2022年房地产开发材料设备采购管理办法 .pdf

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1、房地产开发类型材料设备采购管理方法1目的通过标准材料设备采购程序， 形成各部门和环节的有效制衡和协作，以保证采购活动满足数量、质量、成本、交货期和服务方面的要求。2. 适用范围公司确定自行采购的材料设备。但凡金额到达招标条件的材料设备采购项目必须严格执行招标管理方法来选择合格供给商，后续的管理工作按照本方法执行。3相关文件招标管理方法经济合同管理方法财务管理制度公司有关制度4执行原则41“ 检控并重，以控为主 ” ，控制的关键是选择合格的供给商；42 必须表达公司统一的付款和质量原则；43 表达运作效率与权力制衡。5. 职责负责收集市场材料设备信息，建立材料设备和供给商信息库。负责建立供给商档

2、案和推荐相应合格供给商名册。参与制定项目总体的材料设备采购计划。或编制各类材料设备的采购准备文件招标或询价文件。负责收集整理市场材料设备价格变化动态。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 29 页房地产开发类型5.1.6 参与招标活动及材料设备采购合同的谈判和拟订。5.1.7 负责招标后的材料设备采购和零星材料设备的采购工作。5.1.8 参与材料设备的进场以及质量验证的检验、试验、对外送检工作。5.1.9 参与材料设备的移交工作。0 参与协调施工过程中与供给商的关系。1 负责跟踪记录材料设备的使用情况。2 负责收集整理各种质量

3、合格证书和检验试验文件。3 参与采购设备的竣工报验。4 负责协调和管理材料设备的保修服务工作。5 参与对供给商进行考核评价。5.2 工程部负责制定项目总体的材料设备采购计划。的技术标准与质量等级，推荐相应的材料设备供给商。编制相关的采购准备文件或材料设备采购招标活动。负责组织材料设备的进场以及质量验证的检验、试验、对外送检工作。组织材料设备的移交以及监督材料设备的保管、标识工作。以及与供给商的关系。5.2.7 负责反馈材料设备使用情况和供给商的服务情况。5.2.8 负责汇总材料设备价款，及时调整工程总造价。5.2.9 负责组织设备的竣工报验。5.3 财务部5.3.1 参与对供给商的银行信用及财

4、务状况调查。5.3.2 参与制订合同的付款条款。5.3.3 汇总制订材料设备资金需用计划。5.3.4 负责对供给商进行材料设备价款支付。5.4 总师办5.4.1 负责制订和完善材料设备采购管理制度和流程。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 29 页房地产开发类型定项目总体的材料设备采购计划和采购方式。负责审核材料设备采购的计划估价与实际采购价成本。负责审核各类材料设备的采购准备文件。材料设备的招标采购工作。负责材料设备采购合同的谈判与签订。5.4.7 负责审定投标入围的材料设备供给商。5.4.8 负责对供给商进行评审、考核评

5、价。5.4.9 负责处理材料设备进场和施工过程中的重大事件。5.4.10负责审查材料设备履约完成证明，对材料设备价款支付出具意见。6工作程序6.1 材料设备采购计划6.1.1 根据材料设备对工程质量和成本的影响程度，将项目物资分成A、B、C 三类。量大且对工程质量和成本影响大的物资为A 类；量大但对工程质量和成本影响一般的为B 类；量小且对工程质量和成本影响细微的为C 类。公司应重点控制A 类材料设备，具体参见材料设备分类表附件 1 。6.1.2 公司根据材料设备重要性分类，由总师办、采购部与工程部会商列明清单，明确该项目由公司自行采购的材料设备，上报主管领导审批后，作为项目的采购范围。6.1

6、.3 采购部负责组织相关部门制订项目的材料设备总体采购计划附件 15 ，报总师办和公司领导审批。6.1.4 工程部根据工程进度和现场施工需要，预先提出材料设备需用计划附件 2 ，报送总师办和公司领导审核通过后，由采购部正式启动采购程序。6.2.1.1 采购部负责收集各类材料设备的市场信息，要针对计划采购的材料设备建立专项数据库，数据库中每项必须收集不少于3 家供给商以上的产品信息。6.2.1.2 采购部负责向各类材料设备厂家询价，索取产品说明书、样本等资料和信息，并进行分项编目、登记、保管，以备查用。6.2.1.3采购部负责了解市场上新产品、新材料的情况，定期上交专项分析报告。精选学习资料 -

