最新“曙光大邸”商业市场报告(共31张PPT课件).pptx

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1、 “ 曙光曙光(shgung)大邸大邸”项项目目 商业市场调研简报商业市场调研简报第一页，共三十一页。目录目录(ml) 长沙市宏观经济状况(zhungkung) 长沙市商业概况 “曙光大邸”周边商业分析 项目SWOT分析第二页，共三十一页。1长沙市宏观经济长沙市宏观经济(hn un jn j)状况状况第三页，共三十一页。宏观经济宏观经济(hn un jn j)(hn un jn j)状况状况 2005年9月止长沙累计实现GDP961.18亿元，同比增长14.3% 2005年9月止累计城市居民人均可支配收入(shur)为9510元，同比增长13.9% 2005年9月止城市居民人均消费性支出718

2、2元，同比增长6.4%第四页，共三十一页。 产业结构产业结构(chn y ji u)比例比例第五页，共三十一页。商贸流通商贸流通 9月止累计实现社会消费品零售总额442.13亿元，同比增长16.05%，增幅(zn f)与上年基本持平。市的消费品零售额同比增长16.47%，所占比重为82.9%，县及县以下消费品零售额同比增长14.08%。按行业分组，批发零售贸易业实现零售额374.84亿元，同比增长15.93%；餐饮业实现零售额63.11亿元，同比增长16.71%；其他行业实现零售额4.18亿元，同比增长17.75%。 第六页，共三十一页。结论结论(jiln)长沙的人均可支配收入在全国37个大城

3、市中排名15位，由于长沙的投资环境不理想导致(dozh)商品房均价只是排在23位 在消费性支出中，食品、教育文化娱乐服务、交通和通讯支出所占比重较大，增长幅度分别为9.9%、0.02%、-10.1%，投资意识不强致使投资置业所占比重较小 商贸流通的情况也足以说明长沙是一个“畸形”消费城市第七页，共三十一页。2长沙市商业(shngy)概况第八页，共三十一页。长沙商业地产发展(fzhn)状况第九页，共三十一页。长沙商业地产销售与空置(kn zh)情况第十页，共三十一页。长沙市商业(shngy)格局长沙市商业比较集中(jzhng)的由六个商圈组成：（1）五一商圈（2）东塘、候家塘商圈（3）荣湾镇次商

4、圈（4）伍家岭次商圈（5）袁家岭、火车站次商圈（6）人民中路次商圈第十一页，共三十一页。超市(cho sh)商铺商务区商铺社区商铺商业街商铺商业商业(shngy)特征特征第十二页，共三十一页。结论结论(jiln)对商业地产的投资放缓是由于逐年上升的空置率所致以长沙现有的市场购买力很难在短时间去化体量较大的商业长沙商业地产的市场容量是有限的长沙众多的房地产项目都有“社区商铺”，而这种类型的商铺是需要理性的投资在六大(li d)商业圈的强压下使整个长沙商业地产的前景不容乐观第十三页，共三十一页。3“曙光大邸”周边商业(shngy)分析第十四页，共三十一页。项目项目(xingm)周边图周边图第十五页

5、，共三十一页。周边商业(shngy)概况 本项目处于东塘、候家塘商圈和人民中路次商圈的幅射范围。本区域的商业(shngy)由城南东路、 车站南路和曙光中路这三条主干道两侧商业(shngy)门面组成。第十六页，共三十一页。小商铺药店、服装、小糕点店、电器店、餐饮店、花店、茶叶店小商铺五金、建材 车站(chzhn)南路（表二）曙光(shgung)中路（表三）小商铺 钢材、五金、水果店、照相馆、复印店、小超市、烟酒店、美容美发店、小饭店大卖场家润多赤岗冲店城南东路(dn l)（表一）第十七页，共三十一页。本区域商业业态比率本区域商业业态比率(bl)(bl)分析分析 商业的业态单一，多以主干道两侧的私

6、营商铺为主。距离(jl)东塘、候家塘商圈和人民中路次商圈较近很难在商业的业态方面有所突破。本区域的商业前景不容观。第十八页，共三十一页。城南东路部分商业(shngy)租金（表四）业态分类地址经营面积（平方米）租金（元/平方米/月）小商铺城南东路西端两层5060小商铺城南东路西端4065小商铺城南东路中端1280小商铺城南东路东端2080小商铺城南东路东端2070第十九页，共三十一页。车站南路部分(b fen)商业租金（表五）业态分类地址经营面积（平方米）租金（元/平方米/月）小商铺车站南路北端20100小商铺车站南路北端15110小商铺车站南路中端30120小商铺车站南路中端20140小商铺车

