2022年房地产业一般纳税人增值税申报填写业务示例综述 .pdf

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1、1 房地产业一般纳税人申报填写业务例如某房地产企业，增值税一般纳税人，2016 年 5 月发生以下业务：1、销售自行开发的适用一般计税方法房地产取得收入4440 万元 含税， 开具增值税专用发票， 对应土地价款1500万元；2、销售自行开发的适用简易计税方法的房产，取得收入 1050 万元含税，开具增值税普通发票；3、当期收取预收款111 万元，适用于一般计税项目，向购房方开具增值税普通发票。4.购买电梯一部，用于建设中的房地产项目，取得增值税专用发票，票面金额100 万元，税额17 万元。5.向地产项目建设方支付建筑款1030 万，该项目采用简易计税方法，取得增值税专用发票，票面金额1000

2、 万，税额 30 万。6.支付各类配套工程费用2220 万元含税，增值税专用发票上注明税额220 万元。7.购进钢筋水泥117 万元含税，取得增值税专用发票上注明税额17 万元；支付法律咨询费21.2 万元含税，取得增值税专用发票上注明税额1.2 万元；业务用车开展经营过程中取得高速公路通行费票据非财政票据 51.5 万元。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 10 页2 8.购进白酒一箱用于宴请，取得增值税专用发票，票面金额万元，税额17 万元。9. 购买税控盘，支付820 元。上述业务取得的增值税专用发票均已认证相符。综合

3、上述业务，该企业2016 年 6 月增值税申报表填写情况如下：一、填写附表1本期销售情况明细表业务 1 中，一般计税方法销售房地产，取得含税销售收入 4440 万元，则不含税收入为4000 万元，销项税额440万元。其对应的土地价款可以从销售收入中扣除。业务1 中其允许扣除的土地价款为1500 万元，则扣除后含税销售收入为 2940万元，对应销项税额291.35万元。上述数字分别填写在附表1 第 4 行第 1、2、9-14 列次。业务 2 中，销售自行开发的适用简易计税方法的房产，取得收入1050 万元，开具增值税普通发票，换算不含税销售额 1000万元，税款50 万元，简易计税方法无差额扣除

4、项目。将上述业务填写在附表1 第 9b 行对应列次。业务 3 中，收取适用于一般计税项目的预收款111 万，开具增值税普通发票，不含税金额100 万元，税额 11 万元。根据国家税务总局2016年第 18 号公告规定，房地产开发企业收到预收款时并未发生纳税义务，应按照3%预征率预缴增值税。 该企业需预缴税款： 111 1+11% 3%=3精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 10 页3 万元，该笔预缴税款需在申报前填写增值税预缴税款表，向主管税务机关办理预缴申报。正式纳税申报时，如纳税人预收款开具的为收据，则不需在附表 1 中

5、反映；如开具发票， 为保证票表比对的一致性，使纳税人能够顺利申报，暂按以下方法填写 如后期有调整，按调整后的填报方法执行：将预收款的开票数据金额100 万元，税额 11 万元，填入附表 1 第 4 行第 3、4 列。同时在附表1 第 4 行第 5、6列分别填写 -100万元、 -11万元，用相应负数进行冲减，相当于该笔预收款仅预缴税款，未在当期申报纳税。以后月份纳税人在收到全部价款后，在纳税义务发生的当月，应在未开票收入栏次填入相应正数，冲减前期填报的未开票发票栏次负数金额，将前期负数冲减的预收款在纳税义务发生当月全额申报缴纳税款，同时根据最后一次发票开具情况填写对应栏次。具体本业务， 如该企

6、业 7 月份收到全部价款1000万元不含税 ，先开具红字发票金额100 万元冲减之前开具发票 100 万不含税，再开具蓝字发票1000万元，冲减后该笔销售收入发票金额为900 万，同时，在未开具发票栏次填写未开票收入100 万不含税，冲减前期未开具发票-100万元，处理后当期申报纳税销售额为全部收入1000万元。二、填写附表3服务、不动产和无形资产扣除项目明精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 10 页4 细业务 1 中，该企业适用一般计税方法销售房产，取得全部收入 4440 万， 其中允许扣除对应的土地出让金价款1500万元

