珠海市保障性住房融资模式的研究.doc

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1、如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流珠海市保障性住房融资模式的研究【精品文档】第 12 页远程教育学院本科生毕业论文（设计）题目 珠海市保障性住房融资模式的研究 姓名与学号 刘光玲714068322032 年级与专业 14秋土木工程（工程管理） 学习中心 广州学习中心（珠海）068 指导教师 章莉 浙江大学远程教育学院本科生毕业论文（设计）诚信承诺书1.本人郑重地承诺所呈交的毕业论文（设计），是在指导教师的指导下严格按照学校和学院有关规定完成的。2.本人在毕业论文（设计）中引用他人的观点和参考资料均加以注释和说明。3.本人承诺在毕业论文（设计）选题和研究内容过程中没有抄袭他人研究成果和伪造

2、相关数据等行为。4.在毕业论文（设计）中对侵犯任何方面知识产权的行为，由本人承担相应的法律责任。毕业论文（设计）作者：刘光玲 2016年 11 月 12 日论文版权使用授权书 本论文作者完全了解 浙江大学远程教育学院 有权保留并向国家有关部门或机构送交本论文的复印件和电子文档，允许论文被查阅和借阅。本人授权 浙江大学远程教育学院 可以将论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索和传播，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编论文。毕业论文（设计）作者签名：刘光玲2016年 11月 12 日 摘要住房问题是关乎民生的重大问题。我国自1998年开始推行住房商品化、市场化，发挥市场机制在住房资源

3、配置中的基础性作用。实际上，为了兼顾效率和公平、解决社会生活中弱势群体的住房困难问题，政府必须在住房领域发挥一定的作用，实施住房保障制度。随着珠海市保障性住房建设力度的加大，建设资金的问题也越发凸显。保障性住房资金来源问题的解决，能够很大程度上推进公租房制度的实施与发展，有效地解决低收入家庭的住房问题，巩固我国住房制度改革的成果，从而推动我国住房制度改革的深入，促进住房市场体系的进一步完善。本文首先通过分析珠海市保障性住房建设的资金来源及融资渠道，概括了现阶段保障性住房融资的特点，进一步提出了其存在的不足。接着，对国外的保障性住房建设融资经验进行了介绍，并在融资经验借鉴基础上，针对目前珠海市保

4、障性住房建设的融资困境，给出了相应的对策建议。关键词 保障性住房，融资，现状和问题目录摘要I引言1第1章 保障性住房概况31.1保障性住房定义31.2保障性住房的建设意义3第2章 珠海市保障性住房建设的融资现状42.1珠海市保障性住房建设的资金来源及融资渠道42.1.1政府财政预算42.1.2社会融资42.1.3企业、个人自筹42.1.4其他渠道安排资金42.2珠海市保障性住房建设融资的特点52.2.1政府起主导作用52.2.2融资规模大52.2.3收益率低，回报期长52.2.4参建单位带资建设5第3章 保障性住房融资模式存在的问题及原因6 3.1财政拨款有限6 3.2土地出让金和住房公积金增

5、值收入杯水车薪6 3.3银行贷款负面效应7 3.4政府债券的信用问题7第4章 保障性住房建设融资的国际经验借鉴84.1以新加坡为代表的中央公积金制度84.2以德国为代表的住房储蓄制度84.3以美国为代表的政府支持下的信贷援助模式8第5章 完善珠海市保障性住房建设融资体系的建议105.1优化政府融资模式 105.2发挥地方政府积极性105.3加大银行信贷支持力度105.4设立保障性住房信托基金105.5建立多层次的约束体系，加强对募集资金使用的监管105.6引入民间资本 11第6章 结论12参考文献13致谢15引言近年来，珠海市住房保障体系建设的步子越迈越大，并实现了从以经济适用房为主体到以廉租

6、房、公共租赁房为主体的过渡。按照计划，2016年，珠海市已建设3800套保障性住房，使保障性住房覆盖率达到20%左右。2012年开始，全国保障房开工数量的减少折射出保障房建设更趋于理性，但仍然显示出现有的保障性住房建设所面临一大现实挑战资金问题。目前保障性住房建设的巨额资金需求已让市县两级财力难以招架。随着新一起建设指标的下达，各地将面临更加严重的资金压力。第1章 保障性住房概况1.1保障性住房定义保障性住房作为社会保障重要的一个分支，住房保障在2011年进入格外重要的关键节点。保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的

