2022房地产估价师试题9章.docx

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1、2022房地产估价师试题9章2022房地产估价师试题9章 第1章 建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是（ ）。A自然环境恶化B消费观念变更C设备陈旧落后D城市规划改变E政府政策变化正确答案：BC建筑物功能折旧的原因除B、C项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。影响消费者行为的主要因素不包括（）。A、心理因素B、个人因素C、社会文化因素D、环境因素答案：D解析：本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。影响消费者购买行为的主要因素包括社会文化因素、个人因素、心理因素。参见教材P129。业主委员会应当自选举产生之日起15日内，将业主大会的成立情况、业主大会议

2、事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 ( )答案：错解析：房地产价格评估机构按专业人员状况、经营业绩和注册资本等，资格等级分为一级、二级、三级和临时资格四类。#某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10，目前该承租人权益价值为（）万元。A39.48B40.67C41.81D46.84答案：B解析：承

3、租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估的价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。根据题意得： 金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括（ ）。A债权债务凭证B使用权凭证C所有权凭证D收益权凭证E分配权凭证正确答案：AC 房地产估价机构管理办珐规定，二级资质房地产估价机构不得从事（ )估价业务。A.城市房屋拆B.课税C.企业清算D.司法鉴定正确答案：C2022房地产估价师试题9

4、章 第2章下列不属于减免房产税的是（）。A.公园管理用房 B.高校教室 C.出租的住房 D.中科院实验室答案：C解析： 本题考查的是减税、免税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4）个人所有非营业用的房产。对房地产开发企业开发的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（5）经财政部批准免税的

5、其他房产。甲企业于2022年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。 2022年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。2022年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为

6、2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。商业银行为甲企业提供的贷款，属于银行业务中的（）。A.资产业务B.负债业务C.中间业务D.金融信托答案：A解析：本题考查的是商业银行资产业务。贷款类业务属于资产业务。参见教材P250。股票投资具有的特点有（）。A.收益好 B.流动性好 C.安全性好 D.风险大 E.回报率高答案：A,B,D解析：本题考查的是保险资金的运用。股票投资具有收益高、流动性好、风险大的特点。 寿命周期长是房地产最重要的一个特性。 （ ）正确答案：位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被

7、征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（）。A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设答案：D解析：本题考查的是撰写估价报告。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。例如，因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，估价师不得进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。 某房地产开发项目的

8、占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2（按建筑面积计），预测能够以8000元m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（ ）元/m2。A3000B5000C7500D8000正确答案：C2022房地产估价师试题9章 第3章报酬率的表达式为（）。A、投资回报所投入的资金 B、投资回收所投入的资本 C、（投资回报投资回收）所投入的资金 D、（投资回收投资回报）所投入的资本答案：A解析：本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报所投入资金。房地产的独一无二特性导致了（）。A、没有完全相同的房地产供给B、房地产市场不

9、能实现完全竞争C、房地产交易不宜采取样品交易的方式D、房地产价格千差万别，并容易受交易者个别因素的影响E、房地产价值量大答案：A,B,C,D解析：本题考查的是独一无二。房地产的独一无二特性，使得市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。此外，房地产交易不宜采取样品交易的方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房（或样板间）、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地査看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。参见教材P61。 某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，

10、包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的25%以后开始预售。当综合楼建成前，商场和宾馆已全部预售完毕；综合楼建成后，写字楼和公寓大部分空置，因而严重影响了该开发公司的开发经营利润。试根据上述材料回答下列问题：第103题：试根据上述材料回答下列问题：A经济成本B会计成本C财务费用D隐含成本正确答案：ABC证券市场的参与者主要包括（）。A.证券发行人 B.证券交易场所 C.证券投资者 D.证券市场中介机构 E.证券监管机构答案：A,C,

11、D,E解析： 本题考查的是证券市场概述。证券市场的参与者主要包括：证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律性组织、证券监管机构。 土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，按年度支付的年度使用期间的地租。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个八征收的一种税。（ ）正确答案：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。2022房地产估价师试题9章 第4章决定房地产供给量的因素有（）。A、该种房地产的价格水平B、该种房地产的开发成本C、该

12、种房地产的开发技术水平D、房地产开发商对未来的预期E、相关物品的价格水平答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。参见教材P116。建设工程招标方式分为公开招标和邀请招标。（）答案：对解析：考点:招标方式和招标程序。工程建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。重点调查法，是针对在数目上所占比重较小，而标志值占总值比重较大的单位，进行调查的一种方式。（）答案：对解析：本题考查的是统计

13、数据的收集。重点调查，是指从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查。所谓重点单位，是指对总体单位数而言，数目占比重小，对总体各单位标志总值而言，标志总值所占比重大。参见教材P342。关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有（）。A需求不变、供给增加，均衡价格下降B供给不变、需求增加，均衡价格下降C需求减少、供给增加，均衡价格下降D需求减少、供给减少，均衡价格下降E需求增加、供给增加，均衡价格上升答案：A,C解析：供给、需求的变化对均衡价格的影响是：供给不变，需求增加时，均衡价格上升；供给不变，需求减少时，均衡价格下降；需求不变，供给增加时，均衡价格下降；需求不变，供

14、给减少时，均衡价格上升；供给增加，需求也增加时，均衡价格可能上升，可能不升不降，也可能下降；需求增加且供给减少时，均衡价格上升；需求减少且供给增加时，均衡价格下降；需求减少且供给也减少时，均衡价格则可能上升，可能不升不降，也可能下降。城市规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。（）答案：对解析：本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。城市规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产向乙银行

