2022房地产估价师历年真题和解答7节.docx

《2022房地产估价师历年真题和解答7节.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师历年真题和解答7节.docx（21页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022房地产估价师历年真题和解答7节2022房地产估价师历年真题和解答7节 第1节陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 2022年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10配建公共租赁住房。2022 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022 年 10 月20 日该项目取得商品房预售许可证。乙房地产开发公司建造该项目所涉及的印花税可按（）的比例免征。A.1.0

2、B.2.5C.10.0D.25.0答案：D解析：对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。因商业零售、商务办公、酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一，居住建筑面积100425，印花税免征比例25102.5。某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为300元/m2。现市场上相似的写字楼月租金为350元/m2。假设折现率为10%，目前承租人权益的价值是（）。A、16

3、0.05B、184.34C、186.72D、215.06答案：A解析： 本题考查的是净收益测算应注意的问题。A（350300）5001230（万元）。V30/10%11/（1+10%）8160.05（万元）。 平均层数指各种住宅层数的平均值。一般按各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：按照住房置业担保管理试行办法的规定，住房置业担保公司提供的担保是（）担保。A.一般保证 B.贷款人.保证人分担责任的比例保证 C.连带责任保证 D.信誉保证答案：C解析： 本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保是指依照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司

4、，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为( )。A.温差效应 B.温压效应C.绿岛效应 D.热岛效应答案：D解析：城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，即所谓“热岛效应”，尤其在大城市中更为突出。 产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）。A土地稀缺B城市化进程快C投机需求膨胀D过度开发正确答案：C投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，

5、即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。 开发商利用财务杠杆原理筹措资金，借钱赚钱，但也增加了其风险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师历年真题和解答7节 第2节可用于互斥方案比选的方法有（）。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法答案：A,D,E解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。可用于互斥方案经选的一共有五种方法：净现值法、差额投资内部收益率法、等额年值法、费用现值比较法、费用年值比较法。内部收益率不能用于互斥方案的比选，C只能用于单一方案

6、的评价。参见教材P209。(2022真题) 商品住房销售可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。（）答案：对解析：本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。 程某发现的房屋质量问题，应由（ ）承担保修责任。A甲房地产公司B乙建筑公司C丙物业公司D工程质量监督部门正确答案：AC 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。A房地产投机B物价变动C财政收支状况D居民收入水平正确答案：A房地产投机属于社会因素。经济因素除了选项B、C、D外，还有经济发展、利率、汇率。房屋征收评估中，若被

7、征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当有（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人B.房屋征收部门、无利害关系的第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院答案：A解析：本题考查的是实地查勘估价对象。被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。建筑物非承重墙包括自承重墙、框架墙和隔墙。（ ）答案：对解析：本题考查的是墙体的类型。非承重墙包括自承重墙和框架墙，建筑中的隔墙也属于非承重墙。征收集体土地，有偿使用土地

8、的，应( )。A、 预付足额的预付金B、 报乡(镇)级人民政府核签C、 出具征收单位财务状况报告D、 签订土地使用合同答案：D解析：此乃“签发用地证书”这一工作环节的工作内容。2022房地产估价师历年真题和解答7节 第3节关于房屋租赁期限的说法，正确的有( )。A.租赁期限不得超过20 年B.租赁续订期限可以超过20 年C.租赁期限超过20 年的，合同无效D.出租人在租赁合同届满前不能收回房屋答案：A解析：合同法规定，租赁期限不得超过20 年，超过20 年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20 年。出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应

9、当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失。 关于房屋转租，不正确的表述是（ ）。A承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效B第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关C承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同D除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期正确答案：B承租人也要承担相应责任。 该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为（ ）类。A负债B资产C成本D所有者权益正确答案：B甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2022年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的

10、一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2022年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。甲房地产开发公司可能向保险公司申请的有关住房的保险有（）。A、安居定期保险B、建筑工程团体人身意外伤害保险C、城乡居民房屋保险D、产品责任险答案：D解析： 本题考查的是责任保险。选项A，安居定期保险以贷款购房者为被保险人；选项B，建筑工程团体人身意外伤害保险的投保人为被保险人所在的施工企业或对被保险人具有保险利益的团体；选项C，投保人一般为居民

11、本人或其家庭成员；选项D，产品责任险的投保人是房地产开发公司，房地产开发商销售的是房屋这种特殊产品，而房屋在使用过程中可能发生因本身缺陷造成用户或公众人身伤亡或财产损失，因此开发商存在可能承担民事法律赔偿责任的风险，而这种风险可以通过购买产品责任保险转移给保险人。建筑物的耐久年限划分五个等级，正确的有（）。A.100年以上 B.50100年 C.4050年 D.540年 E.1540年答案：A,B,C,E解析：本题考查的是建筑等级。建筑物的耐久年限划分为五个等级，即等级1，100年以上；等级2，50100年；等级3，4050年；等级4，1540年；等级5，15年以下。未来状况下的房地产，最常见

