租屋与签约注意事项.ppt

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1、租屋与签约注意事项 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life, there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望講師介紹v 姓名：鄭華庭v 現任：國立臺北科技大學教官v 經歷：臺北市立明倫高中、國立臺北科技大學（軍中省略）v 學歷：政戰學校心理系、國立臺北科技大學工業工程與管理碩士班一、崔媽媽基金會創設於民國78年，由抗議高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。二、服務項目：1. 租屋服務租屋服務（資訊提供、租屋手冊；學生、外籍、弱勢租屋協助）2.全臺之優良搬家公司評鑑優良搬家公司評鑑與推薦3.公寓大廈社區公共事務

2、輔導及培訓4.都會區弱勢族群租屋、搬家扶助5.義務法律諮詢服務義務法律諮詢服務（租屋、公寓大廈、搬家）6.推動住宅政策、社會住宅政策倡議。崔媽媽基金會簡介及服務項目1 1、日夜晴雨、內外兼顧、日夜晴雨、內外兼顧2 2、左搖右晃、左搖右晃、水電全開水電全開3 3、隔間防火、隔間防火、消防安全消防安全4 4、隔壁室友、左鄰右舍、隔壁室友、左鄰右舍5 5、交通便利、生活機能、交通便利、生活機能6 6、房東好壞、察言觀色、房東好壞、察言觀色7 7、結伴同行、事先商量、結伴同行、事先商量v 看屋有要領看屋有要領看屋基本事項看屋基本事項確認一樓大門能否緊閉，安全門、安全梯、鐵確認一樓大門能否緊閉，安全門、

3、安全梯、鐵 窗是否通暢。窗是否通暢。注意個人門戶安全、門窗能否上鎖（建議更新）。注意個人門戶安全、門窗能否上鎖（建議更新）。注意隔間、裝潢材料之隔音、防火能力及消防器注意隔間、裝潢材料之隔音、防火能力及消防器 材功能是否正常。材功能是否正常。檢視瓦斯熱水器位置，室內需有強制排氣功能。檢視瓦斯熱水器位置，室內需有強制排氣功能。電器開關、插座是否鬆動，配電箱內是否凌亂電器開關、插座是否鬆動，配電箱內是否凌亂 ，小心漏電、跳電。，小心漏電、跳電。屋頂、牆壁及窗邊是否會漏水屋頂、牆壁及窗邊是否會漏水( (水痕、壁癌水痕、壁癌) )。採光、通風是否良好採光、通風是否良好( (是否為迎風面或西曬面是否為迎

4、風面或西曬面) )。馬桶是否暢通、水龍頭可否緊閉、排水管是馬桶是否暢通、水龍頭可否緊閉、排水管是 否通暢。否通暢。樑柱、牆面有無裂縫或彎曲，門、窗是否卡住樑柱、牆面有無裂縫或彎曲，門、窗是否卡住 無法順利開關。無法順利開關。地面是否有傾斜狀況，牆面、屋頂是否有大地面是否有傾斜狀況，牆面、屋頂是否有大 面積補土或整修痕跡。面積補土或整修痕跡。看屋基本事項看屋基本事項租租 賃賃稱租賃者，謂當事人約定，稱租賃者，謂當事人約定， 一方以物一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。（民法之契約。（民法421421條條) )重點重點: :人人( (甲、乙雙方甲、乙雙方

5、)+)+物物( (房間房間)+)+錢錢= =契約契約契約：契約：雙方互相意思表示一致者，無論其雙方互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。為明示或默示，契約即為成立。民法民法153153條條簽約前的基本觀念簽約前的基本觀念簽約前的基本觀念簽約前的基本觀念一、需要簽約嗎？一、需要簽約嗎？民法第民法第422422條：條：不動產之租賃契約，其期限不動產之租賃契約，其期限逾一年逾一年者，應以字據訂立之者，應以字據訂立之，未以字據訂，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。立者，視為不定期限之租賃。建議建議: : 最好要簽約最好要簽約簽約前的基本觀念簽約前的基本觀念v二、房東自己寫得契約書是二

