最新商业地产开发报建工作流程概述PPT课件.ppt

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1、商业地产开发报建工作流商业地产开发报建工作流程概述程概述开发报建工作的重要性开发报建工作的重要性1开发报建工作的核心价值开发报建工作的核心价值2开发报建人员应具备的素质开发报建人员应具备的素质3开发报建工作的流程简述开发报建工作的流程简述4如何提高报建效率如何提高报建效率5 目目 录录开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4前前期期建设建设竣工竣工开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项注意事项：项目立项批文是项目：项目立项批文是项目启动最终资料，后期全部开发数启动最终资料，后期全部开发数据将都按批文里的指标来操作。据将都按批文

2、里的指标来操作。其中：房地产开发资质的事情需其中：房地产开发资质的事情需要注意。开发资质证书比较重要，要注意。开发资质证书比较重要，银行贷款时需要提供，办理比较银行贷款时需要提供，办理比较困难，时间也比较长。镇江项目困难，时间也比较长。镇江项目一共用一共用4个月才办理成功。另外，个月才办理成功。另外，环评、抗震、能耗报告一般都由环评、抗震、能耗报告一般都由当地政府指定几家单位，在价格当地政府指定几家单位，在价格上有很大操作空间并要保证通过。上有很大操作空间并要保证通过。设立项目公司。这里要注意一下，设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目

3、公司名下，按我国法设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。律，不属于交易。项目立项批文：项目立项批文：1 1、经办部门、经办部门: : 发改委发改委2 2、办理条件：土地成交确认书、办理条件：土地成交确认书 开发公司成立开发公司成立需要文件：需要文件： 1.1.项目申请报告项目申请报告 2. 2.地名核准地名核准 3. 3.项目选址意见项目选址意见 4. 4.开发资质证书开发资质证书 5. 5.土地成交确认书土地成交确认书 6. 6.资金证明资金证明 7. 7.环评报告环评报告 8. 8.抗震设防报告抗震设防报告 9. 9.能耗评估能耗评估 3 3、镇江项目办理时间、镇江项目办理时间:1:

4、11 1.07-1.07-12.2.03 03 ；开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：该节点是规划报建中该节点是规划报建中问题最多的一个，为了避免反复，问题最多的一个，为了避免反复，首先需要与设计单位充分沟通，首先需要与设计单位充分沟通，对于面积指标、间距、退让等常对于面积指标、间距、退让等常见问题要提前核查，如有风险点见问题要提前核查，如有风险点要在入案前与相关审核人员充分要在入案前与相关审核人员充分沟通，以提高审核通过率。镇江沟通，以提高审核通过率。镇江市由市长、副市长和相关部门组市由市长、副市长和相关部门组成的规委会来审批项目方案。这成的规委会来审批项目方案

5、。这也是镇江项目遇到比较困难的问也是镇江项目遇到比较困难的问题，前期我们做大量的工作，准题，前期我们做大量的工作，准备了完整的资料，才上交规委会备了完整的资料，才上交规委会审核并一次性通过。审核并一次性通过。建筑方案审批：建筑方案审批：1 1、经办部门、经办部门: :规委会、规划局规委会、规划局2 2、办理条件：立项批文、办理条件：立项批文打印在现状地形图上的总图二套打印在现状地形图上的总图二套建筑方案设计图二套建筑方案设计图二套建筑方案设计说明建筑方案设计说明建筑方案效果图建筑方案效果图图纸电子光盘图纸电子光盘3 3、办理时限、办理时限: 12: 12年年0202月月-05-05月；月；开发

6、报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：用地规划许可证用地规划许可证没什么难点，只要把相关手没什么难点，只要把相关手续办理，就可以顺利拿。续办理，就可以顺利拿。申报申报用地规划许可证用地规划许可证：1 1、经办部门、经办部门: : 市规划局市规划局2 2、办理条件：立项批文、办理条件：立项批文4 4、需材料、需材料1.1.申请报告、申请表申请报告、申请表 2.2.规划局批准的控规图规划局批准的控规图3.3.总评图总评图 4.4.综合管线图综合管线图 5.5.立项批文立项批文 6.6.项目选址意见项目选址意见 3 3、办理时间、办理时间:12:12年年5 5月月-6-6月月

