某地产财务报表综合分析.pptx

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1、Company Name 万科万科A2008-2011A2008-2011年财务分析报告年财务分析报告2022-8-161公司简介1 1偿债能力分析及其同行对比分析2 2营运能力分析及其同行对比分析3 3盈利能力分析及其同行对比分析4 4问题及解决措施6 6其他指标分析及其同行对比分析5 5公司简介公司简介杨元秋杨元秋总部地点：深圳总部地点：深圳成立日期：成立日期：1984年年改制时间：改制时间：1988年年12月月 上市日期：上市日期：1991 年年证券类别证券类别: A : A 股股股票代码：股票代码：000002股票简称：万科地产股票简称：万科地产注册资本：注册资本： 1099520万万

2、主营业务：房地产开发和经营主营业务：房地产开发和经营注册地：广东省深圳市注册地：广东省深圳市市场类型：市场类型：深圳证券交易所深圳证券交易所 简称：万科集团简称：万科集团万科房地产（集团）股份有限公司万科房地产（集团）股份有限公司出租商品出租商品房房房地产开房地产开发发 室内装修室内装修 物业及酒物业及酒店管理店管理道路与土道路与土方工程方工程 房屋工程房屋工程设计设计旧楼拆迁旧楼拆迁 主营业务主营业务万科集团主营业务万科集团主营业务收入主要是以房地收入主要是以房地产的开发为主收入产的开发为主收入比例占到了全部收比例占到了全部收入的入的99%主营收入主营收入( (万元万元) )收入比例收入比例

3、主营成本主营成本( (万元万元) )成本比例成本比例利润比例利润比例毛利率毛利率房地产房地产3021793302179398.36%98.36%1893299189329998.23%98.23%98.57%98.57%37.35%37.35%物业管理物业管理35085.1335085.131.14%1.14%29793.9829793.981.55%1.55%0.46%0.46%15.08%15.08%合计合计3056878305687899.50%99.50%1923093192309399.77%99.77%99.03%99.03%37.09%37.09%万科企业万科企业按行业分类按行业

4、分类主营收入主营收入( (万元万元) )收入比例收入比例主营成本主营成本( (万元万元) )成本比例成本比例利润比例利润比例毛利率毛利率北京区域北京区域723618.5723618.523.55%23.55%461190.4461190.423.93%23.93%22.92%22.92%36.27%36.27%深圳区域深圳区域868408.3868408.328.27%28.27%458821.3458821.323.80%23.80%35.78%35.78%47.17%47.17%上海区域上海区域832783.8832783.827.11%27.11%572601.7572601.729.7

5、1%29.71%22.73%22.73%31.24%31.24%成都区域成都区域632067.5632067.520.57%20.57%430480.1430480.122.33%22.33%17.61%17.61%31.89%31.89%合计合计3056878305687899.50%99.50%1923093192309399.77%99.77%99.03%99.03%37.09%37.09%万科企业万科企业按地区分类按地区分类万科主营业务收入年复合增长率近万科主营业务收入年复合增长率近30% 净利润年复合增长率近净利润年复合增长率近30% 万科企业万科企业地区分部地区分部偿债能力分析偿债

6、能力分析长期偿债能力：长期偿债能力：资产负债率资产负债率产权比率产权比率经营活动产生的现金经营活动产生的现金流量净额对总负债的比率流量净额对总负债的比率现金流动负债比率现金流动负债比率负债与有形资产比率负债与有形资产比率短期偿债能力：短期偿债能力：流动比率流动比率速动比率速动比率现金比率现金比率尹雪凤、潘秀英尹雪凤、潘秀英流动比率流动比率= =流动资产合计流动资产合计流动负债合计流动负债合计* *100% 100% 一般认为，比率越大，短期偿债能力越强。流动负债安全性越高。一般认为，比率越大，短期偿债能力越强。流动负债安全性越高。(2:1)(2:1)分析：分析：企业在企业在2008年，年，20