7、，在填写完附表1 后将扣除情况填写在附表3服务、不动产和无形资产扣除项目明细中。三、填写附表2本期进项税额明细纳税人取得的专用发票，不管是否允许抵扣，均应先进行认证，再根据不同情形相应填写附表2。业务 4、5、6、7 中，取得的专用发票本期认证相符且按规定允许抵扣进项税额，按取得专用发票的份数、金额、税额合计填写附表2 第 1 栏、第2 栏。金额合计为：100+1000+2000+100+20=3220万 元 ， 进 项 税 额 为17+30+220+17+1.2=285.2万元。业务 7 中，高速公路通行费票据51.5 万元，允许抵扣的进项税额为51.5/1.03*0.03=1.5万元，应填

8、写在第4 栏、第 8 栏“其他”。业务 8 纳税人交际应酬属于个人消费，其增值税进项税额不得抵扣，因购进时即确定不能抵扣，则不应填写附表二“一、申报抵扣的进项税额”相关栏次，而应填写“三、待抵扣进项税额”相关栏次，因此，将业务8 进项填入第26栏、第 27 栏、第 28 栏。业务 9 购进税控设备，可以全额抵减增值税税款，不得精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 10 页5 作为扣税凭证再抵扣进项税额，不应填写附表二“一、申报抵扣的进项税额”相关栏次，而应填写“三、待抵扣进项税额”相关栏次，因此，将业务9 进项填入第26 栏、

9、第 27栏、第 28 栏。本期所有认证相符的专用发票，不管是否申报抵扣进项税额，均应填写第35 栏。四、填写本期抵扣进项税额结构明细表按不同税率、征税率或项目，将附表二申报抵扣的进项税额相应填入进项税额结构明细表栏次。将业务 4、7 中 17% 的进项填写在该表第2 栏。将业务 5 中 3% 的进项合计填写在该表第18 栏，同时填入第 22 栏“建筑安装服务的进项”。将业务 6 中 11% 的进项合计填写在该表第5 栏，同时填入第 8 栏“建筑安装服务的进项”。将业务 8 中通行费的进项填写在该表第30 栏。五、填写附表4税额抵减情况表业务 9 购进税控设备全额抵减增值税填写在本表第1栏。业务

10、 3 中，纳税人收取预收款已预缴税额3 万元，填入附表 4税额抵减情况表第4 栏。第 1 栏“增值税税控系统专用设备费及技术维护费”，还应填写减免税申报明细表的第1 栏、第 2 栏，该抵减精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 10 页6 金额反映在主表第23 栏，不在主表第28 栏反映。六、填写增值税减免税申报明细表业务 9 中，购进的税控设备， 符合增值税减免政策规定，应将对应金额填入增值税减免税申报明细表第1 栏、第2 栏。该抵减金额应同时填写主表第23 栏。七、填写增值税纳税申报主表1.销售额部分将业务 1 中，填写扣除

11、前的不含税销售额4000 万元销售额填在主表第1 栏。业务 2 中， 简易计税的销售额1000 万填入主表第5 栏。2.税款计算部分将业务 1 中对应的销项税额2913513.51元 附表 1 第4 行第 14 列填入第11 栏。将业务 2 中对应的应纳税额附表1 第 14 列第 9b 栏填入第 21 栏“简易计税方法计算的应纳税额”。将本期允许抵扣的进项税额，即附表2 第 12 栏税额2867000元，填入主表第12 栏。将业务 8 可全额抵减的税控设备金额820 元填入第23栏。经过表内逻辑关系计算，当期主表第24 栏“应纳税额合计”为 545693.51 元。精选学习资料 - - - -

