某地产公司XXXX财务分析报告a.pptx

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1、万科万科20112011年年 财务分析报告小组分工：小组分工：姚赛清（资产负债表分析、偿债能力分析） 朱敏泉（利润表分析、盈利能力分析） 董经纬（现金流量表分析、营运能力分析）同行业财务对比分析以及其他部分，三人共同完成。目录目录财务分析2小结4同行业财务对比分析3 3公司简介3 11.公司简介公司概况公司概况十大股东十大股东行业背景分析行业背景分析万科发展历程万科发展历程今天的辉煌今天的辉煌A 公司概况一、公司法定中、英文名称：万科企业股份有限公司一、公司法定中、英文名称：万科企业股份有限公司 CHINA VANKE CO.,LTDCHINA VANKE CO.,LTD二、公司法定代表人：王

2、石二、公司法定代表人：王石三、公司注册地址：深圳市盐田区大梅沙环梅路三、公司注册地址：深圳市盐田区大梅沙环梅路3333号万科中号万科中心心四、证券简称：万科四、证券简称：万科 五、证券代码：五、证券代码：000002 000002 六、主营业务六、主营业务: :大城市的住宅开发大城市的住宅开发 七、上市日期七、上市日期 :1991-01-29 :1991-01-29 B B 十大股东十大股东 万科如今已是家喻户晓的企业，不仅作为中国最早一批上市公司，见证了资本市场和行业发展的完整历程，而且在近二十年的上市中，始终保持着稳健的成长，成为国内上市公司中持续盈利增长年限最长的企业。 根据2009中国

3、房地产开发企业500强测评排行榜显示，上市房企竞争优势明显，在百强企业中占据62席，在50强企业中占据三分之二以上席位，万科继续占据榜首位置。 2009年百强企业呈现出强者恒强的梯队格局。万科、中国海外、保利地产作为第一梯队的代表领跑百强房企。C C 今天今天的辉煌的辉煌D 万科发展历程万科发展历程多元化多元化专业化专业化精细化精细化全球化？全球化？1984-1994以电气设备起家1994-2003做减法，确立了以房地产开发为核心2004-至今,万科走出了一条精细化的发展道路 E 行业背景分析行业背景分析 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。

4、 国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖外部融资，近来政府出台了一系列宏观调控政策，对房地产项目的发展提出了更高的要求。 限制房价过快上涨和更为严格的融资条件无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。2.财务分析2.1 资产负债表分析资产负债表分析2.2 利润表分析利润表分析2.4 财务比率分析财务比率分析2.3 现金流量表分析现金流量表分析 2.1 资产负债表分析资产负债表分析 根据万科2007年至2011年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如图：表表1-1 2007年年-2011年万科资产负债表年万科资

5、产负债表表表1-2 20072007年年-2011-2011年万科资产负债变动率年万科资产负债变动率表表1-3 20071-3 2007年年-2011-2011年万科资产负债占比年万科资产负债占比（1）资产总规模及其变动趋势分析）资产总规模及其变动趋势分析图图1-1 20071-1 2007年年-2011-2011年万科资产总规模年万科资产总规模（1）资产总规模及其变动趋势分析）资产总规模及其变动趋势分析图图1-2 20071-2 2007年年-2011-2011年万科资产规模变动率趋势图年万科资产规模变动率趋势图（1）资产总规模及其变动趋势分析）资产总规模及其变动趋势分析图图1-3 2007

6、1-3 2007年年-2011-2011年万科资产项目结构趋势图年万科资产项目结构趋势图（1）资产总规模及其变动趋势分析）资产总规模及其变动趋势分析图图1-4 20071-4 2007年年-2011-2011年万科各项资产规模变动率趋势图年万科各项资产规模变动率趋势图资产总体情况分析资产总体情况分析（1）资产总规模及其变动趋势分析）资产总规模及其变动趋势分析 从图中可以看到，自2007年以来，万科资产规模总体呈上升趋势，2007年和2008年分别上升了37.36%和56.70%，2009年和2010年则仅分别上升了15.41%和19.13%，不过2011年则迅速上升，达到29,620,800.

