商业项目市场定位与财务分析报告.ppt

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1、涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密宁波银亿威斯汀中心商业项目市场定位与财务分析报告宁波银亿威斯汀中心商业项目市场定位与财务分析报告（Version 4Version 4）汉博研究院20082涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密目录目录1.0 市场定位及依据2.0 主题定位3.0 业态和品牌布局规划4.0 财务分析 内容内容 页码页码3-2425-2930-113114-1383涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密1.0 1.0 市场定位及依据市场定位及依据4涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目整体市场定位本项目整体市场定位金时金时金街金街金点金点风向标风向标目的地目的地

2、领跑者领跑者“成功者成功者”之家之家展示中心展示中心消费的满足感和成就感消费的满足感和成就感综合购物中心综合购物中心多元化复合功能多元化复合功能5涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密宁波的商业市场预计会维持供需两旺的趋势，目前是宁波商业发展的金时宁波的商业市场预计会维持供需两旺的趋势，目前是宁波商业发展的金时n随着宁波经济的快速发展，居民可支配收入的增加，宁波社会消费品零售总额近几年一直保持年14%以上的增速；n根据我们对宁波商业物业增量的估计，未来五年内，宁波市商业物业体量年均增幅在10%左右；n社会消费零售总额年均增幅超过商业物业的增幅，这将导致商业坪效的增加（整体预计约4%），宁波商

3、业市场未来总体趋势是供需两旺，经营绩效稳定增长；n作为宁波市目前不可动摇的市级商圈，三江口商圈由于可供开发的地块有限，此区域的商业体量增量很小（1.87%的年均增幅），可以预见三江口商圈的经营坪效在未来几年会有较大幅度的持续性增长。CAGR：14%CAGR：9.54%CAGR：1.87%6涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密概况描述概况描述l该区域是宁波较为成熟最为核心的商业圈，历史悠久，具有较高的知名度。l天一广场作为购物广场融合周边的百货和专业店构成了面向全市的无形有实的购物中心l由于三江口商圈消费时尚，同时又不乏宁波特色，故除了宁波本地居民外，还吸引了大部分来甬的商务人士和旅游观光者

4、。l地区人流量较大，餐饮业发展较好，备受餐饮类零售商的关注。l目前该地区也为诸多国际品牌的零售商选址的主要考虑地区。l此区域有大量公交车站，通行性极佳。商业发展趋势预测商业发展趋势预测l未来项目类型主要以百货为主且定位在中高档，新百货的落成将进一步加强以天一广场为核心的三江口商圈在整个宁波市的商业中心地位l随着周边多处高档酒店及写字楼的落成，优良的商务氛围和稳定的高层次的新客群将进一步促进三江口地区的整体商业氛围和档次的提升。l未来的招商往品牌化发展，竞争激烈。l随着未来地铁线路的建成，将为该地区带来更多的客流。l三江口商圈土地资源极其稀缺，故商业发展空间有限。A 三江口商圈三江口商圈三江口商

5、圈作为市级消费目的地的地位不会动摇，仍然是宁波商业的金街三江口商圈作为市级消费目的地的地位不会动摇，仍然是宁波商业的金街7涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密天一广场天一广场111213141516本项目乐购国际购物国购比较因比较因素素状况状况可达性出租车下客点一个(本项目酒店)；日新街与车轿街链接药行街与中山东路两大主干道；附近公交路线32条，临近公交车站2个；客流量目前门前车站2.4万人，天一商圈较高节点可视性地标性建筑，优于本地区大多数商业位置三江口商圈与城隍庙商圈中间地带，分享南北向客流金街中的金点位置金街中的金点位置本项目所在位置将成为金街中的金点本项目所在位置将成为金街中的金点

6、8涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目所在位置人流量较大，优于区域其它大多数节点本项目所在位置人流量较大，优于区域其它大多数节点9涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密三江口商圈是宁波人购物的目的地，但购物场所偏好与消费品牌并不三江口商圈是宁波人购物的目的地，但购物场所偏好与消费品牌并不太固定，这对三江口商圈的新增商业物业是个利好太固定，这对三江口商圈的新增商业物业是个利好消费者对天一商圈内商业场所及品牌的忠诚度并不是太高，相对更多的是对天一的忠诚度，这对本项目是个利好无论是高收入群体还是普通消费群体，在天一商圈有目的购物和比例较高，天一商圈是宁波人购物的目的地10涉及汉博顾问知识

