2022房地产经纪协理经典例题6章.docx

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1、2022房地产经纪协理经典例题6章2022房地产经纪协理经典例题6章 第1章关于房地产价格信息的运用，下列说法错误的是（）。A.为制定房地产挂牌价格提供依据B.为房地产交易谈判提供价格参考C.为房地产市场投资宣传提供依据D.利用价格趋势促进房源和客源的开发答案：C解析：房地产价格信息的运用具体如下：分析预测房地产价格的变化趋势；为卖方提供房地产挂牌价格参考；为房地产交易谈判提供价格参考；利用价格趋势促进房源和客源的开发。权利人发现不动产登记簿记载错误，可以向不动产登记机构申请（）。A.更正登记B.变更登记C.注销登记D.异议登记答案：A解析：更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记

2、簿的错误记载事项进行更正的登记。物权法规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。李某有一处住过两年的房屋要转让，委托A房地产经纪公司的小张办理房屋的买卖事宜。假如你是小张，请回答以下问题：小张对此房屋进行查验，查验的内容包括（）。A.物业的位置、朝向等B.物业权属是否清晰C.相邻物业的权属D.物业是否设立了抵押权、租赁权答案：A,B,D解析：物业查验包括：现场查验。房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查勘房屋状况，通过现场观察房屋的具体

3、位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况，房屋成新、出入口及通道情况，以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。产权调查。房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。房地产经纪服务合同违约责任的承担可以采用定金或者违约金的方式，纠纷解决方式可以采取相关部门调解、仲裁、司法诉讼等。A.基本服务B.延伸服务C.手续代办服务D.抵押贷款服务答案：B解析：根据委托人与房地产经纪机构的协商，房地产经纪服务合同可以针对房地产经纪机构提供的其他延伸服务增加相关补充内容，但双方协议认为需要

4、另外签订服务合同的延伸服务除外。 王某于2022年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2022年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2022年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。关于李某转租房屋的说法，正确的为（）。A.李某与张某签订的转租合同应办理登记备案手续B.李某在租赁期限内将房屋转租给张某，应经王某同意C.转租期间王某与李某签订租赁合同终止，转租合同仍然有效D.李某将房屋转租张某的转租期限不得超过原租合同规定的期限 答案：A,B,D解析：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，应当满足如下基本要求：须经出租人书面同意；转租期限不得超过原合同

5、规定的期限；房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。下列关于抵押权效力的表述，错误的是（）。A.债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让B.抵押权人不可以放弃抵押权或者抵押权的顺位C.应当先充抵收取孳息的费用D.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产答案：B解析：B项，物权法规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。2022房地产经纪协理经典例题6章 第2章借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为称为（）。A.被迫违

6、约B.理性违约C.提前还款D.恶意骗贷答案：B解析：个人住房抵押贷款的信用风险主要包括以下几个方面：被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资。房地产经纪人员带顾客第一次看房

7、时，若顾客对所看住房不满意，房地产经纪人员应（）。A.全力说服客户购买该套住房B.承诺尽力压低该套住房的成交价格C.询问客户对该套住房的不满意之处D.进一步明确客户的购房需求E.再次匹配核实房源并约看答案：C,D,E解析：在带客户看房过程中，进入带看房屋向客户介绍房地产时，对于优点，需要重点说明；对于缺点，实事求是向客户展示房屋的全貌，并给出合理建议。如果客户对所看房屋不满意，则有必要进一步了解其需求，以便下次带看时更有针对性。房地产经纪人员在带看后，一定要根据实际情况安排回访，询问客户意向。若客户表示需要进一步考虑，一定不要强买强卖，要表示理解，并进一步了解客户需求，再次匹配合适房源并约看。

8、王某承租李某的住房后，自己打算将其转租给朋友，下列关于王某转租的说法错误的是（）。A.李某的房屋必须合法B.王某转租须经李某书面同意C.转租期限可以长于原合同规定的期限D.转租期限不得超过原合同规定的期限答案：C解析：房屋转租一般是指商品房屋转租。商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求包括：转租的房屋必须合法，禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋；须经出租人书面同意；转租期限不得超过原合同规定的期限。申请人为保障将来的物权实现，可以申请（）。A.异议登记B.预告登记C.更正登记D.转移登记答案：B解析：预告登记是指为了确保债权的实现和物权的获得，按照约定向不动产登记