7、09年的流动比率接近年的流动比率接近2：1，短期偿债能力较好，但在，短期偿债能力较好，但在2010年，年，2011年该数据在逐年降低，说明短期偿债能力正面临一定的压力。年该数据在逐年降低，说明短期偿债能力正面临一定的压力。09年年出现一个上升得趋势主要是因为出现一个上升得趋势主要是因为楼市受政府调控的影响以及，预售楼楼市受政府调控的影响以及，预售楼款减少，存货增加，规模有所下降，款减少，存货增加，规模有所下降，使得非流动负债减少，流动负债中预使得非流动负债减少，流动负债中预收款和一年到期的非流动负债的减少收款和一年到期的非流动负债的减少影响了企业的短期偿债能力。影响了企业的短期偿债能力。10年

8、年-11年年逐渐下降，由于企业在逐渐下降，由于企业在2010年开始就采取了扩大规模的战略年开始就采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，银行借款扩大了款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，亿多，所以流动负债大幅度增加，导致了流所以流动负债大幅度增加，导致了流动比率的降低。动比率的降低。短期偿债能力分析短期偿债能力分析速动比率速动比率=速动资产速动资产流动负债流动负债*100% （1:1）速动资产是指流动资产减去变现能力较差且不稳定的存货、待摊费用等后的余额。速动资产是指流动资产减去变现能力较差且不稳定的存货、待摊费用等后的余额。分析：分析：

9、总体看来万科的速动比率比较低，如果企业不合理化资产负债结构，企业可总体看来万科的速动比率比较低，如果企业不合理化资产负债结构，企业可能面临偿债风险。能面临偿债风险。08-09年年呈现一个明显上升得趋呈现一个明显上升得趋势主要是因为受政策的调控，流势主要是因为受政策的调控，流动负债中预收款和一年到期的非动负债中预收款和一年到期的非流动负债大量减少所致。流动负债大量减少所致。11年年呈现一个大幅度下滑的趋势呈现一个大幅度下滑的趋势是由于公司扩大规模，使得预收是由于公司扩大规模，使得预收款项款项 ，应付职工薪酬，应缴税费，应付职工薪酬，应缴税费的大幅度增加，从而使速动比率的大幅度增加，从而使速动比率

10、在在11年达到一个低谷。年达到一个低谷。短期偿债能力分析短期偿债能力分析现金比率现金比率= =现金类资产现金类资产流动负债流动负债最能反映企业直接偿付流动负债的能力。最能反映企业直接偿付流动负债的能力。(20%(20%以上以上) )分析：分析：2008-2010三个年度的现金比率均超过三个年度的现金比率均超过20%，该公司短期偿债能力很强，且直，该公司短期偿债能力很强，且直接支付能力不会有太大问题。接支付能力不会有太大问题。08-09年上升年上升：一方面是万科通过降低：一方面是万科通过降低售房价格，增加了现金流，在售房价格，增加了现金流，在09年市场年市场又重新开始活跃万科成为房地产行业转又重

11、新开始活跃万科成为房地产行业转暖的受益者，现金流量迅速增长暖的受益者，现金流量迅速增长，另一，另一方面方面流动负债中预收款和一年到期的非流动负债中预收款和一年到期的非流动负债也有所减少所致。流动负债也有所减少所致。10，11年大幅度下降年大幅度下降，原因一：房企受，原因一：房企受国内政策调控的影响，人们购房需求下国内政策调控的影响，人们购房需求下降；原因二：万科加大了项目投入和拓降；原因二：万科加大了项目投入和拓展的力度，预收款项展的力度，预收款项 ，应付账款，应付，应付账款，应付职工薪酬，应缴税费迅速上涨使得流动职工薪酬，应缴税费迅速上涨使得流动负债增长比超出货币资金增长比。负债增长比超出货

12、币资金增长比。短期偿债能力分析短期偿债能力分析分析：分析：总体看万科的偿债能力在总体看万科的偿债能力在08-09年较强而到了年较强而到了10-11年呈现出下降的趋势，年呈现出下降的趋势，偿债能力正面临一定的压力。偿债能力正面临一定的压力。短期偿债能力分析总结短期偿债能力分析总结资产负债率资产负债率=负债总额负债总额资产总额资产总额100% 反应企业举债经营的能力，以及长期负债能力。（越小越好）反应企业举债经营的能力，以及长期负债能力。（越小越好）分析：分析：万科近几年资产负债率基本上是持上升的趋势，万科近几年资产负债率基本上是持上升的趋势，这表明公司的长期偿债能力这表明公司的长期偿债能力有所下

