2022年项目组全套管理制度 .pdf

《2022年项目组全套管理制度 .pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年项目组全套管理制度 .pdf（25页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、项目组全套管理制度1 / 25项目组全套管理制度一、背景、目的和原则1、背景本项目是我司与 鸿博堂公司共同操作此 项目，而本项目的代理合同是 鸿博堂公司与 发展商签定的，到目前为止，发展商并不知道我公司的存在，目前我公司派出人 员均以鸿博堂的名 义在工作。2、目的和原则顺利完成此 项目的营销代理工作，获得本项目设定的利 润， 维护我司与 鸿博堂公司的利益，控制我司 风险和投入，锻炼培养我司的 专业人员， 实战训练 我司作为专业营销 代理公司的管理和操 盘流程和能力，是本套管理制度的核心目的。在以上目的指引下，本 项目宜以 项目组名义独立运作：项目组作为具体操作本 项目的专业机构，相对独立操作：

2、独立财务，独立行政，独立人事，独立经营权 。由我司和 鸿博堂公司共同派人 组建成项目组，共同管理此项目组。二、 项目组构架和人 员组建1、 项目组构架（表示垂直管理关系）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度2 / 25项目总监 1项目总监 2项目经理项目主管 1行政助理置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问现场售楼处市区售楼处策划/设计专案项目主管2名师资料总结 - - -精品资料欢迎下

3、载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度3 / 252、 项目组部门职责（ 1）确保案 场销售工作高效有序地 进行。（ 2） 负责客户接待工作（包括来人、来电），及 时办理客户成交手 续。（ 3） 负责到期房款的催收，以利 资金及时回笼。（ 4） 为客户提供优质服务， 树立并维护楼盘及开发企业形象。（ 5） 负责客户资料的汇总、 统计与分析，及时根据统计分析结果向开 发企业提出可行性意 见。（ 5）制 订销售和推广策略。（ 6） 负责宣传

4、包装工作。（ 7）根据 销售情况适 时调整销售策略，主要对销售价格与 销售房源 进行控制。（ 8） 协调围绕项 目的各部 门、 单位之间的配合工作。（ 9）向开 发商结佣工作。3、 项目组岗位职责项目总监： 负责制定本 项目整体 营销计 划、年度营销计 划、季度营销计 划和月度营销计 划； 负责全项目组各项工作执行和监控； 负责与发展商沟通；负责结 佣工作；负责成本控制。具体分工如下：项目总监 2 主要负责项 目营销工作策略、项目组经营工作监控； 项目总监 1 主要负责与发展商沟通、结佣及成本控制工作。项目经理： 负责本项目的营销执 行工作，并协助项目总监 1 完成各 项目工作：主要是与 发展

5、商沟通、结佣及成本控制。在 项目营销执 行上，对项目总监负责 。具体工作 详述如下：（ 1） 负责现场销 售控制及人 员管理，确保案场销售工作高效有序地 进行。（ 2） 协助公司制定案 场管理制度，并监督执行案场管理制度。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度4 / 25（ 3） 负责制定与 执行年度及 阶段性销售计划，并根据即时销售情况 调整阶段性销售计划。（ 4） 协调围绕项 目的各部 门、 单

6、位之间的配合工作。（ 5）定期向开发企业全面汇报， 应及时根据变化反映情况并做出或提出相应的销售及产品修正建 议。（ 6）主持每周例会。（ 7） 协助完成 业务。（ 8）根据 销售情况及 时分析，并制作本周 销售情况 汇总。（ 9）向开 发商结佣工作。（ 10）及 时制定月度部 门收支预算。（ 11） 牵头组织 安排策划、媒介、设计等团队成员的工作。（ 12） 领导该项 目组团队，完成该项目的相关工作。（ 13） 协助项目总监协调 开发商关系，与开发商定期 举行例会沟通。（ 14）全面 负责案场与开发商就项目问题的所有沟通、协调。项目主管： 协助项目经理工作，主要负责各类报表制作；置业顾问 管

