城地股份：公开发行可转换公司债券跟踪评级报告.PDF

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1、 上上上上海海海海城城城城地地地地香香香香江江江江数数数数据据据据科科科科技技技技股股股股份份份份有有有有限限限限公公公公司司司司 公公公公开开开开发发发发行行行行可可可可转转转转换换换换公公公公司司司司债债债债券券券券 跟跟跟跟踪踪踪踪评评评评级级级级报报报报告告告告 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating 6 月末， 商品房待售面积 51,081 万平方米。 房地产开发投资 62,780 亿元，同比增长 1.9%，投资增速与 1-5 月相比，由负 转正；房屋新开工面积 97,536 万平方米，下降 7.6%，与 1-5 月相比

2、降幅收窄 5.2 个百分点。 该公司主业桩基和基坑围护业务属于地基与基础工程的细分领域，主要下 游客户是上海及华东区域内的房地产开发商。 上海地区房地产市场景气度变化 情况对公司业务影响较大。 2019，上海市完成房地产开发投资 4,231.38 亿元，较上年增长 4.9%。从房 屋类型看，住宅投资 2,318.13 亿元，比上年增长 4.1%；办公楼投资 689.36 亿 元，下降 0.5%；商业用房投资 457.23 亿元，下降 0.9%。同期房屋在建规模基 本稳定，房屋施工面积为 14,802.97 万平方米，比上年增长 0.9%，其中住宅施 工面积 7,446.43 万平方米，下降 1

3、.0%。在商办项目开工量低位回升的带动下， 上海市房屋新开工面积较快增长。全部房屋新开工面积 3,063.44 万平方米，比 上年增长 14.0%。其中，住宅新开工面积 1,572.90 万平方米，增长 6.8%；商办 新开工面积 675.70 万平方米，增长 30.5%。2019 年，上海新建商品房销售面 积 1,696.34 万平方米，比上年下降 4.0%，其中，住宅销售面积 1,353.70 万平 方米，增长 1.5%；办公楼销售面积 100.83 万平方米，下降 31.4%；商业营业 用房销售面积 88.48 万平方米，下降 13.0%。从近十年数据看，新建商品房销 售面积仍处于历史低

4、位， 为 2010 年以来的次低值， 仅略高于 2017 年销售水平。 总体看，在各类调控政策影响下，上海市房地产建筑施工面积持续缩减，且城 市基础设施成熟度已达到很高的水平，房屋建筑施工市场增量空间有限。 2020 年以来，受新型冠状病毒疫情的影响，上海市房地产行业受到一定 的冲击，随着国内疫情逐步控制，上海市房地产市场逐步恢复。上半年度房 地产开发投资较上年同期增长 7.0%， 商品房新开工面积和商品房竣工面积均 较上年同期有所增长，扭转了一季度负增长的态势；新建商品房销售面积较 上年同期下降 12.6%。随着疫情逐步控制，预计后续房地产市场将继续得到 8 新世纪评级新世纪评级 Brill

5、iance Ratings 改善。 B. 政策环境政策环境 2017 年起，政府出台多项措施规范促进建筑施工行业发展：优化资质资格 管理、改善招投标制度、加快推行工程总承包、加强安全生产管理、规范工程 价款结算、推广智能和装配式建筑、加强技术研发应用等。2018 年初，住房 和城乡建设部（简称“住建部” ）针对房屋建筑和市政基础设施工程安全关键 领域及薄弱环节进行集中治理，开展为期两年的建筑施工安全专项治理行动。 2019 年 3 月，国务院办公厅印发关于全面开展工程建设项目审批制度改革 的实施意见 ，进一步强调完善和强化工程建设项目审批和管理体系。2019 年 12 月，住建部和国家应急管理

6、部联合印发关于加强建筑施工安全事故责任 企业人员处罚的意见 ，严格落实建筑施工企业主要负责人、项目负责人和专 职安全生产管理人员等安全生产责任。 为稳定经济增长，促进基建投资，2019 年国家加速专项债发行、审批并允 许专项债用作符合条件的重大项目资本金、 降低基建重点领域项目最低资本金 比例等举措推动已批复项目的投资落地。2020 年以来，为对冲疫情对经济造 成的冲击，相关部门密集出台一系列宏观调控措施：积极的财政政策要更加积 极有为，出台阶段性减税降费政策；稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流 动性合理充裕，降低企业融资成本。同时，我国地方政府专项债发行使用进一 步加快。5 月 6 日，国