13、降。有所下降。10年年迅速上涨，主要是因为迅速上涨，主要是因为主要是由主要是由于负债的增加所致，于负债的增加所致，短期借款在短期借款在10年年增加了增加了2倍左右，并且出现了交易性倍左右，并且出现了交易性金融负债，预收账款也大幅度的增加，金融负债，预收账款也大幅度的增加，一年内到期的非流动负债增加使得一年内到期的非流动负债增加使得10年比年比09年的负债高了年的负债高了51.09%。即使。即使资产资产10年高于年高于09年但也不足以弥补负年但也不足以弥补负债的增加。债的增加。 11年年持续上涨主要是因为本年应付账持续上涨主要是因为本年应付账款，应付职工薪酬，应缴税费迅速上款，应付职工薪酬，应缴

14、税费迅速上涨使得流动负债迅速增长所致。涨使得流动负债迅速增长所致。长期偿债能力分析长期偿债能力分析2009200920102010负债总额负债总额92,200,042,375.3292,200,042,375.32161,051,352,099.42161,051,352,099.42流动负债合计流动负债合计68,058,279,849.2868,058,279,849.28129,650,791,498.49129,650,791,498.49预收款项预收款项31,734,801,163.7631,734,801,163.7674,405,197,318.7874,405,197,318.7

15、809-10年上涨年上涨很快原因：很快原因：如下表如下表由于销售顺畅，报告期末，公司所由于销售顺畅，报告期末，公司所持有的货币资金较期初大幅增长，持有的货币资金较期初大幅增长，至至378.2 亿元，远高于短期借款和一亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和年内到期长期借款的总和167.8 亿元，亿元，资金实力进一步增强。受预收账款资金实力进一步增强。受预收账款大幅增长的影响，公司的资产负债大幅增长的影响，公司的资产负债率较年初时有所上升，至率较年初时有所上升，至74.69%，但预收账款并不构成实际的偿债压但预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公力，而是会随着项目结算转

16、化为公司的营业收入，剔除这一因素的影司的营业收入，剔除这一因素的影响后，公司的其他各项负债占总资响后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅产的比例实际上仅40.2%产权比例产权比例=负债总额负债总额/股东权益股东权益*100%20082008200920092010201020112011股东权益股东权益38,818,549,481.2038,818,549,481.2045,408,512,454.0745,408,512,454.0754,586,199,642.4154,586,199,642.4167,832,538,547.0367,832,538,547.03递延所得税资产递延

17、所得税资产1,449,480,632.531,449,480,632.531,265,649,477.661,265,649,477.661,643,158,028.391,643,158,028.392,326,241,907.172,326,241,907.17无形资产无形资产-81,966,325.9481,966,325.94373,951,887.29373,951,887.29435,474,310.08435,474,310.08有形净资产有形净资产37,369,068,848.67 37,369,068,848.67 44,060,896,650.47 44,060,896,6

18、50.47 52,569,089,726.73 52,569,089,726.73 65,070,822,329.78 65,070,822,329.78 有形净资产是从股东权益中扣除无形资产、递延资产等难以作为偿债保证的项目后有形净资产是从股东权益中扣除无形资产、递延资产等难以作为偿债保证的项目后的部分的部分09-10年上涨：年上涨：由公司的本年数据由公司的本年数据可看出在公司各类存货中，已完可看出在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）工开发产品（现房）52.9 亿元，亿元，占比占比4.0%；在建开发产品；在建开发产品786.3 亿元（其中包括已售出未结算产亿元（其中包括已售出未结算产品）

19、，占比品），占比59.0%；拟开发产品；拟开发产品493.1 亿元，占比亿元，占比37.0%。万科集团大量增加工程建设，同万科集团大量增加工程建设，同时采取增加房屋预售销售作为配时采取增加房屋预售销售作为配套措施来实行。因此直接导致负套措施来实行。因此直接导致负债总额的上涨，而股东权益（如债总额的上涨，而股东权益（如下表）在每年中上涨稳定，作为下表）在每年中上涨稳定，作为分母变化不如分子大。分母变化不如分子大。负债与有形资产比率负债与有形资产比率=负债总额负债总额/有形净资产有形净资产*100%经营活动产生的现金经营活动产生的现金流量净额对总负债的比率流量净额对总负债的比率=经营活动产生的现金

