2022房地产估价师考试真题及答案8节.docx

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1、2022房地产估价师考试真题及答案8节2022房地产估价师考试真题及答案8节 第1节 某房地产交易属于非正常交易，成交价格3500元/m2，比正常价格高8%，则正常价格为（ ）元/m2。A3130B3220C3241D3500正确答案：C3500(8%+1)3241(元/m2) 某房产年折旧率为1.6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应届完好房。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的70。A评估价值B实际价值C投资价值D出让金收入答案：A解析：为预防土地储备贷款带来的风险，商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放

2、，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过2 年。估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。（ ）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬

3、率为6%，则其价格最接近于（）元/m2A.3816B.3899C.4087D.4920答案：D解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和报酬率计算其价值。先算年收益，解得a326.97（元/m2）。再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格（元/m2）。注意：报酬率如果不同，就带入各自不同的报酬率。 估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其（ ），进而确定需要采用的估价方法。A估价原则B价格内涵C产权D用途正确答案：B在求取净收益中，运营费用包括（）。A房地产保有环节的税收B房地产折旧费C房屋保险费D房地产

4、抵押贷款还本付息额E为承租人提供的服务费答案：A,C,E解析：ACE三项，运营费用（operatingexpense），是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括：房地产税；房屋保险费；人员工资及办公费用；保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。BD两项，运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。对于（），市场营销者应采取有效措施帮助消费者了解产品性能及其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买者带来的利益，从而影响购买者的最终选择。A、寻求

5、多样化购买行为B、习惯性购买行为C、复杂购买行为D、化解不协调购买行为答案：C解析：本题考查的是消费者购买决策过程。对于复杂购买行为，市场营销者应采取有效措施帮助消费者了解产品性能及其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买者带来的利益，从而影响购买者的最终选择。参见教材P133。2022房地产估价师考试真题及答案8节 第2节由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。A、垄断竞争B、寡头垄断C、垄断D、竞争答案：A解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。参见教

6、材P36。关于价值时点的说法，错误的是（）。A.价值时点可以是过去、现在或将来B.价值时点是由估价目的决定的C.价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D.价值时点与实地查勘日期可以不一致答案：C解析：本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。参见教材P162表5-1。#下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（）。A.准备期 B.建造期 C.销售期 D.经营期答案：D解析：本题考查的是财务净现值。出售型房地产开发投资，计算期为项目开发期与销售期之和。开发期包括准备期和建造期。不同类型房地产项目需要重点分析的内容有所不同，（）首先要研究项目所处地段

7、的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。A.住宅项目 B.写字楼项目 C.商业购物中心项目 D.工业或仓储项目答案：B解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。写字楼项目首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目。（ ）答案：对解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类，

8、预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的；反之，是不可修复的。在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。A、 过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B、 市场上能找到充分的房地产历史价格资料C、 房地产在过去无明显的季节变动D、 政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A解析：知识点 长期趋势法基本论述对城市土地的承载性、区位等评价，属于城市用地的建设条件评价。（）答案：错解析：本题考查的是城市用地。城市用地的建设条件评价，包括城市用地布局结构评价、市政设施和公共服务设施评价，以及社会、经济构成评价。对土地承载性、区位的评价，属于城市

9、用地经济评价。参见教材P2830。收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（）之日。A开始施工B竣工C登记D开始营业答案：B解析：经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。收益性房地产的经济寿命是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。2022房地产估价师考试真题及答案8节 第3节某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（

10、 ）万元/年。A.146B.125C.144D.227答案：C解析：本题考查的是假设开发法。600/10%11/（110%）19/（110%）-3500/（110%）0.5可承受的最高地价可支付的土地年租金/10%11/（110%）20，解得可支付的土地年租金144（万元/年）。房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。A.购买一出售 B.购买一更新改造一出售 C.购买一持有出租一出售 D.开发一出售答案：C解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一持有出租一出售通常为大型房地产企业采用，房地产投资信托鉴金也常采用这模式。 可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象

11、比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为（ ）元/m2。A3290B3302C3500D3710正确答案：B3500(1+6%)3302(元/m2)若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（ ）。A.标准差系数越大，风险越小B.累积概率值越大，风险越小C.标准差越小，风险越小D.标准差越大，风险越小E.标准差系数越小，风险越小答案：B,E解析：概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差

12、反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A.2% B.3% C.5% D.8%答案：A解析：本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。 拆迁的实施方式有两种，即自行

13、拆迁和强制拆迁。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 如某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1,则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。A1125B1800C2250D3375正确答案：A某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入

14、，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。下列选项中不属于该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的计算公式的是（ ）。答案：D解析：2022房地产估价师考试真题及答案8节 第4节某宗房地产的建筑面积为5000平方米，土地面积为3000平方米，市场上类似房地产的市场价格为8000元/平方米，土地市场单价为5000元/平方米，用成本测算的建筑物重建价格为4800元/平方米。该房地产中建筑物的现值为（）。A、5000B、4800C、5500D、4380答案：A解析：考点:最高最佳利用原则。（80005000-50003000）/5000=5000（元/平方米）。(2022真题) 承租人在房屋租