6、、房東自己寫得契約書是 有效的嗎？有效的嗎？ 房東自書局購得之契約房東自書局購得之契約 可以修改可以修改嗎嗎？私法自治原則私法自治原則v私法自治私法自治私人間之權利義務關係，私人間之權利義務關係，由私人間由私人間自行決定自行決定，政府及法律，政府及法律原則原則上上不強制涉入不強制涉入原則的例外原則的例外違違反強制禁止規定反強制禁止規定應應不得不得違者違者（民法第二條等）（民法第二條等）簽約前的基本觀念簽約前的基本觀念三、簽名有效還是蓋章有效？三、簽名有效還是蓋章有效？民法第三條：民法第三條：.依法律之規定，有使用文字之依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必必要者，得不由本人自寫

7、，但必須親自簽名。須親自簽名。.如有用印章代簽名者，其蓋章如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力。與簽名生同等之效力。 狀況：狀況：簽了契約未仔細看，竟然發簽了契約未仔細看，竟然發現現重點重點: : 一定要將契約看仔細，一定要將契約看仔細， 不急著馬上簽。不急著馬上簽。簽約前的注意事項簽約前的注意事項一、一、確認簽約對方身分確認簽約對方身分: 屋主、二房東、代理人、房仲還是皆非屋主、二房東、代理人、房仲還是皆非 ( (核對身分證件核對身分證件) )二、二、確認租屋地址及房屋所有人確認租屋地址及房屋所有人: : 房東、家人、朋友、商業關係、還是房東、家人、朋友、商業關係、還是 ( (核對產

8、權證明核對產權證明) )三、三、確認幾個人簽約確認幾個人簽約 何謂定金押金租金？何謂定金押金租金？v定金定金：承諾，推定契約成立：承諾，推定契約成立v押金押金：保證，又稱押租金：保證，又稱押租金 擔保金擔保金，用意：，用意： 1.1.履行契約履行契約 2.2.返還原狀返還原狀 3.3.損壞賠償損壞賠償v租金租金：義務，使用者付費：義務，使用者付費以下何種狀況可以拿回定金？以下何種狀況可以拿回定金？1. 1.宿舍候補到了宿舍候補到了2. 2.環境太髒亂，而且不是很安全環境太髒亂，而且不是很安全3. 3.老爸生病了老爸生病了4. 4.找到其他房子找到其他房子5. 5.付了沒多久，立刻回頭付了沒多久

9、，立刻回頭關於定金關於定金v民法民法249249條條定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部契約履行時，定金應返還或作為給付之一部二、契約二、契約因可歸責於付定金當事人因可歸責於付定金當事人之事由，致不能之事由，致不能履約時，定金履約時，定金不得不得請求返還請求返還三、契約三、契約因可歸責於受定金當事人因可歸責於受定金當事人之事由，致不能之事由，致不能履行時，該當事人履行時，該當事人應加倍返還應加倍返還其所受之定金其所受之定金四、契約四、契約因不可歸責於雙方因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能當事人之事由

10、，致不能履行時，履行時，定金應返還定金應返還之之定金收據參考範例：茲收到茲收到 ( (租屋人租屋人) )租屋定金新台幣租屋定金新台幣 元整，並保元整，並保留至留至 年年 月月 日止。日止。 此此 據據 出租人出租人簽章簽章： 承租人承租人簽章簽章： 中中 華華 民民 國國 年年 月月 日日 修繕責任修繕責任承租人部分承租人部分民法民法4324321.1.承租人應以承租人應以善良管理人善良管理人之注意，之注意，保管租賃物保管租賃物。 租賃物有生產力者，並應保持其生產力。租賃物有生產力者，並應保持其生產力。2.2.承租人違反前項承租人違反前項義務義務，致租賃物毀損、滅失，致租賃物毀損、滅失 者，者

11、，負損害賠償責任負損害賠償責任。但依。但依約定約定之方法，或依之方法，或依 物之性質物之性質而定之方法為使用收益，致有變更或而定之方法為使用收益，致有變更或 毀損者，不在此限。毀損者，不在此限。v 民法民法423423出租人應以出租人應以合於所約定使用、收益合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中賃關係存續中保持其合於約定使用、收益保持其合於約定使用、收益之狀態。之狀態。v 民法民法429429租賃物之修繕，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外除契約另有訂定或另有習慣外，由，由出租人出租人負擔。出租負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，