7、理、考核； 协助置业顾问进 行业务接待等。项目主管 对项目经理负责。具体工作详述如下：1为客户提供优质服务， 树立并维护楼盘及开发企业的形象。2负责现场 来电、来 访客户的接待、介绍和成交事宜。3负责整个销售流程的事 务（包括收定、收款、 签约等）。（ 4）及时反馈销售中存在的 问题，做好与同事、上 级之间的信息沟通与工作 协调。（ 5）负责监 督客户房款及 时到位。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管

8、理制度5 / 25（ 6）协助项目经理完成各 项工作。（ 7）监督执行各项部门规章。（ 8）负责制定阶段性工作 计划、 销售指标及考评。（ 9）协助完成 业务。（ 10） 负责督促业务员对 意向客 户的跟踪。（ 11）及 时向项目经理反馈销售情况。（ 12） 结合实际销 售情况，及时发现销 售中存在的 问题，并解决；无法解决的，及 时上报项目经理。（ 13） 监督置业顾问 的业务流程。（ 14）及 时制作 销售周报。（ 15）及 时完成部 门内部工作布置的任 务。（ 16） 负责主持每天的 业务晨会。（ 17）参与 销售， 销售业绩为 公共业绩。置业顾问 ： 完成接待 签约之间的一系列工作，并

9、完成 项目经理或项目主管布置的其他工作。置业顾问对项 目主管 负责。 （ 对于项目经理授权项目主管外的工作，置业顾问 直接对项目经理负责。）具体工作 详述如下：（ 1） 为客户提供优质服务， 树立并维护楼盘及开发企业形象。（ 2） 负责现场 来电、来 访客户的接待、介绍和成交事宜。（ 3） 负责整个销售流程的事 务（包括收定、收款、 签约等）。（ 4）及 时反馈销售中存在的 问题，做好与同事、上级之间的信息沟通与工作 协调。（ 5） 负责客户房款及时到位。（ 6）完成个人业绩指标。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - -

10、名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度6 / 25（ 7）及 时完成部 门内部布置的其它任 务。行政助理：负责项 目组行政、人事、 财务等相关工作。行政助理直接 对项目经理负责。 详述如下：1负责销 售部财产的登记核查，每月核查上报一次。2负责急需用品的 购买，每月 汇总一次。3负责行政用品的 领用、保管及发放。4排班、考勤汇总。5负责现场 行政作业及例行 报表作业，及 时将现场各种情况 资讯整理归档。6负责每周例会的会 议记录 。7负责案场每月各项费用的及 时汇总 。8协助项目经理完成 项目操作 费用的支付。

11、策划专案： 全面负责项 目组策划推广 执行工作。策划专案对项目经理负责。设计专 案： 全面负责项 目组设计 包装执行工作。设计专 案对项目经理负责。4、人 员组建人员安排项目总监 1： 姜洪（ 鸿博堂公司）项目总监 2： 姚惠（名盛宏源公司）项目经理： 夏冰（名盛宏源公司）项目主管 1： 现有人员中鸿博堂方人 员项目主管 2： 名盛宏源方指派置业顾问 ： 现有人员重新考核留任市 场招聘：原 则是“ 三老带三新” （三名熟手三名新手）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6

12、页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度7 / 25行政助理：现有人员中选择或方指派策划专案： 后看项目发展，可考虑招聘一位策划 专案。设计专 案： 目前由 鸿博堂公司招聘的 设计师 做。 经双方考核后，若合格 则继续 做；若不合格，则酌情由名盛宏源方提供 设计支持或 给予辞退，另外寻找设计专 案。人员薪酬福利见 项目组行政人事制度人员绩效与考核见 项目组行政管理制度5、 项目组操作流程5.1 策略方面项目总监通过沟通， 综合各方面的因素，在 1 个月之内制定出本 项目整体 营销计划和方案；然后根据此营销计 划和方案，制定出项目季度 营销计 划和方案；在季度营销