7、 - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 29 页房地产开发类型6.2.1.4采购部负责了解政府对材料设备使用的政策、法规。6.2.1.2 由采购部组织制作材料设备采购清单 附件 3 ，明确采购的详细需求作为采购实施的依据。总师办负责提供材料设备计划采购估价成本。6.2.1.5 工程部负责提出材料设备的进场时间要求、相关图纸、设备型号、性能要求、技术参数、品种、加工要求、数量、交货期、验收标准、现场安装要求、质量保修条件等，并负责与监理公司沟通，确认采购的相关需求。，由采购部负责归档管理相关材料设备的国家标准和部颁标准，作为材料设备进场检验的依据

8、。的供给商应递交各类证明文件包括：企业介绍、企业的资质证明资料营业执照、生产许可证、资质证书等、产品的质量证明资料合格证、准用证或备案目录、监测报告等、进口物资的相关证明进出口许可证、商检证明等、获奖证书、相关使用业绩证明等，并对其资格进行评审。6.2.3.2 采购部填写供给商资格评审表 附件 4 ，上报总师办审批后确定入围的供给商，入围的供给商不得少于3 家。6.2.4.1针对不同的材料设备特点采取不同的评价方式。a. 对能提供标准产品的，进行样品检测，检测结果作为评价依据。b. 对不能提供样品的，进行厂家或其承包项目的考察，考察结果作为评价的依据。a. 采购部要求各供给商，按要求数量送样，

9、并附鉴定书或检测报告；b. 工程部收到样品后，立即填写委托单，将样品送到经过认证的专业检测机构检测。c.工程部负责取得检测报告，并按检测结果对产品进行质量性能评价。d. 样品确认时，应邀请采购部和监理公司参与，并进行封样。a. 采购部组织工程部及其他专业人员对厂家或其承包项目进行考察，必要时应邀请总师办参与。b. 如样品检测合格后， 认为有必要对其生产能力和质量保证能力进行进一步的了解，也可以精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 29 页房地产开发类型组织考察。c.采购部提交考察报告，报告的内容应包括：企业规模、生产能力和装备

10、、领导质量意识、职工素质、质量管理体系建设、售后服务、设计研发能力、顾客满意度反馈等。a. 当供给商样品符合要求或考察合格后，则可通知各供给商报价；b. 总师办负责具体的谈判，谈判价格必须经过公司领导审核。a. 采购部负责向主管领导提交材料设备检测报告或考察报告。b. 采购部向总师办提交供给商报价审核表附件 5 。c.采购金额在万元以下的，由总师办选定供给商；采购金额在万元以上的，由总师办提出选择建议，上报公司领导审批确定d. 采购部负责将选择结果通知供给商，同时要求中选的供给商前来办理有关合同事宜。具体的执行程序和规定见合同管理方法。工程部的工程师在统一组织下，对材料设备进场检验进行全面策划

11、，编制材料设备进场检验计划 附件 14 ，明确检验地点、检验的方式、检验记录方式、抽样方式和比例、检验量具和仪器、检验记录表格等，为材料设备进场检验作好准备工作。采购部将材料设备的进场时间及安排，至少提前5 天通知工程部，要求总包和监理单位作好相应的准备。6.4.2.1进场检验一般在施工现场进行。由于材料设备检验合格后都要移交使用单位，应将进货检验地点设在相应的指定地点；对体积特别大的采购材料设备，也可以送到施工现场的工作地，在工作地进行材料设备质量检验。6.4.2.2当加工复杂、现场安装要求特殊的材料设备，则可由采购部或工程部派出专业工程师驻在供给商生产现场进行过程检验和出厂检验。6.4.2

12、.3要进行报关商检的进口材料设备，采购部的相关人员应到海关进行检验。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 29 页房地产开发类型6.4.3.1由采购部组织工程部、总包和监理单位、供给商几家联合验收验证，填写相关的表格和签字确认，填写材料设备检验认定记录附件 9 ，只有各家单位通过没有异议并签字认可，才能算通过了检验程序。6.4.3.2对重要的材料设备要现场录像或照相，作为将来备查的依据。检验和试验的内容、方法和质量标准，执行建筑安装工程质量检验评定标准及国家有关建筑施工标准，物资试验的资料管理执行浙江省建筑安装工程资料管理规程