12、承租人人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕不得拒絕。v 民法民法430430租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人出租人負擔，承租人負擔，承租人得定相當期限，得定相當期限，催告催告出租人修繕。如出租人於期限內不為修繕者，出租人修繕。如出租人於期限內不為修繕者，承租人得承租人得終止契約終止契約或或自行修繕自行修繕而請求出租人而請求出租人償還償還其費用，或於其費用，或於租租金中扣除之金中扣除之。修繕責任修繕責任出租人部分出租人部分承租人可終止合約承租人可終止合約( (不違約不違約) )1.1.424424供居住處所的租賃，租賃物有瑕疵危及

13、安供居住處所的租賃，租賃物有瑕疵危及安 全、健康全、健康2.2.430430出租人有修繕義務，經催告仍不修繕出租人有修繕義務，經催告仍不修繕3.3.435-2435-2租賃物存餘部分不能達租賃之目的租賃物存餘部分不能達租賃之目的4.4.436436因第三人主張權利，致不能對租賃物使用、因第三人主張權利，致不能對租賃物使用、 收益收益出租人可終止合約出租人可終止合約( (不違約不違約) )1 1. .438438承租人非法為租賃使用、收益，經阻止而承租人非法為租賃使用、收益，經阻止而 仍繼續仍繼續2.2.440440承租人支付租金遲延，經催告而不依期限支承租人支付租金遲延，經催告而不依期限支 付

14、付3.3.443443承租人非法轉租租賃物承租人非法轉租租賃物4.4.447-2447-2承租人乘出租人不知或不顧異議，取去留承租人乘出租人不知或不顧異議，取去留 置物置物返返 還還 原原 狀狀民法民法359359契約解除時，當事人雙方契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務回復原狀之義務，除法律，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定: :1 1由他方所受領之給付物應返還之。由他方所受領之給付物應返還之。5 5就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他 方受返還時所得利益之限度內，請求返還。方受返還時所得利益之

15、限度內，請求返還。6 6應返還之物有毀損、滅失或其他事由，至不能反應返還之物有毀損、滅失或其他事由，至不能反 還者、應賠償其價額。還者、應賠償其價額。 市售版本契約書導讀市售版本契約書導讀簽約要注意的陷阱簽約要注意的陷阱房屋租賃契約書房屋租賃契約書文具店版本文具店版本房屋 租 賃 契 約 書立房屋租賃契約立房屋租賃契約出租人出租人 ( (以下簡稱為甲以下簡稱為甲方方) ) 承租人承租人 ( (以下簡稱為乙方以下簡稱為乙方) ) 乙方連帶保證人乙方連帶保證人( (建議刪除建議刪除) ) ( (以下簡稱為丙以下簡稱為丙方方) ) 租賃契約條件列明於左租賃契約條件列明於左： 第一條第一條：甲方房店甲

16、方房店 屋所在及使用範圍屋所在及使用範圍（務必務必寫清楚寫清楚） 第二條第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為租賃期限經甲乙雙方洽訂為 年年 個月即自民國個月即自民國 年年 月月 日起至民日起至民國國 年年 月月 日止日止( (寫清楚免爭議寫清楚免爭議）第三條第三條：租金每個月新台幣租金每個月新台幣 元正元正( (收款付據收款付據) ) 乙方不得藉任何理由拖延或乙方不得藉任何理由拖延或拒納拒納( (電燈費及自來水費另外電燈費及自來水費另外) )（可另約定可另約定） 第四條第四條：租金應於每月租金應於每月 日前繳納，每次應日前繳納，每次應繳繳 年年 個月份，乙方不得藉詞拖延。個月份，乙方不得藉詞拖延。

17、第五條第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣乙方應於訂約時，交於甲方新台幣 萬萬 仟元正作為仟元正作為押租保證金押租保證金，乙方如不繼乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房店屋續承租，甲方應於乙方遷空、交還房店屋後無息退還押租保證金。後無息退還押租保證金。 第六條第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金求按照

18、租金五倍五倍之違約金至遷讓完了之日止，之違約金至遷讓完了之日止，乙方及乙方及連帶保證人丙方連帶保證人丙方，決無異議決無異議。( (修改或修改或刪除刪除) )第七條第七條：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房店屋照原狀目之權利金，而應無條件將該房店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。還甲方，乙方不得異議。( (預繳的要退回預繳的要退回) )第八條第八條：乙方未經甲方同意，不得私自乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房將租賃房店屋權利全部或一部份店屋權利全部或一部份出借