7、务院常务会议提出，在年初已发行地方政府专项债 1.29 万亿元的基础上， 再提前下达 1 万亿元专项债新增限额， 力争 5 月底发行完毕。 此前下达的专项债投向了交通基础设施、市政和产业园基础设施等七大领域。 新一批专项债将体现疫情防控需要和投资领域需求变化，如国家重大战略项 目；增加城镇老旧小区改造领域，允许地方投向应急医疗救治、职业教育、城 市供热供气等市政设施项目；加快建设 5G 网络、数据中心、人工智能等新型 基础设施。 C. 竞争格局竞争格局/态势态势 建筑施工行业进入壁垒较低， 业内企业数量庞大， 行业竞争激烈。 截至 2019 年末，全国共有建筑业企业 103,814 个，同比增

8、长 8.82%。其中，国有及国有 控股建筑业企业 6,927 个，较年初增加 47 个，占建筑业企业总数的 6.67%。同 年末，建筑业从业人数 5,427.37 万人，同比下降 2.44%。从近两年数据来看， 建筑施工行业集中度仍偏低。在经济形势变化、业主对施工企业资金实力要求 更高及行业施工资质、招投标、安全管理日趋规范背景下，融资能力强的大中 型建筑施工企业在重点工程承揽方面明显占优。 图表图表 5. 建筑建筑施工行业概况施工行业概况 指标指标 单位单位 2014 年年末末 2015 年年末末 2016 年年末末 2017 年年末末 2018 年年末末 2019 年年末末 企业数量 家

9、81,141 80,911 83,017 88,059 95,400 103,814 从业人数 万人 4,960.60 5,003.40 5,185.24 5,536.90 5,563.30 5,427.37 数据来源：国家统计局、Wind 9 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 由于我国国土面积广大且地质构造各不相同，所需地基与基础工程技术要 求差异大于地面主体工程，因此地基与基础工程行业目前仍以区域性竞争为 主。各区域市场已形成一些区域性行业领先的企业，如中化岩土工程股份有限 公司、上海市基础工程集团有限公司和浙江省地质矿产工程公司等，这些企业 在当地有着较高的市场

10、占有率及较强的影响力。作为专业性较强的细分行业， 大多数地基与基础工程企业缺乏跨区域经营的实力， 仅少数隶属于国有大型企 业集团的企业具有在全国范围内开展业务的能力。 D. 风险关注风险关注 垫资施工现象普遍。垫资施工现象普遍。我国施工企业长期处于弱势地位，各种保证金要求、 垫资施工、 工程结算周期过长及业主的信用意识薄弱等因素导致企业营运资金 压力较大。尽管 2016 年起政府相关部门采取清理规范工程建设领域保证金， 降低工程质量保证金预留比例， 推行银行保函制度等多项措施以缓解建筑施工 企业资金压力，但目前工程垫资比例仍较大。 回款风险持续积聚。回款风险持续积聚。我国建筑施工业负债经营程度

11、相对较高，行业债务偿 还能力仍然偏弱，同时财务费用亦对行业总利润形成一定侵蚀。此外，建筑施 工行业工程款收取情况还易受国内金融环境，尤其是信贷政策调整的影响。随 着地方政府债务管理的强化和房地产开发企业资金链趋紧， 近年我国建筑施工 企业应收工程款、存货占款规模逐年上升，回款风险进一步增加。 成本上成本上升风险。升风险。建筑施工企业在工程施工中所需水泥及钢材等原材料占生 产成本比重较大，这些原材料价格的波动会增大企业成本控制难度。近年来水 泥、钢材、玻璃等主要建材价格快速上涨并持续高位运行，建筑施工企业成本 与资金压力上升。同时，建筑施工属于劳动力密集型行业，随着人口老龄化及 社会经济发展水平

12、的持续提升，建筑用工供给逐步趋紧，成本持续上升。 2020 年新冠疫情蔓延至全球， 国内疫情得到控制但境外病毒的输入仍需防 控，工地项目的防控措施或长期持续，防疫成本提升，此外项目赶工期亦将提 高项目成本，对国内建筑施工企业整体成本控制或构成挑战。 技术创新动力不足。技术创新动力不足。地基与基础工程行业市场集中度较低，以中小企业居 多，创新能力较弱。一方面，桩基和基坑围护的技术创新需要投入大量人力、 物力和财力，中小企业普遍缺乏相应实力；另一方面在快速城市化时期，住宅 建设的标准化或同质化也显著降低了行业技术创新的动力， 目前行业内大部分 企业仍沿用传统施工工艺。 IDC 行业行业 近年来受政