7、 开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：2010年年10月月1日日开始实施新的备案制度。但开始实施新的备案制度。但如果如果“地下单体建筑和建筑地下单体建筑和建筑高度超过五十米的居住建筑高度超过五十米的居住建筑建设工程仍需审核和验收建设工程仍需审核和验收”。这对图纸的质量要求就更为这对图纸的质量要求就更为严格，消防间距、消防门的严格，消防间距、消防门的开启方向、最短逃生距离等开启方向、最短逃生距离等常见问题要尽量避免。常见问题要尽量避免。1 1、经办部门、经办部门: : 消防局消防局- -建审科建审科2 2、办理条件：、办理条件：各专业意见审批各专业意见审批消防专项审

8、批：消防专项审批：项目总平面图；项目总平面图；建筑平立剖面图；建筑平立剖面图；消防系统设计图纸；消防系统设计图纸；建筑、消防系统设计专篇说明；建筑、消防系统设计专篇说明；需要标示清楚各分区功能。需要标示清楚各分区功能。3 3、办理时限、办理时限: 25: 25个工作日（如个工作日（如备案需备案需1010个工作日）；个工作日）；开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：人防审批一般请人防人防审批一般请人防设计单位协助办理，他们与人防设计单位协助办理，他们与人防办都有较好的业务关系。关于江办都有较好的业务关系。关于江苏人防测算办法：苏人防测算办法：1层地下室：高层地下室：高

9、层基地面积层基地面积+剩于总面积的剩于总面积的4%为为需要人防总面积，如果需要交异需要人防总面积，如果需要交异地建设费：高层基地面积部分价地建设费：高层基地面积部分价格为格为2600元元/平方米，剩于总面积平方米，剩于总面积价格为价格为25元元/平方米。一般高层部平方米。一般高层部分人防是不同意用异地费来处理，分人防是不同意用异地费来处理，而且从成本也比较贵，但是剩余而且从成本也比较贵，但是剩余部分可以考虑用异地建设费来处部分可以考虑用异地建设费来处理。另外，目前有兼顾人防也可理。另外，目前有兼顾人防也可以当人防面积来持有，好处是成以当人防面积来持有，好处是成本低并有产权，需要做大量的工本低并

10、有产权，需要做大量的工作。作。各专业意见审批各专业意见审批人防专项审批：人防专项审批：1 1、经办部门、经办部门: : 人防办人防办2 2、办理条件：、办理条件：修建性详细规划批复修建性详细规划批复地下室结构施工图三套地下室结构施工图三套地下室水电、通风施工图三套地下室水电、通风施工图三套地下室人防设计施工图三套地下室人防设计施工图三套3 3、办理时限、办理时限: 15: 15个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：环保审批一般连环保审批一般连同环评报告一起外包给与环同环评报告一起外包给与环保单位有较好业务关系的专保单位有较好业务关系的专业单位办理。而

11、且在合同中业单位办理。而且在合同中要约定包通过，并协助验收。要约定包通过，并协助验收。审批中注意关于设立排污站审批中注意关于设立排污站等要求，如有餐饮商业需在等要求，如有餐饮商业需在其中进行详细说明。环评报其中进行详细说明。环评报告编写需告编写需2个月，务必提前安个月，务必提前安排，避免影响后续工作。排，避免影响后续工作。各专业意见审批各专业意见审批环保专项审批：环保专项审批：1 1、经办部门、经办部门: : 市环保局市环保局2 2、办理条件：立项批文需要、办理条件：立项批文需要建筑施工图二套建筑施工图二套规划总平面图规划总平面图建筑专篇说明一套建筑专篇说明一套标示清楚各分区功能标示清楚各分区

