房地产项目实施阶段的质量控制措施.pdf

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1、房地产项目实施阶段的质量控制措施房地产项目实施阶段的质量控制措施【摘要】 ：工程质量是决定工程建设成败的关键。作为房产开发企业，应始终把工程质量作为工程项目建设管理的重点， 本文从我国房地产项目质量控制的发展状况开始， 分析我国房地产项目质量存在的问题，并从人、材、工艺、管理以及质量验收几个方面提出了几点具体的建议。【关键词】 ：房地产项目实施阶段质量控制中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：引言房地产开发项目是一项十分复杂的系统工程，具有投资金额大、周期长、风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产开发商作为项目管理的主体， 是从策划到竣工验收交

2、付使用各阶段的组织者和实施者。 房地产开发商对项目实施阶段的质量控制，直接关系到房地产项目的质量、工期以及利润。一、我国房地产项目质量控制的发展状况我国房地产项目质量控制开始于八十年代初期， 在这之前，国家未认识到房地产建设项目质量控制的重要性， 没有实行政府监管制度。随着经济建设的快速发展，我国开始加强对房地产建设项目的管理，先后出台了中华人民共和国建筑法 、 建设工程质量管理条例等国家法律法规， 同时建设部和其他相关部门也相应制定了专业性的法第 1 页 共 6 页规和实施细则，先后颁发了 建筑工程质量检测工作的规定 、 房屋建筑工程施工旁站监理管理办法 等部门规章，各省市在遵守国家法律的基

3、础上也制定了地方性的法规， 实现了房地产建设项目质量控制的有法可依、依法监管。二、我国房地产项目质量管理存在的问题 1. 缺乏科学合理的前期可行性研究房地产项目管理的最基本的前提便是前期研究。 只有确定了具体合理的方案，才能有序的进行下期的投资建设项目。然而，当前很多房地产开发商忽视了对项目前期可行性的研究。 在拿的项目后，为了赶工程进度立马动工， 而没有对市场调研及前期可行性进行充分的研究。仅仅依据目前市场经济的动向， 在实际施工过程中就会导致严重的重复建设社会资源的状况。 从而对资源造成严重的浪费， 不利于企业和国家的长远发展。 2. 缺乏健全的项目管理机制项目运行机制的不完善， 导致项目

4、管理的失控，如项目工程进度失控，延期交房普遍;房地产开发成本控制不力，管理费用过高及不可预见费用超出预期。对于项目工程现场管理以外的工作， 如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高， 直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中，纠纷不断。 3.缺乏对项目成品的保护第 2 页 共 6 页一些房地产企业虽然重视对工程质量的管理， 但只是对施工产品进行程序化的验收，没有树立对产品的保护意识。例如，在对塑钢门窗的质量控制过程中，塑钢门窗的施工是交由分包单位进行施工， 当门窗施工完毕以后，由监理和业务方

5、的专业人员进行验收， 当验收合格以后，就完事大吉，没有对后续施工单位进行必要的工序交接。当后续施工过程中的塑钢门窗的滑道被破坏时， 由于后续施工单位不只一家，而且都属于业主直接委托的施工分包单位，不存在总包方，结果造成责任无法分清，业主方只能采取平均分担的方法， 维修费用由后续施工单位平分，这样必然会影响施工单位的情绪， 导致管理难度和协调成本的增加。 4.忽略事中和事前的预防一些房地产企业还没有树立事先质量控制的意识和概念， 在工程施工质量管理过程中， 只是在施工单位施工完成后才发现问题进行补救，不仅影响了工程质量和工期，同时也提高了建筑成本。例如，在对主体施工单位的管道井盖的标高问题方面，

6、 由于事先没有充分考虑绿化景观对其的影响，导致建设的所有管道进口偏低的问题。同时，由于景观单位缺乏必要的责任心， 监理和业务人员管理不到位， 再加上前后施工单位工作情况交接的缺失， 导致在后期景观施工的覆土过程中，一些井口被埋没。由于管道井的设计变更很多，而相关资料记录工作也没跟上，变更的和增加的管道井标识不清楚， 导致工程验收不能顺利进行， 只有进行二次施工， 这不仅影响了工程的质量和进度，同时也增加了工程施工和管理成本。第 3 页 共 6 页三、房地产项目实施阶段的质量控制措施 1.确保项目参与人员的整体素质房地产项目是人所创造的，包括参与工程的组织者、设计者、指挥者和施工者等等，他们的工