7、住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。1.2保障性住房的建设意义1.2.1安居保障改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，对相关产业具有很强的带动效应，有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。特别是在当前房价居高不下、预期通胀压力过大的时期，加大保障性住房建设，有利于控制房价上涨，使房地产市场进入健康发展轨道。可以说，保障性住房建设工作是抑制高房价、解决低收入家庭住房困难的重要方式，是实现“住有所

8、居”目标的重要举措，是推进构建和谐社会进程的重要内容。老百姓住“蜗居”、当“房奴”的问题如果得不到有效解决，必将影响经济社会的和谐发展从这个意义上说，下大力气加快建设保障性安居工程，是促进珠海市经济社会发展的顺时应势之举。1.2.2产业带动 加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。现在建筑产业的快速发展不仅促进了建筑新技术、新设备的应用，而且也拉动需求，促进安定社会。1.2.3刺激消费加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡

9、居民特别是低收入居民扩大消费，人们不再把一辈子的收入都赌在房子问题上。页眉右边不对，应该是标明第几章，章标题不用写第2章 珠海市保障性住房建设的融资现状2.1珠海市保障性住房建设的资金来源及融资渠道2.1.1政府财政预算保障性安居工程建设资金中的财政预算安排是指各级政府财政预算安排用于保障性安居工程的资金数额，主要包括以下内容：2.1.1.1公共预算安排资金，指各级政府公共预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括中央补助、省级补助、市县公共预算和地方政府债券安排资金。2.1.1.2政府性基金预算安排资金，指地方政府性基金预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括土地出让收益和住房公积金增值收

10、益。2.1.2社会融资社会融资主要包括住房公积金贷款、银行开发贷款、非银行金融机构融资。2.1.2.1住房公积金贷款住房公积金贷款是指城市住房公积金管理部门委托商业银行利用住房公积金结余资金，向借款人发放的专项用于保障性住房建设的贷款。2.1.2.2银行开发贷款银行开发贷款是指开发建设单位与银行签订贷款合同，筹集的可用于保障性安居工程的资金额度，不包括银行的授信额度和融资意向协议额度。目前，银行主要通过政策性贷款、银团贷款等方式，向各地保障性住房建设机构提供中长期贷款。可以预见的是银行业今年将在去年1751亿的基础上持续加大对保障性住房的信贷支持力度。2.1.2.3其他非银行金融机构融资其他非

11、银行金融机构融资是指地方政府或投融资平台通过社保基金、保险基金、房地产信托基金等筹集的资金。2.1.3企业、个人自筹包括房地产企业自筹资金、工矿企业自筹资金、棚户区居民个人出资等。开发区、工业园区的企业及学校、其他类大型用人企业可以通过企业自筹资金参与兴建公共租赁房，解决企业员工的住房问题，而棚户区居民也可以以个人身份出资参与棚户区的改造，改善自身住房条件。2.1.4其他渠道安排资金指除各级政府财政预算、社会融资渠道、企业个人筹集以外，通过其他渠道安排用于保障安居工程建设的资金。2.2珠海市保障性住房建设融资的特点保障性住房建设不同于一般的商品房建设和基础设施建设，保障性住房建设具有政策性、长

12、期性、规模大等特点。与之相适应，保障性住房建设融资具有以下特点：2.2.1政府起主导作用作为准公共产品，保障性住房的外部性决定了其私人融资的不足性，政府作为公众的代表，为增加社会福利，必须要在保障性住房领域发挥其主导作用。政府在珠海市的保障性住房建设融资中一直起着主导性的作用。2016年，珠海市保障性住房建设投资的15亿中，除去政府财政支出的12亿，余下的大部分也是依靠地方政府设立的投融资平台所筹集的资金和在政府担保下的企业融资。2.2.2融资规模大2017年，珠海市将建设2800套保障性住房，累计资金需求将超过12亿。这相当于珠海市2011年全年一成的财政收入。面对如此大的资金压力，政府财政

13、支付只能解决到一半的资金需求，剩余资金还必须通过多元化的融资渠道来筹集。2.2.3收益率低，回报期长尽管保障性住房投资增速明显，但来自商业银行的贷款不足二成。造成目前这种状况的一个主要原因就是保障性住房尤其是公租房和廉租房的“低收益”和“回报期长”。目前保障性住房项目从银行融资一般以基准利率居多，最高上浮10%；而且融资期限以15年到20年居多。2.2.4参建单位带资建设目前多个主要城市的保障性住房是由依靠地方政府设立的保障性住房建设公司作为建设单位建设，在实际操作中，各地保障性住房建设公司往往委托当地的开发商及城建单位进行建设施工，双方就代建的利润进行协商。从参建企业的盈利模式来看，保障性住