13、计 划和方案的前提下，制定出 项目月度 营销计 划和方案。所有计划和方案经充分讨论后， 严格执行。若在执行中根据 实际情况需作重大 调整的，需两位项目总监与项目经理沟通后确 认。5.2 销售方面项目经理协助项目总监制定案 场管理制度，管理制度 经项目总监批准后由 项目经理监督执行。案 场管理制度可根据 实际情况抄送开 发商部分内容。项目经理协助项目总监制定项目各阶段营销计 划和方案，并充分理解、认同此方案。一旦方案确定，需无条件 执行此方案。在执行过程中，可根据实际销 售情况在保 证策略不 变的情况下自行 调整细节。大的策略调整必须上报项目总监， 项目总监批准后方可 执行。如有争议，先互相说服

14、， 统一意见。如无法统一，解决的名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度8 / 25方式是下 级服从上 级。项目主管 协助项目经理工作，主要任务是基本 业务指导、案 场报表设计、培训等工作。项目主管的直接上 级是项目经理，项目主管与 项目经理观点有争 议，先互相 说服， 统一意见。如无法统一，解决的方式是下 级服从上 级。现场置业顾问 在工作中，如遇需开 发商协调、配合之内容， 则工作程序如下：置业顾

15、问 将问题反映到 项目主管 /经理处项目主管 /经理与开 发商协调解决（必要时需置业顾问协 助） 解决不了，反馈到项目总监处 。案场实行垂直管理体制，置 业顾问服从项目主管 /经理。5.3 策划方面所有企划工作由企划 专案组织协调设计 、媒介以及其他人 员来完成。所有企划方案的出稿程序是： 项目组内部先 统一意见，然后项目组组织 提报，由 项目经理批准后 执行。如有争议，先充分沟通，互相说服，统一意见。若无法统一意见，解决的方式是设计、文案服从策划，策划服从项目经理，项目经理服从项目总监 1。在企划和 销售过程中，涉及费用及报价部分，操作程序如下：项目组出推广宣传方案 经提报后， 项目总监批准

16、后 执行 报策划专案第一次核价 报项目总监 1 第二次核价 报行政助理第三次核价 报总经理批准（公司出费用）或 报开发商后执行（开 发商出费用）。所有提交 给开发商的文件（无论是秀稿 还是定稿），需 项目经理和项目总监 1签字确认。5.4 行政财务方面名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度9 / 25行政助理工作直接 对项目经理负责， 负责在规定的额度权限内完成 购买、报销等工作。 （其流程 详见案

17、场行政财务管理制度）三、固始项目组工作流程（详细）1. 目的为保证项目的顺利开展，规范项目组的工作流程，特制定本制度。2. 适用范 围适用于固始 项目组。3. 内容3.1 年度营销计 划3.1.1 项目经理协助项目总监根据项目的施工 进度和销售代理合同起草年度 营销计划。3.1.2 项目年度 营销计 划经过讨论 后确定，并下发至项目组。3.1.3 项目经理按照确定后的年度 营销计 划组织执 行，在 执行过程中，若计划有必要调整须及时上报总经 理办公会研究批准。3.2 月度营销计 划3.2.1 项目组每月 25日前提出下月度 营销计 划，其中月销售计划由项目经理拟定，月策划方案（含媒体计划）由

18、项目策划专案提出。3.2.2 月度销售计划和策划方案，项目组内部必 须先经沟通后取得 统一意见，当策划专案和项目经理有意 见分歧时，提倡相互讨论、 说服，若沟通后仍存在分歧，则策划专案服从 项目经理。3.2.3 项目下月度 销售计划和策划方案由 项目经理于每月 27日前提交 业务分管领导， 经分管领导审 批后于每月 30 日前下 发项目组执行（月度 营销计 划格式 见名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管

19、理制度10 / 25附件一），无特殊原因逾期未交者，每次罚款 100 元，直接从当月工 资中扣除（特殊原因由 业务分管领导同意并界定）。3.2.4 项目经理根据月度 营销计 划，会同策划专案列出 详细的、分工明确的时间表（ 时间表格式 见附件二）， 时间表由项目经理每月 27 日前交送 业务分管领导审批后，由项目经理监督执行，无特殊原因逾期未交者，每次 罚款 100 元，直接从当月工 资中扣除（特殊原因由业务分管领导同意并界定）。3.3 周工作 计划3.3.1 项目组周工作计划由项目经理每周六上午 10 点之前 报送分管 业务领导 ，周工作 计划内容包括 销售案场、策划、媒介、置 业顾问 等项

