[管理学]第1章-房地产估价概述.ppt

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1、 讲授内容讲授内容本课程讲授内容及考核本课程讲授内容及考核 第一章：房地产估价概述；第一章：房地产估价概述； 第三章：成本法；第三章：成本法； 第四章：收益法；第四章：收益法； 第五章：假设开发法；第五章：假设开发法； 第六章：长期趋势法；第六章：长期趋势法； 第二章：市场法；第二章：市场法； 第七章：路线价法；第七章：路线价法；第八章：基准地价系数修正法；第八章：基准地价系数修正法； 第九章：高层建筑地价分摊。第九章：高层建筑地价分摊。 参考书籍参考书籍本课程讲授内容及考核本课程讲授内容及考核 艾建国艾建国. .不动产估价不动产估价. .中国农业出版社中国农业出版社,2002 ,2002 王

2、家庭王家庭. .房地产估价房地产估价. .东北财经大学出版社东北财经大学出版社,2001,2001 考核考核 笔试：占笔试：占7070。 平时：占平时：占30，由出勤情况、课堂表现及作业组成，由出勤情况、课堂表现及作业组成。本课程讲授内容及考核本课程讲授内容及考核第第1 1节节 房地产估价的概念与必要性房地产估价的概念与必要性第第1 1章章 房地产估价概述房地产估价概述第第2 2节节 房地产估价的原则房地产估价的原则第第3 3节节 房地产估价的程序房地产估价的程序 房地产估价的概念房地产估价的概念第第1 1节节 房地产估价的概念与必要性房地产估价的概念与必要性房地产估价是指专业估价人员，根据估

3、价目的，遵循房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 专业估价人员是指经房地产估价人员相应职业资格专业估价人员是指经房地产估价人员相应职业资格考试合格或认定，取得相应职业资格证书并经注册生效，考试合格或认定，取得相应职业资格证书并经注册生效，专门从事房地产估价活动的人员。专门从事房地产估价活动的人员。 房

4、地产专业估价人员包括房地产估价师，房地产估房地产专业估价人员包括房地产估价师，房地产估价员，土地估价师、注册资产评估师、价格鉴证师等。价员，土地估价师、注册资产评估师、价格鉴证师等。 n专业估价人员专业估价人员一名合格的房地产专业估价人员应具备两个方面的一名合格的房地产专业估价人员应具备两个方面的条件：第一是执业能力，第二是良好的职业道德。条件：第一是执业能力，第二是良好的职业道德。第第1 1节节 房地产估价的概念与必要性房地产估价的概念与必要性估价目的是指对一个具体估价项目的估价结果的期估价目的是指对一个具体估价项目的估价结果的期望用途望用途 。估价目的不同，估价结果可能不同。估价目的不同，

5、估价结果可能不同。n估价目的估价目的第第1 1节节 房地产估价的概念与必要性房地产估价的概念与必要性估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。遵循的法则或标准。 n估价原则估价原则主要有主要有5 5项基本原则：合法原则，最高最佳使用原则，项基本原则：合法原则，最高最佳使用原则，替代原则，估价时点原则，公平原则。替代原则，估价时点原则，公平原则

6、。 第第1 1节节 房地产估价的概念与必要性房地产估价的概念与必要性估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。 n估价程序估价程序房地产估价的一般程序是：房地产估价的一般程序是：获取估价业务；获取估价业务；受受理估价委托及明确估价基本事项；理估价委托及明确估价基本事项；拟定估价作业方案；拟定估价作业方案；搜集估价所需的资料；搜集估价所需的资料；实地查勘估价对象；实地查勘估价对象；选定选定估价方法计算；估价方法计算；确定估价结果；确定估价结果；撰写估价报告；撰写估价报

7、告；出具估价报告；出具估价报告；估价资料归档。估价资料归档。 第第1 1节节 房地产估价的概念与必要性房地产估价的概念与必要性基本方法：市场法、成本法、收益法；派生方法：基本方法：市场法、成本法、收益法；派生方法：假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价系数修假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价系数修正法子。正法子。 n估价方法估价方法每一种估价方法都有它适用的范围和条件。同时为每一种估价方法都有它适用的范围和条件。同时为了提高估价结果的精度，在评估一宗房地产价值时一般了提高估价结果的精度，在评估一宗房地产价值时一般要求同时采用两种或两种以上的方法。要求同时采用两种或两种以上的方法。

