2022房地产估价师每日一练8卷.docx

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1、2022房地产估价师每日一练8卷2022房地产估价师每日一练8卷 第1卷某类商品房20222022年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增减量法，该类商品房2022年的价格为（）元/m2。A.7974.00B.8023.00C.8056.25D.8078.00答案：C解析：本题考查的是平均增减量法。2022年到2022年的各年增量为300、378、534、433，则其平均增量为（300378534433）/4411.25（元/m2），2022年预测价格6000411.2558056.25（元/m2）。加权平均增减量法计算

2、d时，考虑了权重，越接近价值时点的增减量对估价越重要，予以较大的权重。 职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息，2022年2月21后的个人住房公积金存款利率水平分别为：当年归集的为O.72%，上年结转的为1.71%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.比较法 B.成本法 C.收益法 D.长期趋势法答案：B解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。 若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场

3、，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是()。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值正确答案：C快速变现价值指的是估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。下列各项中，不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。A、购买价格B、空置率C、运营费用D、资本化率答案：D解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。置业投资的主要不确定性因素包括购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。参见教材P216。

4、国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某城市不同地区所有新开盘房地产价格如表2 所示，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是（）元/m2。A2870B3330C3430D3460答案：C解析：（一）某家庭计划5 年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50 万元；（2）该家庭月工资收入为12000 元，预计将以每月0.5%

5、的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5 年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）答案：解析：已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误12=60，s=0.5%，A1=12000 错误50%=6000（元），A2=1000 元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000 错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/

6、（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i 或者F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000 错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.

7、92（元/m2）。方法二：（1）P1=50 万元；（2）P2=A1/（is）1（1+s）/（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60=386840.22（元）；（3）P3=A2/i11/（1+i）n=1000/0.25%错误11/（1+0.25%）60=55652.36（元）；（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.22+55652.36）元=942492.58（元）；（5）5 年后的终值为：F=P（1+i）n=942492.58 错误（1+0.25%）60=1094815.20（元）；（6）可购住房总价为：1094815.2

8、0/50%=2189630.40（元）；（7）可购住房单价为：2189630.40/120=18246.92（元/m2）。 是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。A房地产周期B房地产循环C房地产周期循环D房地产周期运动正确答案：C答案 C 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。2022房地产估价师每日一练8卷 第2卷下列关于实际利率与名义利率关系描述正确的有（）。A.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值 B.实际利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大 C.当每年计息周期数等于1时，说明名义利率与实际利率相

9、等 D.当每年计息周期数小于1时，实际利率大于名义利率 E.实际利率是名义利率剔除通货膨胀影响后的真实利率答案：C,E解析：本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；选项B错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项D错误，当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地

10、单价为（）元/m2。A、2000B、2100C、2400D、2520答案：D解析：考点:制作价格修正率表。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280V（40%30%），解得V400万元，V7520V（40%30%20%）360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（7520）2400（元/m2），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400（15%）2520（元/m2）。(2022年真题) 房地产开发项目的年成本利润率等于成本利润率除以开发经营的年数。（）答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是

11、开发经营期的利润率，不是年利润率。 关于地籍图的测绘要求，说法有误的是（ ）。A以土地地块边界为主，地物为辅B带有高程或等高线C按地块（丘）编号，并量算面积，连同产权人名称注记在D城市地籍图比例一般为1：500正确答案：B测绘时不带高程或等高线。当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（）A、绿地率 B、容积率 C、建筑密度 D、建筑限高答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。容积率=建筑面积/用地面积。当房地产开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产直接投资者。 ( )答案：

12、错解析：准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。（）答案：对解析：考点:收益性物业经营状况的评估。准备金也叫大修基金。大修基金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。 为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的（ ）。A估价细则B估价原则C估价准则D估价程序正确答案