7、产权与客户信息，严格保密从体量规模与档次上来看，本项目宜建设成为综合购物中心从体量规模与档次上来看，本项目宜建设成为综合购物中心百货百货升级版本升级版本本项目本项目规模（万平米）规模（万平米）档次档次高高低低11涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密金街金街金时金时综合购物中心综合购物中心金点金点关注差异化关注差异化金街金点的位置，意味着不用担心人流量的吸引问题，只需要关注与金街金点的位置，意味着不用担心人流量的吸引问题，只需要关注与现有项目的差异化问题现有项目的差异化问题12涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密威斯汀中心商业威斯汀中心商业1234产品定位差异化产品定位差异化 传统百货的

8、升级版本； 更多的餐饮、休闲、服务空间； 更好的购物环境； 更大的展示空间； 更体贴的购物体验；消费品牌的差异化消费品牌的差异化 ZARA、H&M等国际新品牌的大力引入引入部分高端国际化品牌，打造宁波高端消费场所目的地消费群体差异化消费群体差异化 首先针对宁波“金领族”群体，关注此部分高端客群的消费需求 重点关注80后的年轻化、品味化消费人群差异化竞争策略差异化竞争策略功能需求的差异化功能需求的差异化 增加餐饮业态，丰富餐饮种类吃的天堂 增加休闲娱乐功能，使之具备年轻人欢聚功能欢聚时刻13涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密从市场竞争来讲，集中型复合型购物中心在三江口商圈是空缺从市场竞争来

9、讲，集中型复合型购物中心在三江口商圈是空缺n宁波现有商业物业是以传统百货为主，三江口商圈亦是如此，高中低档百货均有分布，尤其集中在中、中低端百货上；n虽然天一商圈有天一广场这样的街区型mall，但集中型mall商业在天一商圈甚至是目前的宁波都是空缺。城隍庙城隍庙新银泰新银泰老银泰老银泰第二百货第二百货汇美新世界汇美新世界金光百货金光百货天一广场天一广场国购商城国购商城金光新世界金光新世界低低高高档次档次传统百货类传统百货类市场类市场类Mall类类新华联新华联东方商厦东方商厦新江夏新江夏14涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密从各个方面来说，本项目将定位为高端档次比较适合市场需求从各个方面来

10、说，本项目将定位为高端档次比较适合市场需求对天一商圈的档次认知对本项目档次的期望大多数的消费者对天一商圈的认知是中高档的，更多数的消费者认为本项目商业应定位为中高档；本项目其它部分为超五星级酒店、甲级写字楼以及高档酒店式公寓，这些高档物业也要求本项目商业部分能有提供同档次的配套，中高档甚至高档的定位符合这一要求；本项目建议定位为高端购物中心商业，成为宁波消费的新龙头与风向标；15涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密LEENIKEADIDSAIMER/OECE博洋/唯珂阿诗玛/哥弟NIKE/ADIDAS才子/九牧王沙驰/POLOBLEM/LACOSTE书店NIKE/ADIDAS/KAPPAN

11、IKE/ADIDAS凯撒/古今紫尊轩/FD袋鼠/沙驰UK/BELM/POLO太平鸟/法奈尔皮尔卡丹/LAMPO/X-MooMODBO/E-LAND百丽/李宁/ADIDASEPISODE/JESSICABM/BOSE太平鸟/雅戈尔玛丝菲尔/皮尔卡丹米洛/鼎联七匹狼/才子/雅戈尔鄂尔多斯/皮尔卡丹ESPRIT/ONLY李宁/森达BELLE/BELM/E-LANDLAMPO/LAVICO太平鸟/利郎/雅戈尔V.E.DELURE/LOUIS LONGONLY/G-starSNOOPY/古今雅戈尔/巴黎世家玛珂阿萨尼/金狐狸红玫瑰/草原皇/鄂尔多斯百丽/周大福/吉祥鸟羽西/百丽周大福/鹿王TOMMY H