7、00万元，较2010年上升了100.51%，是近几年的最高值。资产总额增加的原因如下：流动资产较2010年增长7,712,600.00万元，长期股权投资增长193,274.00万元，固定资产增加37,628.00万元，其他长期资产增加113,598.00万元；其中，流动资产增加37.53%，长期股权投资增加43.01%，投资性房地产增加771.76%，固定资产增加30.85%。 由此可见，从企业资产数量来看，长期资产、流动资产均逐年稳步增加，长期资产增加的速度较稳定，流动资产变动率则呈降-升-降的趋势。 从资产的类别构成趋势来看，流动资产占了资产总额的大部分，且近年来呈升-降-升的趋势，从20

8、07年的95.34%下降到09年的94.71%，2011年则又上升到占资产总额的95.42%，占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用。其次是长期股权投资，其所占比重近三年呈降-升-降的趋势，2008年有所下降，2009年又上升到2.59%，但2011年下降至2.17%。（2）流动资产结构变动情况分析）流动资产结构变动情况分析 由于流动资产占资产的大部分，所以有必要对流动资产的结构进行分析。为此，选择几项代表性较强的指标来分析，包括：货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货。图图1-5 20071-5 2007年年-2011-2011年万科流动资产结构年万科流动资产结

9、构 从万科流动资产构成趋势图可以看到，存货所占比重最大，其比例达流动资产的一半以上，于2008年达到顶峰，为75.71%，2009-2010年其比重缓缓下降，2011年又回升，达到73.71%。其次是货币资金，其比例于2007年-2010年较稳定，分别是17.86%、17.61%、17.65%、18.40%，在2011年下降至12.11%。预付账款在2008年下降，并达到最低，为2.79%，近几年则回升并保持稳定，应收账款的比例在2007-2011年一直维持在1%以下，关注意义较小，其他应收款由2007年的2.9%上升至2011年的6.52%，有小幅增长。（2）流动资产结构变动情况分析）流动资

10、产结构变动情况分析图图1-6 20071-6 2007年年-2011-2011年万科流动资产项目规模变动率趋势图年万科流动资产项目规模变动率趋势图从万科流动资产项目规模变动率趋势图可以看到，预付账款与其他应收款的变动率趋于一致，在2007年达到最高，分别是258.03%与311.93%，并于2008年大幅降低，分别为-61.85%与26.48%，2009年分别回升至176.42%与122.70%，在2010-2011年连年降低，一定程度上反映了企业正常的流动资产变化周期。应收账款的变动率也呈大起大落形势，在2007-2009年连续降低至-22.71%，2010年迅速增长至123.51%，又于2

11、011年降至-4.97%，货币资金与存货的规模变动率相对而言波动较小。2.2 利润表分析利润表分析表表2-1 20072-1 2007年年-2011-2011年万科利润年万科利润表表表表2-2 20072-2 2007年年-2011-2011年万科利润变动率年万科利润变动率二、利润表分析二、利润表分析表表2-3 20072-3 2007年年-2011-2011年万科利润占比年万科利润占比（1）对主营业务收入进行分析）对主营业务收入进行分析图图2-1 20072-1 2007年年-2011-2011年万科主营业务收入年万科主营业务收入（1）对主营业务收入进行分析）对主营业务收入进行分析 从图中可

12、以看出，万科近五年来的主营业务收入一直呈上升趋势，到2011年达到最大值7,178,280.00万元。但增长速度有一定变化，2007年增长率达到最高值，为98.27%，2008-2009年增长率分别降为15.38%与19.25%，在2010年时增长率降到最低值，收入变动率仅为3.75%，2011年则增长加速，变动率达41.54%。这说明公司的市场份额在扩大，但扩张的速度在2008-2010年有所减缓，一定程度上受2008年金融危机的影响，2011年增长率则逐渐恢复。图图2-2 20072-2 2007年年-2011-2011年万科主营业务收入变动率年万科主营业务收入变动率（2）对利润总额情况进

