2022房地产估价师预测试题9篇.docx
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1、2022房地产估价师预测试题9篇2022房地产估价师预测试题9篇 第1篇 收益性房地产包括( )。A未出租的餐馆B旅店C加油站D农地E未开发的土地正确答案:ABCD房地产按是否产生收益来划分,可以分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产,包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。 管理中心运作住房公积金的基本要求是( )。A效益性B安全性C流动性D风险性正确答案:B 可行性研究费一般占项目总投资的( )。A1%2%B2%4%C1%3%D1%4%正
2、确答案:C非法定继承人根据遗嘱承受的房地产,免缴契税。()答案:错解析:本题考查的是契税-其他有关具体规定。对于中华人民共和国继承法规定的法定继承人,包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母,继承土地、房屋权属,不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。参见教材P247。下列关于不动产登记的表述错误的是()。A.建设用地使用权和不动产抵押权的设立应当登记,不登记则不发生物权变动效力B.不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时,应申请变更登记C.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记D.不动产登记簿记载的权利人
3、不同意更正的,利害关系人可以申请预登记答案:D解析:本题考查的是不动产登记的类型。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。预登记,是指在本登记之前进行的登记,其不具有终局、确定的效力,主要目的在于保护权利人的合法权益。参见教材P156。甲房地产估价机构接受乙公司委托,对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区,是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料,该酒楼年总经营收入为5320万元,其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元,管理费用为130万
4、元,财务费用为250万元,市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查,该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼房地产的年净收益为()万元。A.1512.40 B.1554.96 C.1938.00 D.1980.56答案:A解析:本题考查的是净收益的测算。5320(18%10%)22601302502101512.40(万元)。在求取净收益时,运营费用包括()。A、房地产保有环节的税收B、房地产折旧费C、房屋保险费D、房地产抵押贷款还本付息额E、为承租人提供的服务费答案:A,C,E解析: 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出,包括房地产税、房屋保险
5、费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的,与会计上的成本费用有所不同,通常不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。2022房地产估价师预测试题9篇 第2篇 评估某宗房地产2022年9月末的价格,选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为 2022年1月末,该类房地产自2022年1月末至2022年9月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5%、2.5%、O.5%、1.5%、2.5%、1.0%、1.5%、1.5%、O。则该可比实例在 2022年9月末的价格为( )元/m2。A2938B2982C3329D3379正确答案:A可比
6、实例在2022年9月末的价格=3000(1+2.5%)(1+0.5%)(11.5%)(12.5%)(11.0%)(1+1.5%)(11.5%)130001.0251.0050.9850.9750.991.0150.9851=2938(元/m2)下列关于房地产投资分析中成本的表述中,正确的是()。A.与财务报表中的成本完全不一样 B.应根据实际发生费用记录来确定 C.与财务报表中的成本一样 D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算答案:D解析:本题考查的是投资与成本。选项A、C应该是不完全一样,而非完全不一样;选项B,投资分析中使用的成本有很多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算。甲、
7、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元,建筑容积率分别为5.5、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同,则明智的购买者会选择( )。A、 甲土地B、 乙土地C、 丙土地D、 甲、乙两宗土地任选其一答案:D解析:根据公式楼面地价土地单价容积率可知,甲、乙、丙三宗土地的楼面地价分别为每平方米172元、172元和177.8元。所以明智的购买者会选择甲、乙土地中的任一宗。下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的有()。A、吸纳量 B、新竣工量 C、预售面积 D、可供租售量 E、房地产价格答案:A,C,E解析:本题考查的是市场交易指标。选项BD属于供给指标。市场交易指标有销售量、
8、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。土地面积量算按照从整体到局部逐级控制和检核的原则进行,以防止错误,提高精度。()答案:对解析:本题考查的是土地面积量算的概念。土地面积量算按照从整体到局部逐级控制和检核的原则进行,以防止错误,提高精度。参见教材P172。 某房地产投资项目,资产为6000万元,负债为3500万元,流动资产总额为3000万元,流动负债总额为1500万元,存货为1800万元。则该项目的速动比率是( )。A80%B120%C171%D200%正确答案:A关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法,正确的有()。A通常