13、的有关规定。6.4.5.1在进货检验中，工程部专业工程师应根据外购材料设备质量重要度分级和供给商质量保证能力评级，可适当地调整检验材料设备的数量和检验材料设备质量特性的重点。6.4.5.2物资检验首先要对材料设备质量证明文件进行检验，确保证明符合合同和国家有关标准的要求；6.4.5.3按照采购合同或采购计划对物资的名称、型号、规格、产地、材质、数量进行核对。6.4.5.4对规定必须经过检测试验的材料设备，由专业工程师进行抽样，委托经过认证的检测中心进行检测和试验。6.4.5.5采购部负责收集、整理材质证明及相关证明资料。当材料设备不合格，专业工程师则通知供给商报废。为防止供给商将这类不合格品混

14、入合格品以后再交货，工程部应扣留这类不合格品，或在不合格品上作出破坏性标志后再交供给商运回。a.当材料设备不合格时，采购部与供给商谈判后，办理退货手续，供给商将材料设备运回进行检验筛选或返工，将筛选出的合格品或返工后的合格品再送检。b.绝对不允许供给商对退回不合格材料设备，不作任何处理， 就又送检 “ 闯关” 。当遇到有这样做的供给商时，一旦查实，采购部应取消其供给商资格，最低须给予“ 黄牌” 警告和经济扣罚。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 29 页房地产开发类型材料设备的不合格特性不会给成品质量带来影响时，公司可以作让

15、步处理。回用有两种处理方法，一种是不降价回用；一种是降价回用。决定是否回用由工程部出具意见，决定是否降价由采购部出具意见，最终报总师办和公司领导审批通过后执行。6.4.6.4上述几种处理不合格品的处理过程填写不合格材料设备记录表附件 11 ，并将供给商的不合格行为，记入供给商履约考核表附件 12 。6.5 材料设备的使用、标识6.5.1 材料设备进场检验合格后， 交由使用单位进行材料设备的现场管理，工程部监督其保管、安装、使用管理等工作。工程部负责监督使用单位作好材料设备的标识。a. 物资的标识方式为标记、记录。b. 物资标记的内容应包括产品名称、型号、规格、供货厂商或产地、 数量、批次或出产

16、日期、检验状态、标识人及日期。c.物资记录标识用材料设备移交单、试验报告等作为记录载体， 标识的内容应明确该物资所安装或使用的分部分项工程，该记录应予以保存。d. 当工程质量出现问题时，可根据发生问题的工程部位、施工日期、使用材料，按物资的质量记录、标识及移交凭证追溯；6.5.3 采购部负责跟踪记录材料设备的现场使用情况。6.6.1 采购部负责对供给商进行考核与评价，工程部负责反馈有关供给商的施工配合、产品使用质量等情况。6.6.2 采购部针对各家供给商建立供给商档案。6.6.2.1供给商档案包括：供给商基本情况和供给商履约考核表两大部分。6.6.2.2供给商基本概况，包括供给商及其产品的介绍

17、、产品样本；资格预审的调查资料；样品检测报告；厂家及其项目的调查报告，选定供给商的批准文件等。对这部分资料应编目编号，可放在一个档案袋内备查。6.6.2.3供给商履约考核表 ，记录每次材料设备进场的日期、交货数量、质量合格率、拒收或接收的处理结果；现场施工配合情况、服务质量及发生的重大事项。6.6.2.4在供给商完成合同以后一个月内，采购部完成对供给商的考核，如果供给商出现重大质量问题、进场时间严重滞后影响施工进度等重大事故，作为供给商考核的否决性指标。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 29 页房地产开发类型6.6.2.5

18、考核完毕后将考核结果上报主管领导审批。6.6.2.6但凡考核不合格的供给商，在公司以后的采购项目中永不录用。6.6.2.7考核合格的供给商进入合格供给商名册 附件 13 ，合格供给商在公司其他项目的采购中可以不再进行资格预审，并在竞争报价一致的情况下享有优先权。6.6.2.8采购活动结束后，所有采购档案和过程文件，移交办公室统一管理。7.附则7.1 本方法由公司总经理办公室组织制订并负责解释。7.2 本方法的修订权在公司总经理办公室。7.3 本方法自公司总经理办公室审核通过之日起执行。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 29

19、 页房地产开发类型采购管理表格清单：编号表格名称文件编号附件 1 材料设备分类表CG-SBFL-01 附件 2 材料设备需用计划CGXYJH02 附件 3 材料设备采购清单CGCGQD03 附件 4 供给商资格评审表CGZGPS04 附件 5 供给商报价审核表CGBJSH05 附件 6 入围供给商选定表CGRWXD06 附件 7 供给商选定审核表CGXDSH07 附件 8 材料设备进场通知书CGJCSH08 附件 9 材料设备检验认定记录CGJYRD09 附件 10 材料设备移交单CGCSYJ10 附件 11 不合格材料设备记录表CGBHGJL11 附件 12 供给商履约考核表CGLYKH 1