12、/沙驰BOSS/DUNHILL/CANALI周大福/鹿王ESCADA/ST DoupontCK/Levis百丽/OLAYSEPHORA/帝舵表阿玛尼/杰尼亚真维斯/屈臣氏老银泰新银泰第二百货新世界汇美店新江厦金光百货GUGO新华联东方商厦城隍庙国际购物新世界金光店三江口商圈重点百货品牌同质化较严重，尤其是中端品牌上三江口商圈重点百货品牌同质化较严重，尤其是中端品牌上16涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密50010001500200025005000及以上本项目将在品牌国际化程度上体现差异化，本项目将在品牌国际化程度上体现差异化，更国际化、更新的品牌更国际化、更新的品牌组组合，满足高层次的

13、购物消费需求，档次与国际购物媲美，但要比国际合，满足高层次的购物消费需求，档次与国际购物媲美，但要比国际购物更多元、规模更大购物更多元、规模更大服饰单价服饰单价国际品牌比例国际品牌比例城隍庙城隍庙新新江江厦厦新新银银泰泰二二百百老老银银泰泰GUGO东东方方商商厦厦国国际际购购物物汇汇美美新新世世界界金金光光新新世世界界金金光光百百货货本本项项目目品牌不仅包括服饰品牌品牌不仅包括服饰品牌17涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密设立推广展示区设立推广展示区摒弃传统返券推广摒弃传统返券推广银泰满银泰满200返返100从产品上来讲，本项目较高的层高、富有冲击力的外观适合于开设旗从产品上来讲，本项目

14、较高的层高、富有冲击力的外观适合于开设旗舰店，成为国际化品牌在宁波的体验展示中心舰店，成为国际化品牌在宁波的体验展示中心18涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密三江口商圈消费者基本情况三江口商圈消费者基本情况18至至25岁岁45%26至至35岁岁31%35岁以上岁以上24%未婚未婚15%已婚已婚85%大专以下大专以下25%大专以上大专以上75%5000以下以下43%5000-1000030%10000以上以上27%郊区及郊区及市外市外41%3公里外公里外市内市内36%3公里内公里内23%有私家车有私家车28%无私家车无私家车72%年龄年龄婚姻状况婚姻状况教育背景教育背景家庭月收入家庭月收入

15、来源地来源地私家车保有私家车保有人均购物消费613元/次。40%的购物人群有餐饮消费，单次餐饮消费69元/次。11的购物人群有休闲娱乐消费，单次娱乐消费182元/次。路过及路过及闲逛闲逛51%目的性目的性消费消费49%比例比例100%到此目的到此目的19涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目消费者瞄准本项目消费者瞄准“金领族金领族”和和“月光族月光族”，利用前者的舆论影响，利用前者的舆论影响力，利用后者的实际消费力力，利用后者的实际消费力时尚青年：年龄层偏低，大多集中在16-25岁左右；社会角色以学生和刚参加工作的职业人为主；消费观念新，乐于尝试新事物、新产品；对时尚资讯敏感，品牌意识

16、强；具有较强的好奇心理、彰显个性、冲动性消费频率较高、消费欲望强烈；日常消费以吃喝玩乐为主，消费比例依次是：餐饮消费30%；化妆品、服装消费15%；娱乐、交际和影视支出占10%。 成功人士：人群来源广泛；人群层次多样化、消费能力多元化；注重游览、购物过程中的感受，追求新鲜的体验；一次性消费比例大，重复光临消费的机率较小；以购物消费和餐饮消费为主，娱乐消费比例低；受购物氛围影响冲动性消费所占比例较大。20涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目客群定位本项目客群定位18-40岁为主岁为主金领族金领族个人收入个人收入2000-15000元元/月月月光族月光族30驾车购物驾车购物私营业主、政府

17、公务员、公司高管、公司白领、学生私营业主、政府公务员、公司高管、公司白领、学生对国际品牌的认知度高对国际品牌的认知度高21涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密天一商圈最常光顾的商场最喜欢的购物场所仅从购物部分类比来看，本项目未来档次仅从购物部分类比来看，本项目未来档次高度上与国际购物看齐，但体高度上与国际购物看齐，但体量与综合性要优于国际购物，类似于国际购物与新世界的混合，打造宁量与综合性要优于国际购物，类似于国际购物与新世界的混合，打造宁波购物消费的风向标与领跑者波购物消费的风向标与领跑者22涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密天一商圈的消费者认为商圈最缺乏的商业设施是休闲及餐饮业态

