2022房地产估价师模拟冲刺试题集9辑.docx

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1、2022房地产估价师模拟冲刺试题集9辑2022房地产估价师模拟冲刺试题集9辑 第1辑 多数估价是对当前的价值进行评估，一般以( )之日为估价时点。A委托书签订B实地查勘C估价报告提交D实际目的发生正确答案：B答案 B估价一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点。根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托公司等类型，股份有限公司和房地产投资信托公司的融资能力有限，而有限责任合伙企业的融资能力较强。( )答案：错解析：解析 房地产企业的权益融资与债务融资国有土地上房屋征收评估费一般由（）支付。A被征收

2、人B房屋征收部门C建设单位D房屋征收实施单位答案：B解析：委托房屋征收评估、鉴定，应当按照政府规定的收费标准收取费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。独立使用的地下室、车棚、车库属于不应分摊的共有建筑面积，用作公共休憩、绿化等场所的架空层应当分摊建筑面积。（）答案：错解析：本题考查的是共有建筑面积的分摊。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共

3、休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。下列各价值类型中，属于基本价值类型的有（）。A、市场价值B、评估价值C、投资价值D、抵押价值E、现状价值答案：A,C,E解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9辑 第2辑 下列关于房地产测绘的特点的说法有误的是（ ）。A房地产测绘图一般比例尺很大B房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况

4、，以及与房地产权属有关的地形要素C房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算D房地产测绘的复测周期一般为1年正确答案：D 以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（ ）。A市场价格上升B市场价格下降C市场价格不变D市场价格变化不确定正确答案：B关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）.A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率答案：C解析：本题考查的是后续开发的应得利润。选项A错误，开发

5、利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查、估计，不应扣除所得税。参见教材P281、333。 由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于房地产抵押权的实现，表述正确的有（ ）。A.抵押权已登记的，优先于未登记的进行清偿B.抵押权登记顺序相同的，按照数额大的优先清C.抵押权登记

6、顺序相同的，按照债权比例同时清偿D.抵押权均已登记的，按照登记的先后顺序清偿偿E.抵押权均未登记的，按照合同签订的先后顺序清偿答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。依据物权法的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。P148。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9辑 第3辑 当测量区域的半径小于5 km时，可将地面视作水平面。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲地块临街深度为100英尺，临街

7、宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元答案：C,E解析：本题考查的是编制价格修正率表。四三二一法则是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的4

8、0%；第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%；第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%；第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%。九八七六法则是指超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。 政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是（ ）。A转让利润B市场影响C产权是否清晰D被拆迁人的利益正确答案：D房地产开发企业项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权

9、益，防止项目在转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿，使被拆迁的权益受到损害。假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（）。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金答案：A,C解析：本题考查的是后续开发的应得利润。采用投资利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。（已完工）参见教材P351。下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（）。A、当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品B、对正常商品来说，消费者收入增加，对

10、商品的需求增加C、当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加D、房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上E、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求答案：B,C解析： 本题考查的是房地产需求。选项A错误，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化；选项D错误，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加；选项E错误，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9辑

11、 第4辑A房地产开发公司于2022年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2022年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2022年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。这宗商业土地使用权出让年限为（）。A、40B、50C、60D、70答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。商业、旅游、娱乐用地使用权出让年限为40年。 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方

12、法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制正确答案：D 一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。（）答案：错解析：本题考查的是市场状况调整的含义。市场状况调整也称为交易日期调整，是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处

13、理路线价估价法是一种评估大量土地的( )。A、 迅速估价方法B、 较慢估价法C、 简易法D、 延迟法答案：A解析：此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法适用的对象。路线价法是一种快速、相对公平合理，又能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法。解决此题的关键在于理解路线价的内涵。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9辑 第5辑下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（）。A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机答案：A,C

14、解析：本题考查的是影响房地产价格的制度政策因素。选项A，提高购房最低首付款比例会抑制需求，在供给不变前提下，会导致房地产价格下降；选项B，在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；选项C，在买方市场的情况下，减少卖方的税收会使房地产价格下降；选项D，减少房地产开发用地的供应量，会使房地产价格上涨；选项E，一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：（1）引起房地产价格上涨；（2）引起房地产价格下跌；（3）起着稳定房地产价格的作用。参见教材P137139。 （ ）是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买

15、卖方式。A招标B转让C拍卖D出售正确答案：C本题主要考查的是拍卖的概念。在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（）。A.拖欠的建筑工程材料费B.拖欠的建筑工人工资C.抵押担保债权D.出租房屋租金答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价中，扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。单位可只为本单位工作三年以上的在职职工缴存住房公积金。（）答案：错解析：住房公积金具有义务性的特点，又称强制性，

16、是指凡在职职工及其所在单位都应为职工建立住房公积金个人帐户，并按规定的缴存基数、比例按月缴存住房公积金的行为。目的是使职工逐步确立住房商品意识和自住其力观念，提高购房的支付能力。民事主体所享有的权利和应承担的义务是民事法律关系的( )。A.概念 B.客体 C.结果 D.内容答案：D解析：3.民事法律关系的内容民事法律关系的内容是指民事主体所享有的权利和应承担的义务。例如，商品房买卖法律关系的基本内容是：买方承担付款的义务，享有取得商品房所有权的权利；卖方承担交付商品房并转移所有权的义务，享有取得商品房价款的权利等。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9辑 第6辑 金融机构在客户评价时，通常情况下

