2022房地产估价师考试答案6辑.docx

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1、2022房地产估价师考试答案6辑2022房地产估价师考试答案6辑 第1辑关于建筑物寿命的说法，正确的有（）。A.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命B.对建筑物进行更新改造可使達筑物的经济寿命长于其自然寿命C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命答案：A,E解析：本题考查的是年限法。选项B错误，建筑物经过了更新改造，其自然寿命和经济寿命都能得到延长；选项CD错误，建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济

2、寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。参见教材P298。 孙某的违法行为有（ ）。A同时在金地公司和亨通公司注册执业B私自接受估价委托C在估价报告上署自己的名字D房屋价格评估不合法正确答案：ABD某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( )。A、 道路扩宽后，交通发生变化B、 绿地率发生变化C、 公共配套设施发生变化D、 土地形状发生变化答案：B解析：在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（ ）。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金答案

3、：B解析：本题考查的是现金流量的概念。现金流量表中只出现现金收支项目，折旧和摊销是按权责发生制进行的处理，不属于现金收支，所以不会出现在现金流量表中。P145。 某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8。折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为（ ）万元。A4023.04B4074.10C4768.50D5652.09正确答案：C企业会计的确认、计量和报告的基础是（ ）。A.借贷记账法B.增减记账法C.权责发生制D.收付实现制答案：C解析：

4、本题考查的是会计基础。企业会计的确认、计量和报告都应该以权责发生制为基础。选项AB是会计记账法；选项D是行政事业单位用收付实现制。P363。居住区合理的规模应符合功能、工程技术经济和管理等方面的要求，人口一般以11.5万人为宜。答案：错解析：居住区作为城市的一个有机组成部分，应有其合理的规模。这个合理的规模应符合功能、技术经济和管理等方面的要求，人口一般以35万人为宜，其用地规模应在501OOh左右。2022房地产估价师考试答案6辑 第2辑某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。A、 选择专业化B、 产品

5、专业化C、 大量定制D、 市场集中化答案：D解析： 一般来说，直接融资方式要比间接融资方式有较多的优越性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 界址点的坐标、房屋建筑面积的量算精度要求比较高，一般直接从图上量取。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于不动产登记的程序，表述正确的是（ ）。A.住宅类不动产登记费，按件收取，550元/件B.对在建工程抵押权登记，登记机构应当实地查看C.接受赠与取得不动产权利的，可以单方申请登记D.不动产抵押权登记，登记机构将核发不动产登记证书答案：B解析：本题考查的是不动产登记程序。继承、接受遗赠取得不动产权利的登记，可以单方申请；不动产登记证明用于

6、证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项；规划用途为住宅的房屋（以下简称住宅）及其建设用地使用权申请办理下列不动产登记事项，提供具体服务内容，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。P160162。 拍卖保留价通常是保密的，仅限委托人、拍卖人、公证人等有限人知情。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 房地产开发项目的年成本利润率等于成本利润率除以开发经营的年数。（）答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。下列属于股东自益权的是( )。A.股息红利分配的请求权 B.出席股东大会的权力C.表决权 D.查询

7、公司经营状况的请求权答案：A解析：自益权是指股东仅为自己的利益而行使的权利，如股票过户的权利，股息红利分配的请求权等。2022房地产估价师考试答案6辑 第3辑 从事房地产咨询业务的人员，必须具备（ ）条件。A具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验B具有房地产及相关专业中等以上学历C具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称D具备房地产相关知识的专业技术人员E考取房地产咨询人员合格证正确答案：BCE国家重点开发建设项目可用“以租代征”的形式使用农村集体土地。（ ）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。近年来，征地违法违规形式有一个新变化，其中的最主要形式就是“以租代征”。所谓“以租

8、代征”，即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务，其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。甲公司拥有的某汽车加油站于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢,有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。请问：1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料

9、？答案：解析：1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：营业楼及加油棚各一幢、若干个储油罐、加油机和加油枪、加油站所占用的土地。2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：房地产权证；若干个储油罐、加油机和加油枪等的型号、购置时间、寿命等资料;装修改造的具体项目。 对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。A建筑规模B经营商品的特点C商业辐射区域的范围D周围环境E服务人口的收入水平正确答案：ABC下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A、增值税 B、契税 C、教育费附加 D、土地增值税答案：B解析：本题考查的是建立比较基础。卖方缴纳的税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税

10、；买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税。路线价法主要适用于（）的估价。A、乡村临街商业用地B、乡村临街居住用地C、城镇临街商业用地D、城镇临街居住用地答案：C解析： 本题考查的是路线价法概述。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的估价。关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间 B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间 C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间 D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间答案：D解析：本题考查的是收益期和持有期