9、机构申请办理的预先登记。最常见的预告登记是预购商品房的预告登记。物权法第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。下列单位或个人取得房屋的情形中，可以由当事人单方申请房屋登记的有（）。A.甲公司新建房屋B.李某继承取得房屋C.王某购买取得房屋D.张某以生效法律文件取得房屋E.陈某受遗赠取得房屋答案：A,B,D,E解析：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：尚未登记的不动产首次申请登记的；继

10、承、接受遗赠取得不动产权利的；人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；申请更正登记或者异议登记的；法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。下列不属于互联网开发客户的方式是（）。A.付费的房源信息发布平台B.房地产经纪机构门户网站C.信息中介网站D.免费的公共网络信息发布平台答案：C解析：互联网开发客户的方式包括：付费的房源信息发布平台；免费的公共网络信息发布平台；房地产经纪机构门户网站。2022房地产经纪协理经典例题6章 第3

11、章我国不动产物权的公示方式采取（）方式。A.占有B.登记C.交付D.备案答案：B解析：物权法规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于登记簿的行为，是将不动产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在不动产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。 存量房商业抵押贷款流程的第四步为（）。A.委托评估机构评估房屋价值B.银行审批通过贷款合同C.价款人与银行签订房屋抵押贷款合同（面前）D.办理房屋交易缴税及产权过户 答案：B解

12、析：存量房商业抵押贷款流程为：签订房屋买卖合同；办理网签手续（部分城市无网签）；委托评估机构进行评估；银行办理面签手续、批贷；办理缴税、产权过户手续；抵押登记；银行放款。关于新建商品房经纪业务特点的表述，正确的是（）。A.客户比较分散B.业务运作成本较低C.业务运作成本较高D.房源批量化E.客户相对强势答案：C,D,E解析：新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。这类业务的特点是：客户相对强势；房源批量化；业务运作成本较高。对于自然人民事主体的民事行为能力的判断，应采用（）方式。A.审查其身份证件证

13、明文件B.观察、询问其健康状况、生活情况、工作情况C.对于境内法人，应查看企业法人营业执照D.查看房屋权利人之委托人相关信息E.通过生活经验直观判断答案：A,B,C,D解析：对于自然人民事主体的民事行为能力的判断，一般采取如下方式：审查其身份证件证明文件（如身份证、护照等）；观察、询问其健康状况、生活情况、工作情况等，以判断其智力和精神状况是否健全；如果该自然人已经明确陈述其患有精神疾病、身体不健全或智力不健全等，则可要求其提供鉴定结论以证明其民事行为能力；对于境内法人，应查看企业法人营业执照；查看房屋权利人之委托人相关信息。下列房屋中不得出租的有（）。A.属于违法建设的房屋B.被司法机关查封

14、的房屋C.未取得房屋权属证书的房屋D.已购公有住房E.不成套的房屋答案：A,B,C解析：商品房屋租赁管理办法第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。房地产经纪人应当明白，租赁的标的物为法律法规禁止的，所签订租赁合同无效。甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）是一家以经营存量房经纪业务为主的企业。几年来，机构业务蒸蒸日上，门店数量不断增加，经营业务由房屋租赁中介逐步扩展到存量房买卖中介、新建商品房营销策划和代理销售等。甲机构还为外籍人士提供存量房经纪服务。甲机构所在城市经济高度发达

15、，人均GDP和可支配收入均在国内处于领先水平。甲机构与乙房地产经纪机构合作销售了一套总价为100万元的二手房。如果按3%的比例收取佣金，甲机构通常可分得的佣金为（）元。A.6000B.15000C.24000D.30000答案：B解析：内部推荐合作分为一般推荐和合作推荐两种方式。一般推荐是指业主受托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%25%。合作推荐则是业主受托经纪人将房源信息（房源基本信息而已，不含业主联系方式，一般为独家委托房源）与其他区域的门店经纪人分享之后，业主受托经纪人也会参与服务全程，并协同促成交易实现

16、，这种合作推荐方式在成交之后，业主受托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50%。甲机构既可以是一般推荐方式下的卖方代理经纪人或买方代理经纪人，又可以是合作推荐下代理经纪人。在一般推荐方式下，作为卖方代理经纪人可分得的佣金为：10000003%20%6000（元）；一般推荐方式下，作为买方代理经纪人可分得的佣金为：10000003%80%24000（元）；在合作推荐方式下，可分得的佣金为：10000003%50%15000（元）。2022房地产经纪协理经典例题6章 第4章客户的分类中，按（）分类，可分为潜在客户、老客户和新客户等。A.是否接受过本经纪机构的服务B.客户的性质C.物业的价格区间D.