12、功能标示发电机房位置、功率。标示发电机房位置、功率。3 3、办理时限、办理时限: : 1515个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：管线综合审查是管线综合审查是规划部门的专业审查内容之规划部门的专业审查内容之一，管线综合包括三大项：一，管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、小区给排水管线、强电线路、弱电线路弱电线路。管线综合审查的。管线综合审查的关键是要搞清楚项目周边的关键是要搞清楚项目周边的各个相关市政接口的位置，各个相关市政接口的位置，并且提前获知是否能为项目并且提前获知是否能为项目配套服务，服务取费标准是配套服务，服务取费标准是多少。商

13、业强电配套政策上多少。商业强电配套政策上是允许专变或绝大部分专变，是允许专变或绝大部分专变，一般比公变方式节约成本，一般比公变方式节约成本，而且前期缴纳资金较少。而且前期缴纳资金较少。 各专业意见审批各专业意见审批管线综合审查：管线综合审查：1 1、经办部门、经办部门: : 市规划局市规划局2 2、办理条件：立项批文需要、办理条件：立项批文需要建筑施工图二套建筑施工图二套规划总平面图规划总平面图建筑专篇说明一套建筑专篇说明一套管线图、预留管线图管线图、预留管线图3 3、办理时限、办理时限: : 1515个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：确保方案审

14、批确保方案审批意见的问题都已经整改完意见的问题都已经整改完毕，并与审批人提前沟通，毕，并与审批人提前沟通，务必确保图纸的准确性，务必确保图纸的准确性，一旦出现问题，前面大量一旦出现问题，前面大量工作都将重做。这里有一工作都将重做。这里有一个重点：分批报建，好处个重点：分批报建，好处可以提早商业预售的时间，可以提早商业预售的时间，加快项目现金回收速度。加快项目现金回收速度。但前期要寻找合适的理由但前期要寻找合适的理由与规划局法规处沟通。具与规划局法规处沟通。具体分析请看预售证板块。体分析请看预售证板块。项目建设配套费可以在当项目建设配套费可以在当地争取尽量少交，以减少地争取尽量少交，以减少公司前

15、期现金流压力。公司前期现金流压力。申报申报建设工程规划许可证建设工程规划许可证：1 1、经办部门、经办部门: : 规划局建筑工程管理处规划局建筑工程管理处2 2、办理条件：建筑方案批复意见、办理条件：建筑方案批复意见 放线册放线册 专业意见（消防、环保、人防）专业意见（消防、环保、人防）打印在现状地形图上的总图二套打印在现状地形图上的总图二套建筑施工设计图二套（放线、报建通审核后）建筑施工设计图二套（放线、报建通审核后）建筑方案设计说明建筑方案设计说明建筑方案效果图建筑方案效果图图纸电子光盘图纸电子光盘3 3、办理时间、办理时间: 12: 12年年1111月月-13-13年年2 2月月开发报建

16、工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：此环节尽量避免，此环节尽量避免，是一个耗时长，程序复杂的工是一个耗时长，程序复杂的工作。设计部要提前与设计院沟作。设计部要提前与设计院沟通，是否存在超高、深基坑、通，是否存在超高、深基坑、高制模、结构转换等问题。如高制模、结构转换等问题。如此环节无法避免，则要提前安此环节无法避免，则要提前安排好专业会审。排好专业会审。初步设计审查：初步设计审查：1 1、经办部门、经办部门: : 市建委设计处市建委设计处2 2、办理条件：建筑审核意见、办理条件：建筑审核意见 专业意见专业意见全套资料（所有设计说明及设计图）：小型项目全套资料（所有设计说明