14、房建设带给代建单位的利润不受各类保障性住房性质不同的影响。但无一例外的就是，参建单位都是带资建设，或依靠企业自身资金，或从银行贷款。第3章 保障性住房融资模式存在的问题及原因3.1财政拨款有限发达国家的公共住房建设运营资金的投入占政府财政支出的比重高达 3%-8%，而我国的这一比例只有 0.3%左右。由于融资机制还不完善，目前仍以政府财政投入为主。目前我国保障性住房建设资金不足的问题主要体现在廉租房方面。因为经济适用房采用的是控制利润率的运作方式，因此，在保证土地供应的前提下，市场运作能够保障建设资金的供给。而廉租房属于公共物品，它具有公共性和福利性，这就决定了政府是廉租房的责任主体和出资主体

15、。作为主要资金来源的各级财政预算安排滞后，直至 2007 年中央财政安排专项资金补贴后，地方财政才开始进行资金的配套安排。同时，由于各地经济发展不一样，一些西部贫困地区市县难以拿出配套资金建设廉租房；因此，给这些贫困地区政府部门带来巨大的压力。特别是一些地方政府为了追求经济效益、追求城市建设、面子工程，以为大力发展商品房建设，忽视了与民生息息相关的保障性住房发展，政策落实不到位，因此，廉租房的资金短缺暴露出中央财政支出薄弱，地方配套资金缺乏等问题。 3.2土地出让金和住房公积金增值收入杯水车薪为了保障住房安居工程的资金投入和建设进度，2010 年 11 月，财政部、国家发改委、住建部 3 部委

16、联合下发关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知。各地为保证完成本年度廉租房和公租房的建设任务，将不低于土地净收益的 10%用于廉租房和公租房的建设。但在北京、上海、重庆、成都等 22 个城市从土地出让净收益中提取保障廉租房建设资金的比例未达到此要求。审计调查发现，2007 年至 2009 年，这些城市共计少提取 146.23亿元。廉租房建设资金来源的土地收益、住房公积金收益虽然容易落实，但是数额有限。按城镇最低收入家庭廉租住房管理办法规定，城镇最低收入家庭廉租住房建设资金的来源，按多种渠道融资的主要原则预算安排，包括市，县城市低收入住房资金的预算安排实施的资金预留的廉租住房，社会捐赠资金

17、和从其他渠道筹集的资金。但是，住房公积金利率较低，投资渠道狭窄，所以增值部分较少，而且很不稳定，在提取风险准备金、支付管理费用后，剩余资金已经非常有限，不足以支持保障性住房的建设。经济适用房、公共租赁房的情况也大体相似。如 2009 年，在全国保障性住房建设处于领先地位的天津市，廉租房租金补贴的资金60%左右依靠各区财政拨款，剩下的 40%中一半来自公积金增值收益，一半来自市政财政资金，没有其他来源。在一些经济欠发达的城市，由于经济发展相对落后，财政实力有限，地方政府无法提供足够的资金用于廉租房的建设和资金补贴。3.3银行贷款负面效应我国保障性住房建设资金中有很大一部分是来自于贷款，包括商业银

18、行贷款、政策性银行贷款、住房公积金贷款等，根据 2010 年的数据这些贷款占到全部资金的 30%以上，而 2011 测算的结果这一比例有可能进一步上升。由于保障性住房建设周期如此长，资金投入大，流动性低，贷款如此大量的进入其投资，存在很大的风险隐患。商业银行一直是我国金融市场的主要力量。虽然据银监会统计显示，截至 2010 年 11月末，主要银行业金融机构经济适用房开发贷款余额为 751 亿元，个人购买经济适用房贷款余额 198 亿元，看似这近 1000 亿元的贷款和银行本身的额度相比根本不值一提，但地方融资平台的建设贷款才是真正的隐患。虽然未具体公布地方融资平台建设贷款的具体数据，但有关数据

19、显示商业银行贷款总额占到我国地方政府财政负债 60%-80%左右。从 2010年的数据来看，这个数字保险估计也在 2000 亿左右。2011 年 3 月银监会明确表示会积极投入保障性住房建设，但 4 月 12 号银监会马上发布文件，收回地方保障性住房贷款审批权，且实行实名制，落实责任制，严防不良贷款风险。但上有政策、下有对策。就在银监会严格控制地方融资平台贷款之时，一些优质地方融资平台依然受到银行青睐，很多银行尤其是有贷款冲动的分行层面已经在想各种方法来规避监管。“影子银行”“暗道套贷”等屡见不鲜。地方平台融资问题不可小觑。3.4政府债券的信用问题首先，保障性住房建设中使用的银行贷款主要是通过