20、2 附件 13 合格供给商名册CGHGMC13 附件 14 材料设备进场检验计划表CGJYJH14 附件 15 材料设备采购总体计划表CGCGJH15 附件 16 供给商考核记录表CGKHJL16 附件 17 材料设备外送检验记录表CGWSJY17 附件 18 供给商样品评价报告CGYPPJ18 附件 19 供给商考察评价报告CGKCPJ19 附件 20 合同资金支付申请表CGZFSP20 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 29 页房地产开发类型附件 1 文件编号： CGCSFL01 材料设备分类表A 类土建类：批量的钢筋

21、、型钢、水泥、木材、商品砼、轻钢构件、塑钢或铝合金门窗、入户门、单元门、防火门、防火或防盗卷帘、铝合金或不锈钢栏杆、保温板、隔墙板、装饰材料、外墙涂料、机械隔断等水电设备类：电缆、电缆桥架、插接母线、高档灯具、高档开关、配电箱、变配电设备、电梯、锅炉、发电机、空调设备、风机盘管、燃气设备、通风设备、消防控制设备、保安监控设备、楼宇自控设备、中继设备、网络设备、会议系统设备、 综合布线系统设备、 智能灯光控制设备、 自动门或旋转门、停车场设备、洗衣房设备、厨房设备、中水设备、水泵、大型显示屏、泳池设备、 SPA设备、喷灌设备等。精装工程装饰类：大理石或花岗岩、高档墙地砖、卫浴洁具和龙头、建筑或家

22、具五金、机械或电子门锁、固定家具、活动家具、软装饰品、餐具器皿、标志牌、家电产品、工艺及装饰用品、高档健身器材、娱乐音响与灯光设备、高档环卫用品等B 类土建类：大理石或花岗岩普通工程 、普通洁具、苗木、景观小品、外墙保温材料、防水材料、防火涂料、普通墙地砖、油漆等水电类：庭院灯具、消火栓、阀门、水暖器件、普通龙头、探测器、电线、普通灯具、开关、各种管材等。C 类普通健身器材和娱乐设备、岗亭、普通标志牌、普通环卫用品、劳保用品、临设用水暖材料、电器辅助材料等。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 29 页房地产开发类型附件 2

23、 文件编号： CGXYJH 02 材料设备需用计划工程名称：需采购物品名称：需要进场时间：需用数量：依据图纸编号：是否纳入了采购总计划：申请部门要求：签字：时间：采购部意见签字：时间：总师办意见签字：时间：审核人意见：签字：时间：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 29 页房地产开发类型附件 3 文件编号： CGCGQD 03 材料设备采购清单工程名称：采购材料设备名称：计划单价：计划总价：采购数量：规格型号：技术参数：性能要求：图纸依据：验收标准：现场安装的技术要求：质量要求：付款要求：进场时间及批次要求：工程部签字：时

24、间：采购部签字：时间：总师办签字：时间：公司领导审查意见：签字：时间：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 29 页房地产开发类型附件 4 文件编号： CGZGPS04 供给商资格评审表工程名称：供方：法人代表：地址：注册资金：资质等级：营业执照编号：生产许可证号：提供产品的范围：生产经营能力：财务状况及银行信用情况：质量保证检测标准：商业信誉服务态度、供货情况 ：评审意见：审批意见：评审主管领导：年月日年月日精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 29 页

25、房地产开发类型附件 5 文件编号： CGBJSH05 供给商报价审核表工程名称：采购项目预算定额价格市场调查价格建材市场 1 建材市场 2 建材市场 3 建材市场 4 市场价格各供给商报价及评价供给商名称报价与计划的偏差率评价1 2 3 4 价格审查意见审查人：时间：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 29 页房地产开发类型附件 6 文件编号： CG RWXD 06 入围供给商选定表工程名称：材料设备名称备选供给商供给商名称资格预审结论检测 考察结论入围供给商选择意见：签字：时间：精选学习资料 - - - - - - -

26、- - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 29 页房地产开发类型附件 7 文件编号： CGXDSH 07 供给商选定审核表工程名称：材料设备名称备选供给商供给商名称是否入围审价结论初步选择意见：签字：时间：最终选定意见：签字：时间：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 29 页房地产开发类型附件 8文件编号： ZBJCTZ08 材料设备进场通知书工程名称：材料设备名称供货单位进场时间批次共批第批送货数量送货方式检验地点检验方式检验时间精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 -