15、赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。（）答案：对解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A超出了估价机构业务范围的估价业务B估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D承接后出现很大执业风险的估价业务答案：C解析：估价机构不应承接估价业务的情形有：超出了本机构的业务范围；自己的专业能力难以胜任；估价业务有较大的风险。C项，估价师与估价需求者或相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系，应回避相应的

16、估价业务。下列会计行为中，属于会计舞弊行为的是（）。A.将现金和费用科目同幅度多记以侵占现金 B.因对会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入 C.材料核算人员因疏忽，没有登记明细帐 D.会计数据计算抄写差错答案：A解析：本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式有：（1）利用企业内部控制制度的缺陷和薄弱环节进行舞弊；（2）拉拢与自己职责不相容的人员串通舞弊；（3）隐匿或篡改凭证；（4）虚构业务；（5）利用过渡性会计科目进行舞弊；（6）故意制造一些相关科目的相应变动进行舞弊；（7）利用计算机舞弊。选项BCD属于会计差错。 拆除代管房屋是否公证，由双方当事人自主选择。（ ）此题为判断题(对，

17、错)。正确答案： 某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。A0.21B1.23C2.01D3.23正确答案：B不动产登记，按照物权分类，包括（ ）。A.本登记B.预登记C.林权登记D.所有权登记E.最高额抵押权登记答案：D,E解析：本题考查的是不动产登记的类型。选项AB按照登记的效力分类；选项C按照登记物分类。属于P157158。决定写字楼基础租金水平的因素包括（ ）。A.抵押贷款还本付息B.运

18、营费用C.物业管理费D.目标投资收益率E.空置损失答案：A,B,D,E解析：写字楼租金的确定。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。2022房地产估价师考试真题及答案8节 第5节下列行为中，体现某宗房地产受到外部经济性影响的有（）A.在其邻近建化工厂 B.调整城市发展方向 C.在其邻近建垃圾站.公共厕所 D.在其邻近建花园.开辟一块绿地 E.改善城市格局答案：D,E解析： 本题考查的是房地产的特性。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益

19、，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的院子里种植花草树木、美化周围环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但邻居不会为此向他支付任何费用。 (三)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。应根据何种用途对该两幢房屋进行估价( )。A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进

20、行估价正确答案：A从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。（）答案：错解析：从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 2022年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10配建公共租赁住房。2022 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022 年 10 月20 日该项目取

21、得商品房预售许可证。乙房地产开发公司建造该项目所涉及的印花税可按（）的比例免征。A.1.0B.2.5C.10.0D.25.0答案：D解析：对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。因商业零售、商务办公、酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一，居住建筑面积100425，印花税免征比例25102.5。(2022真题) 抵押权、质权、留置权、地役权都属于担保物权。（）答案：错解析：本题考查的是担保物权。地役权属于用益物权。某宗房地产交易

22、的买卖双方约定，买方付给卖方8000元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方和买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的8%和4%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方为购买该房地产的实付总金额为（ ）元/m2。A.7076B.8037C.8348D.8615答案：D解析：本题考查的是统一税费负担。第一步，设正常负担价格为X，买方税费转嫁给了卖方，站在卖方视角分析，X8000X4%，X7692（元/m2）。第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，及自身税费，买方实付总金额769276928%76924%8

23、615（元/m2）。P186187。下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。A、提出投资设想B、项目可行性研究C、细化投资设想D、寻找和筛选投资机会答案：B解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。参见教材P64。某写字楼因停车位数量不能满足需要，租金明显低于市场租金，由此造成的该写字楼折旧属于（）。A.外部折旧B.功能落后折旧C.功能缺乏折旧D.使用磨损折旧答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。题干中的折旧，与功能不足有关。功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设备设施、功能等低于市场要求的标准

24、造成的建筑物价值减损。如建筑样式过时，空间布局欠佳等。停车位不是没有，而是不足。所以不是功能缺乏，而是功能落后。A是外部折旧；D是物质折旧。参见教材P312。2022房地产估价师考试真题及答案8节 第6节 估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。A物权B知识产权C人身权D撤消权正确答案：D普通股股东享有的权利有( )。A.股票转让权B.要求赎回权C.参加表决权D.公司剩余财产的分配权E.股息红利分配要求权答案：A,C,D,E解析：从具体内容看，普通股股东享有的权利如下：(1

25、)参加股东大会的权利。(2)参加表决的权利。根据平等原则，一般情况下的表决权为一股一票制。(3)股票转让权。(4)股息红利分配的要求权。我国公司法规定，公司分配当年税后利润时，应当提取利润的10列入公司法定公积金(公司法定公积金累计额为公司注册资本的50以上的，可以不再提取)；公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损；公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东会或者股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金。公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，可按股东持股比例进行分配。(5)公司剩余财产的分配权。(6)对公司事务的质询权。某商铺