15、申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（）。A.甲银行优先受偿B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序C.乙银行优先受偿D.按两家银行的债权比例受偿答案：A解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。依据物权法的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P148。2022房地产估价师试题9章 第5章资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的

16、时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。（）答案：对解析：本题考查的是资金时间价值的概念。资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。债券利率的高低，主要受（）等因素的影响。A.银行利率 B.发行者的资信级别 C.偿还期限 D.发行者的企业特色 E.利率计算方式答案：A,B,C,E解析：本题考查的是债券的概念和特征。债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响。 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙

17、头。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于房产分丘图的表述中，正确的有（ ）。A房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图B房产分丘图是房产分幅图的局部明细圈C房产分丘图的比例尺为1：1001：1000D房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记E房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细图正确答案：BC 关于预算的说法正确的是（ ）。A预算与物业实际收支相等B资本支出预算是最常用的预算C长期预算的详细与准确度高于年度运营预算D资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存人多少资金做出科学合理的预计正确答案：D预算不是一门很精确的科学物业的实际

18、收支，很少与预算中的估计定金一致，因而A项错误。在三种预算形式中，年度运营费是最常用的预算。长期预算的详细与准确度低于年度运营预算。银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。2022

19、房地产估价师试题9章 第6章运用比较法估价要消除以下（）方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异。A、成交价格与比较价值的内涵和形式不同 B、特殊交易情况与正常交易情况不同 C、成交日期与价值时点不同 D、可比实例状况与估价对象状况不同 E、理性和非理性购买人因素差异答案：A,B,C,D解析：本题考查的是比较法概述。运用比较法估价要消除以下四个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异：（1）成交价格与比较价值的内涵和形式不同；（2）特殊交易情况与正常交易情况不同；（3）成交日期与价值时点不同；（4）可比实例状况与估价对象状况不同。城市规划是指导城市合理发展的战略部署

20、和纲领性文件。（）答案：错解析：本题考查的是城市总体规划的主要任务和内容。城市总体规划是指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。 开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。（ ）答案：错解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。P223。 城市房屋拆

21、迁的裁决应当由（ ）做出。A仲裁机构B人民法院C公安机关D房屋拆迁管理部门正确答案：D根据国家有关规定，市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。 宣传和广告策略是房地产项目营销的决定因素。 （ ）正确答案：房地产能否销售的最主要因素是房地产本身的质量和功能，房地产广告和宣传起到促进作用。2022房地产估价师试题9章 第7章 若对该酒店进行拆迁目的的评估，应优先选择的方法是（ ）。A收益法B市场比较法C成本法D剩余法正确答案：B凡是有内部孔隙的材料，其密实度都小于1。（）答案：对解析： 本题考查的是建筑材料的性质。材料的密实度是材料在绝对密实状态下的体积与在自

22、然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料，其密实度都小于1。工程量清单计价方式以直接费单价为基础，属于不完全单价。答案：错解析：工程量清单计价方式采用综合单价形式，包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润，并考虑风险因素，属于完全单价。 在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： （二）某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报

23、表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。正确答案：1（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）。（2）净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）。（3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1分）、财务费用（含利息收益）（1分）及所得税等（1分），包含了正常的商业利润（1分）。 2收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（2分）。（或者：土地使用终止年限短于建筑物寿命终止年限）（2分）。 3估价采用的成本应为估

24、价时点的（1分）社会平均（客观）成本（1分）。或者：实际成本是历史成本（1分）也不一定是社会平均（客观）成本（1分）。下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有（）。A司法鉴定B公司上市C房屋征收D企业清算E在建工程抵押答案：A,C,E解析：房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收补偿、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。2022房地产估价师试题9章

25、 第8章房地产估价机构资质有效期，为（ ）年。A.1B.2C.3D.5答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构资质管理。房地产估价机构资质有效期为3年。（）是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。A.国内生产总值 B.国民生产总值 C.国内生产净值 D.国民收入答案：A解析：本题考查的是国民收入核算体系。国内生产总值是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。 城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。（ ）此

26、题为判断题(对，错)。正确答案：抵押房地产转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。（）答案：错解析：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。只要预期的收益现金流和未来的运营费用水平不发生变化，房地产投资就不会面临资本价值风险。（ ）答案：错解析：房地产投资的个别风险。影响资本价值的因素有：预期收益现金流和可能的未来运营费用水平，以及收益率。本题中收益率发生变化，也会引

27、起资本价值的变化。 根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是( )。A前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平B前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平C在全部经营期内保持不变D在全部经营期内持续增长正确答案：B2022房地产估价师试题9章 第9章不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准。答案：错解析：不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。由于房地产开发项目所需要的

28、开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（）答案：错解析： 本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。2022年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160m2砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿。经评估确认补偿单价为3200元/m2；现开发商以附近一套156m2的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/m2。2022年8月双方办理

29、了房屋产权调换手续。开发商因运作需要与继续使用上述56m2房屋，遂与被拆迁人商议，被拆迁人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用，并以房租冲抵产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元/m2，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%，问租用( )月后被拆迁人应补缴的差价款可以全部冲抵。A、 12个月B、 18个月C、 22个月D、 24个月答案：C解析：(2022真题) 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式答案：C,E解析：本题考查的是控制性详细规划。指导性指标包括人口容量和建

30、筑形式。工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（）。A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格答案：B解析： 土地初始登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名、名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：