2022房地产估价师历年真题7章.docx

《2022房地产估价师历年真题7章.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师历年真题7章.docx（26页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022房地产估价师历年真题7章2022房地产估价师历年真题7章 第1章边际产值（或边际收益产量）曲线是一条从左下方向右上方倾斜的曲线，表示随着生产要素投入量的增加，生产要素的收益递减。（）答案：错解析：本题考查的是完全竞争市场生产要素价格和投入量的决定。边际产值（或边际收益产量）曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，表示随着生产要素投入量的增加，生产要素的收益递减。房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。A、借款偿还期B、流动比率C、偿债备付率D、资产负债率E、投资回报率答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是经济评价指标体系。房地产置业投资的清偿能力指标包括借款偿还期、偿债备付率、资产负债

2、率、流动比率与速动比率。 对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来租赁，这是由居住物业的商业特性所决定的。 （ ）正确答案：对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。中国目前的房地产权利主要包括（）。A、所有权B、建设用地使用权C、地役权D、抵押权E、永租权答案：A,B,C,D解析：考点:房地产权益的含义。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的，它的左方反映负债及所有者权益类，右方反映资产类。（）。答案：错解析

3、：本题考查的是资产负债表和损益表。资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的，它的左方反映资产类，右方反映负债和所有者权益类。保障性住房包括（）。A.限价商品住房 B.经济适用住房 C.公共租赁住房 D.老旧存量住房 E.90m2以下商品住房答案：A,B,C解析：本题考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。下列关于房地产估价的表述中，正确的是（）。A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C、房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E、根据

4、提供专业意见的用途和作用不同可以分为鉴证性估价和咨询性估价答案：A,B,D,E解析：考点:房地产估价的特点。选项C错误，房地产估价难免有误差，但误差应在合理范围内。商品房预售合同中不包括面积差异的处理方式。（）答案：错解析：本题考查的是商品房买卖合同。商品房预售合同中包括面积差异的处理方式。 拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师历年真题7章 第2章 需要安置的农业人口数为（ ）人。A225B600C15D200正确答案：B 下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合

5、同终止的是（ ）。A承租人将承租的房屋擅自转租的B签订无效合同的C无正当理由，拖欠房租6个月以上的D承租人故意损坏房屋的正确答案：B 某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（ ）万元。A600B705C759D1359正确答案：C（）就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。A、风险估计B、风险评价C、风险辨识D、风险分析答案：C解析：考点:风险分析的一般过程和方法。风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面

6、，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。（）答案：错解析：本题考查的是房地产状况调整的含义。房地产状况调整是使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点的状况，也不一定是在成交日期的状况。关于现金回报率的说法，正确的有（ ）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D

7、.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力答案：B,C,E解析：现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的权益资本的比率；选项B正确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率；选项C正确，现金回报率考虑了还本付息的影响；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。 在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物（ ）等其他形式来偿付。A劳务B工资C贷款D高贷正确答案：A在现

8、今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取设备、技术等。 列关于经济适用住房表述中，正确的为（ ）。A经济适用住房实质上就是廉租住房B低收入家庭可购买经济适用住房C经济适用住房土地可以划拨取得D经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度正确答案：BCD最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。对经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。经济适用住房土地划拨取得。财产范围不同主要有（）。A、带有债权债务的房地产B、含有非房地

9、产成分C、房地产实物范围不同D、房地产的产权性质不同E、房地产处于的商圈不同答案：A,B,C解析：考点:统一财产范围。房地产范围不同主要有3种：含有房地产以外的资产；带有债权债务的房地产；房地产实物范围不同。2022房地产估价师历年真题7章 第3章开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价( )的佣金。A、 1%3%B、 0.5%0.9%C、 3.5%D、 4%答案：A解析：根据行业公认的委托物业代理进行物业销售的佣金比例。我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率

10、为( )。A、 11.07%B、 12.45%C、 13.59%D、 10.78%答案：A解析：解析 投资组合理论 招标文件不得要求或者标明特定的生产供应者，但可以含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列不属于房地产投资项目动态经济评价指标的是（）。A、财务内部收益率B、财务净现值C、投资利润率D、动态投资回收期答案：C解析：考点:经济评价指标体系。房地产开发投资静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期；房