13、府政策与互联网技术升级等多重因素的影响，近年来受政府政策与互联网技术升级等多重因素的影响， IDC 行业的市场行业的市场 规模快速增长。目前国内规模快速增长。目前国内 IDC 主要布局于互联网超核心节点，但电力能源与主要布局于互联网超核心节点，但电力能源与 土地资源约束正促使土地资源约束正促使 IDC 布局向布局向北上广北上广周边区域扩散。周边区域扩散。 IDC 市场集中市场集中度较高，度较高， 电信运营商和云计算服务商所占市场份额较大，电信运营商和云计算服务商所占市场份额较大，第三方第三方 IDC 服务提供商规模服务提供商规模 相对较小，竞争激烈且行业相对较小，竞争激烈且行业内并购频繁内并购

14、频繁。 10 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings A. 行业概况行业概况 IDC（互联网数据中心）是数据计算、传输和存储的场所。互联网数据中 心通过标准化机房、互联网通信线路以及网络带宽资源，主要为互联网内容提 供商、企业、媒体、各类网站及其他有需要的客户提供机柜机位租用、服务器 托管和租用、互联网带宽租用以及相关增值服务等方面的全方位服务。IDC 市 场增长主要由网络流量及政府、 企业互联网接入量需求推动。 根据工信部数据， 近六年我国移动互联网接入流量不断增长，2019 年达 1,220 亿 GB，同比增长 71.59%，增速较上年收窄 116.7 个百分点。根据中

15、国 IDC 圈2发布的数据显示， 2018 年中国 IDC 业务市场总规模达 1,228 亿元，同比增长 29.8%；2019 年中 国 IDC 业务市场规模为 1,562.5 亿元，同比增长 27.2%，增速放缓 2.6 个百分 点，市场规模绝对值相比 2018 年增长超过 300 亿元。2019 年 6 月，工信部正 式对移动、 电信、 联通和和广电四大运营商发布 5G 商用牌照， 目前已进入 5G 基础设施建设投入与应用推广阶段，未来新增需求则将集中体现在 5G、物联 网、VR/AR 等新兴应用的广泛兴起，更多应用场景、更加复杂的数据结构以 及更加频繁的数据处理及信息交互将推动 IDC

16、市场规模的增长。同时，2020 年初，全国冠状病毒疫情防控期间，政府和企事业单位积极推行科技防疫、远 程办公、 远程教育、 电商生活等措施， 培育了大量新兴客户需求， 带动中国 IDC 行业客户需求急剧增加。预计 2022 年，中国 IDC 业务市场规模将超过 3,200.5 亿元，同比增长 28.8%3，IDC 业务市场将进入新一轮增长期。 图表图表 6. 近年来我国近年来我国 IDC 市场规模及市场规模及移动互联网接入流量移动互联网接入流量变化趋势变化趋势 资料来源：中国 IDC 圈、工信部 从具体需求层面来看，国内 IDC 市场的主要需求方包括云计算企业、互联 网公司、金融企业以及政府机

17、构，其中以云计算、网络视频、电子商务、网络 游戏为代表的互联网行业仍占据中国 IDC 业务市场主要市场份额，而随着信 2 中国 IDC 圈是国内数据中心行业及云计算行业的媒体平台和产业市场研究机构。 3 中国 IDC 圈预测数据。 11 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 息化转型加快，以金融、制造等为代表的传统行业的市场份额将逐年扩大。中 国信息通信研究院于 2020 年 7 月公布的云计算发展白皮书（2020） 显示， 2019 年我国云计算整体市场规模为 1,334 亿元，增速 38.6%；其中公有云市场 规模达到 689 亿元，较上年增长 57.6%，2020-

18、2022 年预计仍处于高速增长阶 段，2023 年市场规模将超过 2,300 亿元，IDC 市场规模也将随之快速增长。 目前，IDC 按照自身功能定位及位置选择可分为三类：冷数据备份、离 线计算分析以及其他对网络时延要求较低的应用优先选择能源充足、 气候适宜 地区；面向特定区域、对时延敏感、以实时应用为主的业务可选择在用户聚 集地区依市场需求灵活部署数据中心；对于虚拟/增强现实、车联网等对时 延极为敏感的业务，需要最大限度贴近用户分布式部署微型数据中心。从近两 年实际分布来看， IDC 供给的区域分布并不均衡。 北上广为互联网超核心节点， IDC 布点多集中于一线城市。根据中国信息通信研究院统