20、目组所有工作（周工作计划格式 见附件三），无特殊原因逾期未交者，每次罚款 50元，直接从当月工 资中扣除（特殊原因由业务分管领导同意并界定）。3.3.2 项目组其他成 员关于项目组的周工作 计划直接交送 项目经理，由项目经理经过汇总 、整理后， 报送分管 业务领导 。3.3.3 项目组周工作计划经过审 批后，由项目经理组织执 行。3.4 销售报表3.4.1各项目组项目经理应于每周六上午 10 点前将本周（上周六至本周六）项目销售周报表和客 户周分析表 报送分管 业务领导处 （ 销售周报表格式 见附件四、客户周分析表格式 见附件五），无特殊原因逾期未交者，每次罚款 50 元，直接从当月工资中扣除

21、（特殊原因由业务分管领导同意并界定）。3.5 其他3.5.1 项目经理作为项目组的负责人，在组织实 施计划时，享有监督、控制、安排的权利， 项目组其他成 员必须全力配合、支持，服从项目经理的工作安排。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度11 / 253.5.2 若在执行中出现项目组成员不服从、配合项目经理工作安排的 现象， 则项目经理有权及时提出处理意见，并呈报分管领导，若项目经理未及 时作出处

22、理并呈报分管领导， 导致工作失 误或损失，由项目经理承担 责任。3.5.3 项目经理有权在公司岗位职责的基础上对项目组内的工作 进行具体分工和安排。3.5.4 本地项目组项目经理每周一必 须参加公司工作例会，例会后在公司主持召开各项目组例会。异地项目组项目经理每月必 须至少一次向 业务分管领导当面汇报工作。3.5.5 为方便统计、 审阅和修改，以上所有 报送分管 业务领导 的文件均 为电子版。文件名 统一为： 项目组 月营销计 划； 项目组 月工作 时间表； 项目组 月第 周工作 计划（本周六至下周六）； 项目组 月 日销售日报表； 项目组 月第周周报表（上周六至本周六）。3.5.6项目组成员

23、逾期未交相关文件者，由 项目经理开出 违规处罚单 ；项目经理逾期未交相关文件者，由 业务分管领导开出 违规处罚单 ，由 财务部在当月工 资发放中执行扣罚。4. 附件附件一：月度营销计 划格式（范例）附件二：月工作时间表格式（范例）附件三：周工作计划格式（范例）附件四： 销售周报表格式（范例）附件五：客户周分析表格式（范例）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度12 / 25附件一：月度营销计划格式

24、（范例）亳州项目组 11月份营销计 划1. 营销目标完成 5 套商业， 4 套住宅的 销售。2. 目前问题2.1 项目知名度不 够，案 场来人来 电少。2.2 项目有太多不确定因素，客 户对项 目没信心。2.3 住宅销售无问题，商 铺销售难度大。3. 解决方法3.1 寻找性价比 较高媒体，通过多渠道 继续宣传本项目的知名度。3.2 通过开发商相关承 诺和动作，解决项目本身一些不确定因素。3.3 改变宣传重点，由项目本身特征 转向宣传项目经营后获利情况。3.4 通过虚假招商，增加客 户信心。3.5 通过各种渠道 发展兼职直销人员进行直销。4. 具体措施4.1 销售工作4.1.1 前期下定客 户签

25、约 。4.1.2 现场客户接待、下定。4.1.3 对现有产品进行改造，重新制定价格表。4.1.4 针对新出的 产品，制定并完成统一说辞， 对置业顾问进 行培训。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度13 / 254.1.5 结佣。4.2 策划工作4.2.1 寻找优质性价比媒体。通过前一段 时间媒体监测，亳州当地媒体性价比 较高的媒体有：亳州 电视报 ；亳州电视台、亳州影视频道。11 月份以上两个媒