18、天一商圈的消费者认为商圈最缺乏的商业设施是休闲及餐饮业态天一商圈缺乏商业类型l 高消费群体认为天一商圈较为缺乏的商业类型依次为：健身休闲娱乐中心、专业性市场、大卖场、大型批发市场、餐饮、步行街等；23涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密在购物的基础上，丰富餐饮，打造国际美食中心，与酒店高端餐饮形在购物的基础上，丰富餐饮，打造国际美食中心，与酒店高端餐饮形成差异化经营成差异化经营宁波消费者有40%的比例在购物过程中有餐饮消费，单次餐饮消费69元/次，总体来讲比例较大、金额较高；本项目建议在购物业态基础上，丰富餐饮业态，围绕改良中餐，引入国际化餐饮品牌（西餐与休闲餐饮），打造天一商圈国际化美食

19、中心；这些餐饮业态的档次与经营内容要与酒店部分高档餐饮形成差异化互补，避免直接竞争；24涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密适当加入休闲娱乐业态，打造聚会中心，给未来的消费者提供一个欢适当加入休闲娱乐业态，打造聚会中心，给未来的消费者提供一个欢聚空间聚空间n天一商圈缺乏一个适合与融合餐饮、休闲的购物中心，本项目商业将往综合性购物中心方向发展；n但考虑到某些业态的租金回报现实，本项目商业仅在不好的位置设置美容SPA、休闲茶馆、餐饮、电玩等租金偏高的休闲业态；n这些业态将提供消费者一个购物、餐饮后的欢聚空间与人气中心。25涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目整体市场定位本项目整体市场

20、定位金时金时金街金街金点金点风向标风向标目的地目的地领跑者领跑者“成功者成功者”之家之家展示中心展示中心消费的满足感和成就感消费的满足感和成就感综合购物中心综合购物中心多元化复合功能多元化复合功能26涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密2.0 2.0 主题定位主题定位27涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密2.12.1主题定位主题定位在分析和预测宁波以及天一商圈未来商业的竞争现实与发展趋势基础上，我们认为威斯汀中心商业定位主题应该为宁波宁波“High streetHigh street”。目前天一商圈商业的主要特点：n第一组主要消费群年龄集中在18-25岁。由于部分“月光族”的特点，所

21、以具有较高的有效消费力，他们对流行商品，比较热衷，同时容易接受新鲜事物和文化。n第二组主要消费群年龄主要集中在25-40岁，他们有的刚刚组织家庭（尚无孩子），大多数拥有较高教育背景与收入，所以他们具有“金领族”的特点，希望享受品质生活。n天一商圈商业多为传统百货，多采用返券推广来竞争。未来宁波的需求趋势 n消费者希望能够有更多的消费体验，威斯汀中心可以用灵活广泛的推广活动来填补目前天一商圈体验式消费空白。n消费者希望有更多餐饮区来提供就餐聚会和休闲的场所。n品牌零售商希望能够在天一商圈拥有旗舰展示位置。n零售商希望有高质的推广宣传活动，而不是一味的打折活动。本项目的主题定位主题定位: :宁波宁

22、波“high streethigh street”，宁波市级消费目的地，宁波市级消费目的地所以消费者可以在这里找到新消费体验和最新的流行商品，零售商可以获得他们理想铺面的商业展示、更好的室内设计、推广区域以及全新的业态比例。28涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密2.2 2.2 主题定位阐释主题定位阐释n宁波的“High street”，宁波消费目的地，商业的领跑者n“High street”的特征：要具有多元化的国际品牌要有品牌的旗舰店位于成熟的商业区人流量充足交通便利消费的目的地Oxford streetRopponggi hills城镇中最繁华的商业区 High Street 注解注