17、及设计图）：小型项目8 8份；大型项目份；大型项目2020份。份。（全套资料装订成（全套资料装订成A3A3文本）文本）全套人防初步设计资料（无人防地下室的项目除外）：全套人防初步设计资料（无人防地下室的项目除外）：5 5份。份。概算书：概算书：2 2份。（可装订在设计说明中，但须在文本的封面注明份。（可装订在设计说明中，但须在文本的封面注明“含含概算概算”全套设计（含人防）说明、设计图（含效果图）及概算书的全套设计（含人防）说明、设计图（含效果图）及概算书的电子文件：电子文件：1 1份份3 3、办理时限、办理时限: : 1515个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意

18、事项：注意事项：施工图审查施工图审查资料要是最终版的施工资料要是最终版的施工报建图，尽可能的提前报建图，尽可能的提前送入预审，防止出现大送入预审，防止出现大的问题而影响后续工作的问题而影响后续工作的办理。的办理。施工图审查：施工图审查：1 1、经办部门、经办部门: : 市建委设计处市建委设计处2 2、办理条件：建设工程规划许可证、办理条件：建设工程规划许可证 各专业意见各专业意见 3 3、办理时限、办理时限: 1: 1个半月左右个半月左右建筑施工设计图四套建筑施工设计图四套水、电、风各专业设计图四套水、电、风各专业设计图四套设计说明四套设计说明四套开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4

19、注意事项：注意事项：该环节需设该环节需设计院提前准备好相关技计院提前准备好相关技术资料，与施工图审查术资料，与施工图审查环节无缝连接。环节无缝连接。节能备案、施工图审查备案：节能备案、施工图审查备案：.1 1、经办部门、经办部门: : 节能办、建委设计处节能办、建委设计处2 2、办理条件：建设工程规划许可证、办理条件：建设工程规划许可证 各专业意见各专业意见 施工图审查意见施工图审查意见 节能审查备案意见节能审查备案意见 3 3、办理时限、办理时限: 5: 5个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：此环节关节是此环节关节是施工现场，一般由项目部施工现场

20、，一般由项目部负责办理。提前安排各单负责办理。提前安排各单位做好现场各项准备工作，位做好现场各项准备工作，并与政府部门提前做好沟并与政府部门提前做好沟通。通。申报质监安检登记：申报质监安检登记：1 1、经办部门、经办部门: : 质监站质监站2 2、办理条件：建设工程规划许可证、办理条件：建设工程规划许可证 施工图审查意见施工图审查意见 总包单位资料总包单位资料 监理单位资料监理单位资料 中标通知书中标通知书开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：施工许可证的办施工许可证的办理没有什么特别的技术含量，理没有什么特别的技术含量，关键是提前准备，对资料进关键是提前准备，对资

21、料进行严格审核，包括合同内容、行严格审核，包括合同内容、面积指标、总包单位与分包面积指标、总包单位与分包的用章、项目经理证、安检的用章、项目经理证、安检员、质检员证等。涉及的各员、质检员证等。涉及的各项缴费需提前交纳。如涉及项缴费需提前交纳。如涉及合证办理的，需注意合同、合证办理的，需注意合同、申请表的面积与规划证是否申请表的面积与规划证是否一致。为了防止错误修改，一致。为了防止错误修改，最好让施工单位把公章带在最好让施工单位把公章带在身上。身上。申报申报建设工程施工许可证建设工程施工许可证：1 1、经办部门、经办部门: : 市建委建筑业管理处市建委建筑业管理处2 2、办理条件：建设工程规划许

22、可证、办理条件：建设工程规划许可证 办理完毕质监、安监登记办理完毕质监、安监登记 办理完毕现场查勘表办理完毕现场查勘表 施工图审查备案完毕施工图审查备案完毕3 3、办理时限、办理时限: 5: 5个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：预售查丈办预售查丈办理前需提前办理门牌审理前需提前办理门牌审批，查丈报告地址需与批，查丈报告地址需与门牌地址一致。关于是门牌地址一致。关于是否计入产权面积是这个否计入产权面积是这个环节的关键，设计部一环节的关键，设计部一定要对测量单位的勾线定要对测量单位的勾线图进行复核，防止出错。图进行复核，防止出错。预售查丈：预售查丈：