17、，BBB以上资信等级的企业才能获得银行贷款。 （ ）正确答案：通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。 下列有关税收的表述中，正确的有（ ）。A财政局对外出租的经营用房免征房产税B集体土地使用人无须缴纳土地使用税C用耕地建乡政府办公楼应缴纳耕地占用税D土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产E因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税正确答案：CE财政局对外出租的经营用房属营业用房，应征房产税；土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人，土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税；土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，

18、买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）。A103.26%B105.43%C112.06%D114.42%答案：A解析：如所有税费均由买方负担，则约定成交价格=卖方实得金额，如所有税费均由卖方负担，则约定成交价格=买方实付金额。在此题中，所有税费均由买方负担，则约定成交价格=卖方实得金额，而卖方实得金额=正常成交价格卖方税费=（15%）正常成交价格=0.95正常成交价格，也就是说该可比实例在正常情况下的约定成交价格=0.95正常成交价格，而实际上该可比实例约定成交价格=（

19、18%）正常成交价格=0.92正常成交价格，比正常情况下偏低，应予以调增，相应的修正系数=0.950.92=103.26%。 下列说法错误的是（ ）。A我国现有商业银行属于全能型商业银行B我国商业银行实行的是分支行制C国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的D我国的商业银行以国有独资商业银行为主正确答案：A从业务经营圈看，由于我国目前实行金融分业经营、分业管理的政策，所以我国现有商业银行属于职能分工型商业银行。 经济适用房的开发利润应控制在（ ）以下。A2%B3%C4%D5%正确答案：B2022房地产估价师模拟冲刺试题集9辑 第7辑 某

20、房地产开发公司在拆迁王姓的一户民房时，因拆迁补偿价格发生争执，委托某房地产评估公司对王某的住房重新进行评估。该评估公司进场勘察是2022年9月6日，双方签订拆迁补偿合同是2022年4月10日。评估公司确定以2022年9月6日作为估价时点进行估价。自2022年5月以来，该市房地产市场受全国房地产价格上涨的影响出现明显上涨行情，房地产市场价格平均每月上涨3左右。该评估公司依据当前房地产市场价格做出估价，其价格却并不为开发公司认可，请问这是何原因?估价公司是否有错?如有，错在哪儿?整个案例有什么问题吗?正确答案： 商业银行资本充足率不低于（）。A、5% B、8% C、10% D、15%答案：B解析：

21、 本题考查的是商业银行。商业银行的资本充足率不低于8%。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后（）个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。A.1 B.3 C.6 D.9答案：C解析：本题考查的是城市规划的实施与监督。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后6个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。下列关于征地的表述中，不正确的是（）。A、根据（宪法）规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B、任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C、征地时所称的地上附着物包括地下管线D、土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍答案：B解

22、析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。 购买者的购买决策过程由（ ）阶段构成。A引起需要B收集信息C评价方案D决定购买E买后行为正确答案：ABCDE2022房地产估价师模拟冲刺试题集9辑 第8辑通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用的模式是（）。A、开发销售B、开发持有出租出售C、购买持有出租出售D、购买

23、更新改造出售答案：C解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买持有出租出售常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。参见教材P148。门和窗主要具有的是实用价值。（）答案：错解析：本题考查的是门窗。门和窗不但有实用价值，还有建筑装饰的作用。下列污染源中，属于大气污染源的有（）。A工业污染源B交通污染源C光污染源D噪声污染源E生活污染源答案：A,B,E解析：大气污染源主要包括：工业污染源；交通污染源；生活污染源。其中生活污染源又包括：生活燃料的污染；居住环境的污染；其他生活污染。 选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.6

24、0%，则可以确定估价对象的报酬率为（ ）。A12.50%B13.10%C13.07%D13.60%正确答案：C政府可以对垄断厂商的商品实行最高限价政策。（）答案：对解析：本题考查的是微观经济政策。政府可以对垄断厂商的商品实行最高限价政策。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9辑 第9辑 房地产拍卖应在拍卖日的l2个月前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1 年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额，甲和

25、乙实际支付的利息额之间的关系为（）。AI 甲I 乙BI 甲I 乙CI 甲=I 乙DI 甲I 乙答案：B解析：甲是单利计息方式，乙是复利计息方式，设年利率为r，则：I 甲Pr，I 乙P（1r12）121，根据常识可推断出I 甲I 乙。房地产开发集团的分公司，不是法律主体，但可以是会计主体。答案：对解析：为了内部管理的需要，对企业内部的部门单独加以核算，并编制出内部会计报表，企业内部划出核算单位也可以视为一个会计主体。房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）答案：对解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。 一般情况下，土地使用权出让方式包括（ ）。A招标B挂牌C拍卖D协义E划拨正确答案：ABCDABCD协议出让士地是有偿使用土地的一种方式，但是这种方式的市场化程度比较低。