11、地产置业投资静态盈利能力指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；房地产开发投资与置业投资的动态盈利能力指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。下列关于房地产开发项目质量责任制度的表述，正确的是（ ）。A.房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任B.经核验，房屋属于主体结构质量不合格，主要通过保修解决C.业主购买的房屋出现质量问题，理应由各承建方对购房者承担责任D.商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，应向房地产主管部门申请核验答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业

12、对购房者承担责任；购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。P109110。专项用于廉租住房维护和管理的资金是（）。A.廉租住房租金B.土地出让净收益C.地方财政资金D.住房公积金增值收益答案：A解析：本题考查的是住房保障制度。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。甲房地产公司2022年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2022年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规

13、划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。在扣除项目中，关于估价中对该写字楼装修部分处理的说法，正确的是（）。A.室内外装饰装修因重修设计装修不作扣除项B.室内外装饰装修部分采用乙公司实际支出的装饰装修费用进行测算C.室内外装饰装修部分应采用价值时点的平均装饰装修费用进行测算D.室内外装饰装修部分采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算答案：B解析：这里评估的是投资价值，室内外装饰装修部分采用乙公司实际支出的装饰装修费用进行测算，

14、而不能采用平均装饰装修费用进行测算。在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准手续的是（）。A.需要临时停水.停电.中断道路交通 B.需临时占用规划批准范围以外场地 C.可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施 D.需要进行大量人工拆除作业的答案：D解析：本题考查的是安全管理。开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括：（1）需临时占用规划批准范围以外场地；（2）可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施；（3）需要临时停水、停电、中断道路交通；（4）需要进行爆破作业等。2022房地产估价师历年真题7章 第4章甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和

15、经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼房地产的年净收益为（）万元。A.1512.40 B.1554.96 C.1938.00 D.1980.56答案：A解析：本题考查的是净收益的测算。5320（18%10%）22601302502101512.40（万元）。银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人

16、资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）A.操作风险 B.法律风险 C.信用风险 D.管理风险答案：D解析：本题考查的是房地产抵押贷款。目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A、自然周期与投资周期同步变化B、投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C、投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D、投资周期在第三阶段和第

17、四阶段超前于自然周期答案：D解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，在三四周期则超前于市场自然周期。参见教材P53。根据物权法，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。（）答案：错解析：物权法规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。 市场法中实物状况比较和调整的内容包括( )。A环境B地形地势C外部配套设施D内部基础设施完备程度E装饰装修正确答案：BDE答案 BDE市场法中实物状

18、况比较和调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度和土地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、工程质量、完损程度等影响房地产价格的因素。下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。A、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的 B、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的 C、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的 D、影响房地产价格的因素都与时间有关答案：D解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。选项D错误，

19、有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。而在与时间有关的影响因素中，导致房地产价格变动的速度又有可能不同。 该综合楼住宅部分每层的建筑面积为（ ）。A291667B325000C343750D350000正确答案：B1h=15亩=10000。该地块总建筑面积=100006=60000。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。该地块建筑基底占地面积=1000050%=5000。该商住综合楼基底占地面积=5000-50005=4000。该综合楼住宅部分每层的建筑面积=（60000-5000）-4000412=3250m。 在我国，拥有强制拍卖权的国家机关

20、有法院、检察院、海关。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A制订估价作业方案B实地查勘估价对象C确定估价结果D撰写估价报告答案：A解析：估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：受理估价委托；确定估价基本事项；制定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选用估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；审核估价报告；交付估价报告；?保存估价资料。2022房地产估价师历年真题7章 第5章 住房公积金的使用包括职工个人对其住房公积金的使用和住房公积金管理中心对归集的住房公积金的运用两个方面。（ ）此题为判断题(

21、对，错)。正确答案：购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若购买者非常满意，则（）。AP=0BEPCE=PDEP，则消费者不满意；若EP，则消费者会非常满意。不动产是指（）等定着物。A.土地B.海域C.房屋D.林木E.汽车答案：A,B,C,D解析：本题考查的是不动产登记的概念和范围。根据不动产登记暂行条例第二条第二款规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2022年该两建筑物的年折旧