26、体 为主打媒体，以车体、 户外大牌、灯箱、道旗、亳州 报、直递、 SP活动作为辅助媒体，具体媒体 计划如下：电视片重新制作，宣传重点依次 为第一周： 项目形象宣 传；第二周： 项目开盘状况及工程 进度宣传；第三周第四周： 项目未来 经营潜力及虚假招商信息的宣传。 节目片由博智公司 监督制作，节奏为较高密度。亳州 电视报 以硬广告为主， 选择最好版面，一周一个整版，宣 传重点是项目开工状况及工程 进度， 项目未来升 值潜力及虚假招商信息， 报广要成系列，设计要绚目，吸引人的眼球。亳州 报以建安路改造 专栏访问 的形式， 选择最好的版面，一周两个半版，让记者去采 访政府相关部 门权威人士及开 发商

27、、建筑商、代理商、客 户代表等，采用图文并茂的形式，通过权威人士的 访谈，以 软新闻的形式，向社会描 绘建安路改造的美好前景。开 发商以广告的价格出 钱， 记者以报社的名 义去采访， 拟做8 期，采访的对象分别为：亳州市市委书记（市 长、分管副市长）、市 规划局局 长、市政工程 处处长 （或基建 处处长 ）、市工商局局 长、 谯城区区长、第五大道开发商、市招商局局 长、承建商、居民代表。 为使本方案更具操作性，可以亳州 报、区政府的名 义发起并组织本活动，开 发商赞助。尽量不谈项目，只谈建安路改造未来名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - -

28、- - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度14 / 25前景，减少本活动的商业功利性。 亳州 报系列 访谈与亳州 电视报 的硬广可以互动。其余车体、灯箱、道旗、 户外大牌、直递等作业或重新更 换或重新 设置以项目未来升 值潜力及虚假招商信息 为主。直递本次拟采用台历的形式，制作 1000份以送到重点目 标客户：商 铺业主、公务员、教 师等，部分摆放于宾馆、浴 场等高级娱乐场 所。SP活动：集体 签意向性 协议大会、文艺演出。4.2.2 开发商的承 诺和动作在售楼处制作并 悬挂本项目的所有利好消

29、息：各种 证件、媒体报道等。加快一号楼的工程 进度，尽快将围墙拆掉。督促政府开始从 项目到火 车站段建安路拆迁工作，开 发商在某一段 摆出拆迁动工的姿 态。当售楼 处有重要商 业客户前来时， 为促使其落定，开发商可事先安排商业客户的“ 托” 在恰当的 时候到售楼 处询问 商铺，并安排“ 托” 重点咨 询并意向 购买重点客 户所要的商 铺，形成现场客户很多挣抢商铺的局面，做现场销 控 SP活动，逼定前期犹豫客 户成交。4.2.3 宣传重点宣传重点改 变， 现在重点宣 传本项目未来升 值潜力及虚假招商信息。宣 传本项目未来升 值潜力可从以下几个方面来说明： 项目周边现在及未来人气，这些人气带来的巨

30、大商机（可以用数字和 计算来说明）；建安路未来的 详细规 划及优势（用政府的数据和图片，要详尽）；本 项目适合 经营哪些品种（具体到每套房屋，提供几种可能），分析 经营这 些品种前景，做客 户的投资引导。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度15 / 25另一方面，通过虚假的招商信息的 树立客户信心：通 过开发商以及售楼 处招商人 员的资源与浙江、合肥、当地等稍具规模企业签定进入意向 协议书 ，将

31、 这些意向 协议书 及该企业资质 制作并 悬挂于售楼 处，制作在各类宣传物品上（包括招商手册），造成本商 业本诸多外地商 户看中的繁荣假象。 对于客户来说，是无法分清意向 协议书 和真正入住合同的区 别的。虚假意向协议书 不要过多，也不全要名牌企 业，具体数量和规模根据 项目现在状况定。意向协议书 在 15 日之前敲定10 个。4.2.4 虚假招商如上所述。同时展开真正招商，通 过优惠措施吸引餐 饮、网吧、超市入驻，真假结合，刺激客户。4.2.5 兼职直销人员老客户：包括已 签约客户和在售楼 处已登记客户。凡是介绍客户前来购买实现成交的，住宅享受 500 元大礼包，商业享受 1000元大礼包