17、交易过程答案：A解析：客户信息按不同的方法进行分类，包括：按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；按需求目的，可分为自用客户和投资客户；按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同前，应当做好各项准备工作，主要包括（）。A.书面告知委托人有关事项B.查看委托人的有关证明C.洽谈服务项目D.洽谈服务收费标准E.履行期限答

18、案：A,B,C,D解析：房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同前，应当做好各项准备工作，包括：书面告知委托人有关事项；查看委托人的有关证明；洽谈服务项目、服务内容、服务完成标准、服务收费标准及支付时间。针对购买需求强烈的并且购买力较强的客户，房地产经纪人应（）。A.长期培养B.重点跟踪C.保持一般性沟通D.不断了解客户需求答案：B解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求的程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群，房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。其中，A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象，其客户群特征为：购

19、买或租赁物业需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；经济条件好，购房支付能力较强；较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；对物业的条件不是特别苛刻。对该类客户房地产经纪人营销策略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（）并给予补偿。A.没收B.没收或者征收C.没收或者征用D.征收或者征用答案：D解析：宪法对土地征收、征用及利用作了原则性规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿，一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。根据客户对物业需求的急迫性，房地产经纪人可以对客户进行分析分类

20、，对于急迫购房的客户，房地产经纪人必须马上跟进并在（）个月内成交。A.1B.2C.3D.6答案：A解析：根据客户对物业需求的急迫性，确定业务工作开展的先后顺序。房地产经纪人可以对客户进行分析分类，一般可以将客户按照购房或租房的急迫性分为四类：一个月内必须成交的客户，此类客户是急迫购房的客户，需要房地产经纪人马上跟进；三个月内可以成交的客户；半年以内可能成交的客户；半年以上成交或者无规定期限的客户。在房屋承购经纪服务合同中，应标明承购房产的（）。A.面积B.区位C.价格D.户型E.物业服务费用答案：A,B,C,D解析：在房屋承购经纪服务合同中应标明承购房产需求信息，包括房屋区位、价格、面积、户型

21、、其他要求等。2022房地产经纪协理经典例题6章 第5章根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为（）两大类型。A.契据登记制和产权登记制B.异议登记制和用途登记制C.契据登记制和预告登记制D.预告登记制和权利登记制答案：A解析：根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为两大类型：契据登记制，其主要特点是登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。产权登记制，它将登记作为不动产权利成立的要件，又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。甲房地产经纪机构（以下称甲机构）是个人独资的房地产经纪机构。张某和王

22、某为甲机构聘用的房地产经纪人员，张某具有房地产经纪人执业资格，王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间，5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长，而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇，有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天，张某接待了一位客户朱某，朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房，张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同，并对该办公用房进行了产权调查。张某与甲机构之间的关系为（）。A.执业关系B.职业关系C.法律责任关系D.经济关系答案：A,C,D解析：房地产经纪机构是房地产经纪人员进行房地产经纪执业活动的载体，是房地产经纪活动的组织者。同

23、时房地产经纪人员又是房地产经纪机构设立和运营的主体。两者具有相辅相承的关系。房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系通过签订劳动合同来确定，并主要体现在以下几个方面：执业关系；法律责任关系；经济关系。李某有一处住过两年的房屋要转让，委托A房地产经纪公司的小张办理房屋的买卖事宜。假如你是小张，请回答以下问题：小张对此房屋进行查验，查验的内容包括（）。A.物业的位置、朝向等B.物业权属是否清晰C.相邻物业的权属D.物业是否设立了抵押权、租赁权答案：A,B,D解析：物业查验包括：现场查验。房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查勘房屋状况，通过现场观察房屋的具体位

24、置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况，房屋成新、出入口及通道情况，以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。产权调查。房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。 按照门使用的材料，门分为（）。A.平开门、弹簧门、推拉门、转门B.防火门、安全门和防盗门C.木门、钢门、玻璃门D.围墙门、入户门、内门 答案：C解析：根据门据所用的材料，分为木门、钢门、玻璃门等。A项，根据门的开启方式，分为平开门（又分为内开门和外开门）、弹簧门、推拉门、转门、折叠门、卷帘门、上翻门和升降门等；