13、行分析）对利润总额情况进行分析图图2-3 20072-3 2007年年-2011-2011年万科营业利润年万科营业利润图图2-4 20072-4 2007年年-2011-2011年万科营业利润变动率年万科营业利润变动率（2）对利润总额情况进行分析）对利润总额情况进行分析 由图可分析得，营业利润近五年来呈先降后升的趋势，于2008年达到最低，仅为636,479.00万元，2009-2011年稳步增长，增长率分别为36.46%、36.96%与32.52%，在2011年营业利润达到最高值，为1,576,320.00万元。利润率在2007年达到最高，为123.32%，2008年迅速下降至-16.83%

14、，与利润总额相对应，于2009-2011年回升并保持稳定。图图2-5 20072-5 2007年年-2011-2011年万科利润总额结构变动图年万科利润总额结构变动图（2）对利润总额情况进行分析）对利润总额情况进行分析 由图2-5可看出，近五年来万科利润总额结构中正常营业利润占比最高，在百分之九十以上，于2009年有小幅下滑，2010-2011占比保持平稳，投资收益于2009年占比达到最高，为10.72%，2010-2011年逐渐下降，营业外收入与营业外支出占比均不超过2%。小结：小结：总体来说，公司的利润构成中，主营业务利润还是占主要的，利润构成较合理，其他业务利润和投资收益在利润的构成中占

15、比重较小，份额变化较稳定，因此一定程度上保证了公司的总体盈利能力质量，可持续性较好。2.3 现金流量表分析现金流量表分析表表3-1 2007年年-2011年万科现金流量表年万科现金流量表（1）对现金流量表的一般分析）对现金流量表的一般分析图图3-1 2007年年-2011年万科现金流量项目结构变化图年万科现金流量项目结构变化图 了解企业近年来现金流量的基本态势。从总体上看，经营活动现金流量净额与筹资活动现金流量净额变动较大，汇率变动产生的影响以及投资活动现金流量净额近年来变化平稳。投资活动现金流量净额由2007年的-460,404.00万元小幅变动达2011年的-565,257.00万元，说明

16、企业连年的投资活动都出现入不敷出的情况，而经营活动和筹资活动的现金流量维持了企业现金流转的正常情况，并对投资有所贡献。（2）现金流量表的结构分析）现金流量表的结构分析1.现金流入结构分析现金流入结构分析表表3-2 2007年年-2011年万科现金流入占比年万科现金流入占比 从表中可以看到，该公司的现金流入结构中，经营活动现金流入最大，其在07年占比一半以上，并在近年来连续上升，于2011年达到最高，为79.59%。投资活动现金流入占比则呈波动趋势，分别于2008年与2010年达到最高比2.15%与2.20%，在2011年降至0.62%。筹资活动现金流入近年来持续下降，由2007年的最高值36.

17、69%降至2011年的19.79%。说明公司经营活动所得连年增加，对筹资活动现金流入的依赖逐渐降低，反映了较好的发展态势。1.现金流入结构分析现金流入结构分析（2）现金流量表的结构分析）现金流量表的结构分析2.现金流出结构分析现金流出结构分析表表3-3 2007年年-2011年万科现金流出占比年万科现金流出占比2.现金流出结构分析现金流出结构分析 从表中可以看到，经营活动现金流出比例在2007-2009年持续下降，并于2010迅速增长达最高值80.95%，2011年小幅下降，投资活动现金流出比例近年来连续小幅降低，筹资活动现金流出比例在2008-2009年分别达到23.23%与30.67%，并