20、流量净额经营活动产生的现金流量净额总负债总负债万科万科20082008200920092010201020112011经营活动产生的现经营活动产生的现金流量净额金流量净额-34,151,830.40-34,151,830.409,253,351,319.559,253,351,319.552,237,255,451.452,237,255,451.453,389,424,571.923,389,424,571.92非流动负债合计非流动负债合计15,864,308,337.2915,864,308,337.2924,141,762,526.0424,141,762,526.0431,400,56

21、0,600.9331,400,560,600.9327,651,741,167.7627,651,741,167.76负债合计负债合计80,418,030,239.8992,200,042,375.32161,051,352,099.42228,375,901,483.02比率比率-0.000424679-0.0004246790.1003616820.1003616820.0138915660.0138915660.0148414280.014841428经营活动产生的现金流经营活动产生的现金流量净额对总负债的比率量净额对总负债的比率体现企业的全部偿债能体现企业的全部偿债能力，体现企业偿债风

22、险力，体现企业偿债风险的高低的高低总结分析：总结分析：因为分母总负债只增加了非流动负债，而它的变化也不大，因此跟现金因为分母总负债只增加了非流动负债，而它的变化也不大，因此跟现金流动负债比率变化趋势差不多，这个比率将结合现金流动负债比率一起分析。流动负债比率变化趋势差不多，这个比率将结合现金流动负债比率一起分析。现金流动负债比率现金流动负债比率=经营活动产生的现金流量净额经营活动产生的现金流量净额流动负债流动负债流动负债合计64,553,721,902.6064,553,721,902.6068,058,279,849.2868,058,279,849.28万科万科20082008200920

23、092010201020112011经营活动产生的现经营活动产生的现金流量净额金流量净额-34,151,830.40-34,151,830.409,253,351,319.559,253,351,319.552,237,255,451.452,237,255,451.453,389,424,571.923,389,424,571.92流动负债合计流动负债合计64,553,721,902.6068,058,279,849.28129,650,791,498.49200,724,160,315.26现金流动负债比率现金流动负债比率-0.000529045-0.0005290450.13596216

24、90.1359621690.0172560110.0172560110.0168859820.01688598208-09年年公司销售商品收到的现金大幅度增加从而经营活动中现金流净额公司销售商品收到的现金大幅度增加从而经营活动中现金流净额0而公司这年流动负而公司这年流动负债仅有增加了债仅有增加了5.4变化不大；变化不大；09-11年年随公司规模的扩大，主营业务的增加，应付职工薪酬和预收款项大幅上升导致流动负债随公司规模的扩大，主营业务的增加，应付职工薪酬和预收款项大幅上升导致流动负债大幅上升。大幅上升。总结分析：总结分析：现金流量比率现金流量比率0.4处于理想状态。从折处于理想状态。从折线图趋

25、势变化可看出，近线图趋势变化可看出，近几年万科现金流量负债比几年万科现金流量负债比率较低，应该注意流动负率较低，应该注意流动负债带来的负面影响，短期债带来的负面影响，短期偿债能力有待提高。偿债能力有待提高。营运能力分析营运能力分析曹晋川曹晋川08-09年年上升是因为受政策利好（政府的大量投资）、信心恢复等影响，加上升是因为受政策利好（政府的大量投资）、信心恢复等影响，加之大量购房需求从之大量购房需求从 08 年推迟到年推迟到 09 年释放，成交大幅增长，公司加强对销年释放，成交大幅增长，公司加强对销售的控制，收紧信用政策，应收账款减少。售的控制，收紧信用政策，应收账款减少。10年年公司促销，放