19、计，2019 年互联网 数据中心可用机架数量的全国前三名分别为北京及周边、上海及周边、广州及 周边， 北上广及其周边区域共同占据了整体市场 50%以上份额。 但在土地资源 及电力能耗约束之下，北京、上海、广州逐年加大了 IDC 限建政策的执行力 度，新建增速正逐步放缓，可用资源有限并使得租用价格相对较高。因此，为 满足北上广互联网企业及云计算服务商不断增长的需求， IDC 服务商多选择在 三地周边区域布局。 B. 政策环境政策环境 作为信息产业重要基础设施，IDC 行业发展得到了国家产业政策的重点支 持。2012 年 12 月，工业和信息化部发布关于进一步规范因特网数据中心业 务和因特网接入服

20、务业务市场准入工作的通告 ，落实“先照后证”改革并完 善 IDC 业务准入要求。 2016 年 7 月， 中共中央办公厅、 国务院办公厅印发 国 家信息化发展战略纲要 ，明确提出要优化数据中心布局，加强大数据、云计 算、宽带网络协同发展，增强应用基础设施服务能力。2017 年 7 月，修订后 的电信业务经营许可管理办法颁布，取消了申请经营许可时提交企业名称 预核准通知书的要求， 删除了电信业务经营许可证作为工商变更登记前置程序 的规定，进一步降低了 IDC 市场准入门槛。2018 年 1 月，工信部出台清理 规范 IDC、ISP、CDN 市场的通知政策，对市场不合规商业行为集中整治， IDC

21、市场环境得到规范。同年 3 月，工信部首次发布全国数据中心应用发展 指引 ，对我国当前数据中心建设发展、各区域供需关系等情况进行梳理，提 出各区域数据中心布局引导方向和用户选择数据中心的方法指引， 每年滚动更 新。 2019 年 11 月， 国家发改委正式发布 产业结构调整指导目录 （2019 年本） ， 数据中心、云计算及大数据等正式列入国家鼓励类产业目录。2020 年 3 月， 中央首次定调推进新建和 IDC 发展，提出要“加快 5G 网络、数据中心等新型 基础设施建设进度，要注重调动民间投资积极性” ，相关扶持政策密集出台， 落地节奏大幅加快。 12 新世纪评级新世纪评级 Brillia

22、nce Ratings 图表图表 7. IDC 产业政策汇总产业政策汇总 时间时间 发布机构发布机构 文件名称文件名称 主要内容主要内容 2012.12 工信部 关于进一步规范因 特网数据中心业务和 因特网接入服务业务 市场准入工作的通告 明确 IDC、ISP 两项业务经营许可证申请条件和审查流程，同时进 一步明确 IDC、ISP 申请企业资金、人员、场地、设施等方面的要 求。 2013.1 工信部、发改 委、国土资源 部、电监会、 能源局 关于数据中心建设 布局的指导意见 将我国数据中心建设区域划分为四类地区， 鼓励新建大型、 超大型 数据中心，特别是以灾备等实时性要求不高的应用为主的数据中

23、 心，重点考虑气候环境、能源供给等要素进行选址布局。 2016.7 中共中央办公 厅、国务院办 公厅 国家信息化发展战 略纲要 强调最大程度发挥信息化的驱动作用， 实施国家大数据战略， 推进 “互联网+”行动计划；推进物联网设施建设，优化数据中心布局， 加强大数据、云计算、宽带网络协同发展，增强应用基础设施服务 能力。 2017.7 工信部 电信业务经营许可 管理办法 取消基础电信和跨地区增值电信业务经营许可证备案管理， 取消申 请经营许可时提交财务会计报告和验资报告等要求， 取消申请经营 许可时提交企业名称预核准通知书的要求， 删除电信业务经营许可 证作为工商变更登记前置程序的规定。 201

24、8.1 工信部 清理规范 IDC、ISP、 CDN 市场的通知 提出对相关行业市场上无证运营、 跨范围运营、 层层转租等不合规 商业行为集中整治，对网络接入、不良运营、失信企业、网络安全 等状况进行统一处理与公示。 2018.3 工信部 全国数据中心应用 发展指引（2017） 包括全国数据中心建设发展情况、分区域数据中心应用发展指引、 用户选择数据中心指引三大部分， 以促进全国各区域合理建设规划 数据中心，指引用户科学合理选择资源。 2019.5 工信部 全国数据中心应用 发展指引（2018） 依托开放数据中心委员会（ODCC）搭建全国数据中心信息开放平 台，促进全国各地区数据中心供需对接。