18、于2009年达到最高值，2010年该比例迅速下降，2011年小幅增长，说明公司近年来经营活动所付现金有一定提升，减少了投资力度，公司经营基本正常。3.现金流入流出比分析现金流入流出比分析表表3-4 2007年年-2011年万科现金流入流出比年万科现金流入流出比 经营活动现金流入流出比在2007-2009年连续增长，并于2009年达到顶峰1.18,2010年小幅下降为1.02,2011年小幅增长达1.03，说明2011年企业1元的经营现金支出可以带来1.03元的流入，经营活动产生效率在2009年达到最高，近两年来有所降低；投资活动现金流入流出比在2010年达到最高，为0.55，相当于企业1元的投

19、资现金支出仅带来0.55元的流入，投资活动产生效率较低，说明企业投资还处于扩张期，投资项目多；筹资活动现金流入流出比在2007-2009年连年降低，并于2009年达到最低值0.87，说明还款明显大于借款，2010年该比率增长至1.81，说明这一年企业借款增加，2011年这一比例则接近于0，企业无资金危机。2.4 2.4 财务比率分析财务比率分析（1）获利能力分析）获利能力分析盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。1. 1. 营业收入分析营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长

20、江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。2. 期间费用分析期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾,

21、银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率。 各项目增长幅度表各项目增长幅度表3. 主营业务利润及利润构成分析主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析: 由下表可见, 08- 11 年销售毛利率逐渐增长。09 年根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。10 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入, 具有稳定性和较强的抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。利润构成分析: 由上表可见

22、, 万科主营业务利润呈上升趋势, 其中房地产业务为其主要来源, 毛利率保持稳定的增长态势, 而物业管理业务获利能力有待加强。2008 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长, 同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。 4. 盈利能力指标盈利能力指标(1) 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势( 见下表) 。说明企业盈利能力不断提高。( 2) 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大, 说明现金流缺乏稳定性, 存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致, 因此, 万科应加强现金流的管理, 降

23、低市场风险, 提高运作效率, 保证业务开展的灵活度。例如, 08 年, 加强对项目开发节奏的管理, 加快销售, 对不同的采用不同的租售策略, 进一步消化现房库存, 加快项目资金周转速度; 09 年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划, 以减少现金支出, 都取得了不错的效果。 每股收益09 年的大幅下降是由于08 年实行了10 增10 的股票股利政策, 因此, 实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势, 在不断增资的情况下, 仍能保持一定的每股收益, 说明万科有较强的获利能力。09 年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低, 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大,

24、其次, 反映了万科获取现金能力偏低。 通过以上分析可见, 万科拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年, 万科一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。 （2）企业营运能力基本财务比率分析基本财务比率分析营运能力分析营运能力分析万科A 2009年2010年运营能力指标基本财务比率分析基本财务比率分析营运能力分析营运能力分析应收账款周转率 应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。周转率高说明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以

25、减少收账费用和坏账损失。从图上可以看出从2009年到2011年应收账款周转率缓慢下降。基本财务比率分析基本财务比率分析营运能力分析营运能力分析存货周转率 存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。上图中可以看出09年到11年数据很接近，在较小的幅度内中变化，总体呈下降趋势。基本财务比率分析基本财务比率分析营运能力分析营运能力分析流动资产周转率 在一

26、定时期内、流动资产周转次数越多说明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用效果越好。基本财务比率分析基本财务比率分析营运能力分析营运能力分析固定资产周转率 固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之，说明固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力不强。从图表中可以看出，从2009年到2011年固定资产周转率上升，说明企业的运营能力增强。基本财务比率分析基本财务比率分析营运能力分析营运能力分析总资产周转率总资产周转率 总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。它反映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的一个综合性指标。从09年

27、到11年，逐渐下降，企业应采取各项措施来提供企业的资产利用程度，比如提高销售收入或处理多余的资产。（2）营运能力分析 万科的应收账款周转率近年来波动较大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并达到最高值，为59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年则有小幅上升，说明公司近年来对应收账款的管理缺乏稳定性。存货周转率近五年来呈下降趋势，表明存货的流通性和变现性有所降低，管理水平降低。总资产周转率也呈连年下降趋势，说明公司利用全部资产进行经营的效率在降低。公司要加强对资产的长期以及短期管理，以增强其经营效率。 营运能力分析营运能力分析（3）偿债能力分析2009年到2