23、解宁波威斯汀中心宁波威斯汀中心29涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密2.22.2主题定位阐释主题定位阐释n天一商圈是宁波唯一的市级商业中心，本项目能够成为天一商圈的领跑者，无疑也将是宁波商业的领跑者；n本项目不仅应该是天一商圈的，更应该是宁波市商业的未来代表，要成为代表，几个突出重点应该是：时尚超前的设计、舒适的购物环境、创新的业态组合以及富有吸引力的品牌商家。让消费者有一种购物的荣誉感和成就感，有极强的消费的欲望；消费时尚的风向标，所以这里也应该是国际知名零售上希望进入的地方，同时这也应该是并且有能力为这些成功的零售商提供最适宜、最有吸引力的展示空间和商店面积；通过威斯汀中心这个载体，

24、真正地将消费者、零售商、国际流行趋势、设计、地理位置、人流量、消费品味和成熟度有机的结合在一起，成为宁波未来真正的“High street”。30涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密3.0 3.0 业态和品牌布局规划业态和品牌布局规划31涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密3.1 3.1 业态布局业态布局n业态布局原则：设计、定位、业态安排和品牌安排统一完整；充分利用本项目东侧紧邻天一广场的优势，同时利用灯光、品牌等营造出西侧精品购物场所的氛围，使项目各个方位角的商业价值最大化；打破传统百货分区概念，按照品牌强势程度来安排商家楼层与位置；各楼层安排的原则为零售商的付租能力和消费者的消费

25、习惯，但通过品牌以及次主力店的合理安排，使得各楼层的消费者数量比较均匀，而使消费者自由地、有目的性被引导至商业各个部分，从而达到了租金的最大化；利用跨层（1跨-1，1跨2）来增加旗舰店面积，解决1层面积小，提升项目租金；将目的性消费（餐饮与休闲娱乐）品牌或商家合理安排在动线的末端或死角位置；项目的商业利用购物环境以及推广活动的独特性，充分利用设计中庭和不同广场区域，创造出不同的推广活动，既能不断地吸引消费者，更能为项目提高租金收入；所以整个项目的定位和主题都紧紧围绕在宁波消费目的地这个特点上；在目标消费者的收入和年龄上并不做过多的筛选，但希望享受消费体验，希望享受品味和品质生活的，希望享受国际

26、流行时尚，希望参与体验和展示乐趣，希望享受各种美食，消费者均可在此获得消费的归属感和愉悦感。可以享受消费是每一个消费者反复来此的主要驱动力；l所以，本项目的业态比例安排、品牌安排、店面（双层、单层）的安排、亮点和推广区的安排，都处处围绕和体现出“High street”特点，使之成为宁波真正的代表商业和消费目的地。32涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密3.1 3.1 业态布局业态布局F5中餐东南亚餐饮休闲娱乐特色零售F4潮流服饰时尚配饰美容SPA特色餐厅F3时尚服饰鞋箱包家居生活特色餐饮F2服饰旗舰店精品服饰（男士）咖啡F1服饰旗舰店精品服饰珠宝钟表配饰甜品精选轻餐B1个人护理品音像图书

27、办公用品服务设施轻餐33涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密 B1 Floor34涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1: B1: 布局目标布局目标n本层的关键是美容区域的设置，目标是成为宁波天一商圈具有较大面积和品牌影响力的个人护理品和化妆品的集中地；n同时考虑到写字楼客户的需求，精品型办公用品超市（包含部分图书音像制品）建议设置在此；n部分快餐业态可以设置在此楼层（可以单设，也可以1托-1层）；n设置小体量服务设施，如24小时便利店、花店、药店以及银行ATM机，为酒店、写字楼以及商业消费者提供便利服务。35涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1B1：动线组织与铺面划分：动线

28、组织与铺面划分36涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1: Zone layout -1B1: Zone layout -1层分区层分区办公用品办公用品/图书音像图书音像美甲美甲/形象设计形象设计个人护理品个人护理品化妆品主力店化妆品主力店轻便餐饮轻便餐饮轻便餐饮轻便餐饮24h便利店便利店花店花店/ATM个人护理品个人护理品/化妆品化妆品37涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密服务设施:银行/ATM药店7-11花店书籍/音像/礼品：音像礼品杂志办公用品个人护理/超市:-碧欧泉-植村秀-M.A.C-安娜苏-欧伯莱-美宝莲-max factor -red earth -Aqua-兰芝-欧

