2022房地产估价师试题6节.docx

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1、2022房地产估价师试题6节2022房地产估价师试题6节 第1节房地产开发企业销售住宅可以采取的销售方式是( )。A.整栋销售B.分割拆零销售C.返本销售D.变相返本销售答案：A解析：(1)房地产开发企业不得在未解除(应为解除)商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用(如定金)。(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。 以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的是（ ）。A由于通货膨胀的影响，房地产的重置成

2、本不断上升，从而导致房地产价值的上升，所以说房地产投资具有保值性B从中国房地产市场价格的历史变化来看，房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的平均水平相一致C由于房地产投资周期长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就面临通货膨胀的风险D由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视通货膨胀因素的影响正确答案：AC 采用成本法估价时，可计入开发成本的是（ ）。A办公楼开发费用B食堂开发费用C宿舍开发费用D浴室开发费用正确答案：A 经济适用住房的基准价格由( )构成。A开发成本B税金C经营用房的建筑安装费D利润E违约金和罚款正确答案：ABD答案 ABD按照经济适用住房价格构成的有

3、关规定，开发经营企业留用的经营用房的建筑安装费、违约金和罚款是不得计入经济适用住房价格的。实体法一般是指以规定主体的权利、义务关系或职权、职责关系为主要内容的法，如中华人民共和国民事诉讼法、中华人民共和国刑事诉讼法。（）答案：错解析：本题考查的是法的分类。实体法一般是指以规定主体的权利、义务关系或职权、职责关系为主要内容的法，如中华人民共和国民法通则、中华人民共和国刑法等。 甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理（ ）。A房屋他项权利登记B房屋变更登记C房屋转移登记D房屋租赁登记备案正确答案：B 张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供

4、的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（ ）。A8.17%B13.62%C14.00%D23.33%正确答案：BA=Pi/1-1/（1+i）n=100万元40%x75%/1-11（1+7.5%）10=5.83万元税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=（2070%-5.83）/（10060%）=13.62%2022房地产估价师试题6节 第2节集体土地上的房屋禁止抵押。答案：错解析：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵

5、押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。(2022真题) 利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。（）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋，不计算建筑面积。国家可以提前收回建设用地使用权的情形有( )A.受让方逾期未支付全部地价款B.拆除地上建筑物C.自然灾害造成地上附着物变化D.因公共利益需要E.人民法院判决生效答案：A,D,E解析：因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权有两种情况：一是土地使用者未如期支付地价款。土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，6

6、0 日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县以上人民政府土地管理部门予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权。司法机关决定收回土地使用权。因土地使用者触犯国家法律，不能继续履行合同或司法机关决定没收其全部财产，收回土地使用权。 通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成（ ）。A配置存量房地产资源和利益B显示房地产市场需求变化C指导供给以适应需求的变化D指导政府制定科学的土地供给计划正确答案：A由于土地资源的有限性，又由于房地产开

7、发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。从（）看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。A.经营形态 B.货币形态 C.物质形态 D.资金流通方式答案：C解析：本题考查的是现金流量的概念。从物质形态看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，

8、消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租

9、金3万元。若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为（ ）。A.按市场租金评估该广告收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本答案：B解析：评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采用市场租金。 以文字或书面形式载明于保险合同中，成为合同条款内容的保证是默示保证；而并未在保险单中载明，但签约双方在订约时都清楚的保证为明示保证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确

10、答案：2022房地产估价师试题6节 第3节李某是17周岁的高中生，经常利用课余时间打工挣零用钱。根据中华人民共和国民法通则，李某( )。A.属于完全民事行为能力人 B.应被视为完全民事行为能力人C.属于限制民事行为能力人D.属于无民事行为能力人答案：C解析：限制民事行为能力人是指具有一定的行为能力，但行为能力受到限制的自然人。在中国，8周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力或精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是（）。A.随行就

11、市定价法 B.认知价值定价法 C.领导定价法 D.目标定价法答案：A解析： 本题考查的是制定租售方案。随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。赵某1999年7月按房改政策以3万元的成本价购买了一套1996年7月建成的砖混结构公房，房屋的耐用年限为50年，残值率为2%，套内建筑面积为80m2，当时建筑物的引置价为500元/m2，2022年7月的重置价为550元/m2，当时市场上1996年7月建成的相同结构的建筑物的客观、合理价格为400元/m2，结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格是10万元，请问：赵某的房子从1996年7月起55

12、2022年7月止，建筑物在估价上的累计折旧额为( )。A、 3920元B、 4312元C、 8000元D、 前三者的平均值答案：C解析：为进一步了解房地产估价规范的贯彻实施情况，某省行业协会对过去几年来房地产估价报告质量较好的5家估价机构进行了调查，这样的调查属于（）。A.重点调查B.典型调查C.抽样调查D.普查答案：B解析：本题考查的是统计数据的收集。典型调查是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查。参见教材P312。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金可分为（）。A.权益型 B.综合型 C.增长型 D.抵押型 E.混合型答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产