20、地方政府融资平台来承贷，地方政府融资平台债务负担受以往大量的刚性融资需求影响已是非常繁重，承担保障性住房建设筹资的能力明显不足。地方政府融资平台的清理和房地产调控政策的严格执行也极大限制了商业银行的融资积极性。其次，虽然地方政府债券被称为“银边证券”，信用度较高，但以税收担保的地方债也存在偿还风险。地方财政收入不足是地方政府发行债券的原因之一，以这样的财政收入担保地方政府债券的偿还，本身就是存在风险的。目前我国地方政府没有根据本地的实际情况选择地方税税种、税率的权力，也就不能通过调整税种、税率拓宽财源，这必然会影响地方政府财政收入的稳定性。地方政府以不稳定的财源担保债券发行，给债券的偿还带来了

21、风险。第三，地方政府的投资冲动可能会造成货币供应的失控和地方信用危机，甚至有地方政府破产的危险。近年来，美国个别经常使用发行市政债券融资的县政府出现了破产。地方利益诱发地方政府的发债冲动，各地竞相举债，结果导致地方债务危机。许多地方政府近年来实际上早已大量负债，如果允许地方政府在“欠债不还”的同时正式展开融资，就可能出现政府失信;不论什么原因，只要政府不能偿还到期债券的本息，都会导致公众对政府的信任危机。第4章 保障性住房建设融资的国际经验借鉴4.1以新加坡为代表的中央公积金制度新加坡中央公积金是一种社会公益性强制储蓄。凡是在新加坡有薪金收入的人，都必须与雇主一起将其月薪的一定比例缴存于中央公

22、积金局。公积金不仅能用于医疗与养老，还可以作为公共住房建设投资和住房消费信贷的主要资金来源。中央公积金对公共住宅建设的支持是通过建屋发展局实现的，表现为两种形式：一种是中央公积金管理局购买政府发行的有价证券和国有投资公司发行的债券，另一种是向出现资金缺口的住宅建设承包商发放利率较低的住房建设贷款。通过第一种形式，中央公积金管理局将庞大的公积金转由政府和国有投资公司持有，这些资金主要以政府拨款和贷款的形式为公共住宅建设及建屋发展局运行提供资金与补贴。第二种形式是指中央公积金管理局向住宅建设承包商提供还款期30年的出租用公共住宅建设贷款和还款期10年的出售用公共住宅建设贷款。4.2以德国为代表的住

23、房储蓄制度德国居民自有产权住房的实现与住房储蓄制度密切相关，住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系。住房储蓄制度具有先存后贷(储户账户里的金额达到储贷金额的一定比例后才可获得贷款权)、利率固定(存贷款利率不受资本市场和通货膨胀等因素影响)、存一贷一(总的贷款额与存款额之比为2:1)、专款专用(住房储蓄银行吸纳的资金和储户的还款必须用于住房支出)等特点。德国住房储蓄银行、住宅互助储金信贷社、住宅信贷协会、私人建筑协会和公营建筑协会都是住房储蓄体系的组成部分，都可以吸收个人存款、为个人买房、建房发放贷款。4.3以美国为代表的政府支持下的信贷援助模式美国公共住房的建设发展总与政府提供

24、的信贷优惠政策密不可分。联邦政府的财政补贴大多是通过住房与城市发展部(HUD)来实现。HUD 通过拨款、发放住房津贴等方式对地方政府给予财政支持，或者向建设安居工程的机构提供资金和融资服务支持以保障各地安居工程项目的运作。政府鼓励私营金融机构按照比市场水平低的利率向租赁性住宅项目提供贷款，而抵押权却可以按照正常的市场行情出售给联邦全国抵押协会，其间差额由联邦政府补贴。此外，联邦政府还制定了建设资金融资担保和租金补偿计划，由联邦住房局(FHA)对私营机构参与保障房建设的贷款进行担保。而在鼓励私人资本注入公共住房建设方面，低收入家庭住房税收信用计划(LIHTC)则发挥了重要作用。在该计划下，如果私

25、人投资者将住房提供给低收入住户居住至少15年，投资者就可以获得连续10年的税收补贴，补贴的数额取决于项目的花费、地理位置和项目中低收入住户的比例。第5章 完善珠海市保障性住房建设融资体系的建议5.1优化政府融资模式 首先地方政府应积极探索多元化的融资模式。目前，各种保障性住房资金的主要来源依然是直接的财政供给和一些相关的增值收益，不仅种类有限，而且每种来源的数量不稳定，无法给保障性住房提供大量而稳定的资金。积极探索债权融资、股权融资、投资基金等多元融资模式。其次，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设。第三，鼓励各地在企业债发行中积极稳妥开展金融产品创新，探索在保障性住房建设领域开展项目收益债试