26、宽信用，应公司促销，放宽信用，应收账款上升，然而销售额增加较小，故下降。收账款上升，然而销售额增加较小，故下降。11年年销售上扬，应收账款的销售上扬，应收账款的政策并未改变，故而变化不大，其周转率上升。政策并未改变，故而变化不大，其周转率上升。总结分析：总结分析：公司的政公司的政策不稳定，应注意措策不稳定，应注意措施的连续性和稳定性施的连续性和稳定性。公司的信用政策过。公司的信用政策过紧也会影响销售额的紧也会影响销售额的增长程度。增长程度。应收账款周转率应收账款周转率= =赊销收入净额赊销收入净额/ /应收账款平均余额应收账款平均余额08-09年上升年上升是因为存货管理坚持是因为存货管理坚持“

27、量出为入量出为入”的策略，完工量下降，存货的策略，完工量下降，存货减少，销售收入大幅增加，存货跌价准备转回减少，销售收入大幅增加，存货跌价准备转回141.34%(约约5.5亿元亿元) 。10年，年，11年的下滑年的下滑是因为市场回暖，加大存货储备，以供市场需求，公司是因为市场回暖，加大存货储备，以供市场需求，公司规模的扩大。规模的扩大。总结分析：总结分析：公司坚公司坚持持“量出为入量出为入”，说明公司的应变能说明公司的应变能力强，适时的调整力强，适时的调整策略，对存货的管策略，对存货的管理很到位。理很到位。存货周转率存货周转率= =赊销收入净额赊销收入净额/ /存货平均余额存货平均余额08-0

28、9年年由在建工程转入固定资产原价为人民币由在建工程转入固定资产原价为人民币 218,366,247.12元元 ；10年年下降是由于销售收入的变化不大，而下降是由于销售收入的变化不大，而 在建工程有大量转为固定资产。在建工程有大量转为固定资产。 总结分析：总结分析：经营经营规模不断扩大，规模不断扩大，发展良好。发展良好。固定资产周转率固定资产周转率= =赊销收入净额赊销收入净额/ /固定资产平均余额固定资产平均余额09-10年年的下降是因为大量的存货跌价准备转回，应收账款增加。的下降是因为大量的存货跌价准备转回，应收账款增加。总结分析：总结分析：流动资产的管理还不够。要加强管理，增加其流动性。流

29、动资产的管理还不够。要加强管理，增加其流动性。流动资产周转率流动资产周转率= =赊销收入净额赊销收入净额/ /流动资产平均余额流动资产平均余额09年年销售收入和总资产增长幅度差不多，销售收入略高于总资产，故略有销售收入和总资产增长幅度差不多，销售收入略高于总资产，故略有上升，上升，09-10年年总资产增加总资产增加50%多，而销售收入增加不多，故而大幅下降。多，而销售收入增加不多，故而大幅下降。总结分析：总结分析：公司的规模一直在不断扩大，要注重发展的质量。做大的同时公司的规模一直在不断扩大，要注重发展的质量。做大的同时要做强。要做强。总资产周转率总资产周转率= =赊销收入净额赊销收入净额/

30、/总资产平均余额总资产平均余额 万科作为行业的老大，其营运能力是很强的尤其是在存货方面的管控相当到位，但在应收账款的控制方面还有些不足，需要改进。营运能力分析总结营运能力分析总结盈利能力分析盈利能力分析分析的主要指标：分析的主要指标：销售毛利率销售毛利率营业利润率营业利润率净资产收益率净资产收益率每股收益每股收益陈薇薇陈薇薇2008年年2009年年2010年年2011年年销售收入（万元）销售收入（万元）4,099,180.004,888,100.005,071,380.007,178,280.00销售成本（万元）销售成本（万元）2,500,530.003,451,470.003,007,350

31、.004,322,820.00销售毛利（万元）销售毛利（万元）1598650143663020640302855460销售毛利率销售毛利率0.3899926330.2939035620.4069957290.397791672销售毛利率销售毛利率 =（销售毛利（销售毛利销售收入）销售收入）100% =（销售收入（销售收入 销售成本）销售成本） 销售收入销售收入100% 1010年上升：年上升：09 09 年以来市场回暖，公司在强化成本管理和费用控制能力方面的成效，以年以来市场回暖，公司在强化成本管理和费用控制能力方面的成效，以及项目存货跌价准备转回等因素的影响。公司严格贯彻费用控制标准，管理费

