2022年陕西省房地产估价师《理论与方法》：动态分析法和静态分析法的优缺点模拟试题 2.pdf

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1、陕西省 2015 年房地产估价师 理论与方法：动态分析法和静态分析法的优缺点模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为180 分钟，总分 100 分，60分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、以下关于房地产市场特性的描述，错误的是_。A房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大B由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定C由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势D由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说还是比较低的2

2、、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是。A：开发结束时的时间B：购买待开发房地产时的时间C：开发期间的某个时间D：全部租售出去时的时间E：工业用地的监测点评估价格3、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为 1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600 元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800 元/m2，则该建筑物的价格为 _元/m2。A1000 B1100 C1200 D1300 4、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。A：测算待开发房地产的最高价格B：测算后续必要支出及应得利润C：测算房地产开

3、发项目的预期利润D：测算房地产开发中可能出现的最高费用E：工业用地的监测点评估价格5、 中华人民共和国土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属所有。A：国家B：所在的村民小组C：农民个人D：农民集体E：执行层的组织协调6、下列关于税收的表述中，正确的是_。A房产税的课税对象是房产B房地产转让，必须按时交易合同上载明的价格征收契税C农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 8 页 - - - - - - - - - D城市、

4、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据7、房屋征收补偿方案的拟定主体是_。A房地产开发企业B房屋征收实施单位C房屋征收部门D市、县级人民政府8、_是指不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。A形成权B异议权C支配权D请求权9、在会计领域中属于法律层次的有，是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。A： 中华人民共和国注册会计师法B： 中华人民共和国会计法C： 中华人民共和国审计法D： 企业会计准则基本准则E：执行层的组织协调10、假设整个投资市场的平均收益为20%，国债的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0.4，那么房地产投资评估的模型所

5、用的折现率应为 _。A10% B11% C13% D14% 11、 在项目财务评价中， 动态投资回收期 (Pb)与基准回收期 (Pc)相比较，如果_，则开发项目在财务上是可以接受的。APb小于或等于 Pc BPb 等于 Pc CPb小于 Pc DPb大于 Pc 12、法定税费包括营业税及附加，税率为_，按月缴纳。A5.5% B4.4% C4.3% D5.3% 13、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946 元、860 元、800 元，建筑容积率分别为 55、5、45，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择。A：甲土地或丙土地B：乙土地或丙土地C：丙土地D：甲土地或乙土地E：工业用

6、地的监测点评估价格名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 8 页 - - - - - - - - - 14、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目_之比。A投资的资本价值B总开发成本C总开发价值D总投资额15、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A财务盈利能力B清偿能力C资金平衡情况D营运能力16、以下不属于房地产损害赔偿范围的是_。A预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失B因延误工期造成房屋延期交付C因规划

7、变更、设计变更，对房地产权利人造成损失D在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风17、在市场细分的 _阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。A目标确定B调查C分析阶段D归纳总结18、某市房产税按房产原值减除幅度为30，某企业拥有一房产原值为3 800万元，则年征收房产税为万元。A：114 B：6384 C：3192 D：2871 E：执行层的组织协调19、乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为。(2007 年试题) A：绿地率B：容积率C：建筑密度D：住宅和商业用地的面

8、积E：执行层的组织协调20、某房地产估价师于2004 年 8 月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年 2 月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至_。A2006年 8 月B2007 年 8 月C2008年 2 月D2009年 2 月21、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括_。A融通资金职能名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 8 页 - - - - - - - - - B防灾防损职能C分配职能D分散风险职能22、房地产估价报告应当

9、由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章， 并有至少名专职注册房地产估价师签字。A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调23、某建筑物的建筑面积为2 000 ，占地面积为 3 000 ，现在重新获得该土地的价格为 800 元/，建筑物重置价格为900元/，而市场上该类房地产正常交易价格为 1 800元/，则该建筑物的成新率为。A：44B：50C：67D：86E：工业用地的监测点评估价格24、房地产开发企业税后利润应首先用于_。A弥补企业以前年度的亏损B提取法定盈余公积金C提取公益金D向投资者分红25、某商场建成于 2000年 10月，收益期限从 2000 年 10 月到 204