29、莱雅-高丝-百草集-玉兰油-露得清-一朵-Marionnaud-莎莎-薇姿-The Body Shop-Watsons-sephoraB1B1丽人街丽人街 品牌建议品牌建议形象设计/美甲：-形象设计室-美甲便利快餐：肯德基麦当劳吉野家巴黎贝甜元祖38涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1: B1: 品牌示例品牌示例SEPHORA需要面积:300-500 sqm客户年龄层：25 to 40主要货单价：RMB200 to 120039涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1: B1: 品牌示例品牌示例Beauty zone需要面积:50-100 sqm per brand客户年龄层：25

30、 to 40主要货单价：RMB 100 toRMB 100040涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1: B1: 品牌示例品牌示例Beau Nail需要面积:120 sqm per brand客户年龄层：25 to 40主要货单价：RMB100 to 60041涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1: ATMB1: ATM42涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1B1：快餐：快餐 品牌示例品牌示例KFC需要面积：200 to 400 sqm客户年龄层：10 to 40主要货单价：RMB 10 to 5043涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1B1店铺统计店铺统计店面划

31、分店面划分建议业态建议业态可出租面积可出租面积(sq.m)(sq.m)B1001化妆品/护理品123B1002化妆品/护理品40B1003美甲51B1004形象设计134B1005个人护理品次主力店39B1006个人护理品次主力店280B1007轻便餐饮176B1008ATM6B100924h便利店102B1010轻便餐饮176B1011办公用品/图书音像270B1012化妆品/护理品8B1015化妆品/护理品103B1016化妆品/护理品103B1017化妆品/护理品89B1018花店10B1019化妆品/护理品69B1020化妆品/护理品102租赁面积加总1881建筑面积加总3231使用率

32、58.22%44涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密 1 Floor45涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F1: F1: 布局目标布局目标n第一层是购物广场的关键，基本锚定本项目的档次与形象；n大型国际化服饰品牌旗舰店把消费者吸引到楼上（1托2），缓解1层面积过小的问题；n一层以国际化精品服饰品牌零售为主，男女装兼顾，超越国际购物，打造宁波高端国际化服饰消费最佳场所；n在一层设置部分餐饮、咖啡，餐饮咖啡通过跨层来设置，一层主要以入口为主，主要经营面积设置在-1层、2层；n首层是主要的推广区域，建议在一层设置面积较大的推广区域，满足品牌的推广活动组织。46涉及汉博顾问知识产权与客户信息

33、，严格保密F1: F1: 动线组织与铺面划分动线组织与铺面划分47涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F1: Zone layout 1F1: Zone layout 1层分区层分区时装旗舰店时装旗舰店精品服装精品服装Haagen Dazs轻便快餐（轻便快餐（1托托-1）西饼西饼咖啡入口（咖啡入口（1托托2）钟表钟表/珠宝珠宝/配饰配饰展示空间展示空间48涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F1F1名品街（综合）名品街（综合） 品牌建议品牌建议时装旗舰店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M钟表/珠宝/时尚配饰：-Omega-LV-Tiff

34、any-施华洛世奇 -Folli Follie-Enzo-Agatha-Swatch-Time Zone-琉璃工坊- TODs精品服装：ARMANIVersaceD&GZegnaCanaliCerrutiBurberryHUGO BOSSDunhillSt DoupontG. FerreGivenchyKENZOValentinoKarl LagerfeldTrussardi甜品精选：-Haagen Dazs咖啡：-SPR-星巴克便利快餐：肯德基麦当劳吉野家巴黎贝甜元祖49涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F1: F1: 品牌示例品牌示例H & M需要面积：500-2000 sqm客户年

35、龄层：20 to 45主要货单价：FashionRMB 200 toRMB 150050涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Zara需要面积：500 -2000sqm客户年龄层：20 to 45主要货单价：FashionRMB 200 toRMB 2000F1: F1: 品牌示例品牌示例51涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密需要面积：300-1500 sm客户年龄层：20 to 45主要货单价：FashionRMB 200 toRMB 1500F1: F1: 品牌示例品牌示例52涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Burberry需要面积：200-500 sqm客户年龄层：25