32、用相对于及项目存货跌价准备转回等因素的影响。公司严格贯彻费用控制标准，管理费用相对于销售金额的比例由销售金额的比例由09 09 年的年的2.3%2.3%下降到下降到1.7%1.7%，营销费用相对于销售金额的比例由，营销费用相对于销售金额的比例由0909年的年的2.4%2.4%下降到下降到1.9%1.9%。1111年：年：随着市场调整的进行，销售的困难程度增加，随着市场调整的进行，销售的困难程度增加，1111年公司营销费年公司营销费用和管理费用占销售金额的比重均为用和管理费用占销售金额的比重均为2.1%2.1%，比，比1010年都有所上升。但公司近年来在成本控年都有所上升。但公司近年来在成本控制

33、和费用管理上的努力，也使盈利能力获得提升。制和费用管理上的努力，也使盈利能力获得提升。总结分析：总结分析：万科近四年销售毛利率总体呈万科近四年销售毛利率总体呈上升趋势。说明万科的技术含量高，质量上升趋势。说明万科的技术含量高，质量好，获利能力和市场竞争力强。好，获利能力和市场竞争力强。09年下降：年下降：09年营业收入较年营业收入较08年上升年上升19.25%，09年营业成本较年营业成本较08年上升年上升38.03%（本集团与关键管理人员之间的交易：销（本集团与关键管理人员之间的交易：销售商品房成本增加），销售毛利较售商品房成本增加），销售毛利较08年下年下降降10.13%，所以销售毛利率下降

34、，所以销售毛利率下降24.64%。2008年年2009年年2010年年2011年年营业利润（万元）营业利润（万元）636,479.00868,508.001,189,490.001,576,320.00营业收入（万元）营业收入（万元）4,099,180.004,888,100.005,071,380.007,178,280.00营业利润率营业利润率0.1552698340.1776780340.234549570.219595781营业利润率营业利润率=营业利润营业利润营业总收入营业总收入100% 总结分析：总结分析：营业利润率越高，说明营业利润率越高，说明企业商品销售额提供的营业利润越企业商

35、品销售额提供的营业利润越多，企业的盈利能力越强；多，企业的盈利能力越强； 万科万科2010年比年比2009年营业利润率上升年营业利润率上升5.69%，可看出万科营业方针不断，可看出万科营业方针不断的改善，营销策略得当，市场的竞的改善，营销策略得当，市场的竞争力强，发展潜力大，盈利水平高争力强，发展潜力大，盈利水平高。2011年比年比2010年营业利润率下降年营业利润率下降了了1.5%，不过下降趋势不明显。，不过下降趋势不明显。10年上升：年上升：2010年营业利润较年营业利润较2009年增加年增加36.96%（项目利润率提高），而营业收入（项目利润率提高），而营业收入较较2009年增加年增加3

36、.75%。公司实现营业收入。公司实现营业收入 507.1 亿元，同比增长亿元，同比增长3.8%。可见营业利。可见营业利润率上升较多。润率上升较多。11年下降：年下降：2011年营业利润较年营业利润较2010年增加年增加32.52%，营业收入较，营业收入较2010年增加年增加41.54%（原因：结算规模增长），所以营业利润率有所下降但仍保持着高利润率。原因：结算规模增长），所以营业利润率有所下降但仍保持着高利润率。净资产收益率净资产收益率=净利润净利润净资产平均余额净资产平均余额100% 净资产平均余额净资产平均余额=（期初净资产（期初净资产+期末净资产）期末净资产） 2分析总结：分析总结：从图

37、可知近年来企业权益资本获取收益的能力提高，运营效率变从图可知近年来企业权益资本获取收益的能力提高，运营效率变好，对企业投资者保证程度提高。万科净资产收益率的提升，得益于公司近好，对企业投资者保证程度提高。万科净资产收益率的提升，得益于公司近年来坚持快速周转的战略，严格控制成本，提升资金利用率。对于处于楼市年来坚持快速周转的战略，严格控制成本，提升资金利用率。对于处于楼市寒冬的房企来说，扩大规模也意味着各种成本的增加，未来房地产行业的发寒冬的房企来说，扩大规模也意味着各种成本的增加，未来房地产行业的发展将从规模增长向效益增长转变。展将从规模增长向效益增长转变。2012年社会整体融资环境可能略有放