19、、轉租出借、轉租、頂讓或、頂讓或以以其他變相方法由他人使用其他變相方法由他人使用房店屋。房店屋。第九條第九條：房店屋房店屋有改裝設施之必要時有改裝設施之必要時，乙方，乙方取取得甲方之同意得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害有原後得自行裝設，但不得損害有原有建築，乙方於交還房店屋時自應負責有建築，乙方於交還房店屋時自應負責回復回復原狀原狀。 第十條第十條：房店屋不得供非法使用或存放危險物房店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。品影響公共安全。 第十一條第十一條：乙方應以乙方應以善良管理人善良管理人之注意使用房之注意使用房店屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因店屋，除因天災地變等不可抗拒

20、之情形外，因乙方之過失致乙方之過失致 房店屋毀損，應負損害賠償房店屋毀損，應負損害賠償之責。房店屋因自然之損壞有修繕必要時，之責。房店屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。由甲方負責修理。第十二條第十二條：乙方乙方若有違約情事，致損害甲方之若有違約情事，致損害甲方之權益時權益時願聽從甲方願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉及賠償損害，如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用，均應由乙方訴訟所繳納之訴訟費律師費用，均應由乙方負責賠償。負責賠償。( (修改或刪除修改或刪除) )第十三條第十三條：乙方如有違背本契約各條項或損害乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房店屋等情事時丙方應連帶負賠償損租賃房店屋

21、等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願抛棄先訴抗辯權。害責任並願抛棄先訴抗辯權。第十四條第十四條：甲乙甲乙丙各方遵守本契約各條項之規丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，定，如有違背任何條件時，甲方甲方得隨時解約得隨時解約收回房店屋，因此乙方所受之損失甲方概收回房店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。不負責。( (雙方權益要對等雙方權益要對等) )第十五條第十五條：印花稅各自負責，房店屋之捐稅印花稅各自負責，房店屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。之捐稅自行負擔。 第十六條第十六條：本件租屋之房屋稅、綜合所得稅，本件租屋

22、之房屋稅、綜合所得稅，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼乙方決不異議。由乙方負責補貼乙方決不異議。第十七條第十七條：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。任憑甲方處理，乙方決不異議。 第十八條第十八條：特約應受強制執行之事項特約應受強制執行之事項：1.1.租賃租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。償甲方一個月租金，乙方決無異議。2.2.租

23、賃租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑任憑甲方處理，乙方決不異議甲方處理，乙方決不異議。(1.(1.雙方權益要雙方權益要對等、對等、2.2.建議刪除建議刪除) )第十九條第十九條：本租金憑單扣繳由甲乙方負責向本租金憑單扣繳由甲乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。稅捐稽征機關負責繳納。 上開條件均為雙方所同意，恐口無憑爰上開條件均為雙方所同意，恐口無憑爰立本立本契約書貳份各執乙份存執契約書貳份各執乙份存執，以昭信守。，以昭信守。 立契約人立契約人( (甲方甲方) ) 簽簽名蓋章名蓋章 身分證字號身分證字號： （查驗證件確認無誤查驗證件確認無誤） 電話電話： 地

24、址地址：（屋主實際居住地址屋主實際居住地址） 立契約人立契約人 ( (乙方乙方) ) 簽簽名蓋章名蓋章 身分證字號身分證字號： 電話電話： 地址地址： 乙方連帶保證人乙方連帶保證人( (丙方丙方) ) 簽名蓋簽名蓋章章 身分證字號身分證字號： 電話電話： 地址地址：單槽洗單槽洗衣機衣機書桌書桌傢俱傢俱名稱名稱壹壹台台壹壹張張數數量量八年舊品，八年舊品，堪用堪用狀況良好狀況良好簽收前簽收前使用狀使用狀況況房東房東房客房客房東房東房客房客維修維修責任責任權責權責無無( (壞掉壞掉就淘汰就淘汰) )由房客負由房客負擔擔修繕修繕費用費用分擔分擔淘汰後，淘汰後，房東不提房東不提供新品供新品壞掉要負壞掉要負責賠償責賠償備註備註房東提供之傢俱清單房東提供之傢俱清單出租人簽收出租人簽收：承租人簽收承租人簽收：承租違建應考量的重點：承租違建應考量的重點：v房屋結構房屋結構v消防安全消防安全v居住安全居住安全v用水用電的安全用水用電的安全v隨時有被拆的風險隨時有被拆的風險問問 題題 討討 論論 與與 意意 見見 交交 流流 THE END 謝謝各位謝謝各位