32、优惠。大户：适合在本 项目经营的行业大户。凡是由大户介绍客户购买本项目商铺面积在 500 平方米以下，购买一套住宅可享受9 折； 500 平方米以上 1000 平方米以下，购买一套住宅可享受 8 折；依次 类推。当推荐客户购买 超过 4000平方米以上的，可免费获赠 177顶层复式一套。开发商方面人 员：包括承建商、相关政府机构人员、开 发商公司内部 职工，凡是介 绍客户前来购买实现 成交的，住宅享受 500 元大礼包，商业享受 1000元大礼包 优惠。社会聘 请兼职人员：到 劳务市场招聘 10名本地下 岗工人，每人承诺每月300 元底薪。每人每月是一套商 铺的任务。完成任务则发 放 300

33、元和提成，提成点数定名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度16 / 25为总销 金额的 1%。若完成不了，则只发放工资的 1/3。并被弃用。此 类兼职人员需每天上午到售楼 处汇报 情况并接受培 训。以上兼 职人员统一采用 发聘书的形式：聘书的口号是第五大道 项目市场顾问。 烫金聘书，形式做足。4.3 推广费用预算4.3.1 报纸：四个整版约 80004=32000 （元）4.3.2 电视： 300

34、00元4.3.3 户外大牌： 150000万/年本月约 150000/12=12500 （元）4.3.4 招商费用： 约 20000 元4.3.5 直递资料费用： 5000份单页约 50000.3=1500 （元）4.3.6 兼职销售人员费用： 300元/人/月约 30010=3000 （元）合计： 99000元注：此 为推广费用预算， 实际发 生根据情况做 调整。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 16 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管

35、理制度17 / 25附件二：月工作时间表格式（范例）肥东项目组 10 月份工作安排表事 项要 求完成 时间执行者协助者过程监控1、置业顾问 培训计 划和教材详细 、完备10 月 15 日2、置业顾问 培训职业 、 规范、统一（要考试）10 月 20 日3、项目答客 问完整、系统10 月 15 日4、现场来人来 电接待准确把握客 户状况10 月份5、本年度营销计 划真实、可执行10 月 15 日6、跟随花车单页 派发监督花 车路线，在人流密集 处派发单页10 月 1310 月 167、编制周 报表要详细 真实每周一上午8、编制月 报表要详细 真实10 月 30 日9、制定价格策略要合理10 月

36、20 日10、 11 月营销计 划重点是开 盘计 划10 月 25 日11、 户外精神堡 垒的安装售楼 处门 9 块广告牌10 月 12 日12、 户外精神堡 垒维护防止市容破坏10 月份13、 对登记客户进 行梳理、分析为放号、开盘做准备/时时分析10 月份14、小区入口效果 图督促督促开 发商尽快 设计完毕10 月 20 日售楼处15、市场调 研跟踪周 边竞争对手项目10 月份研展部16、肥东市场调研报告主要是开 盘量、价格、开盘时间 分析10 月 20 日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - -

37、 - - - - - 第 17 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度18 / 2517、户外大牌的 监督制作、发布包括询价、签约 、监督制作、发布等10 月 17 日18、户外条幅 监督悬挂30 条条幅挂起来10 月 13 日19、和平酒店楼幔 监督悬挂楼幔挂起来10 月 13 日20、花车活动监 督执行花车按既定路 线跑起来10 月 1310 月 1621、苏果楼幔 悬挂楼幔挂起来10 月 21 日22、小红车车贴执 行检查检查是否按照要求贴满 100 辆10 月 13 日23、市内出租 车车贴监 督执行出租车跑起来（50辆）10 月 28 日24、售楼处