22、额并加以比较，则（）。A.甲大于 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断答案：C解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。根据资产评估法，某公司制评估机构，应当有（ ）以上的评估师。A.2名B.3名C.8名D.2/3答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。采取公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师和两名以上股东，其中三分之二以上股东应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。P180。 概算定额是在（ ）的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综合分项都包含数个该定额细目。A

23、预算定额B施工定额C企业定额D投资估算正确答案：A 如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（ ）。A减少B增加C不变D同步递减正确答案：B下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有( )。A.拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担B.如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任C.委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任D.承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责E.即使拍买中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责答案：C,D,E解析：拍卖人先行负责指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其

24、中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责任后，向委托人追偿。住房置业担保公司为借款人提供的是（）保证。A抵押B质押C留置权D连带责任答案：D解析：住房置业担保是指依照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。它规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。2022房地产估价师历年真题7章 第6章

25、 自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是（ ）。A拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼B拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理C拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理D诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行正确答案：D 关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是（ ）。A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物

26、井、管道井、抽油烟机风 道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过22m及以上的部位，按水 平面积计算建筑面积D建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积正确答案：A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。 在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 （ ）此题为判断题(

27、对，错)。正确答案： 开发公司应支付的土地补偿费为（ ）万元。A35.2B105.6C528D1056正确答案：A某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。对该写字楼进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A.集聚程度 B.交通条件 C.周边环境 D.教育配套设施答案：D解析：本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格

28、的主要区位状况：集聚程度、交通条件、周边环境、楼层。 本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：（一）估价的假设条件1.估价时点2022年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3.本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失

29、实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8.我们于2022年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的

30、状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。9注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。（二）估价的限制条件1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。3.根据 市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重

31、新进行估价。4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。正确答案：错误：本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。 （ ）制度导致我国房地产市场

32、与国外房地产市场有着很大的不同。A土地出让制度B土地转让制度C房地产登记制度D土地储备制度正确答案：A目前我国采用的记账法是单式记账法。 ( )答案：错解析：目前我国采用的记账方法是借贷记账法。2022房地产估价师历年真题7章 第7章 某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000，建筑容积率为20。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/，土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元/，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第一年投入60

33、%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/（天间），第14年的入住率分别为50%、60%、70%和80%，从此入住率稳定在80%；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。（报酬率为10%，年利率

34、为8%）正确答案：获取土地使用权属于房地产开发中( )的工作。A、 资机会选择B、 建设阶段C、 前期工作D、 租售阶段答案：C解析：此题属于掌握范畴。根据教材中房地产开发的程序方面的内容即可。保留价并非拍卖的必要条件，但若拍卖国有房地产，则应根据房地产估价机构估价结果确定保留价。（）答案：对解析：对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节，为此拍卖房地产的委托人应该在签订拍卖委托合同前（针对拍卖委托的具体情况，有时也在委托合同签署后），委托有估价资质的房地产价格评估机构对拍卖标的进行估价，作为委托方和拍卖行确定评估拍卖保留价、起拍价和期望价的参考。 在房地产开发

35、项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：关于房地产投资优点的说法中，正确的有（）。A.能抵消通货膨胀的影响 B.相对较高的收益水平 C.提高投资者的资信等级 D.投资回收期较短 E.投资数额较小答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。A、 600B、 900C、 1500D、 18

36、00答案：C解析：知识点 土地补偿费及征地管理费REITs 可以促进房地产开发企业和物业所有者融资渠道的多元化，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场。（）答案：对解析：房地产投资信托基金（简称REITs）是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。REITs 可以促使房地产开发商和物业所有者融资渠道的多元化，将单一的银行贷款融资形式向机构投资者、个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场。成套房屋的建筑面积等于( )。A.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积B.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积C.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内墙体面积D.套内使用面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积E.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积答案：A,D解析：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 分析市场趋势，通常包括三个步骤（ ）。A宏观环境预测B行业预测C企业的销售预测D产品预测正确答案：ABC