物业管理常见问题100问.doc

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1、如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流物业管理常见问题100问【精品文档】第 4 页物业管理常见问题100问一、开发建设遗留问题（房屋质量、配套设施不到位等）；1、综合楼、样板间、电梯机坑防水施工不到位；2、临时水、电没有考虑实际使用情况、造成经常停水、停电；3、首一期交楼停车位不够，达不到交楼后的需求量；4、园区内无宠物公园，交楼后业主无处溜宠物；5、运动中心篮球馆上方漏水，接待员及时反应给施建方后未及时整改，导致地板起泡再次返工，影响工期。同时篮球馆配电箱曾经浸过水，导致现在场馆内的灯光无法全部开启；6、综合楼强电机房、空调水泵房规划设计过程中，未设计装修，装修完工后难以要求施工单位完全

2、按照集团的机房装修标准整改到位，且影响设备使用寿命；7、综合楼建设阶段，由于设计变更从空调水泵房隔出一间休息室，但由于原水泵房未设计吊顶，竣工后休息室天花也未做吊顶，电缆桥架、线管杂乱，有碍观瞻；8、综合楼3楼美容室过道渗水，具体是从综合楼屋顶消防排烟风机位置渗入，装修已完工，整改维修比较困难；9、综合楼2楼足浴房过道未安装热水器，与工程师沟通后，回复是由承包经营单位购买安装，但其他项目在综合楼竣工时已经安装到位；10、综合楼空调水泵房内排水未设计，在施工过程中已要求施工单位增加，但施工工艺不佳，无法正常排水；11、影响房屋质量问题较大，如墙面裂缝、渗水等问题；12、前期三网开通较慢，影响开荒

3、进度。二、前期物业管理中的问题（装修、管理规约制约）；1、成品保护不到位；2、施工区域与开放区域没有分开；3、运动中心跑步机区域，地插与跑步机的插头不配对；4、综合楼4楼电梯厅，电梯控制箱安装与装饰冲突，造成装饰瓷砖无法铺贴，工程师也未能及时解决，造成竣工时也未解决，影响美观；5、综合楼建设过程中，由于工期比较赶，墙面未干透，墙漆立马施工，竣工后墙面、天花多处开裂，造成后期修修补补；6、综合楼舞蹈室、样板房木地板刮花现象严重，由于交叉施工，成品保护往往被破坏，加强监管；7、园区铺沥青路时沥青油污污染路牙石，无法清洗干净，应在铺沥青路时做好路牙石保护；8、手续交楼前，业主普遍反映装修前看房子；9

4、、对车库管理中的人身财产损失有较大异议；10、在前期介入楼宇查验过程中，发现遗留问题较多，整改较慢；11、车多位少，给车辆管理带来较大难处；12、监控设施、安保设施未完善，不利于安全管理；13、部分业主不听劝阻，强行违章装修；14、业主在装修时是否可以随意更换自有部分的窗户和防盗门，挖地下层；15、业主资料存档，部分业主不愿提供个人资料（如：身份证复印件）；16、业主物品丢失要求物业公司赔偿三、物业管理收费问题（标准、投诉）1、业主办理收楼时要求先使用赠送的物管费后再预交；2、部分房屋因工程遗留整改问题，要求整改验收后再缴纳；3、部分业主建议物管费按季度缴纳；4、部分业主由于整改超过期限要求减

5、免物业管理服务；5、因工程遗留问题整改不及时业主要求减免物业管理费；6、因营销口头承诺与实际不符等问题拒收楼、拒缴物业管理费；7、有赠送物业管理费的业主部分不愿意预交半年管理费；8、减免工程整改期间产生的水电费。9、一些顽固分子老太太挑三拣四，无理指责物业公司服务不好，坚持不交物业管理费10、许多业主已不单为了居住，有的是投资房产，因而空置率较高，我司虽然采取各种方式催缴，但绝大多数业主根本不予理睬，有的甚至联系不到业主，故收取物业服务费难度较大，造成新建小区物管收费率不高。 四、物业服务质量问题（服务不到位）1、员工服务意识不强，主动性不够，样板间接待员面对客户不能够主动与其沟通；2、岗位操

6、作流程不够熟悉，某些员工不能按照规范操作；3、员工仪容仪表欠规范，出现部分员工工鞋不达标，没有化淡妆现象。4、文明礼貌用语存在不够标准化、统一化的问题；5、部分员工服务心态不端正，情绪波动比较大，不利于开展优质的对客服务；6、业主提出的整改问题，由于整改不及时，导致业主对我们有意见；7、因信号覆盖原因导致管家电话受影响；8、便民服务工作需要完善（业主群、短信群、拉卡拉等）；9、楼巴车过少，业主反映多增加楼巴车提供优质服务；10、部分业主反映，物业管家子在处理工程遗留问题时处理比较慢，没有及时给业主回复，导致矛盾激化。五、业主与业主委员会和业主大会问题六、人身财产和车辆损失和安全防范责任问题（小

7、区伤人、被盗）1、工地建筑材料被盗窃；2、东西区地下消防拴配备不完整，无配件设备，一旦发生消防事故时，后果不堪设想；3、园林施工造成部份临时围墙倒坍，人员出入不可控制，给园区防盗工作造成一定安全隐患；4、东西区地下车库信号覆盖不到位，一旦业主在车库里面发生突发事件将得不到联络，存在很大的安全隐患；5、开盘前期保安部如何与施工单位协调沟通处理民工纠纷事件；6、如何解决房屋销售期间车辆被盗事件；（前期销售时未建设停车场，来访车辆在临时停车场或路边停靠时亦发生偷窃事件）七、物业维修资金使用问题1、大部分材料为甲供材料，施工单位安装后，不进行保修，存在施工单位与厂家互推责任的现象；2、物品申购长时间不

8、能采购到位；3、备用维修金较少，导致部分事情进度较慢；八、物业管理投诉渠道畅通问题1、因为集团要求公布集团400 投诉热线电话，导致目前有数个电话号码为投诉热线，但未对投诉分类电话告示业主；2、未建立专属物业管理类投诉平台，在业主论坛中谈及的投诉多为开发商质量问题的投诉，涉及物业管理本身的投诉不多；3、金碧物业集团有限公司长沙分公司下设集团监察400 热线、地产大客服中心投诉热线、客服中心前台投诉热线及总经理信箱作为投诉渠道，但就实践情况来看，物业大部分工作在放在了业主及开发商工程整改情况的跟进，对本身的管理工作起到负面影响；4、公示的投诉号码太多，业主感觉太过混乱，不知道到底打哪个！应该设立专门的投诉热线，专业受理各类投诉 （包括业主、员工、公司品牌、工程整改）。