25、2019.11 发改委 产业结构调整指导 目录（2019 年） 将数据中心、云计算及大数据列入国家鼓励类产业目录。 2020.1 工信部 2020 年工业节能监 察重点工作计划 明确 2020 年将围绕重点工作，深入开展专项节能监察，包括：重 点高耗能行业能耗专项监察、数据中心能效专项监察等。 资料来源：新世纪评级整理 地方政府政策层面，由于 IDC 行业在就业、税收产值等方面经济拉动作 用较弱，但大量消耗电力能源及土地资源，北京、上海、深圳相继出台相关规 定限制新建 IDC 机房。2018 年 9 月 26 日，北京市人民政府公布北京市新增 产业的禁止和限制目录 ，北京中心城区禁止新建和扩建

26、互联网数据服务中的 数据中心；全市范围内除 PUE4值在 1.4 以下的云计算数据中心外，禁止新建 和扩建数据中心。2019 年 1 月 4 日，上海市经信委、发改委发布关于加强 上海互联网数据中心统筹建设的指导意见 ， 要求到 2020 年上海市互联网数据 中心新增机架数严格控制在 6 万架以内，新建互联网数据中心 PUE 值严格控 制在 1.3 以下，改建互联网数据中心 PUE 值严格控制在 1.4 以下。2019 年 4 月，深圳发改委发布关于数据中心节能审查有关事项的通知 ，提出 PUE 值 在 1.4 以上的数据中心不享有能源消费的支持， PUE 值低于 1.25 的数据中心则 可享

27、受能源消费量 40%以上的支持。2020 年 3 月，在中央政府明确推进“新 4 PUE：Power Usage Effectiveness 的简写，是评价数据中心能源效率的指标，是数据中心消耗 的所有能源与 IT 负载使用的能源之比。 13 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 基建”建设后，地方政府纷纷出台鼓励 IDC 项目部署的政策和办法，一线城 市对 IDC 项目能耗指标审批短期内有放开的趋势。2020 年 5 月，上海市明确 指示统筹全市能耗指标，向 IDC 项目适当倾斜，区域内 IDC 项目能耗指标放 开趋势明确。2020 年 6 月，北京市发布相关政策，聚焦

28、 IDC 产业供给侧改革， 促进小规模、低效率的零散 IDC 向集约型、高效率 IDC 转变。 图表图表 8. 近两年一线城市近两年一线城市 IDC 产业政策产业政策 时间时间 发布机构发布机构 文件名称文件名称 主要内容主要内容 2018.9 北京市人民 政府 北京市新增产业的 禁止和限制目录 北京全市范围内禁止新建和扩建互联网数据服务中的数据中心 （PUE 值在 1.4 以下的云计算数据中心除外） ；禁止新建和扩建信 息处理和存储支持服务中的数据中心 （PUE 值在 1.4 以下的云计算 数据中心除外） ；中心城区禁止新建和扩建互联网数据服务中的数 据中心，信息处理和存储支持服务中的数据中

29、心。 2019.1 上海市经信 委、发改委 关于加强上海互联 网数据中心统筹建设 的指导意见 到 2020 年上海市互联网数据中心新增机架数严格控制在 6 万架以 内，新建互联网数据中心 PUE 值严格控制在 1.3 以下，改建互联 网数据中心 PUE 值严格控制在 1.4 以下。 2019.4 深圳市发改 委 关于数据中心节能 审查有关事项的通知 实施减量替代， 加强数据中心建设政策引导， 促进老旧数据中心 （含 公共机构数据中心） 绿色化改造， 新建数据中心需按照 “以高代低、 以大代小、以新代旧”等减量替代方式，严格控制数据中心年综合 能源消费新增量； PUE 值在 1.4 以上的数据中

30、心不享有能源消费的 支持，PUE 值低于 1.25 的数据中心则可享受能源消费量 40%以上 的支持。 2020.5 上海市人民 政府 上海市推进新型基 础设施建设行动方案 （2020-2022） 统筹好全是工业用能指标， 向具有重要功能的互联网数据中心建设 项目作适当倾斜， 研究继续新增一批互联网数据中心机架数， 持续 优化云计算基础设施布局。 2020.6 广东省工业 和信息化厅 广东省5G基站和数 据中心总体布局规划 （2021-2025 年） 推进数据中心从存储型到计算型的供给侧结构性改革， 加强存量数 据中心绿色化改造，鼓励数据中心企业高端替换、增减挂钩、重组 整合。 2020.6