26、点。项目收益债券是与特定项目相联系的债券，无论利息的支付或是本金的偿还均只能来自投资项目自身的收益，比如自来水、城铁和机场的收费等。最后，保障性住房和商品房捆绑开发的配建模式，也有效吸引和利用社会资金参与保障性住房建设，减轻了政府资金的压力。5.2发挥地方政府积极性当前提高地方政府投资保障性住房建设的积极性，构建一套能促使地方政府自愿投资保障性住房建设的激励相容机制，首先应多层次反思保障性住房体系的保障范围和规模的现实可行性，同时，积极有序推进财税体制改革，完善财权事权对等的中央地方税制结构，并构建类似于企业会计制度的地方政府会计制度体系。5.3加大银行信贷支持力度明确商业银行保障性住房信贷规

27、模，制定优惠的贷款利率。在商业银行业务中明确一定比例的信贷额度专项用于保障性住房建设，并制定相应的专项优惠利率，优惠利率与市场利率的差额由财政支付。5.4设立保障性住房信托基金由地方政府设立保障性住房信托基金，将涉及房地产交易的税收与费用、保障性住房的租金和销售收入、附属商业设施的租金收入等作为信托基金的资金来源。政府代表、银行、房地产开发商、保障对象和咨询中介等组成董事会指导基金运营，选择投资项目。5.5建立多层次的约束体系，加强对募集资金使用的监管保障性住房关系到各方利益，仅依靠政府管理难免会出现权力寻租、违规操作等腐败现象。因此，需要建立包含保障房投资人、使用人、审计机构、会计事务所等中

28、介机构和媒体、公众等多方面的约束监督体系，对保障房债券融资及募集资金使用进行多角度、全过程的监管，保证募集资金专项用于保障性住房建设。5.6引入民间资本 由于资金问题是制约保障性住房建设的瓶颈，可以借鉴发达国家的经验，通过金融创新，建立政府引导的商业化运作模式，利用PPP 模式，使政府、营利和非营利性企业形成相互合作关系的模式。合作各方参与项目时，共同承担责任和融资风险。这样不仅可以发挥金融杠杆的调节作用，还可以减轻政府的融资风险，达到双赢的目的。第6章 结论保障性住房的大规模建设对解决珠海市中低收入群体住房问题具有重要作用。现阶段的保障性住房建设存在的一个主要问题就是缺乏建设资金，而随着保障

29、房建设进度的日益加快，资金不足问题的将严重阻碍珠海市住房保障目标的实现。本文借鉴了新加坡、德国、美国等国家的保障性住房建设融资经验，并在此基础上提出了完善珠海市保障性住房建设融资体系的建议，以期能对解决珠海市保障性住房建设融资困境有所帮助，进一步推动保障性住房的建设。参考文献1. 毛鹏,王旭.我国保障性住房融资模式特点及创新研究J.建筑经济,2011(12):69-72.2.林铁钢. 保障性住房融资渠道及风险防范 J . 中国金融,2012(1):49-51.3. 陈杰.我国保障性住房的供给与融资:回顾与展望J.现代城市研究,2010(9):13-17.4. 王新. 现阶段廉租房制度存在的问题

30、与对策J. 中州学刊，2010.1（175）：134-1355. 刘文静. 浅议我国廉租房制度J. 法制与社会，2008（7）：135.6. 乐娟. 我国廉租房建设的现状与思考J. 商情科学教育家，2008（5）7. 沈华英. 廉租房保障制度存在的问题和建议J. 中国科技博览，2011.68. 巴曙松. 中国廉租房融资特征及其发展路径研究J. 国际融资，2006.10：8119. 李静静.多远融资在我国保障性住房建设中的运用研究D.东南大学,2011.10. 刘颖. 中国廉租房制度的经济学分析M. 上海：上海人民出版社，2007.11. 赵斌. 廉租房建设的融资困境及对策J. 消费导刊，2008，（6）：234-23512. 王颧. PPP的定义和分类研究J. 都市快轨交通，2004.5(69):23一2613. 王祖继.完善保障性住房投融资机制的初步研究J.行政管理改革,2011(9):9-14致谢感谢我的导师章莉。章老师严谨的治学态度、广博的知识和精益求精的工作作风将令我受益终生。导师给予我的热情的指导和帮助，开阔了我的视野以及知识面的广度和深度，使我逐渐养成了严谨的科学态度和工作作风，掌握了正确的思维方式和研究方法，积累了丰富的专业知识。在此特意表达我对章老师的深深谢意。