36、to 45主要货单价：Shirt RMB 1800 Jacket RMB 10000F1: F1: 品牌示例品牌示例53涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F1: F1: 品牌示例品牌示例Charles Jourdan需要面积：200 sm客户年龄层：25 to 45主要货单价：FashionRMB 1200 to 550054涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Zegna需要面积：200-500 sqm客户年龄层：25 to 45主要货单价：RMB 1500 to 15000F1: F1: 品牌示例品牌示例55涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Tiffany需要面积：300sm

37、客户年龄层：25 to 35主要货单价：StationaryRMB 1500 Diamond ringRMB 56000F1: F1: 品牌示例品牌示例56涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Tods需要面积：200sm客户年龄层：30 to 45主要货单价：ShoesRMB 1500 Bag & Sacs RMB 5500F1: F1: 品牌示例品牌示例57涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密巴黎贝甜巴黎贝甜需要面积：60to 300 sqm客户年龄层：10 to 40主要货单价：RMB 20 to 100F1: F1: 品牌示例：西点品牌示例：西点58涉及汉博顾问知识产权与客户信息

38、，严格保密F1F1店铺统计店铺统计店面划分店面划分建议业态建议业态可出租面积可出租面积(sq.m)(sq.m)1001精品服装721002精品服装721003精品服装571004精品服装471005精品服装641006服饰旗舰店1221007服饰旗舰店1411008服饰旗舰店1411009服饰旗舰店1621010精品服饰1031011精品服饰1621012精品服饰831015西点511016服饰旗舰店1781018服饰旗舰区1801019精品服装571020精品服装501021精品服装681022精品服装971023精品服装971024冰淇淋311025轻便餐饮621026精品服装611027

39、钟表/珠宝/配饰391028钟表/珠宝/配饰251029钟表/珠宝/配饰361030钟表/珠宝/配饰361031钟表/珠宝/配饰361032钟表/珠宝/配饰361033钟表/珠宝/配饰191034钟表/珠宝/配饰191035钟表/珠宝/配饰191036钟表/珠宝/配饰201037钟表/珠宝/配饰331038钟表/珠宝/配饰391039钟表/珠宝/配饰351040钟表/珠宝/配饰10租赁面积加总2560建筑面积加总4359使用率58.73%59涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密 2 Floor60涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F2: F2: 布局目标布局目标n旗舰店区域的延伸（1

40、托2）；n高端精品服饰的延伸，2层主要组合针对成功男士（25-40岁）的国际化服饰品牌，打造宁波市规模最大的男士精品服饰购物目的地；n在二层设置咖啡店，为二层的聚会点，咖啡店通过跨层来设置，入口设置在1层；61涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F2F2：动线组织与铺面划分：动线组织与铺面划分62涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F2: Zone layout 2F2: Zone layout 2层分区层分区旗舰区旗舰区旗舰区旗舰区旗舰区旗舰区咖啡咖啡精品服装（男装）精品服装（男装）水吧水吧63涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F2F2名品街（男装）名品街（男装） 品牌建议品牌

41、建议咖啡：-SPR-星巴克时装旗舰店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M精品服装（男士）：Z ZegnaPaul smithPaul sharkArmani ExchangeMIU MIUCK POLO R.L.PIOMBOGucci GlassMarco AzzaliKaltendinLa vicoAquascutumMarlboro classicDaniel hechterGentleNauticaTrek & travelLacosteFCUKTommy H64涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Armani Exchange需要面积

42、：200sm客户年龄层：25 to 40主要货单价：FashionRMB 500 To 2000F2: F2: 品牌示例品牌示例65涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Miu Miu需要面积：200sm客户年龄层：25 to 40主要货单价：FashionRMB 500 To 2000F2: F2: 品牌示例品牌示例66涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F2F2：品牌示例：品牌示例需要面积：200 sm客户年龄层：25 to 45主要货单价：FashionRMB 800 to 150067涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Tommy H需要面积：400 sqm客户年龄层：25

43、to 45主要货单价：FashionRMB 800 to 1500F2F2：品牌示例：品牌示例68涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Starbuck需要面积：100-200sqm客户年龄层：25 to 45主要货单价：RMB 30 to 100F2F2：聚会区：聚会区 品牌示例品牌示例69涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F2F2店铺统计店铺统计店面划分店面划分建议业态建议业态可出租面积可出租面积(sq.m)(sq.m)2001旗舰服饰4032002旗舰服饰4952003精品男装972004精品男装822005精品男装932006精品男装732007精品男装742008精品男装75