38、替代性小礼品询价、购买 、运送到案场300 个价 值 1 元以下的 钥匙扣、水笔等小物件10 月 12 日25、印有荣华府标志的小礼品 询价、购买、运送到案 场500 个小气球，500 个钥匙扣10 月 22 日26、肥东电视 台滚动字幕询价、签约连续播放一个月，按周签约 。内容每周换一次10 月 14 日27、在银行、宾馆、 饭店、机关、超市等地 摆放报架（免费赠 送）报架印有 项目标志和免 费赠阅 的字样，报架上 长期摆放项目资料10 月 22 日媒介部行政部财务部28、户型模型 询价、签约 、监督制作、运送四个户型模型准时运送到案 场10 月 17 日29、电视字幕文案每周一次10 月

39、17 日30、苏果超市楼幔 设计 稿广告布 喷绘10 月 15 日31、出租车车贴 广告设计写真10 月 15 日32、大牌设计 稿（尺寸已改，未定）喷绘10 月 14 日策划部33、11 月份媒体 计划制定可执行10 月 25 日34、补充项目组一名置 业顾问和文案形象好，熟手10 月 17 日35、审定并颁布项目组本年度销售计划符合项目和公司利益10 月 18 日36、审定 11 月份媒体 计划节约、符合项目利益10 月 28 日总经办37、审定 11 月份销售计划可执行10 月 28 日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - -

40、- - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 18 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度19 / 25附件三：周工作计划格式（范例）序号工作事 项内容及要求起止时间执行者协助者过程监控者1日常客 户积 累继续积 累客 户10.10 10.162派发单页主要 针对 周边机关、学校、医院等10.9 10.113新效果 图及主入口 门楼督促开 发商 10月 20 日设计 完毕10.10 10.16410 月份媒体 计划拟定节约 、有效10.910.10510 月份媒体 计划执行执行 10 月份媒体计划10.10 10.166市场调研跟踪周 边竞 争对手

41、项目10.10 10.167销售人员培训要求 详细 ，重点培训建筑、接待流程等相关事宜。10.10 10.16名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 19 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度20 / 25附件四： 销售周报表格式（范例）璟泰 赢家广 场项目组销 售周报表项目名称璟泰 赢家广 场起止日期2005 年 11 月 1218产品种 类二期住宅签约汇总房号户型面积折扣付款方式单价总价置业顾问成交原因5 304 室 厅朝向好8 405

42、 室 厅小区 环境好大定 汇总房号户型面积定金数 额单价总价置业顾问下定原因7 304 室 厅价格适中小订汇总房号户型面积定金数 额单价总价置业顾问下订原因无无无无无无无无其他情况 汇总因客 户找到开 发商，本周 7501 退定。客户家妻子不 满意此房型，推荐其他房型无效。产品种 类恢复楼商 铺签约汇总房号户型面积折扣付款方式单价总价置业顾问成交原因恢 4104进深米面宽米位置好大定 汇总下同住宅名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 20 页，共 25 页 - - - -

43、- - - - - 项目组全套管理制度21 / 25附件五：客户周分析表格式（范例）本周来 访客户分析（ 时间 年 11 月 13 日- 年 11 月 19 日）住宅91 组来人量110 组商铺19 组放卡量/住宅44 组住宅35 组有效客 户63 组商铺19 组来电47 组商铺12 组瑶海 区39 组私营业 主新站 区17 组个体 户29 组庐阳 区1 组公务员2 组包河 区2 组企业员 工17 组蜀山 区/职业分析其他15 组区域分析外地4 组自用37 组一次34 组投资15 组二次29 组动机分析皆可11 组三次/50-8012 组购房次数三次以上/80-10011 组价格63 组100

44、-12028 组面积63 组120-1509 组规划9 组150-1703 组付款方式23 组面积分析170 以上/交房 时间8 组20-3010 组物业管理4 组30-4037 组询问 重点得房率1 组40-5015 组合晚2 组年龄分析50-601 组商 报1 组20-30 万9 组围墙 广告6 组30-40 万43 组路过(其他 )49 组40-50 万5 组媒体分析熟人介 绍5 组总价分析50 万以上6 组广告江晨园在合肥晚报有四分之一半广告并伴有软文,主要 针对小区景 观竣工 .主推 107.82 平米及 112.45 平米 户型,另高层酒殿式公寓 对外其它市 场分析周边竞争楼盘销售