13、：D为评估出公平合理的价值,估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的估价程序。 评估某宗房地产2022年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2， 成交日期为2022年1月末，该类房地产自2022年1月末至2022年9月末的价格 每月与上月的变动幅度为1.5 %、2.5%、0.5 %、-1.5%、-2.5%、-1.0 %、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在2022年9月末的价格为（ ）元/m2。A2938B2982C3329D3379正确答案：A2022房地产估价师每日一练8卷 第3卷 下列关于建筑物寿命

14、和经过年数的说法中，正确的是（ ）。A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数正确答案：D对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改；对审核认为不合格的估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告，不必再次进行审核。（）答案：错解析：本题考查的是审核与交付估价报告。经修改、重新撰写或者重新估价后的估价报告，还应再次进行审核。只

15、有经审核合格的估价报告才可交付委托人。 当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用（ ）。A条形基础B独立基础C箱形基础D桩基础正确答案：D 地上房地产抵押人不一定就是债权人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 依法征收集体土地的前提，是国家为了（）利益的需要。A.公共B.社会C.集体D.政府答案：A解析：本题考查的是城镇土地使用制度改革。物权法规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税

16、预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（）万元。A、8.75B、11.25C、13.25D、15.75答案：B解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。第一步：算出本季度毛利额。项目位于地级市，则毛利率为15%。毛利额100015%150（万元）；第二步：算出当期应纳税所得额，应纳税所得额当期毛利额期间费用增值税税金及附加土地增值税预征15030552045（万元）；第三步：算出预征的企业所得税额，预征所得税额4525%11.25（万元）。 对甲的要求，古桥公司应（ ）。A以各套的面积相同为由拒绝其要求B退还5m2的房价款C退还7m2差额的房价款D退还lOm2差额的房价款正确答案：C 工业生产

17、的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的年实际贷款利率为（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%答案：B解析：本题考查的是名义利率与实际利率。年利息总额=14004=5600（元）；年利率2022房地产估价师每日一练8卷 第4卷某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为15万平方米、容积率为3的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能

18、承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。采用动态分析法进行估价时，正确的是（）。A、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点B、对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D、对滚动开发的各期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总答案：C解析：本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。动态分析法要将未来净现金流量折现到价值时点（在本题中是取得土地的时点）的，选项D错在不同时点的价格不能直接相加。 评估再次抵押的房地产的抵押价值的，不应作为

19、抵押估价的估价对象；如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于FIRR（财务内部收益率）的说法中，正确的有（ ）。A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标B.FIRR可以通过内插法求得C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率答案：B,C,E解析：财务内部收益率。选项A错误，财务内部收益率是动态盈利能力指标；选项D错误，将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于或等于ic时，

20、则认为项目在财务上是可以接受的。 下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是（ ）。A柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载B梁是跨空间的横向构件n它在房屋巾承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上C謦是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱D柱、梁、板只可预制，不可现制正确答案：D柱、梁和板，可以是预制的，也可以在工地现制，装配式的工业厂房，一般都采用预制好的构件安装成骨架；而民用建筑中砖混结构的建筑，其楼板往往用预制的多孔板；框架结构或板柱结构则往往是柱、梁板现场浇制而成。房地产投资的经济效果主要表现为( )。

21、A、 销售收入B、 开发利润C、 成本利润率D、 投资收益率答案：A解析：参考教材的有关内容。投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率答案：A解析：本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。参见教材P151。2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私

22、营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。王某购买的住宅的产权登记面积为（）。A、套内建筑面积分摊的共有建筑面积 B、套内房屋使用面积分摊的共有建筑面积 C、套内建筑面积+套内阳台面积分摊的共有建筑面积 D、套内房屋使用面积+套内墙体面积套内阳台建筑面积分摊的共有建筑面积答案：A,D解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的是房屋的建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内

23、建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，包括搬迁补助费。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（）答案：错解析： 本题考查的是经济评价指标体系。借款偿还期是清偿能力指标，而投资回收期是盈利能力指标。2022房地产估价师每日一练8卷 第5卷中央银行规定提高住房贷款的首期付款比例，属于（）。A贷款额度控制B消费信用控制C间接信用指导D证券市场信用控制答案：B解析：消费信用控制是指中央银行对消费信用提供的信贷规模进行控制的手段