38、松，年社会整体融资环境可能略有放松，但资金不会大量流入房地产领域，万科不急于但资金不会大量流入房地产领域，万科不急于“抓住这个机会抓住这个机会”，而是继续，而是继续“多卖房少拿地多卖房少拿地”的优化结构策略，以应对楼市寒冬。的优化结构策略，以应对楼市寒冬。 净资产收益率创历史新高：净资产收益率创历史新高：面对严峻的楼市调控政策，面对严峻的楼市调控政策，11年房地年房地产行业净利润率出现下降迹象。而国产行业净利润率出现下降迹象。而国内龙头房企万科内龙头房企万科11年净资产收益率却年净资产收益率却创造公司历史新高，迎来连续三年增创造公司历史新高，迎来连续三年增长。万科长。万科10年净资产收益率回到

39、历史年净资产收益率回到历史高位，绿色三星住宅面积占全国总量高位，绿色三星住宅面积占全国总量的的54。 公司自公司自08年以来向年以来向“质量效质量效益型增长益型增长”转变的努力已见成效。转变的努力已见成效。总结分析：总结分析：每股收益通常被用来反映企业的经营成果，衡量普通股的获利每股收益通常被用来反映企业的经营成果，衡量普通股的获利水平及投资风险。万科公司每股收益连年上升，可以看出近几年来公司创水平及投资风险。万科公司每股收益连年上升，可以看出近几年来公司创造的利润较多。主要是归属于母公司普通股股东的合并净利润的增长所致造的利润较多。主要是归属于母公司普通股股东的合并净利润的增长所致：其中：其

40、中2011年较上年增长年较上年增长32.2%，2010年万科归属上市公司股东的净利润年万科归属上市公司股东的净利润72.8亿元，较亿元，较2009年增长年增长36.65，连续第三年问鼎全球住宅企业销售冠军，连续第三年问鼎全球住宅企业销售冠军。万科的市场占有率继续提升，占全国住宅市场的份额提高到。万科的市场占有率继续提升，占全国住宅市场的份额提高到2.34%。每股收益净利润每股收益净利润总股数总股数100%其他指标分析其他指标分析分析的主要指标：分析的主要指标：经营活动产生的现金流量净额对现金股利的比率经营活动产生的现金流量净额对现金股利的比率每股经营活动现金流量每股经营活动现金流量净现金流量适

41、当比率净现金流量适当比率现金再投资比率现金再投资比率陈锡佳陈锡佳08-09年（上升）年（上升）：每：每10 股派送人民币股派送人民币0.7 元（含税）现金股息；元（含税）现金股息；“销售商品、提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务收到的现金”上涨很快，同期上涨上涨很快，同期上涨134.62%；“支付给职工以及为职工支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金”只有同期的只有同期的51.63%；“支付的各项税费支付的各项税费”相比上年有一定下降相比上年有一定下降09-10年（下降）年（下降）：每：每10 股派送人民币股派送人民币1.0 元（含税）现金股息；元（含税）现金股息；“销售商品、提供劳务收到的

42、现金销售商品、提供劳务收到的现金”虽然同期上涨虽然同期上涨153.00%情况下，但是情况下，但是“购买商品、接受劳购买商品、接受劳务支付的现金务支付的现金”上涨上涨192.84%经营活动产生的现金流量净额对现金股利的比率越高，企业支付现金股利的能力越强。经营活动产生的现金流量净额对现金股利的比率越高，企业支付现金股利的能力越强。经营活动产生的现金流量净额对现金股利的比率经营活动产生的现金流量净额对现金股利的比率 =经营活动经营活动产生的现金流量净额产生的现金流量净额/ 现金股利现金股利由于万科近几年来流通在外的普通股数并没有增加或减少，保持在由于万科近几年来流通在外的普通股数并没有增加或减少，

43、保持在10,995,210,218.00股股，因此影响，因此影响”每股经营活动的现金流量每股经营活动的现金流量“均是来自于经营活动所产生的现金流。均是来自于经营活动所产生的现金流。08-09年（上涨）年（上涨）：“销售商品、提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务收到的现金”上涨很快，同期上涨上涨很快，同期上涨134.62%，受政策利好、信心恢复等多重因素影响，加之大量购房需求从受政策利好、信心恢复等多重因素影响，加之大量购房需求从 2008 年推迟到年推迟到2009 年年释放，释放，2009 年房地产市场成交大幅增长，创历史新高；年房地产市场成交大幅增长，创历史新高；09-10年（下降）：年（下