7、站南路南端30130第二十页，共三十一页。曙光中路部分(b fen)商业租金（表六）业态分类地址经营面积（平方米）租金（元/平方米/月）小商铺曙光中路南端20120小商铺曙光中路南端20110小商铺曙光中路中端2080小商铺曙光中路中端2075小商铺曙光中路北端4080小商铺曙光中路北端3090小商铺曙光中路北端20100第二十一页，共三十一页。 本区域的商业以主干道两侧的门面为主，而且(r qi)数量大，也就导致商业门面的租赁价格不高60140元/平方米/月，由租金可以推算出目前门面的销售价格在720016800元/平方米，长沙商业租金虚高对于商业地产的发展有抑制作用，致使长沙新建商业的售价

8、背离市场，大量空置。第二十二页，共三十一页。项目(xingm)竞争个案楼盘项目建筑面积（平方米）商铺层高（米）单间面积（平方米）书香名邸16500一层商铺63070东方新世界40000两层商铺5.4金港湾1000一层5.9格蓝康都9000两层一层5.4，二层5.550 本区域商业加本案的体量将会有超过8万平方米，这对本案的目标客户群会形成严重(ynzhng)分流。准确的项目定位，以及符合市场的价格制定才有可能在激烈的竞争中胜出。第二十三页，共三十一页。结论(jiln)本案商业处于东塘、候家塘商圈和人民中路次商圈的幅射范围之内，导致本案商业前景不容乐观区域商铺的租赁(zln)价格背离市场，对本区

9、域的新增商业的发售带来困难由于本区域的商业形态单一这使本案商业不通过包装很难被客户群所认可市场竞争激烈，准确的价格定位以及有特色、主题鲜明的商业才能在竞争中脱颖而出第二十四页，共三十一页。4项目(xingm)SWOT分析第二十五页，共三十一页。StrengthStrength优势分析优势分析(fnx)(fnx) 1、曙光大邸项目本身定位为高档产品。 2、商业体量不是很大，风险相对较小。 3、 10万平米的小区为本案商业提供了部分的潜在消费群体。WeaknessWeakness劣势分析劣势分析 1、铺面面积段过大，径深较长，设计不合理。 2、项目周边交通不便。 3、项目周边的配套设施不完善。 第

10、二十六页，共三十一页。OpportunityOpportunity机会分析机会分析 1、位于两大商圈的幅射范围之内，商圈的扩张对商业地产的拉升有很大的帮助作用。 2、本案周边有较多的住宅小区，对本案商业提供了很多潜在消费者 3、整个长沙市房地产市场稳步小幅小涨对本案商业所带来的预期ThreatThreat威胁分析威胁分析 1、本区域商业地产未来存在激烈的竞争。 2、整个长沙的商业空置率都很高。 3、本区域的购物环境对全市性消费人群(rnqn)来说不被认可。 4、长沙房地产业的购买群体具有投资理念的客户还不多。第二十七页，共三十一页。总结总结(zngji)商业形不成规模个性化和主题鲜明的商业匮乏

11、商业市场容量有限本区域的商业对全市性消费群体无吸附作用东塘、候家塘商圈和人民中路次商圈的未来发展(fzhn)与扩张对于本案商业无疑是一个契机本案商业应做有特色且主题鲜明的商业第二十八页，共三十一页。建议开发商针对本案(bn n)商业物业定价时把物业本身的商业价值考虑进去！第二十九页，共三十一页。Thanks! 第三十页，共三十一页。内容(nirng)总结“ 曙光大邸”项目 商业市场调研简报。“ 曙光大邸”项目 商业市场调研简报。长沙的人均可支配收入在全国37个大城市中排名15位，由于长沙的投资环境不理想导致商品房均价只是排在23位。本项目处于东塘、候家塘商圈和人民(rnmn)中路次商圈的幅射范围。本区域的商业由城南东路、 车站南路和曙光中路这三条主干道两侧商业门面组成。距离东塘、候家塘商圈和人民(rnmn)中路次商圈较近很难在商业的业态方面有所突破。Thanks第三十一页，共三十一页。