24、。在需求过度及通货膨胀时期，中央银行可通过提高首期付款比例、缩短分期付款期限等措施，紧缩对消费信用提供的信贷规模；反之，在需求不足及经济衰退时期，则放宽对消费信用的控制，刺激消费量增加，带动需求上升，从而达到经济增长的目的。2022 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2022 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2022 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤

25、害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022 年末应收账款余额为 300 万元，2022 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2022 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。甲公司上半年应收账款周转天数为（）。A.4B.5C.73D.82答案：B解析：应收账款周转天数表示企业在计算期内从获得应收账款的

26、权利到收回款项所需要的时间，它等于计算期天数（通常为 365 天）除应收账款周转率。其计算公式为：则甲公司上半年应收账款周转天数为：36528000（300+460）2=4.9545（天）城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与（）相衔接。A.土地利用总体规划B.土地利用总体规划大纲C.土地利用专项规划D.建设用地年度供应计划答案：A解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。城乡规划法第五条规定，城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。参见教材P278。 某房地产2022年4月

27、的价格为6500元/，已知该类房地产2022年310月的价格指数分别为10553、10385、10004、9986、9828、9645、9217、9008（均以上个月为基数100），该房地产2022年10月的价格为（ ）元/。A511051B530726C554995D563813正确答案：A 商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（ )。A.负债业务B.资产业务C.中间业务D.代理业务正确答案：B不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（ ）个工作日内办结不动产登记手续。A.7B.14C.15D.30答案：D解析：本题考查的是不动产登记程序。不动产登记机构应当自受理登记申请之日起3

28、0个工作日内办结不动产登记手续。 抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（ ）。A不受该抵押权影响B应当解除C没有效力D不得对抗抵押权正确答案：A 土地供应政策的核心，是土地储备计划。（ ）正确答案：土地供应政策的核心，是土地供应计划。某房地产估价师，因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的，不予注册。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产估价师注册。不予注册的情形有：不具有完全民事行为能力的；刑事处罚尚未执行完毕的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；因房地产估价及

29、相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的；被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的；申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的；为现职公务员的；年龄超过65周岁的；法律、行政法规规定不予注册的其他情形。P192。2022房地产估价师每日一练8卷 第6卷某城市某类住房需求价格弹性系数为0，表明该城市该类住房的需求价格弹性类型是（）。A单一价格弹性B完全无弹性C富有价格弹性D缺乏价格弹性答案：B解析：需求价格弹性是指价格变动所引起的

30、需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度，用Ed 表示。Ed0，表明无论价格如何变动，需求量都固定不变，始终有Q0。如以价格为纵坐标，需求量为横坐标，则需求曲线是一条垂直于横轴的直线。此时称需求完全无弹性，或称需求价格弹性为零。反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度的指标是（）。A、全距B、平均差C、标准差D、变异系数答案：B解析： 本题考查的是变异指标。平均差是指分布数列中各单位标志值与其平均数的差异绝对值的算数平均数，反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度。 在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 光化学烟雾还

31、能加速橡胶制品的老化，但不会腐蚀建筑物和衣物。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是（ ）。A乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力B估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包含被拆迁房屋室内自行装修装饰的价值C房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房，根据合法原则，估价时一律按住宅估价D估价专家委员会应当在自收到申请之日起l0日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告正确答案：A李某为购买商品房签订了商品房

32、买卖合同，说明李某已经拥有了该商品房的所有权。（）答案：错解析：物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让答案：对解析：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)规定：

33、“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。在金融杠杆中，我们将杠杆率定义为( )。A.贷款值除以房地产总价值B.房地产总价值除以贷款值C.房地产投资中的本金值除以所投资的房地产总价值D.所投资的房地产总价值除以房地产投资中的本金值答案：D解析：金融杠杆简单地说就是一个乘号。使用这个工具，可以放大投资结果，无论最终结果是收益还是损失，都会以一个固定的比例被予以放大。某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元