28、011年万科偿债能力指标基本财务比率分析基本财务比率分析偿债能力分析偿债能力分析流动比率流动比率 从流动比率09年至11年，可以看出万科A的偿债能力正逐渐降低。流动比率比标准比例200%要小，此指标及其相关比较粗略地反映了万科的短期偿债能力比较弱 。速动比率速动比率 由于是受产业的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从0.59至0.37可以看出，说明企业短期偿债能力在逐渐减弱。资产负债率资产负债率 资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。现金负债率现金负债率 2009年到2011年这三年来，万科的现金债务比

29、率这项指标越来越低，说明企业的承担能力越弱。（3）偿债能力分析 短期偿债能力分析短期偿债能力分析从短期偿债能力来看，万科的流动比率以2009年为转折点，2008年较2007年下降，2007年最高，1.9566,2010-2011年逐年下降至1.5852与1.4081，这说明2011年公司的流动负债增长速度大于流动资产的增长速度，短期偿债能力有所下降。速动比率在2009年以来也逐步降低，2011年为0.3702，这是因为公司货币资金逐年下降所致。总的来说，万科短期偿债能力有所下降。长期偿债能力长期偿债能力（3）偿债能力分析）偿债能力分析 长期偿债能力分析长期偿债能力分析从长期偿债能力来看，公司2

30、009年产权比率为188.4252,在2010-2011年大幅上升，分别为282.931与326.8286，说明企业自有资本占总资产的比重下降，长期偿债能力下降。公司资产负债率近年来保持平稳，2007年为67.1125，2011年小幅上升至77.0997。总的来说，公司的长期偿债能力近年来有所下降。万科保利3.同行业财务对比分析同行业财务对比分析流动比率是流动资流动比率是流动资产对产对流动负债流动负债的比的比率，用来衡量企业率，用来衡量企业流动资产在短期债流动资产在短期债务到期以前，可以务到期以前，可以变为变为现金现金用于偿还用于偿还负债的能力。万科负债的能力。万科流动比率流动比率1.52.0

31、左右平缓波动并在左右平缓波动并在近两年来成下降趋近两年来成下降趋势，显示其良好的势，显示其良好的偿债能力。而保利偿债能力。而保利近三年相对波动较近三年相对波动较大，与其在大，与其在08年存年存货超储积压有关。货超储积压有关。速动比率，又称“酸性测验比率”（Acid-test Ratio），它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。万科在近三年的指数稍高于保利，显示起良好的短期偿债能力。资产负债比率是指一定时期内企业流动负债和长期负债与企业总资产的比率，用以反映企业总资产中借债筹资的比重，衡量企业负债水平的高低情况。两家公司在近三年来都比较平稳，但保利一直高于万科 1.两家公司流

32、动比率、速动比率均属正常，综合上两项数据，在速动比率接近的情况下，两家公司的主要差别在于流动比率，保利高于万科，所以，就这两家公司来说，万科在短期偿债能力方面是略显不足的 2.由于保利前几年规模扩张太快，所以资产负债率呈较高状态。而万科生产经营正常，所以仍保持平稳的负债率情况下，要低于保利。偿债能力对比小结偿债能力对比小结存货周转率反映了企业存货的周转速度。万科持续高于保利，但两者间的差距逐步缩小，显示房地产市场的竞争日渐激烈应收账款周转率反映应收账款周转率反映企业应收账款的周转企业应收账款的周转速度。万科的应收账速度。万科的应收账款周转率平稳增长，款周转率平稳增长，波动较小，而保利有波动较小