23、1 1、经办部门、经办部门: : 房地产测绘所指定的测绘单位房地产测绘所指定的测绘单位2 2、办理条件：建设工程规划许可证及附图、办理条件：建设工程规划许可证及附图 一定以建设工程规划证的附图作为查丈基础一定以建设工程规划证的附图作为查丈基础3 3、办理时限、办理时限: 30: 30个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：预售许可证的办理预售许可证的办理需与销售计划配合，尤其是现需与销售计划配合，尤其是现场形象进度的要求需提前沟通场形象进度的要求需提前沟通同时做好公关铺垫。在录入数同时做好公关铺垫。在录入数据时要注意门牌号与楼栋号是据时要注意门牌号与楼

24、栋号是否一致，防止买错楼的现象出否一致，防止买错楼的现象出现。上面提到的分批报建好处，现。上面提到的分批报建好处，算镇江项目预算时间：目前镇算镇江项目预算时间：目前镇江项目江项目12层（加地下室），不层（加地下室），不分批报建需要建到分批报建需要建到4层（加地下层（加地下室）才可以销售，如果分批报室）才可以销售，如果分批报建裙楼部分只需要建到建裙楼部分只需要建到2层（加层（加地下室）就可以销售，预销售地下室）就可以销售，预销售时间可以提前时间可以提前40天左右。天左右。预售许可证：预售许可证：1 1、经办部门、经办部门: : 房地产市场处房地产市场处2 2、办理条件：建设工程规划许可证、办理条

25、件：建设工程规划许可证 建设工程施工许可证建设工程施工许可证 预售查丈报告预售查丈报告 项目概况审核项目概况审核 网上输入数据网上输入数据现场形象进度：裙楼部分现场形象进度：裙楼部分1/21/2， 高层部分高层部分1/31/33 3、办理时限、办理时限: 30: 30个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：验线册是规划验收的验线册是规划验收的主要依据，这个环节最容易出现主要依据，这个环节最容易出现的问题是竣工图的质量和现场条的问题是竣工图的质量和现场条件。因为设计变更，竣工图往往件。因为设计变更，竣工图往往与现场实际有出入，所以开发部与现场实际有出入，

26、所以开发部与设计部要提前与施工单位对竣与设计部要提前与施工单位对竣工图进行现场核对，确保一致。工图进行现场核对，确保一致。对于不想计入容积率面积的部位，对于不想计入容积率面积的部位，如地下车库和架空层改用物业用如地下车库和架空层改用物业用房等，需在测量后进行修建，或房等，需在测量后进行修建，或提前公关解决。提前公关解决。申报验线册：申报验线册：1 1、经办部门、经办部门: : 勘测设计研究院勘测设计研究院2 2、办理条件：、办理条件： 建筑工程规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证打印在现状地形图上的总图二套打印在现状地形图上的总图二套建筑工程竣工图二套建筑工程竣

27、工图二套3 3、办理时限、办理时限: 15: 15个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：规划验收环节需规划验收环节需要注意的是现场是否达到验要注意的是现场是否达到验收条件及验线册中的各项间收条件及验线册中的各项间距、建筑指标是否符合之前距、建筑指标是否符合之前的规划批文。如现场立面、的规划批文。如现场立面、道路、绿化等达不到要求，道路、绿化等达不到要求，需要提前准备。对于间距、需要提前准备。对于间距、指标出现问题的，一定要在指标出现问题的，一定要在验线册阶段解决。验线册阶段解决。规划验收：规划验收：1 1、经办部门、经办部门: : 市规划局市规划局-