12、 - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 10 页7 3.税款缴纳部分将业务 3 预缴 3 万元税款情况 对应附表4 税额抵减情况表填入主表第28 行。经过表内逻辑关系计算，当期第34 栏“本期应补退税额”为 515693.51 元。注意：第28 栏为当期可实际抵减税额，如纳税人当期应纳税额较小而预缴税款较大，则应按较小值填写本栏，不足抵减部分通过附表4 税额抵减情况表的期末余额结转至下期抵减。八、填写营改增税负分析测算明细表提示：先将主表填写完毕后，方可填写本表。1.项目及栏次部分根据业务 1、业务 2 对应应税项目，分别填入本表“应税项目代码及名称”部分

13、。将业务 1 对应税率 11% ，业务 3 对应征收率5% ，分别填入本表“增值税税率或征收率”。将房地产业原营业税对应税率5% ，填入“营业税税率”注意：不同应税项目或同一应税项目适用不同计税方法，均应分别填写。2.增值税部分第 1 列将业务 1、2 对应不含税销售额填入，第 2 列将业务 1、2 对应的销项应纳税额填入，按精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 10 页8 计算公式，第 3 列将业务 1、2 对应价税合计数填入，按公式计算。第 4 列将业务 1 对应扣除部分填入， 业务 2 为简易计税项目，土地价款不能扣除，

14、不需填写本列。第 5 列将业务 1、2 对应扣除后销售额填入。第 6 列将业务 1、2 对应扣除后销项应纳税额填入。第 7 列分别按填表说明公式计算填入。具体为：业务 1 中，适用一般计税方法，则第 7 列第 6 列对应各行次增值税纳税申报表一般纳税人适用主表第11 栏“销项税额”“一般项目” 和“即征即退项目”“本月数”之和增值税纳税申报表一般纳税人适用主表第19栏“应纳税额” “一般项目”和“即征即退项目”“本月数”之和。该栏次 = 46513.51 =46513.51元。业务 2 中，适用简易计税方法，则第 7 列第 6 列对应各行次 =50000元。3.营业税部分第 8 列， 6 月申

15、报 5 月税款时，期初余额均为0。以后该列本月数等于上月该表第12 列“期末余额”数第 9 列，填写业务2、3 本期扣除发生额。该列为按营业税制度可差额扣除项目，需要注意的是增值税制度下，适用一般计税方法的房地产项目可以扣除土地价款，但营业税制度下不允许扣除土地价款，该企业不填写扣除额。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 10 页9 第 10 列，填写业务2、3 按原营业税规定，服务、不动产和无形资产差额扣除项目本期应扣除的金额。本列各行次第 8 列对应各行次 +第 9 列对应各行次。第 11 列填写按原营业税规定，服务、不

16、动产和无形资产差额扣除项目本期实际扣除的金额。1.当第 10 列各行次第 3 列对应行次时本列各行次第10 列对应各行次。2.当第 10 列各行次 第 3 列对应行次时本列各行次第3 列对应各行次。第 12 列填写按原营业税规定，服务、不动产和无形资产差额扣除项目本期期末结存的金额。本列各行次第10 列对应各行次 -第 11 列对应各行次。第 13 列“应税营业额”：反映纳税人按原营业税规定，对应项目的应税营业额。本列各行次第3 列对应各行次 -第 11 列对应各行次。第 14 列“营业税应纳税额”：反映纳税人按原营业税规定，计算出的对应项目的营业税应纳税额。本列各行次第13 列对应各行次对应

17、行次营业税税率。行次逻辑关系“合计”行：本行各栏为对应栏次的合计数。本行第 3 列“价税合计”= 增值税纳税申报表附列资精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 10 页10 料一 本期销售情况明细第11 列“价税合计”第2459b 12 13a 13b 行。本行第 4 列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额” = 增值税纳税申报表附列资料一本期销售情况明细第12 列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”第2459b 1213a 13b行。以上填写方法，具体见：房地产业增值税纳税申报表一般纳税人适用及其附列资料填写例如。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 10 页