8、第第1 1节节 房地产估价的概念与必要性房地产估价的概念与必要性房地产价格是众多的影响因素综合作用的结果。在房地产价格是众多的影响因素综合作用的结果。在评估一宗房地产价值时，要对这些影响因素加以分析。评估一宗房地产价值时，要对这些影响因素加以分析。在分析时，并不是所有的因素都要分析，主要是对一些在分析时，并不是所有的因素都要分析，主要是对一些主要因素加以分析。主要因素加以分析。 n影响因素影响因素第第1 1节节 房地产估价的概念与必要性房地产估价的概念与必要性在评估一宗房地产价值时，一定有一个日期与之相在评估一宗房地产价值时，一定有一个日期与之相对应，否则，你所评估的价格没有什么意义。这个日期

9、对应，否则，你所评估的价格没有什么意义。这个日期就是估价时点。就是估价时点。 n估价时点估价时点通常用公历年、月、日表示。如估价时点为通常用公历年、月、日表示。如估价时点为20082008年年6 6月月3030日是指房地产价格是日是指房地产价格是20082008年年6 6月月3030日这一时点的价格。日这一时点的价格。 第第1 1节节 房地产估价的概念与必要性房地产估价的概念与必要性客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常价格。定条件下形成的正常价格。 n客观合理价格或价值的估算和判定客观合理价格或价值的估算和判定 在估价时，误

10、差是允许的，但必须在一定的范围内。在估价时，误差是允许的，但必须在一定的范围内。一般认为误差在一般认为误差在上下上下15%15%以内是允许的。以内是允许的。 第第1 1节节 房地产估价的概念与必要性房地产估价的概念与必要性 房地产估价的必要性房地产估价的必要性n理论上的必要性理论上的必要性第第1 1节节 房地产估价的概念与必要性房地产估价的概念与必要性n现实中的必要性现实中的必要性第第1 1节节 房地产估价的概念与必要性房地产估价的概念与必要性n现实中的必要性现实中的必要性第第1 1节节 房地产估价的概念与必要性房地产估价的概念与必要性第第2 2节节 房地产估价的原则房地产估价的原则 合法原则

11、合法原则合法产权合法产权以房地产权属证书和有关证件为依据以房地产权属证书和有关证件为依据合法使用合法使用以城市规划、土地用途管制为依据以城市规划、土地用途管制为依据合法处分合法处分以法律、行政法规或合同等允许的处以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据分方式为依据 第第2 2节节 房地产估价的原则房地产估价的原则 最高最佳使用原则最高最佳使用原则 四条标准四条标准技术上可能技术上可能法律上许可法律上许可价值最大化价值最大化经济上可行经济上可行第第2 2节节 房地产估价的原则房地产估价的原则 最高最佳使用原则最高最佳使用原则 三个体现三个体现最佳用途最佳用途最佳状态最佳状态最佳规模最佳规模

12、替代原则替代原则第第2 2节节 房地产估价的原则房地产估价的原则根据替代原理，在同一市场上具有相同效用的商品，根据替代原理，在同一市场上具有相同效用的商品，其价格趋于一致。其价格趋于一致。 市场上有很多类似房地产。这些类似房地产价格的市场上有很多类似房地产。这些类似房地产价格的价格在某种程度上也应该是趋于一致的。价格在某种程度上也应该是趋于一致的。 替代原则对于具体的房地产估价，指明了以下两点：替代原则对于具体的房地产估价，指明了以下两点：第一，可以通过类似房地产的价格来推算出估价对象的第一，可以通过类似房地产的价格来推算出估价对象的价格；第二，不能孤立地思考估价对象的价格。价格；第二，不能孤

13、立地思考估价对象的价格。 时点原则时点原则第第2 2节节 房地产估价的原则房地产估价的原则估价时点的情形估价时点的情形 估价时点估价对象状况房地产市场状况过去过去过去现在过去现在现在将来将来将来将来 公平原则公平原则第第2 2节节 房地产估价的原则房地产估价的原则公平原则要求房地产估价人员必须站在中立的立场上，公平原则要求房地产估价人员必须站在中立的立场上，遵循房地产价格形成理论及其运动规律，运用科学方法客遵循房地产价格形成理论及其运动规律，运用科学方法客观公正地评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。观公正地评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。 获取估价业务获取估价业务第第3 3