31、北京市发改 委 北京市加快新型基 础设施建设行动方案 （2020-2022 年） 到 2020 年底，上架率达到 65%以上，规划建设在用折合标准机架 数累计约 47 万个。 资料来源：新世纪评级整理 C. 竞争格局竞争格局/态势态势 IDC 行业集中度高，三大基础电信运营商占据主导地位。国内 IDC 服务提 供方主要包括：以电信、联通、移动代表的运营商；以世纪互联、浙大网新、 鹏博士等企业为代表的第三方 IDC 厂商；以阿里云、华为云、腾讯云为代表 的云计算服务商。前瞻网2020-2025 年中国 IDC 行业市场前瞻与投资战略规 划分析报告的数据显示，2019 年，三大基础电信运营商在 I

32、DC 行业中所占 市场份额比例达 62.3%，其中，电信市场份额最高，其占比达 30.6%；中国联 通为 19.1%。 图表图表 9. IDC 行业内上市公司行业内上市公司 2019 年数年数据对比（单位：亿元，据对比（单位：亿元，%） 证券代码证券代码 证券名称证券名称 总资总资 产产 营业营业 收入收入 资产负债资产负债 率率 流动流动 比率比率 营业收入营业收入 现金率现金率 IDC 布局情况布局情况 600797.SH 浙大网新 63.47 37.61 29.85 1.68 106.67 截至 2020 年 6 月末， 在杭州、 上海等地 拥有 6 个数据中心，近 1 万个机柜 603

33、881.SH 数据港 37.40 7.27 70.51 0.28 127.96 截至 2019 年末，在上海、浙江、河北、 北京、深圳等地拥有 17 个自建数据中 14 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 证券代码证券代码 证券名称证券名称 总资总资 产产 营业营业 收入收入 资产负债资产负债 率率 流动流动 比率比率 营业收入营业收入 现金率现金率 IDC 布局情况布局情况 心，IT 负载合计约 141 兆瓦，折算成 5 千瓦标准机柜约 28,200 个 300383.SZ 光环新网 122.33 70.97 31.78 1.83 101.54 截至 2019 年末，

34、 在上海、 北京及其周边 拥有超 3 万个机柜，上架率约 75% 600804.SH 鹏博士 157.90 60.50 95.20 0.19 88.09 截至 2019 年末，在北京、上海、广州、 深圳、武汉、成都等拥有约 3 万个机柜 VNET.O 世纪互联 142.74 37.89 63.35 1.17 - 截至 2019 年末，在北京、上海、广州等 超过 30 个城市拥有近 50 个数据中心， 总机柜数量为 36,291 个， 2020 年第一季 度，机柜复合利用率为 60.4% GDS.O 万国数据 314.93 41.22 63.94 1.77 - 截至 2019 年末，运营机柜数达

35、 90,300 个， 数据中心机柜服务面积约 22.6 万平 方米 603887.SH 城地股份城地股份 63.46 29.24 47.73 1.44 80.75 截至截至 2020 年年 6 月末，在上海联通周浦月末，在上海联通周浦 数据中心二期机房内数据中心二期机房内设有月设有月 3,700 个机个机 柜，上架率柜，上架率 70%左右左右 资料来源：城地股份公告、新世纪评级整理 国内第三方 IDC 格局相对分散，中小企业较多，同质化竞争日趋明显，产 业链整合趋势明显，近两年 IDC 行业上市公司发起的并购已超过 10 起。与三 大运营商相比，国内 IDC 行业上市公司机柜体量明显不足，但受

36、 5G 建设占用 运营商大量资金影响，运营商 IDC 资源获取速度放缓，而第三方 IDC 企业定 制化服务能力强，更加能满足大型企业的定制化需求，上架率高，且能够同时 供应电信、联通等多个运营商网络。未来随着越来越多第三方厂商的进入，传 统 IDC 服务的同质化也将日渐明显，业务模式单一的第三方 IDC 服务商逐渐 面临盈利能力和发展空间的挑战。 D. 风险关注风险关注 盈利能力下降风险盈利能力下降风险。国内第三方 IDC 行业格局相对分散，中小企业较多， 行业集中度有待提升，新进入者为获取市场份额而采取的低价策略，将导致行 业 IDC 租金价格面临下行风险。 新兴技术发展不及预期风险。新兴技

37、术发展不及预期风险。未来几年，5G、物联网、虚拟现实等新兴技 术是 IDC 行业发展的重要驱动因素，这些新兴技术的发展速度放缓将对 IDC 市场发展带来不利影响。 2. 业务运营 2019 年年， 该， 该公司公司桩基与基坑围护在上海以外桩基与基坑围护在上海以外地区地区业务拓展较好， 带动施工业务拓展较好， 带动施工 收入保持增长；收入保持增长；并购并购的的香江科技香江科技迅速贡献收入及迅速贡献收入及利润利润，当年收入当年收入占比占比超超 50% 以上以上，公司盈利水平得到提升，公司盈利水平得到提升。2020 年第一季度，新冠疫情年第一季度，新冠疫情对公司业务冲击对公司业务冲击 可控，加上并入