12、的是期房。（）答案：对解析：考点:按实物形态划分的种类。未来状况下的房地产，最常见的是期房。金融信托的职能包括融通资金、财务管理、信用服务。（）答案：对解析：本题考查的是金融信托投资业务。金融信托的职能包括融通资金、财务管理、信用服务。2022房地产估价师历年真题和解答7节 第4节 城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内，自行装修的补偿金额。（ ）正确答案：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估

13、价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某加油站房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括位于某市某区的某加油站,建成于1997年4月，建筑面积共454.50m2，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物,其配套设施有加油机、储油罐等，消防设施齐全。该加油站共有6台计算机加油机，目前经营状况良好。土地剩余使用年限为38年。土地面积4296.32m2。四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点2022年6月5日至2022年6月25日。六、估价依据（略）七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合

14、理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体包括:合法原则，是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;最高最佳使用原则，是指以估价对象的最高最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；替代原则，是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；估价时点原则，是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。八、估价方法根据实地勘察和对邻近地区的调查以及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。九、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价

15、方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，估价对象的市场价格为人民币1 302.41万元（大写：人民币壹仟叁佰贰万肆仟壹佰万元整）。十、估价人员（略）某房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、市场背景分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用（略）五、估价测算过程六、估价过程具体估价思路为：利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。1.营业收入根据该加油站的会计报表，前三年平均营业收入为3400万元(不含增值税）。2.销售成本销售成本为加油站

16、商品购入价款（不含增值税），经测算，该销售成本占销售收入的75%,即：3400万元X75%=2550万元3.营业费用营业费用包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等，经测算，按销售收入的5%计算，即：3400万元X5%=170万元4.营业税金及附加营业税金及附加为城建税及教育费附加，根据有关规定，该企业为一般纳税企业，其城建税及教育费附加按应缴增值税的4%计算，增值税率为17%,即:营业税金及附加=3400-2550170万元X17%X4%=5.78万元5.管理费用及财务费用经测算，加油站管理费用及财务费用约占销售收入的6.5%，则：管理费用及财务费用=3400万元X6.5%=221万元6

17、.营业利润营业利润=(340025501705.78221)万兀=453.22万兀7.行业利润上述的营业利润中包括正常的加油站的行业利润，根据对同类加油站经营情况的调查，综合考虑确定行业利润为销售成本的10%，则：行业利润=3400万元X10%=340万元8.垄断利润加油行业是一种垄断性的行业，经分析，经营权垄断利润为销售成本的4%，则：垄断利润=2550万元X4%=102万元9.办公楼出租收益经评估人员现场调查发现周围办公楼用于出租的很多，若将该加油站的办公楼进行出租，每年可获得年租金20万元，出租经营总费用约为7万元,则：办公楼出租纯收益=(207)万元=13万元10.确定房地产年产生的纯

18、收益年纯收益=(453.22255102+13)万元=109.22万元11.计算评估收益总值V(r为资本化率，按8%计算）七、估价结果确定对估价对象的位置、环境、用途、装修及市场供求等影响其价值的因素进行了综合考虑之后，根据市场调查及估价人员经验，我们采用了收益还原法计算，评估估价对象的估价总值为人民币1302.41万元(大写：壹仟叁佰贰万肆仟壹佰万元整）。八、估价结论(略）附件(略）答案：解析：(1)委托方缺少法人代表、地址、联系电话。(2)估价方缺少法人代表、地址、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4) 土地产权及四至等描述不全。(5)建筑物结构、实物状况等描述不全。(6)评估目的不应有

19、两种。(7)缺少估价报告有效期。(8)缺少价值定义。(9)估价时点应该具体到某一天。(10)应该采用两种估价方法。(11)缺估价作业日期。(12)销售收入应为客观收入。(13)办公楼收益已经包含在总收益中，不应单独计算。(14)资本化率取值无依据。(15)在收益法计算总价格中，年期修正系数有错误,应该是38年，而不是40年。(16)总价大写金额错误。(17)营业税金及附加的计算式错误。(18)行业利润的计算有误。(19)估价结果确定中缺少估价时点。 （ ）建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。A砖木结构B砖混结构C钢筋混凝土结构D钢结构建筑正确答案：C从房地产市场的投资周期来