27、- - - - - -第 17 页，共 29 页房地产开发类型附件 9 文件编号： CG JYRD09 材料设备检验认定记录工 程 名 称 ：材料/设备名称供给商合同编号规格型号验收地点验收时间参加人员检验内容合同规定数量实际数量差异及原因合同规定时间实际时间差异及原因证明文件内容是否齐全缺少的资料项目质量检查方式是否需要试验试验检测单位送检人试验报告编号质量检验结果有试验的附检测报告检验人：时间：认 定 结 果：工程部签字：时间：采购部签字：时间：工程部签字：时间：监理单位签字：时间：总包单位签字：时间：供给商签字：时间：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - -

28、 - - - - -第 18 页，共 29 页房地产开发类型附件 10 文件编号： CG JYJL10 材料设备移交单工 程 名 称 ：材料/设备名称供给商合同编号检验认定编号数量规格型号单价总价进场批次共批，第批交接日期参加人员工程部签字：时间：施工单位签字：时间：监理单位签字：时间：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 29 页房地产开发类型附件 11 文件编号： CGBHGJL 11 不合格材料设备记录表工程名称：供给商名称材料设备名称规格型号检验或试验日期不合格内容及事项：记录人：时间：工程部评审处置意见：审批人：时

29、间：采购部评审处置意见：审批人：时间：主管领导评审处置意见：审批人：时间：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 29 页房地产开发类型附件 12 文件编号： CGLYJL 12 供给商履约考核表供给商名称材料设备名称合同金额：履约情况供货数量及时间产品质量服务质量及效率批次供货数量进场时间正点率合格率满意率重大事项记录：事项时间、记录人审核人签字：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 29 页房地产开发类型附件 19文件编号： CGKCPJ19供给商考察评

30、价报告供给商名称：供给商的基本情况公司地址人员数量企业性质法人注册资金主营产品公司主要设备、技术公司年产值联系电子邮件网址供给商管理与营销情况供给商信用度情况质量保障体系主要经销商及分布产品的市场份额产品销售方式产品主要销售业绩主要服务机构分布服务保障体系考察结论：考察人签名：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 29 页房地产开发类型附件 20 文件编号： CG ZFSP20 合同资金支付申请表合同名称合同号合同金额累计已支付金额本次拟支付金额收款单位全称工程项目名称合同履约情况工程部意见：采购部意见：负责人签名：负责人签

31、名：财务部意见：总师办意见：负责人签名：公司领导意见：说明：本表一式叁份，工程部、采购部、财务部各一份精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页，共 29 页房地产开发类型精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页，共 29 页附件 13 文件编号： CGHGMC 13 合格供给商名册编号供给商名称产品名称法人代表公司地址联系档案编号考核时间1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第

32、25 页，共 29 页附件 14 文件编号： CGJCJY14 材料设备进场检验计划序号产品名称供给商名称试验地点检验项目试验内容试验样本数量检测单位编制人编制日期审核人日期主管领导审批日期精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页，共 29 页附件 15 文件编号 CGJH15 材料设备采购总体计划表序号采购项目计划成本进场时间采购时间质量要求是否招标备注编制人编制日期校对人校对时间审核人审核时间总会计师审批时间主管领导审批时间总经理审批时间精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第

33、 27 页，共 29 页附件 16 文件编号 KHJL 16 供给商考核记录表考核指标考核指标界定评价标准信息来源权重分配考核人得分质量指标来料批次合格率合格来料批次来料总批次100采购部来料抽检缺陷率抽检缺陷总数抽检样品总数100采购部交货期指标准确交货率按时交货批次总批次100采购部订单变化接受率订单变化数量订单原定交货数量100采购部经济指标价格水平采购价格与市场行情比较采购部报价行为报价是否诚恳采购部付款响应公司付款条件、开出发票是否准确及时财务部支持合作与服务指标投诉灵敏度对投诉问题的处理是否及时、周到处理工程部沟通是否有人定期沟通，沟通到达效果工程部合作态度是否对公司重视，经常走访

34、，工程部售后服务是否主动、及时解决问题，工程部否决性指标重大质量导致工程验收难以通过交货期严重拖延，影响工程进度价格上存在欺诈行为，远高于市场行情服务不到位，影响工程的配合和后期的使用如有以上事项得分为零，考核不合格加权得分考核结论部门经理核准：核准时间：主管领导审批：审批时间：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 28 页，共 29 页附件 17 文件编号 WSJY 17 材料设备外送检验记录表序号材料设备名称供给商名称外送时间检测单位检测报告编号检测结果经办人审批人精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 29 页，共 29 页