10、0 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120 万元，年平均空置率20，年运营费用 50万元目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于【2005年考题】A：536 万元B：549 万元C：557万元D：816 万元E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、编制城市规划一般分为两个阶段。A：总体规划B：控制性详细规划C：修建性详细规划D：分区规划E：详细规划2、某估价对象为一

11、宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有 【2007年考题】A：后退道路红线距离B：土地使用期限名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 8 页 - - - - - - - - - C：基础设施完备程度D：容积率E：合并的可能性3、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2 年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为 _年A38 B40 C68 D70 4、下列关于直接融资的特点，表述正

12、确的是。A：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为B：直接融资有利于筹集长期投资资金C：直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少D：对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大E：直接融资债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也会有较大压力从而促进资金使用效益的提高5、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。A：行政裁决B：依法起诉C：强制拆迁D：仲裁E：协商6、房地产价格构成中的开发成本包括。A：取得土地使用权时的出让金或转让金B：基础设施建设费C：公共配套设施建设费D：勘察设计和前期工程费E：管理费7、从估

13、价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等。A：房地产改扩建费用B：抵押贷款还本付息额C：房屋设备折旧费D：所得税E：房屋装修折旧费8、不属于土地取得成本构成的项目有。A：可行性研究费用B：拆迁安置补偿费用C：土地使用权出让金D：基础设施配套费用E：勘察设计工程费9、根据客观性原则，下列表述正确的是。A：会计核算应当真实反映企业的财务状况、经营成果，保证会计信息的真实性名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 8 页 - - - - - - - - - B：会计工作

14、在收集、加工、处理和提供会计信息的过程中，应当考虑各方面的信息需求，要能够满足各方面具有共性的信息需求C：会计工作应当正确运用会计原则和方法准确反映企业的实际情况D：要求企业严格按照国家统一的会计制度的规定选择会计政策E：会计信息应当能够经受验证以核实其是否真实10、在技术水平不变的条件下， 若其他要素固定不变， 而不断增加某种可变要素的投入，开始会使产量递增；当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减； 继续增加可变要素的投入， 将使总产量减少。 上述经济学规律是 _。A边际收益递减规律B边际效用递减规律C生产要素递减规律D规模报酬递减规律11、收益性物业的经营费用不包

15、括_。A人员工资及办公费用B保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用C保险费、房产税和法律费用等D抵押贷款还本付息费用12、城镇土地使用税采用分类分级的_税率。A比例B超额累进C全额累进D幅度定额13、某房地产正常年净收益为6000 元，当前银行利率为10%，购买年为 8，估价应为 _元。A54000 B32010 C48000 D60000 14、新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。A政府政策性资金B国内外企业入股的资金C个人入股的资金D资产变现的资金15、在影响房地产价格的各种因素中， “城市化”属于 _。A社会因素B环境因素C人口因素D行政因素16、影响房地产价值的权益因素包括。A

16、：房地产权利设立和行使的限制B：房地产区位的限制C：房地产使用管制D：房地产通风采光的限制名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 8 页 - - - - - - - - - E：房地产相邻关系的限制17、与任意拍卖相比，强制拍卖有如下等特点。A：国家强制性B：标的的自有性C：主体的特定性D：目的的利他性E：权利义务的对等性18、 房地产市场按市场交易形式细分时， 新建成的房地产产品交易不包括子市场。A：租赁B：销售C：保险D：抵押E：借款合同19、下列属于原建设部

17、规章的是。A： 物业管理条例B： 商品房销售管理办法C： 城市私有房屋管理暂行条例D： 住房公积金管理条例E： 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法20、投资利润率的计算基数不包括_。A土地取得成本B开发成本C管理费用D销售费用21、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是_。A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧 )大大高于比准价格或收益价格D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价22、不属于财务分析目的的是。A：

18、评价企业的偿债能力B：评价企业的资产管理水平C：评价企业的获利能力D：评价企业过去的缺点E：执行层的组织协调23、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是_。A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁合同的必备条款24、张某以自己的房产向保险人投保，确定该房产的价值为100 万元，由于地震名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 8 页 - - - - - - - - - 该房屋开裂，评估其重置净值为 60 万元，损失比例为 50， 则赔偿金额为万元。A：100 B：75 C：50 D：25 E：执行层的组织协调25、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的_。A买卖B租赁C抵押D分配名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 8 页 - - - - - - - - -