26、的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率是（）。A、5.00%B、7.50%C、18.36%D、28.85%答案：C解析： 本题考查的是现金回报率与投资回报率。按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是（）。A、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%B、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%C、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，

27、对价格的影响幅度为2.04%D、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%答案：C解析：考点:计算单个可比实例的比较价值。可比实例价格的调整系数为0.98，即估价对象价格可比实例价格0.98，估价对象价格指数/可比实例价格指数0.98，一般将估价对象价格指数设为100，设可比实例价格指数为X ，则100/X0.98 ，X102.04，表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%。 房地产具有供给有限特性，本质上于（ ）。A土地总量有限B规划限制C房地产不可移动D价值量大正确答案：C经济适用住房由政府组

28、织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照非盈利原则出售给符合条件的家庭。（）答案：错解析：本题考查的是住房保障制度。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。 可行性研究的依据有( )。A国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划B批准的项目建议书和同等效力的文件C国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等D自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料E城市房屋拆迁补偿办法及安置标准正确答案：ABCD答案 ABCD 除了选项A、B、C、D外，可行性研究的依据还有：(1)有关工程技术方面的标准、规范

29、、指标、要求等资料；(2)国家所规定的经济参数和指标；(3)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案。2022房地产估价师考试真题及答案8节 第7节成本法中房地产价格构成中的销售税费包括（）。A.增值税 B.印花税 C.教育费附加 D.城市维护建设税 E.土地增值税.企业所得税答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产价格构成。销售税费可分为两类：（1）销售税金及附加，包括增值税、城市维护建设税和教育费附加；（2）其他销售税费，包括印花税等。评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（）。A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况B.价值

30、时点为现在，估价对象状况为未来状况C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况答案：B解析：本题考查的是价值时点原则。在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：（1）价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。（2）估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。参见教材P162。用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是( )。A.会计主体假设 B.持续经营假设 C.会计分期假设 D.货币计量假设答案：B解析：持续经营是指会计主体在可以预见的将来

31、，将根据企业既定的经营方针和目标不断的经营下去，即在可以预见的未来，企业不会被宣告破产或进行清算，持有的资产将正常运营，负债将继续进行清偿。持续经营假设的主要意义在于使会计核算与监督建立在非清算的基础上，从而解决了资产计价、负债清偿和收益确认等问题。 房地产估价机构进行房屋拆迁估价时，估价时点应当为（ ）。A拆迁公告之日B拆迁许可证颁发之曰C拆迁补偿协议签订之日D拆迁动员之日正确答案：B拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）。A、0.40 B、0.60

32、 C、2.50 D、5.00答案：C解析：本题考查的是房地产市场指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。参见教材P43。 需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度。需求量是自变量，价格是因变量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个（）。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度答案：A解析：本题考查的是投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条

33、件很难达到。下列选项中，不构成开发商选择自行租售模式的条件是（）。A、房地产开发公司具备自己专门的市场营销队伍和销售网络B、房地产市场高涨、市场供应短缺C、房地产开发商有明确、固定的销售对象D、房地产经纪机构行业形成垄断竞争答案：D解析：考点:选择物业租售形式。在选项ABC的情况下，房地产开发商一般会选择自行租售的形式。2022房地产估价师考试真题及答案8节 第8节投资者为获得房地产投资收益必须直接拥有房地产。（ ）答案：错解析：房地产空间市场与资产市场。投资者为获得房地产投资收益，可以直接拥有房地产，也可以进行间接投资，投资于房地产的有价证券。 将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招

34、标文件属于( )的工作。A投资机会选择与决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租售阶段正确答案：B答案 B 编制建设工程招标文件属于前期工作阶段的工作。关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。A、单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B、分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C、工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本D、指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果答案：A解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法实质上是一种比较法。即修正：将实际而可能不是正常的单位建安工程费修正为正常的单

35、位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。参见教材P306。房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。A可逆性和可延期性B可逆性和不可延期性C不可逆性和可延期性D不可逆性和不可延期性答案：C解析：房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。投资的可延期性使得投资者可以收集更多与项目有关的信息，寻找更有利的投资机会，这时候延期投资的权利实际上就是一种期权；投资的不可逆性，使得投资人在投资决策时就不能仅考虑项目净现值，也要考虑投资期权的价值。 关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（ ）。A应纳税所得额=收入

36、总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率C企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E企业所得税税率为25%正确答案：ACEB选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率-减免税额-抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。 空心砖是指孔洞率不小于10%的砖。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 建筑物的物质折旧包括( )。A功能衰退B正常使用的磨损C环境恶化D意外的破坏损毁E城市规划改变正确答案：BD答案 BD功能衰退属于功能折旧，环境恶化和城市规划改变属于经济折旧。下列各项中，属于法定优先受偿款的有（）。A、已抵押担保的债权数额B、为实现抵押权而发生的诉讼费C、发包人拖欠承包人的工程价款D、估价费用E、拍卖费用答案：A,C解析： 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。