2022房地产估价师考试真题及答案5卷.docx

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1、2022房地产估价师考试真题及答案5卷2022房地产估价师考试真题及答案5卷 第1卷 生态强调客体对主体的效应，而环境则阐述客体与主体之间的关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：被征收房屋是在建工程的，评估应当首选成本法。答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。参见教材P63。（）是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场经销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.市场总需求 B.市场有效需求 C.市场潜在需求 D.市场规模答案：A解析： 本题考查的是市场规模的估计。市场总需求是指在特定地理范围内、特定

2、时期、特定市场营销环境、特定市场经销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产估价师注册。并非所有离退休人员都可以办理注册，其应当提供离退休的影印件，并无不予注册的情形，才能予以注册。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（）答案：错解析：本题考查的是通货膨胀的影响。在实际投资分析工作中，考虑到通货膨胀的可能影响，在估计未来收益现金流时，可以允许未来年份营业收入以及运菅成本随着通货膨胀分别有所增加，这样就可以消除通货膨胀因素对分析结果准确性

3、的部分影响，使分析结果更加接近真实。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。参见教材P180。 根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ）。A委托财产总值B信托范围C信托收益D信托信用等级正确答案：C信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从（）开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。A.1997年下半年 B.1998年下半年 C.1998年上半年 D.1999年上半年答案：B解析：本题考

4、查的是城镇住房制度改革。1998年7月3日发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。2022房地产估价师考试真题及答案5卷 第2卷 外国投资企业和外国企业所得税实行309/5的比例税率，不再另外征收其他所得税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据资产评估法，评估行业应当打破专业分割，建立全国统一的评估行业协会。（）答案：错解析：本题考查的是房地产中介服务行业组织。资产评估法规定评估行业按照专业领域设立全国性评估行业协会，根据需要设立地方性评估行业协会。参见教材P214。 物业可以获取的最大租金

5、收入称为潜在毛租金收入。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：影响商品需求的因素有（）。A.消费者的偏好 B.消费者的收入水平 C.商品本身的价格 D.相关商品的价格 E.厂商对商品未来的预期答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是需求及其变动。一般来说，影响商品需求的因素有：消费者的偏好；消费者的收入水平；该商品本身的价格；相关商品的价格；消费者对商品未来价格的预期；其他因素。选项E，正确说法是消费者对商品未来价格的预期。 房地产开发企业的经营成本主要包括( )。A土地转让成本B经营管理费用C配套设施销售成本D商品房销售成本E房地产出租经营成本正确答案：ACDE答案 ACDE 经营成本是

6、指房地产产品出售，出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。对于分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率，计算本期应结转的经营成本。对于系数1/（1+i）n，我们称为（）。A、一次支付终值系数B、一次支付现值系数C、等额序列支付现值系数D、等额序列支付资金回收系数答案：B解析：考点:复利计算。1/（1+i）n称为“一次支付现值系数”。 当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以（ ）作为缴纳税费的依据A双方协议的价格B市场价C评估价D管

7、理部门的核价正确答案：C只要交易双方按照不低Tit！常市场价格交纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产交易和权属登记的有关手续。2022房地产估价师考试真题及答案5卷 第3卷 根据保险的近因原则，保险赔偿责任的确定应根据（ ）之间的因果关系来判断。A投保人与保险标的B被保险人与保险标的C保险事故与保险标的的损失D保险人与保险标的的损失正确答案：C 房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，

8、临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为( )万元。A65.4B81.8C87.2D109.0正确答案：A 房地产估价委托合同的内容可以不包括（ ）。A估价对象B估价目的C估价人员D委托人的协助义务正确答案：C房地产估价委托合同的内容除包括A、B、D项内容外，还包括委托人的名称或姓名和住所、估价机构的名称和住所、估价时点、估价服务费及其支付方式、估价报告交付的日期和方式、违约责任、解决争议的方法、其他事项。影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）。A、行政区域B、细分市场C、人口密度大小D、邻里关系和人口统计特征E、竞争性项目的区域答案：A,C,D,E解析：考点:房地产市场

9、分析的概念与作用。影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有：自然特征；建筑阻碍、高速公路或铁路；人口密度大小；行政区域；邻里关系和人口统计特征；发展类型和范围；竞争性项目的区域。 市场细分依据也称为细分变量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是（ ）。A30B 45C65D75正确答案：B2022房地产估价师考试真题及

10、答案5卷 第4卷 46 估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2022年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率O；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。则：第 4 题 该房地产的收益年期为（

11、）年。A45B46C50D55正确答案：A房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，由（）的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法查处。A.违法行为发生地 B.房地产估价机构所在地 C.房地产估价师户籍 D.房地产估价师居住地答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。第四十条：房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，由违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法查处。 要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列商业银行业务类型中，属于担保型中间业务的是（）。A汇兑业务B信用证业务C委托收款业务D融资租赁业务答案：B解析

12、：担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、或者为客户承担风险等引起的有关业务。如担保函、承诺、承兑、信用证业务等，都可归入担保型中间业务。这类业务通常又被称为“表外业务”。在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是( )。A、 买地建房卖房B、 买房经营C、 买房出租转售D、 买房出租E 买地开发转让答案：B,C,D解析：置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。其特点可以体现为：买房经营；买房出租；买房出租转售。适宜出租或营业的，其价值适用成本法评估。（）答案：错解析：考点:按开发完成后的房地产经营方式细化的公式。适宜出租或营业的，其

13、价值适用收益法评估。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。下列关于商品房预售的说法，正确的为（）。A、房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅B、商品房预售时必须有建设工程规划许可证和施工许可证C、甲企业不得按套内面积计价预售商品房D、在预售商品房竣工交付之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续答案：A,B,D解析：

14、本题考查的是商品房预售。选项C可以按照多种方式计价。2022房地产估价师考试真题及答案5卷 第5卷承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额经折现后的现值之和。答案：对解析：由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。A.垄断竞争 B.寡头垄断 C.垄断 D.竞争答案：A解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。 二氧化硫是无色、有刺激性臭味、有毒、有腐蚀性的气体，它对人体的危害，在浓度低时主要是刺激上呼吸道；在浓度高时刺激呼吸道深部，对骨

15、髓、脾等造血器官也有刺激和损伤作用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据下列内容，回答 1214 题：估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200m2，建筑总面积45002，建于1984年9 月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2022年9月30 的价值。搜集有关资料如下：(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如表31所示：表31 可比实例表 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2100 正常 2022年3月30日 比估价对象劣4% B 2085 正常 2022年12月30日 比估价对象劣6% C 2350 比正常价格高3% 2022年5月30日 比估价对象

16、优5%从2022年11月至2022年10月地价每月上升O.4%。(2)当地征地农民的费用等资料如下：在估价时点征用郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如表3-2所示：表32 各级土地价格差异表 级 别 1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次级土地的倍数 l.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 lO54 7.53 5.38 3

17、.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。(4)建筑物耐用年限为50年，无残值。问：第 12 题 用成本法评估该办公楼土地平均价格为（ ）元/m2。A2249.21B2254.51C2259.60D2283.32正确答案：C（）是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。A、最低土地取得价格B、最高土地取得价格C、最高工程费用D、最高购买价格答案：B解析：考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是( )。A.附息债券 B.贴水债券 C.信用债券 D.担保债券答案：B解析：指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行，到期时按券面价值偿还本金的债券。其发行价格与券面价值的差价即为利息。 下列物业中，属于特殊物业的（ ）。A在建工程B车站C购物中心D科技产业园区正确答案：D