33、，而保利有较大幅度增长，较大幅度增长，07年后高于万科，显示年后高于万科，显示其良好的销售信用其良好的销售信用总资产周转率反映企业全部资产的营运能力，体现了企业对资产的运用效率。万科在这方面一直高于保利，但逐渐趋于一致，比较平稳 两家公司在应收账款周转率方面的对比变化显示了保利在销售信用方面的努力，取得了良好的结果，而万科作为房地产的中坚力量，在占有了较大份额后对销售信用比较忽略。万科在总资产周转率方面一直高于保利，这与万科对资产的良好利用有关，显示了在公司财务机制方面的优势。营运能力对比小结营运能力对比小结在遭遇金融危机后，两家公司的营业回到正常状态，随着近年房地产市场的火爆，两家公司的收入

34、呈现上升趋势。由于净资产收益指标容易受到企业财务杠杆的影响，为了排除这一影响而考察企业每动用一分钱能够获得的盈利，我们必须考察总资产收益率指标（净利润/资产）。从这一指标来看，万科在除2008年以外的其它年份资产收益率都显著高于保利地产，这反映出万科的相对保利地产能够更加有效地配置公司资源以及更加高效的管理系统。 万科的毛利率略高于保利地产，但在09年呈现下降，从万科的报表中可以看出这产生于以下两种原因：万科在住宅工业化研究的投入而产生的高管理费用，以及由于万科销售外包而产生的高销售费用。万科的这一情况在2010年得到改善，万科2010年毛利率与2007年，2008年相类似，但是净利润率相对提

35、升6%，3%。除此以外，万科能够在产品保持中间价位的同时维持高毛利率也印证了其“低价拿地，不当地王”得到有力的执行这一事实。这方面万科要好于保利。 万科的净资产收益率从2006年以来稳步提升，其间因为受2008年经济危机的影响，其ROE在2008年急剧下降，但是这种下降的趋势在2009年得到扭转，并继续保持攀升的趋势，到2010年万科的ROE回升至与2007年相似的水平。考察万科在2008年的经营情况，可以发现其在2008年计提了12.3亿的存货跌价准备，这导致万科在2008年利润下降9.2亿元。反观保利地产的净资产收益率则较难看出一个明显的趋势，其2007年净资产收益率急剧下降或许与其200

36、7年增发股份有关。总体来看，保利地产的净资产收益率略高于万科，但是万科的净资产收益率体现出较明显的增长趋势。 在主营业务收入方面，万科和保利均持续稳定增长，但万科远远高于保利，显示了两家公司现今的市场地位差异综合两家公司的收益率，净资产收益率。保利在一定程度上要优于万科，这与保利在股票市场的强势表现相符。而我们应当注意的是，虽然两家公司的数据相差不打，但在08年遭受金融危机的冲击下，保利是呈上升趋势，而万科却呈下降趋势。万科和保利同为房地产公司，万科在面对外部因素是的应对能力显然还有待提高。没有好的应对风险能力不然会影响万科的盈利能力。获利能力对比小结获利能力对比小结0710年两家公司的主营业

37、务收入增长率一直呈现波动下降趋势，尤其万科在10年数据几近0增长，说明万科在此期间发展能力较弱，这与金融危机的爆发，国内的房地产等耗材较多的行业受到打击有关。但在11年万科主营业务有了一个较大的增长，这与10年的增长基数较低，而且楼市热有关面对金融危机，保利的优势十分明显，净利润增长率一直保持在30%的状态，而万科则相对弱了很多，08年一度出现负增长，但09年之后随着经济回暖和房地产的急剧发展，万科的净利润增长率回到正常状态从图中看出，07年是两家房地产大幅扩张的一年，万科和保利的总资产增长率都达到了100%以上，但随着金融危机的出现，经济的不景气导致了两家公司总资产的低增长。情况在09年有所好转。 从过去的数据来看，保利作为一个国有企业，拥有充足的国家资金的支持。在发展力上是优于万科的。面对类似金融危机这样的困难时表现出了极大的优势，但这与保利的规模相对较小有关。而作为老牌龙头企业的万科在市场占有量和资金运作的灵活性上要好于保利，更能把握机会，发展能力也是不容忽视。对比总结对比总结