45、情况公开广告/价格/促销政策/其它市 场动态周边竞争楼盘销售情况苹果公寓推出一间商铺本期需要改 进工作继续 加强住宅客 户的蓄 积工作分析下期主要工作计划二期商 铺及住宅合同的 签定名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 21 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度22 / 25需开 发商配合工作预售证尽快到位及建 议需公司配合工作做好开 盘前准备四、行政财务人事制度本节制度为纲要， 详细管理制度由 项目经理根据 现场实际 情况，在保持纲要不

46、要变的前提下，做标准化、量化补充。（一）行政制度1、所有 办公用品采 购由行政助理 负责， 办公用品 领用需登 记。2、行政接待一般情况下由 项目总监 1/项目经理/行政助理参加，若行政助理未能参加，则项目总监/项目经理事后需在行政助理 处备案，注明招待目的、时间、地点、参加人物、消费内容、消费额度等。3、 项目组考勤由行政助理 负责。4、 项目总监和项目经理不参与 项目组日常考勤。但项目经理若不在 岗超过半日以上，需事先通报项目总监。 项目总监 1 若离开固始，则需与项目经理事先通知，并事先与项目总监 2 进行沟通。5、 项目组考勤制度 纲要： 项目组每周允 许调休一天；加班不额外发加班工

47、资，但可计时纳 入调休时间；上班、下班需要在行政助理处登记等等。6、 办公区域 卫生由行政助理 负责，但置业顾问 需协助其完成。7、 项目组文件和 挡案管理由行政助理 负责。8、 项目组会议由行政助理 负责组织 、 记录、整理和备案。9、 项目组相关行政命令由行政助理撰写、 拟定、 发布和接收。10、 项目组网络与计算机管理由行政助理 负责。（二）财务制度根据双方合同 约束， 鸿博堂公司与名盛宏源公司共同出资，共同收益。双方各名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 22 页，

48、共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度23 / 25占 50%项目股份。为确报项目顺利进行，双方责权一致，特制定项目组以下财务制度。1以鸿博堂和名盛宏源名 义开始双方共同管理 帐户，此 帐户仅为 本项目使用。双方投 资、收益均入此帐户（ 发展商支付佣金也入此 帐户）。帐户资 金动用需经双方公司法人同意。2截止到 10 月 1 日前，双方进行项目组财务 清算：凡10 月 1 日，前已发生的人员工资各自派出的人各自承担； 项目运作 费用(含广告 费)由鸿博堂方承担。以上两部分 费用由双方 财务人员清算出来，计入项目运作 总成本， 这两部分 费用不在双方共管 帐户中支出

49、。双方财务人员清理出截止到 10 月 1 日前项目组资产 清单。 简而言之，10 月 1 日之前的清算达到以下两个目的：清算出 项目组自鸿博堂与 发展商签定合同以来 总的资产和债务。商定此部分 资产和债务的分配和支付方案，共管 帐户进 行清零，建立项目组帐目系统。3自 10 月 1 日起，双方每月 5 号前各投入部分 资金到共管 帐户以维持项目组本月基本操作运 营费用。根据鸿博堂方与甲方 签定合同之条件，结合项目组目前之相关运 营费用，可估算项目组每月运 营费用（含人 员工资，不含广告费）约 3 万。因此，双方于每月 5 号前各投 15000元进入共管 帐户。若本月共管帐户上有相 应赢余， 则

50、下月双方可相 应减少投入。但保持每月 5 日前共管 帐户上有 3 万元余 额。若项目开盘收益后，扣除各种成本后，若超 过 3 万元，则双方按照 50%： 50%分红。 项目广告 费由鸿博堂方 协调发 展商解决，以后计入项目总成本。名盛宏源方不先行 垫付。4项目组行政助理 处日常保有 3000 元备用金，此笔费用在每月 1 日由双方公名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 23 页，共 25 页 - - - - - - - - - 项目组全套管理制度24 / 25司法人 签字从