13、间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可以受聘于房地产机构，并向建设主管部门提出注册申请答案：对解析：离退休人员，大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员，外国人和台港澳人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证，但应分别提供劳动、人事部门颁发的离退休证的影印件，所在大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构注册的书面意见，外国人就业证书、台港澳人员就业证书的影印件。房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金

14、三种渠道。（）答案：错解析：考点:收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。2022房地产估价师试题6节 第4节 刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（ ）元。A2363.64B2600.00C3818.18D4200.00正确答案：C（1200+100+800）元/55%=3818.18元。反映企业在一定会计期间的经营成果的会计报表，是指( )。 A.附注 B.现金流量表 C.利润表 D.资产负债表答案：C解析：利润

15、表是指反映企业在一定会计期间的经营成果的会计报表。一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。 A.第（1）.（3）种情况 B.第（3）.（4）.（5）种情况 C.第（2）.（4）种情况 D.第（2）.（4）.（5）种情况答案：D解析：

16、本题考查的是名义价格和实际价格。（1）名义价格实际价格绝对相同，（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以选项D正确。 需求增长比供给增长快空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段正确答案：B第二阶段市场供给吃紧，租金会迅速上涨。而第三阶段供求已出转折。 房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。A取得土地使用权时的出让金或转让金B基础设施建设费C公共配套设施建设费D勘察设计和前期工程费E管理费正确答案：BCD有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划

17、条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A乙土地价值低于甲土地价值B该建筑物价值小于其重置成本C该建筑物价值小于其拆除费用D该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值答案：C解析：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，

18、但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需要编制（）。A项目投资现金流量表B资本金现金流量表C投资者各方现金流量表D财务计划现金流量表答案：A解析：项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。而投资者各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算

19、投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。2022房地产估价师试题6节 第5节 房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。A误差的平均值B误差的最大值C中误差D两倍中误差正确答案：D房产面积测量的精度要求中，房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）答案：错解析：本题考查的是按权益状况划分的种类。根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将无形资产价值从房地产价值中分离出来。 风险估计常用方法有专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、

20、智暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选一监测一诊断技术。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：李某购房，取得房屋所有权的时间是（）。A.签订房屋买卖合同B.付清房价款C.记载于不动产登记簿D.取得房屋所有权证书答案：C解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。参见教材P154。下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。A、 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B、 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C、 假设开发法适用的对

21、象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D、 假设开发通常是一次性的价格剩余答案：C解析：知识点 假设开发法在合同履行过程中，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示的情形有（）。A.取消合同中任何一项工作 B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性 C.改变合同工程的基线.标高.位置或尺寸 D.为完成工作需要施加的额外工作 E.改变合同中任何一项工作的施工时间答案：B,C,D,E解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。在履行合同中发生以下情形之一的，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示：（1）取消合同中任何一项工作，但被

22、取消的工作不能转由发包人或其他人实施；（2）改变合同中任何一项工作的质量或其他特性；（3）改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸；（4）改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序；（5）为完成工作需要施加的额外工作。 投资性物业中的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。 （ ）正确答案：投资性物业中的写字楼，则是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。2022房地产估价师试题6节 第6节下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（）。A.征收的实质是强制收买 B.征用的实质是强制使用 C.征收是一种强制的临时使

23、用房地产的行为 D.征用是所有权的改变，不返还 E.征收.征用都是无偿的，不给予补偿答案：A,B解析：本题考查的是对房地产估价的需要。选项C错误，征用是一种强制的临时使用房地产的行为；选项D、E错误，征收是所有权的改变，不返还；征收、征用都不是无偿的，必须依法给予补偿。 利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道正确答案：AC 马克思的利息决定论指出，在利率的变化范围内，（ ）决定了利率的高低。A利润率B资本化率C平均利润率D总利润在贷款人和借款人之间分配的比例正确答案：AD建设单位领取

24、施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期（）。A.以一次为限，不超过3个月B.以一次为限，不超过6个月C.以两次为限，每次不超过3个月D.以两次为限，每次不超过6个月答案：C解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。 根据下列内容，回答 46 题：张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。第 4 题

25、在2022年10月时，张某的权益价格为（ ）。A没有租赁条件下的正常市场价格B剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和C剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值D张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格正确答案：C路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。（）答案：对解析：本题考查的是路线价法。路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。 最高最佳使用不包括( )方面。A最佳用途B最佳规模C最佳集约度D最佳观赏值E最佳适应性正确答案：DE答案 DE最高最佳使用具体包括三个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。