11、的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。参见教材P238。2022房地产估价师考试答案6辑 第4辑(2022真题) 某居住区规划总人口5万人，居住用地面积10万m2，住宅用地面积6万m2，绿化用地面积3万m2，该居住区规划人口净密度是（）人/hm2。A.3846B.5000C.5556D.8333答案：D解析：本题考查的是居住区规划的技术经济分析。人口净密度=规划总人口/住宅用地面积=50000/6=8333（人/hm2）。毛-居、净-住。hm2，公顷的表示方式，等于10000平方米。如果某房地产现状价值大

12、于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。 A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提答案：A解析：本题考查的是最高最佳利用原则。不等式移项，拆旧建新的成本大于拆旧建新所带来的收益，拆旧建新不可行。 下列关于耕地占用税的计征方法的说法巾，正确的是（ ）。A耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳B实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税C经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不

13、得超过规定税额的50D对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税正确答案：C不动产登记簿既可以采用电子介质，也可以采用纸质介质。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。 在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产中，属于可以转让的有（）。A被查封的房地产B异议登记期间的房地产C抵押权人同意转让的房地产D购买已满五年的经济适用住房E已登

14、记尚未领取房屋所有权证的住房答案：C,D解析：宪法第十条规定：“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让”现阶段按照国家有关规定，区的建设用地使用权的途径有：通过行政划拨方式取得；通过国家出让方式取得；通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；通过土地或房地产租赁方式取得。经济适用住房单套建筑面积控制在60m2 左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。（）答案：对解析：本题考查的是居住区规划的技术经济分析。在同样条件下，一般住宅层

15、数愈高，住宅建筑净密度愈低。2022房地产估价师考试答案6辑 第5辑纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5

16、000元/m2。获知兴建火车站后该宗房地产的价格为（ ）元/m2。A. 2 000 B. 2 693. 42 C. 3 693. 42 D. 5 000答案：A解析：（）适用于高温车间和有耐热、耐火要求的混凝土结构。A.硅酸盐水泥 B.矿渣硅酸盐水泥 C.火山灰质硅酸盐水泥 D.粉煤灰硅酸盐水泥答案：B解析：本题考查的是钢材、木材和水泥。矿渣硅酸水泥适用于高温车间和有耐热、耐火要求的混凝土结构、大体积混凝土结构、蒸汽养护的混凝土结构、一般地上、地下和水中混凝土结构以及有抗硫酸盐侵蚀要求的一般工程。 以下难以使用市场法估价的房地产有( )。A标准工业厂房B写字楼C古建筑D纪念馆E学校正确答案：C

17、DE答案 CDE市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如写字楼、商铺、标准厂房。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、古建筑、纪念馆、寺庙等，则难以采用市场法估价。 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。A2022.80B2214.29C2336.45D2447.37正确答案：B 某房地产占地4000，土地使

18、用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；23层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，

19、每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；1124层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。正确答案：当房地产市场不景气时，下列选项中说法正确的是（）。A、成本法的测算结果（不考虑外部折旧）高于比较法B、成本法的测算结果（不考虑外部折旧）低于比较法C、因为市场不景气，可比实例不好收集，

20、所以不适合采用比较法评估D、因为市场不景气，开发房地产出售困难，所以不适合采用假设开发法评估答案：A解析：考点:确定估价结果。市场不景气时，房地产价值通常被市场所低估，从而比较法的测算结果一般会明显低于成本法测算结果（在未考虑外部折旧的情况下）。2022房地产估价师考试答案6辑 第6辑 逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的( )。A、 人工费B、 办公费C、 法定税费D、 保险费答案：A解析：知识点 房产税物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是实现物业管理社会

21、化的必要条件。（）答案：错解析：本题考查的是物业管理的概念。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工是实现物业管理社会化的必要条件。 根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。A 与外部环境最协调 B 达到规模递增C 内部构成要素的组合最适当 D 外部环境与内部因素相关联E 外部环境要素为最适当的组合正确答案：AC 会计要素主要包括（ ）。A资产、负债、所有者权益B资产、负债、所有者权益、收入、费用C资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润D资产、收入、利润正确答案：C在我国法律体系中，国有土地上房屋征收与补偿条例属于( )。A.法律B.行政法规C.部门规章D.地方性法规答案：B解析：房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例城市房地产开发经营管理条例国有土地上房屋征收与补偿条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例住房公积金管理条例物业管理条例不动产登记暂行条例等。 （ ）等经济学原理有助于把握最高最佳使用原则。A收益递增递减原理B惯性原理C特殊原理D均衡原理E适合原理正确答案：ADE有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则：收益递增递减原理；均衡原理；适合原理。