9、是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值答案:A,D,E解析:B项,在静态分析法中,未来开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值。C项,动态分析法中,对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值;但当房地产市场较好而适宜预售的,则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值;当房地产市场不好而需要延迟销售的
10、,则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。2022房地产估价师预测试题9篇 第3篇 下列关于房地产估价原则的表述中,错误的是( )。A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技木性原则D.谨慎原则属于一般性原则正确答案:D经出让取得土地使用权的单位和个人,在使用土地期限内对土地拥有的权利不包括()。A.收益权 B.使用权 C.处分权 D.所有权答案:D解析:本题考查的是建设用地使用权出让的含义。经出让取得土地使用权的单位和个人,拥有使用权,在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权。教育费附加是随( )复征的税。A.营业税B.房产税
11、C.增值税D.所得税E.消费税答案:A,C,E解析:本题考查的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。物业管理条例确立的基本制度包括( )。A.业主大会制度B.管理规约制度C.住宅小区治安管理制度D.住宅小区综合验收制度E.住房专项维修资金制度答案:A,B,E解析:本题考查的是物业管理的基本制度。物业管理条例突出建章立制的重要作用,确立了以下六项物业服务的基本制度。(1)业主大会制度;(2)管理规约制度;(3)物业服务招投标制度;(4)物业承接查验制度;(5)物业服务企业资质管理制度;(6)住宅专项维修资金制度。运用政府已公
12、布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时,应修正调整的价格影响因素包括()。A、市场状况 B、交易情况 C、区位状况 D、使用期限 E、开发程度答案:A,C,D,E解析:本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法计算估价对象宗地价格或价值时,宗地价值或价格=适用的基准地价土地市场状况调整系数区位调整系数用途调整系数土地使用期限调整系数容积率调整系数土地开发程度调整系数其他因素调整系数。基准地价,已经是正常交易情况。参见教材P378。某房地产企业的资产负债表上显示,负债合计为2500万元,资产合计为4000万元,流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元,存货为1200万元,则该企业的
13、流动比率为()。A.6.25% B.80.00% C.133.33% D.200.00%答案:D解析:本题考查的是流动比率。流动比率不考虑存货。流动比率=流动资产总额/流动负债总额=2000/1000=2。重置成本的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理”的体现,重置成本通常 ()重建成本。A、低于B、等于C、高于D、高于或等于答案:A解析:考点:建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。2022房地产估价师预测试题9篇 第4篇下列关于估价依据的表述中,正确的是()。A.选取估价依据应具有针对性,主要是根据价值时点和估
14、价对象来选取 B.估价机构不得制定严于估价标准的企业标准 C.房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最低的估价标准 D.不同的估价目的和估价对象,估价依据有所不同答案:D解析:本题考查的是房地产估价的要素。选项A错误,选取估价依据应具有针对性,主要是根据估价目的和估价对象来选取;选项B错误,鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准;选项C错误,房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最高的估价标准,其要求是估价的底线;选项D正确,不同的估价目的和估价对象,估价依据有所不同。某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上,分别为道路20元,燃气18元,供水14元,排水16元,热力12元
15、,供电25元,通信8元,场地平整15元,则该地区“五通一平”的正常费用是()元/平方米。A、98B、102C、108D、116答案:A解析: 本题考查的是按开发程度划分的种类。“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。“五通一平”的费用为:道路20给水14排水16供电25通信8场地平整1598(元/平方米)。 预告登记后,未经预告登记权利人同意处分该不动产的,不发生物权效力。 ( )正确答案:解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理。()答案:
16、错解析: 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理。 一般来说,房地产投资风险分析主要包括( )等分析。A投入资金的安全性B项目定位的科学性C期望收益的可靠性D投资项目的变现性E资产管理的复杂性正确答案:ACDE 下列哪种房地产最适用成本法估价( )。A学校B公园C商场D普通商品住宅E油田正确答案:ABE答案 ABE学校、油田和公园是很少发生交易的房地产,最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产,最适用于用市场法估价
17、。估价对象为某三星级宾馆,土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中,正确的是( )。A、 抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B、 抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C、 抵押人不能履行债务时,因处置抵押物的强制性等造成房地产价值耗损风险D、 选用估价方法不恰当形成适宜性风险答案:A解析:2022房地产估价师预测试题9篇 第5篇 房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.0m以上的楼梯问、水箱问、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.0m以上的部位,按其外围水平面积的一半计算。( )此题为判断题(对,错
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