20、看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段的后半段C.第三阶段的后半段D.第四阶段答案：B解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。从第二阶段开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。下列选项中，属于房地产状况调整方法的有（）。A.直接比较调整 B.间接比较调整 C.总价调整 D.单价调整 E.减法调整答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：（1）直接比较调整、间接比较调整；（2）总价调整、单价调整；（3）金额调整、百分比调

21、整；（4）加法调整、乘法调整。 下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（ ）。A建筑高度B建筑间距C建筑密度D建筑后退红线距离正确答案：C 某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。A1%B1.5%C2%D2.5%正确答案：B2022房地产估价师历年真题和解答7节 第5节 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 李某为购买商品房

22、签订了商品房买卖合同，说明李某已经拥有了该商品房的所有权。（）答案：错解析：本题考查的是合同的履行。合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。如交付约定的标的物，完成约定的工作并交付工作成果，提供约定的服务等。商品房的所有权的取得，以商品房实际交付作为条件，还需要经过产权登记。为了防止由温度影响产生变形而设置的变形缝是（）。A、伸缩缝B、沉降缝C、防震缝D、施工缝答案：A解析： 本题考查的是变形缝。伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝。 一般来说，( )的经济寿命是40年。A公寓B酒店C剧院建筑D工业厂房E普通住宅正确答案：ABC答案

23、 ABC 一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年。 我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。A中国房地产协会B房地产估价师协会C中国房地产估价师学会D中国土地学会正确答案：C就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的使用价值。（）答案：错解析：考点:价格和价值。就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能是通过保险人的负债业务实现的。 ( )答案：错解析：保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务实现的。2022房地

24、产估价师历年真题和解答7节 第6节关于房地产投资优点的说法中，正确的有（）。A.能抵消通货膨胀的影响 B.相对较高的收益水平 C.提高投资者的资信等级 D.投资回收期较短 E.投资数额较小答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场的特性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市

25、场很容易存在部分或者地域性的垄断。 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到20%，所需费用约占总投资的0.25%1.5%。所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：随着房地产企业小型化、专业化的发展，房地产市场上出现的寡头垄断问题开始受到社会关注。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场结构。随着企业大型化发展趋势，出现了寡头垄断趁势。 上述保险合同的当事人有（ ）。A该商业银行B该财产保险公司C该房地产开发公司D该咨询公司正确答案：BD 根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般

26、合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型，股份有限公司的融资能力有限，而房地产投资信托基金公司和有限责任合伙企业的融资能力较强。（ ）正确答案：根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型，有限责任合伙企业主要通过出售有限责任权益份额融通资金，出售量有限，融资能力也有限。股份有限公司和房地产投资信托基金则主要通过在公开市场发行股票融通权益资金，融资能力较强。经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设的招标

27、投标管理。根据招标投标法，第六十六条规定，涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况，不适宜进行招标的项目，按照国家有关规定可以不进行招标。招标投标法实施条例第九条规定，除招标投标法第六十六条规定的可以不进行招标的特殊情况外，有下列情形之一的，可以不进行招标：（1）需要采用不可替代的专利或者专有技术；（2）采购人依法能够自行建设、生产或者提供；（3）已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供；（4）需要向原中标人采购工程、货物或者服务，否则将影响施工或者功能配套要求；（5）国家规定的其他特殊情形。2022房地产估价师历年

28、真题和解答7节 第7节 某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜 在毛收人为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2022年10月的价值最接近于（ ）万元。A536B549C557D816正确答案：A商场未来正常年净收益为120(120%)5046(万元)，运行年份。4055(年)，报酬率5%(1+60%)8%。则该商场在2022年10月的价值 采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+B/Y2表示（ ）。A房地产净收益按一固定数额逐年递增B房地产净

29、收益按一固定数额逐年递减C房地产净收益按一固定比率逐年递增D房地产净收益按一固定比率逐年递减正确答案：A这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式。承诺由受要约人向要约人做出，并且在规定的期限内到达要约人时，才能生效。答案：对解析：承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。（）答案：对解析：本题考查的是财产保险。建筑工程一切险的除外责任，包括因设计错误、铸造或原材料玦陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换置、修理或娇正这些玦点错误所支付的费用参见教材P305。己知某收益性

30、房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2A.3816B.3899C.4087D.4920答案：D解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和报酬率计算其价值。先算年收益，解得a326.97（元/m2）。再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格（元/m2）。注意：报酬率如果不同，就带入各自不同的报酬率。在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费答案：A,C,E解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。实物期权类型主要包括（）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权答案：A,B,C,E解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权类型包括：等待投资型期权、成长型期权、放弃型期权、柔性期权、学习型期权。参见教材P244。