28、 -建管科建管科2 2、办理条件：验线册、现场条件、办理条件：验线册、现场条件3 3、办理时限、办理时限: 15: 15个工作日个工作日验线盖章的竣工图两套验线盖章的竣工图两套验线册两份验线册两份开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：竣工备案是商品竣工备案是商品房交付的条件之一，该项工房交付的条件之一，该项工作一般由项目部负责，类似作一般由项目部负责，类似于施工证的办理，资料的提于施工证的办理，资料的提前审核尤为重要，再就是项前审核尤为重要，再就是项目部要将专业验收和质检验目部要将专业验收和质检验收统筹安排。收统筹安排。竣工备案：竣工备案：1 1、经办部门、经办部门

29、: : 镇江市建设局镇江市建设局2 2、办理条件：竣工验收合格、办理条件：竣工验收合格竣工备案资料有竣工备案资料有1818项之多，涉及施工项之多，涉及施工单位、监理单位、规划局、建设局、环保局、单位、监理单位、规划局、建设局、环保局、消防局、档案馆、煤气公司等十几家单位。消防局、档案馆、煤气公司等十几家单位。3 3、办理时限、办理时限: 5: 5个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：竣工查丈报竣工查丈报告的数据时大确权的基告的数据时大确权的基础，即未来业主房产证础，即未来业主房产证的面积。此环节要注意的面积。此环节要注意施工工程中的变更给面施工工程中

30、的变更给面积造成的影响，同时要积造成的影响，同时要与预售查丈面积进行核与预售查丈面积进行核对，避免误差超出对，避免误差超出3%，设计部和设计院要给予设计部和设计院要给予配合符合勾线图。配合符合勾线图。竣工查丈：竣工查丈：1 1、经办部门、经办部门: : 房地产测绘所指定的测绘单位房地产测绘所指定的测绘单位2 2、办理条件：规划验收或竣工备案、办理条件：规划验收或竣工备案一定以建设工程规划验收合格证的附图作为查一定以建设工程规划验收合格证的附图作为查丈基础丈基础3 3、办理时限、办理时限: 30: 30个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：产权初始登记

31、产权初始登记办理前要提前安排好产权办理前要提前安排好产权查丈工作。因该时间涉及查丈工作。因该时间涉及到销售合同中的承诺，所到销售合同中的承诺，所以要把握好入案和出案时以要把握好入案和出案时间。登记地址一定要与预间。登记地址一定要与预售的门牌地址一致。售的门牌地址一致。产权初始登记：产权初始登记：1 1、经办部门、经办部门: : 市国土局市国土局2 2、办理条件：规划验收或竣工备案、办理条件：规划验收或竣工备案竣工查丈报告竣工查丈报告验线册两份验线册两份3 3、办理时限、办理时限: 30: 30个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：注意事项：房产证的办理房产证的

32、办理有开发生自行办理的，也有开发生自行办理的，也有客户自行办理的，如是有客户自行办理的，如是代办，需要注意契税的缴代办，需要注意契税的缴纳及承诺办证时间，避免纳及承诺办证时间，避免群诉和索赔问题。群诉和索赔问题。小房产证的办理：小房产证的办理：1 1、经办部门、经办部门: : 镇江市国土局镇江市国土局2 2、办理条件：产权初始登记完成、办理条件：产权初始登记完成如何提高报建效率如何提高报建效率5我们每天疲于救火，到处是地雷我们每天疲于救火，到处是地雷我们经常在一个地方反复跌倒，却浑然不知我们经常在一个地方反复跌倒，却浑然不知上下游工作质量差，配合不到位，接口脱节，争吵不断上下游工作质量差，配合不到位，接口脱节，争吵不断即使解了以上报建工作，工作中我们依然有很多困惑？即使解了以上报建工作，工作中我们依然有很多困惑？我们经常是拿到证就完事大吉，头痛医头，脚痛医脚我们经常是拿到证就完事大吉，头痛医头，脚痛医脚如何提高报建效率如何提高报建效率5系统性和前瞻性系统性和前瞻性资源的整合及有效利用资源的整合及有效利用提高专业能力提高专业能力加强内部沟通协作加强内部沟通协作专业化、系统化、流程化、标准化专业化、系统化、流程化、标准化我们的目标：我们的目标：36 结束语结束语