38、的可控，加上并入的 IDC 业务，公司收入业务，公司收入、利润同比大幅增长。公司施工业务、利润同比大幅增长。公司施工业务 拥有一定技术优势，其拥有一定技术优势，其扩张与长三角房地产开发景气度紧密关联，扩张与长三角房地产开发景气度紧密关联，在目前房地在目前房地 产建筑施工业务增量有限的情况下，公司业务持续快速增长将面临一定挑战。产建筑施工业务增量有限的情况下，公司业务持续快速增长将面临一定挑战。 IDC 业务方面，业务方面，该领域该领域主要为电信运营商及互联网巨头所主导主要为电信运营商及互联网巨头所主导，公司，公司 IDC 业业 务主要围绕上述头部企业提供产品、系统集成等服务，务主要围绕上述头部

39、企业提供产品、系统集成等服务，市场地位有限市场地位有限，未来未来仍仍 15 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 需关注公司跨业并购香江科技的整合效果需关注公司跨业并购香江科技的整合效果以及以及IDC业务需求不达预期等风险业务需求不达预期等风险。 该公司传统主业为桩基、基坑围护及岩土领域相关设计等地基与基础工程 服务，具体包括静力压桩、钻孔灌注桩、水泥土搅拌桩、地下结构预制拼装构 件应用等基础工程的施工服务，以及基坑围护挡土止水结构、地基加固改良、 土石方工程施工等， 业务领域涉及房地产、 市政工程、 公用设施、 工业厂房等， 以房地产为主。 鉴于既有业务前景趋弱及经营环

40、节资金占用压力持续加大， 该公司于 2019 年 4 月完成收购香江科技 100%股权， 跨业拓展至 IDC 业务5。 香江科技为一家 从事 IDC 相关设备和解决方案、 IDC 系统集成以及 IDC 运营管理和增值服务 的高新技术企业，成立于 1999 年，初步具备数据中心投资建设、规划设计、 解决方案、系统集成、运维管理全生命周期服务能力， 是华为、施耐德、ABB、 西门子等企业战略合作伙伴，曾参与北京奥运数字大厦、国家计算机信息安全 中心、中国建设银行武汉灾备中心、中国信达安徽灾备中心以及三大运营商众 多数据中心建设。 此外，该公司还从事 H 型钢租赁、材料销售及其他工程业务，近三年分

41、别实现收入 0.13 亿元、0.35 亿元和 0.09 亿元，业务规模较小，对公司收入及 利润影响有限。 图表图表 10. 公司公司主业主业基本情况基本情况 主营业务主营业务 基础运营模式基础运营模式 业务的核心驱动因素业务的核心驱动因素 地基与基础工程 横向规模化 资本、技术、品牌 IDC 业务 纵向一体化 资本、资源、政策 资料来源：城地股份 （1） 主业运营状况主业运营状况/竞争地位竞争地位 图表图表 11. 公司核心业务收入及变化情况（亿元，公司核心业务收入及变化情况（亿元，%） 主导产品或服务主导产品或服务 2017 年度年度 2018 年度年度 2019 年度年度 2020 年年

42、第一季度第一季度 营业收入合计 8.13 12.60 29.24 5.18 核心业务营业收入 金额 7.99 12.26 29.15 5.18 占比 98.34 97.27 99.70 100.00 （1）地基与基础工程 金额 7.99 12.26 14.49 2.90 占比 100.00 100.00 49.70 56.08 其中：单一桩基 金额 2.23 4.03 6.23 0.84 占比 27.95 32.92 42.99 16.32 单一基坑围护 金额 1.02 2.93 3.08 0.56 占比 12.72 23.92 21.25 10.86 桩基与基坑围护混合 金额 4.74 5.