34、/m2，折现率为15%，开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。A572.21B765.85C791.24D912.62答案：C解析：开发完成后的房地产于建设期初的价值为：2022房地产估价师每日一练8卷 第7卷甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2022年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2022年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2022年8月出具的估价报告进行复核估价。 、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？ 、复核估价的估价

35、目的和价值类型应如何表述？答案：解析：1.本题考查的是复核估价。复核估价时，若甲机构在确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。2本题考查的是复核估价。复核估价的估价目的应表述为：受银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值类型可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。 注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。（ ）此题为判断题(对，错)。正

36、确答案：某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买方实际支付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的正常成交价格是（） 元/ m2。A、2022.80B、2380.95C、2336.45D、2447.37答案：B解析： 本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格买方实付金额/（1应由买方缴纳的税费比率）2500/（15%）2380.95（元/ m2）。甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可

37、证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为（）。A.向人民法院提出行政诉讼B.另行委托房地产估价机构评估C.要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估D.申请房屋拆迁行政裁决答案：B解析：房屋征收条例第十九条规定，对评估确定的被征收房

38、屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。(2022年真题) 估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（）的影响。A.宏观社会经济环境B.房地产市场供求关系C.租户支付租金能力D.银行贷款利率答案：D解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、业主经营管理水平、租户支付租金的能力等有关。房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行。（）答案：对解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程

39、也很难沿直线一步一步向前进行房地产抵押人不一定就是债务人答案：对解析：抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的自然人、法人或者非法人组织(抵押人债务人)。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的自然人、法人或者非法人组织。无差异曲线的特点不包括（）。A.无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线 B.图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用 C.图中任意两条无差异曲线不能相交 D.无差异曲线凹向原点答案：D解析：本题考查的是无差异曲线分析。无差异曲线的主要特点：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为

40、负值；图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；图中任意两条无差异曲线不能相交；无差异曲线凸向原点。我国发行的股票中，可以避免投资者在买卖股票时进行繁琐的远距离股权转换手续和美国的法律限制的是（）。A.B股 B.H股 C.N股 D.A股答案：C解析：本题考查的是股票的基本分类。N股，系指大陆境内的公司所发行的以人民币标明面值，供境外法人和自然人以外币认购，获纽约股票交易所批准上市的股票。其优点是可以避免投资者在买卖股票时进行繁琐的远距离股权转换手续和美国的法律限制。2022房地产估价师每日一练8卷 第8卷反映企业长期偿债能力的指标是( )。A.流动比率B.

41、速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率答案：C解析：长期偿债能力指标主要是资产负债率。 招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。A私下B公正C公开D邀请正确答案：D答案 D 邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果来产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。(2022年真题) 每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性答案：B解析：本

42、题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。按城市房地产管理法和担保法规定，甲只能优先受偿（）万元。A.70 B.60 C.40 D.30答案：B解析：本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。城市房地产管理法第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财

43、产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税（ ）形式向税务机关缴纳。A预交款B预订金C订金D保证金正确答案：D2022年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2022年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。签订商品房预售合同至房屋竣工后，张某可以申请（ ）。

44、A.房屋所有权初始登记B.房屋预告登记C.房屋所有权转移登记D.房屋抵押权设立登记答案：B解析：本题考查的是不动产登记类型按登记的效力分类。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预告商品房预告登记。一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。（）答案：错解析：本题考查的是经济因素。从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，

45、土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A、比较法B、成本法C、收益法D、假设开发法答案：B解析： 本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表39:如果因市政建设需要将沿街店面拆迁,下列关于拆迁估价的表述中，正确的是（ ）。A.店面内的装修装饰补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定B.因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价C.评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定D.甲公司可自行委托估价机构评估店面价值答案：B解析：