7、作责任感、事业心、技术能力、质量观和业务水平等均直接关系到工程质量的优劣。据相关统计资料显示，超过 80%的质量安全事故是由于人的失误造成的。因此，对于房地产工程质量的控制，应该抓紧对人的控制，保证人的工作质量，避免人为因素造成的失误； 充分调动人在确保工程质量方面的积极性和主动性，增强人的质量观和责任感，使每个人树立“质量第一”的思想，认真做好本职工作，将质量控制落实到实际工作中。 2.严格控制材料质量材料设备采购进场必须具备完整的产品合格证、 技术说明书、质量检验报告，同时具有当地建设行政部门签发的准用证。 监理单位则要对工程材料、 配件和设备的进场报验及其质量证明资料进行审核和见证取样抽

8、检， 对于需要取样送检的材料依照有关规定进行取样送检。 3.全面控制施工工序质量房地产项目施工是一项系统复杂的工程， 由若干分项、分部工程所组成，要确保整个工程项目质量达到标准， 必须全面控制施工过程的每个部分和环节，使其符合要求。而每一个分项、分布工程的完成有时是通过一道道工序才能实现的， 因此为确保工程质量，首先应该重点控制每一道工序的质量， 必须对每一道工序进行严格的检查和试验，如果不符合要求，就必须禁止其进入到下一道工序，以确保每一第 4 页 共 6 页道工序质量都达到要求，最终促使整个工程项目质量得到保证。 4.规范质量管理相对设计单位而言， 在房地产项目开发中对施工承包商的管理较为

9、复杂，能否有效管理，协调好施工承包单位也是保证工程质量的重要因素。为此，我们一是严格执行项目管理程序，并要求承包商给分包商对项目的各项程序及要求交代清楚， 提高施工计划的主动性和自觉性。二是按规定检查施工单位的现场工作情况，配合管理，一方面要督促履行合同，另一方面也应对现场工作进行监督检查， 检查的重点主要包括：(1)设备使用情况，即要根据协议中规定的设备种类、数量和可用程度进行核实;(2)施工人员情况， 要根据协议中有关配备人员的规定， 核查其人员资质及质量保证情况;(3)实施工程的质量是否符合工程承包合同中规定的标准。 三是对施工承包商的制约与控制。为了保证工程质量， 避免或减少由于施工承

10、包商不规范的各种施工行为所带来的损失，配合管理采取各种手段和指令， 对施工方进行有效控制。 5. 执行质量三级检验制度生产班组做好施工质量自检工作和原始资料记录工作， 质量员和施工员负责检查复核，并按过程检验和试验控制程序进行检验、试验。对于属于隐蔽工程项目的部分， 质量员和施工员必须进行跟班作业，及时处理、 解决问题，及时做好隐蔽工程和中间验收等签证工作，严格保证隐蔽工程的施工质量。结语第 5 页 共 6 页在房地产项目开发建设中实施质量控制， 关键是加强落实质量预防措施，适当增加成本预控，大力减少返工的成本。按现代项目管理理念：高质量的项目是计划出来的，而不是检查出来的，如是检查出来的，就势必加大了成本的投入，这对开发商是非常不利的，同时也降低了开发项目本应取得的经济效益。参考文献 1 姚刚、林岚等：建筑工程项目施工质量控制系统J.重庆大学学报，2003，28（2）. 2 蒋庆辉： 试论房地产企业的全面质量管理J.科技创业月刊，2005，16（1l）. 3 广素梅、段德智：谈施工项目质量管理 J.陕西建筑，2009（6）. 4 冯学文： 论建设工程项目质量管理的方法及措施J.中外建筑，2010（5）.第 6 页 共 6 页