43、28 5.15 1.49 占比 59.26 43.07 35.53 28.72 岩土工程设计 金额 0.01 0.01 0.03 0.01 占比 0.07 0.09 0.23 0.18 5 2019 年，香江科技 412 月收入计入合并报表。 16 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 主导产品或服务主导产品或服务 2017 年度年度 2018 年度年度 2019 年度年度 2020 年年 第一季度第一季度 （2）IDC 业务 金额 - - 14.66 2.28 占比 - - 50.30 43.91 其中：IDC 设备及解决方案 金额 - - 8.72 1.34 占比 -

44、 - 59.44 25.83 IDC 系统集成 金额 - - 4.70 0.53 占比 - - 32.05 10.17 IDC 运营管理及增值服务 金额 - - 1.25 0.41 占比 - - 8.51 7.91 资料来源：城地股份 凭借技术优势及多年工程建设经验积累， 尤其是IPO之后资本实力的增强， 该公司业务规模快速扩张，2017-2018 年分别实现营业收入 8.13 亿元和 12.60 亿元。2019 年 4 月，公司新增 IDC 业务，收入结构发生显著变化。2019 年及 2020 年第一季度，公司实现并表营业收入 29.15 亿元和 5.18 亿元，分别较上 年同期增长 132

45、.01%和 44.72%。IDC 业务收入贡献率超 50%以上，公司形成 “建筑施工+IDC”双主业经营格局。 在地基与基础工程施工方面，该公司按合同类型可分为单一桩基、单一基 坑围护、桩基与基坑围护混合和岩土工程设计四类，其中岩土设计规模较小， 主要通过设计带动施工。2019 年公司单一桩基、单一基坑围护以及桩基与基 坑围护混合三类业务占地基与基础工程总收入的比重分别为 42.99%、21.25% 和 35.53%。其中，单一桩基收入及收入占比较上年保持增长，主要系当年承 接了“太仓恒大童世界乐园” 、 “紫光南京集成电路基地桩基工程” 、 “湖州草田 漾桩基工程”等金额较大的项目。IDC

46、业务中，IDC 设备及解决方案、IDC 系 统集成为主要收入来源，同年两者收入占 IDC 业务收入总额的比重为 59.44% 和 32.05%。 2020 年初，疫情导致该公司部分项目复工、验收结算延迟，对公司短期经 营业绩造成一定影响。一季度，公司实现营业收入 5.18 亿元，其中母公司实 现营业收入 2.90 亿元，较上年度 3.57 亿元有所下降。 A. 地基与基础工程地基与基础工程业务业务 资质与技术资质与技术 该公司及其子公司拥有地基与基础工程专业承包一级资质、土石方工程专 业承包三级资质、 房屋建筑工程施工总承包三级资质、 岩土工程设计甲级资质、 岩土工程勘察乙级资质等，具有总承包

47、、专业承包、勘察、设计一体化的综合 服务能力。 在技术研发方面， 该公司系国家高新技术企业， 注重技术创新， 20172019 年建筑板块研发费用分别为 3,030.45 万元、4,193.47 万元和 4,408.65 万元，技 术研发投入不断增加。2019 年，公司继续就建筑行业倡导使用绿色、环保、 低污染施工工艺的理念，加强对“复合地基”工艺、 “装配式建筑”等技术的 研究，对现有的工艺进行优化，对设备进行升级改造，形成了 “标准化钢支 撑技术” 、 “分段异型复合桩” “钻孔埋入式多介质桩施工技术” 、 “劲性桩优化 17 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 工

48、艺”等核心技术群。截至 2019 年末，公司在地基与基础工程领域共获得授 权专利 71 项，其中发明专利 10 项，实用新型专利 51 项。公司主编了上海市 建筑产品推荐性技术规程 2 项、国家级工法 1 项，参编上海市标准 2 项。同期 末，公司传统的地基及基础工程业务板块共有职工 379 人，其中注册岩土工程 师 3 人， 注册一级结构师 2 人， 一级注册建造师 36 人， 二级注册建造师 14 人， 注册造价工程师 4 人，注册安全工程师 4 人，中、高级工程师 42 人。 规模规模因素因素 该公司主要通过投标方式承揽业务，包括参与公开招标和邀请招标。2019 年，公司累计签订施工及设计类合同 96 个，新签合同金额为 17.24 亿元，较 上年增长 19.23%；2020 年 1-3 月，公司新签合同 28 个，金额为 4.89 亿元，较 上年同期增长 68.71%。 从下游客户来看，该公司与恒大集团、金地集团、保利地产、融创地产、 龙湖地产、碧桂园、绿地集团、凯德置业、旭辉集团、中国建筑、中铁建工、 上海建工等大型开发商及建筑总承包商建立有长期合作关系。2019 年度，公 司建筑业前五大客户销售收入为 3.98 亿元，占当期业务收入总额的 27.46%。 公司大客户集中风险可控。 图表图表 12. 2019 年年公司前五大客户及销售收入