25、B项，根据门的功能，分为防火门、安全门和防盗门等；D项，根据门在建筑物中的位置，分为围墙门、单元门、入户门、内门等。（）还款方式适合公务员等收入稳定的工薪阶层。A.双周供B.等额本息C.等额本金D.固定利率答案：B解析：存量房商业贷款的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供等，不同的还款方式适合不同类型的客户。例如：等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群；双周供适合周结工资或者夫妻双方月中和月底发工资的借款人。房地产经纪公司代理房地产开发公司进行楼盘销售时应准备的销售资料包括（）。A.宣传资料B.销售文件C.审批文件D.合约文件E.证

26、明文件答案：A,B,C,E解析：销售资料包括：项目的审批文件。重要的审批文件包括“五证”、“两书”。其中，“五证”指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证；“两书”指住宅质量保证书、住宅使用说明书。销售文件。包括价目表、销控表、客户置业计划、须知文件、商品房认购协议书或意向书和商品房买卖合同。宣传资料。房地产经纪机构代销的证明文件等。2022房地产经纪协理经典例题6章 第6章关于房源的描述，正确的是（）。A.已经抵押的房屋是房源B.目前所有房屋都是房源C.有意向卖的是房源D.房屋权利人委托给房地产经纪机构交易的房屋才为房源答案：D解

27、析：一般认为，在房地产经纪业务中，房源就是房屋权利人委托房地产经纪机构交易的房地产。从房源的含义看，一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押；房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。新建商品房销售代理业务中，项目审批文件中的“五证”包含（）。A.建设用地规划许可证B.建设工程规划许可证C.建设工程施工许可证D.房屋建设许可证E.商品房销售（预售）许可证答案：A,B,C,E解析：国家对未竣工项目和竣工项目的销售分别设定了不同的法律条件，且要求在项目销售现场予以公示，以便购房客户查阅并实现信息透明化。重要的审批文件包括：“五证”，是国有土地使用证、

28、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证；“两书”，是住宅质量保证书、住宅使用说明书。关于宪法的相关规定，下列叙述错误的是（）。A.城市的土地属于国家所有B.农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于个人所有C.任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地D.宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有答案：B解析：宪法第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。规定土地使用权转让问题“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式

29、非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）从事新建商品房代理销售业务，2022年10月，该公司承接了乙房地产开发公司（以下简称乙公司）的一个楼盘的预售业务。2022年6月，王某购买了其中的一套住宅，该住宅合同建筑面积为150m2，单价8000元/m2。但在按照商品房买卖合同示范文本（建住房2000200号文）签订合同时，由于甲公司的房地产经纪人丁某的操作失误，致使王某多支付房款7万元。王某事后发现了这一错误，拿回了多支付的房款并获得了相应的赔偿。2022年5月，该楼盘交房，王某所购住宅的实测建筑面积为145m2。甲公司与乙公司之间需要签订房地产经纪合

30、同，如果因乙公司失误给丁某造成损失，下列表述中正确的为（）。A.丁某向乙公司追究责任B.甲公司向乙公司追究责任C.甲公司应协助丁某向乙公司追究责任D.乙公司直接赔偿丁某损失答案：B解析：房地产经纪机构与房地产经纪人存在着法律责任关系，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。丁某是甲房地产经纪公司的员工，丁某不能直接追究乙公司的责任，应由甲公司的向乙公司追究责任。下列关于个人住房贷款代办合同的说法，错误的是（）。A.个人住房贷款代办合同是

31、指借款人委托房地产经纪机构代办个人住房贷款而签订的服务合同B.房地产经纪机构在为客户提供办理贷款的服务时，必须签订个人住房贷款代办服务合同C.个人住房贷款代办合同明确约定经纪机构的服务内容和责任范围D.个人住房贷款代办合同对贷款能否获批、贷款额度、利率、代办期限等做出承诺答案：D解析：个人住房贷款代办合同是指借款人委托房地产经纪机构代办个人住房贷款而签订的服务合同，个人住房贷款代办服务是房地产经纪延伸服务的内容之一，房地产经纪机构门店普遍承接该项业务。房地产经纪机构在为客户提供办理贷款的服务时，必须签订个人住房贷款代办服务合同，明确约定经纪机构的服务内容和责任范围，不对贷款能否获批、贷款额度、利率、代办期限等做出承诺。选择贷款银行主要考虑（）。A.存款利率B.还款方式C.调息方式D.贷款成数E.银行的工作效率答案：B,C,E解析：目前，几乎所有商业银行都提供个人住房贷款，如何选择贷款银行是贷款方案的首要任务。选择贷款银行主要考虑以下几个因素：贷款利率；贷款门槛；调息方式；还款方式；提前还贷的规定；银行的工作效率；买方的偏好。