14、节节 房地产估价的程序房地产估价的程序三种途径三种途径被动接受被动接受自有自估自有自估主动争取主动争取 明确估价基本事项明确估价基本事项第第3 3节节 房地产估价的程序房地产估价的程序三个方面三个方面明确估价目的明确估价目的明确估价时点明确估价时点明确估价对象明确估价对象 拟定估价作业方案拟定估价作业方案 第第3 3节节 房地产估价的程序房地产估价的程序估价作业估价作业方案方案拟调查搜集的资料及其来源渠道拟调查搜集的资料及其来源渠道 拟定估价技术路线和估价方法拟定估价技术路线和估价方法 估价作业步骤和时间进度安排估价作业步骤和时间进度安排 预计所需的时间、人力、经费预计所需的时间、人力、经费

15、搜集估价所需资料搜集估价所需资料 第第2 2节节 房地产估价的原则房地产估价的原则估价所需的资料主要包括四个方面：估价所需的资料主要包括四个方面：对房地产价格对房地产价格有普遍影响的资料；有普遍影响的资料；对估价对象所在地区的房地产价格对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；有影响的资料；类似房地产的交易、成本、收益实例资类似房地产的交易、成本、收益实例资料；料；反映估价对象状况的资料。反映估价对象状况的资料。 搜集资料的渠道主有：搜集资料的渠道主有：委托人提供；委托人提供；实地查勘获实地查勘获得；得；到政府有关部门查询；到政府有关部门查询；询问有关当事人、咨询公询问有关当事人、咨询公司等

16、。司等。查阅有关报刊或登陆有关网站。查阅有关报刊或登陆有关网站。 实地查勘估价对象实地查勘估价对象 第第2 2节节 房地产估价的原则房地产估价的原则实地查勘是估价人员亲临现场对估价对象的有关情况实地查勘是估价人员亲临现场对估价对象的有关情况进行实地考查，了解估价对象的位置、周围环境、景观的进行实地考查，了解估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，了解估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状优劣，了解估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的资料进行核实，同时况，并对事先收集的有关估价对象的资料进行核实，同时补充搜集估价所需的其他资料。补充搜集估价所需的其他资料。 选

17、定估价方法并计算选定估价方法并计算 第第2 2节节 房地产估价的原则房地产估价的原则估价方法的选用，取决于估价对象的房地产类型、估估价方法的选用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的情况。价方法的适用条件及所搜集资料的情况。 确定估价结果确定估价结果 第第2 2节节 房地产估价的原则房地产估价的原则如果估价差异结果较大，应寻找出现差异的原因。原如果估价差异结果较大，应寻找出现差异的原因。原因包括：因包括：计算过程是否有误；计算过程是否有误；基础数据是否准确；基础数据是否准确；参数选取是否合理；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；公式选用是否恰当；所选用的估所选用的估价方

18、法是否适合估价对象和估价目的；价方法是否适合估价对象和估价目的；是否符合估价原是否符合估价原则。则。 在确认所有的计算结果都准确无误后，那就要求取一在确认所有的计算结果都准确无误后，那就要求取一个综合的结果。求取的方法主要有：个综合的结果。求取的方法主要有：采用简单算术平均采用简单算术平均数；数；加权算术平均数；加权算术平均数；采用中位数；采用中位数；采用众数。采用众数。 撰写估价报告撰写估价报告 第第2 2节节 房地产估价的原则房地产估价的原则n封面封面n目录目录n致委托人函致委托人函n估价师声明估价师声明n估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 撰写估价报告撰写估价报告 第第2 2节节

19、房地产估价的原则房地产估价的原则n估价结果报告估价结果报告n估价技术报告估价技术报告n附件附件n出具估价报告出具估价报告 n估价资料归档估价资料归档 出具估价报告出具估价报告 第第2 2节节 房地产估价的原则房地产估价的原则房地产估价收费标准房地产估价收费标准档次档次房地产价格总额（万元）房地产价格总额（万元）累进计费率（累进计费率（）1 1100100以下（含以下（含100100）5 52 2101-1000101-10002.52.53 31001-20001001-20001.51.54 42001-50002001-50000.80.85 55001-80005001-80000.40.46 68001-100008001-100000.20.27 71000010000以上以上0.10.1 估价资料归档估价资料归档 第第2 2节节 房地产估价的原则房地产估价的原则应当归档的资料包括：应当归档的资料包括：估价委托合同；估价委托合同；向委托人向委托人出具的估价报告；出具的估价报告；实地查勘记录；实地查勘记录；估价项目来源和接估价项目来源和接洽情况；洽情况；估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见；重大调整或修改意见；估价人员和估价机构认为有必要估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。保存的其他估价资料。