44、2009精品男装792010旗舰服饰1442011咖啡2032012旗舰服饰2232015精品男装562016精品男装1032017精品男装1662018精品男装432019精品男装662020精品男装342021精品男装342022水吧92023水吧92024精品男装392025精品男装392026精品男装342027精品男装342028精品男装392029精品男装382030精品男装20租赁面积加总2804建筑面积加总514770涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密 3 Floor71涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F3: F3: 布局目标布局目标n3层的布局安排以时尚女装品牌

45、为主，目标人群主要针对25-40岁白领女性。品牌例如： Escada、Mng、ports、sisley、mango等；n3层同时穿插中高端鞋帽箱包品牌，满足目标人群一站式服饰消费需求；n同时部分动线难以组织的部分设置家居用品店，主要以软性家居饰品为主；n这层中的餐饮可以是中等面积的轻餐用户，例如pizza hut、吉野家等，为三楼的聚会点。72涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F3F3：动线组织与铺面划分：动线组织与铺面划分73涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密时尚女装时尚女装鞋帽箱包鞋帽箱包F3: Zone layout F3: Zone layout 三楼分区三楼分区甜品甜品/

46、水吧水吧/特色餐饮特色餐饮家居饰品家居饰品74涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F3F3时尚街时尚街 品牌建议品牌建议鞋/箱包：-ECCO-GEOX-百丽-斯加图-天美意-接吻猫-暇步士-新秀丽-AEE-TUMI甜品精选：-D Q-芝士蛋糕店-BreadTalk-美国31冰淇淋家居生活：-无印良品-伊利诺伊便利快餐：必胜客吉野家味千拉面时尚女装：ESCADELa pelleMiss SixtyMoisellePromodNine WestMax&coMarisfrolg-Charles River-Energie-Fornarina-Jessica-Kookai-Mango-Max St

47、udio-Morgan-Scofield-Mng-Fcuk-FA:GE-Sisley-PORTS-Uniqlo-Prich-La pargay75涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F3: F3: 品牌示例品牌示例La Pelle需要面积：200 sm客户年龄层：25 to 45主要货单价：FashionRMB 1200 to 550076涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Escada Sport需要面积：200sm客户年龄层：30 to 45主要货单价：FashionRMB 3500 toRMB 15000F3: F3: 品牌示例品牌示例77涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密

48、Max & Co需要面积：200sm客户年龄层：30 to 45主要货单价：FashionRMB 3500 toRMB 15000F3: F3: 品牌示例品牌示例78涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Mango需要面积：200-400sqm客户年龄层：25 to 35主要货单价： RMB 250 to 1500F3F3：品牌示例：品牌示例79涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F3: F3: 品牌示例品牌示例Promod需要面积：1500 sm客户年龄层：20 to 45主要货单价：FashionRMB 200 toRMB 150080涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F3:

49、F3: 品牌示例品牌示例Miss Sixty需要面积：150 to 250sm客户年龄层：25 to 35主要货单价：FashionRMB 350 toRMB 250081涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F3: F3: 品牌示例品牌示例ECCO需要面积：150 to 250sm客户年龄层：25 to 40主要货单价：RMB 800 toRMB 300082涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Pizza Hut需要面积：400 to 600 sm客户年龄层：25 to 40主要货单价：RMB 50 to 150F3: F3: 聚会区聚会区 品牌示例品牌示例83涉及汉博顾问知识产权与客

50、户信息，严格保密F3F3店铺统计店铺统计店面划分店面划分建议业态建议业态可出租面积可出租面积(sq.m)(sq.m)3001鞋帽箱包843002鞋帽箱包873003鞋帽箱包533004时尚女装213005时尚女装303006时尚女装353007时尚女装303008时尚女装553009时尚女装463010时尚女装2153011餐饮3723012时尚女装2713015时尚女装933016甜品213017家居饰品4243018家居饰品2843019甜品203020时尚女装923021时尚女装1213022鞋帽箱包1533023鞋帽箱包2243024鞋帽箱包513025鞋帽箱包313026鞋帽箱包55