44、降）：报告期内，全国商品房销售面积增长报告期内，全国商品房销售面积增长 10.1%，销售金额增长，销售金额增长18.3%，增速相对增速相对09 年明显回落。受政策环境和市场形势变化的影响，全年商品房成交呈现出年明显回落。受政策环境和市场形势变化的影响，全年商品房成交呈现出较大波动；全年房地产开发投资额增长较大波动；全年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增，新开工增速达到近十年来最高值。速达到近十年来最高值。每股经营活动现金流量每股经营活动现金流量= 经营活动产生的现金流量净额经营活动产生的现金流量净额优先股股利优先股股利 流通在外的普通股股

45、数流通在外的普通股股数净现金流量适当比率净现金流量适当比率= 经营活动的现金流量经营活动的现金流量 （资本性支出（资本性支出+存货增加额存货增加额+现金股利）现金股利）44i=1i=1=-0.157万科万科20082008200920092010201020112011合计合计经营活动产生的现经营活动产生的现金流量净额金流量净额-34,151,830.40-34,151,830.409,253,351,319.559,253,351,319.552,237,255,451.452,237,255,451.453,389,424,571.93,389,424,571.92 214,845,879

46、,512.52 14,845,879,512.52 资本性支出资本性支出105,818,093.00 105,818,093.00 105,043,818.43 105,043,818.43 116,807,210.04 116,807,210.04 137,326,799.14 137,326,799.14 464,995,920.61 464,995,920.61 存货的增加存货的增加-12,401,019,289.30-12,401,019,289.301,556,571,445.171,556,571,445.17-35,529,232,749.19-35,529,232,749.19

47、-64,093,766,132.86-64,093,766,132.86-110,467,446,726.18 -110,467,446,726.18 现金股利现金股利3,001,963,332.53,001,963,332.53 32,948,745,658.432,948,745,658.434,039,207,571.754,039,207,571.756,698,048,516.16,698,048,516.13 316,687,965,078.84 16,687,965,078.84 上述三项支出总额上述三项支出总额-9,293,237,863.77 -9,293,237,863.7

48、7 4,610,360,922.03 4,610,360,922.03 -31,373,217,967.40 -31,373,217,967.40 -57,258,390,817.59 -57,258,390,817.59 -93,314,485,726.73 -93,314,485,726.73 分析总结：分析总结：经营活动现金流经营活动现金流08年到年到11年从年从-34151830.4增加至增加至3389424571.92，四年累计，四年累计14,845,879,512.52而万科的资本性支出，出货增加额和现金股利四年累计总和为而万科的资本性支出，出货增加额和现金股利四年累计总和为-93

49、,314,485,726.73因而现金流量适当比率为因而现金流量适当比率为-0.15700；08-0908-09年公司销售商品收到的现金大幅度增年公司销售商品收到的现金大幅度增加从而经营活动中现金流净额从加从而经营活动中现金流净额从-3415-3415万元万元增加到增加到4092533540925335万元从而现金再投资比率大万元从而现金再投资比率大幅上升。幅上升。09-1109-11年年企业规模的再度扩大，主营业务的企业规模的再度扩大，主营业务的增加需要购买的商品，接受劳务的支付的现增加需要购买的商品，接受劳务的支付的现金和支付职工薪酬的大幅度增加，支付各项金和支付职工薪酬的大幅度增加，支付

50、各项税费年增长率分别是税费年增长率分别是44.%44.%，57%57%而分配股利而分配股利和利润也增加了和利润也增加了37%37%，66%66%；流动资产和非流；流动资产和非流动资产增加导致营运资金动资产增加导致营运资金32%32%，与此同时出，与此同时出现其他非流动资产因此导致现金再投资比率现其他非流动资产因此导致现金再投资比率再度下降。再度下降。万科万科20082008200920092010201020112011经营活动产生的现金流量净额经营活动产生的现金流量净额-34,151,830.40-34,151,830.409,253,351,319.559,253,351,319.552,