2022房地产估价师考试题免费下载8节.docx

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1、2022房地产估价师考试题免费下载8节2022房地产估价师考试题免费下载8节 第1节按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为（）。A.重建成本 B.重置成本 C.置换成本 D.估算重建成本 E.估算重置成本答案：A,B解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新购建成本分为重建成本和重置成本。洛伦茨曲线是衡量社会成员之间收入分配均等化程度（或收入差距）的一种分析工具。（）答案：对解析：本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦茨曲线是衡量社会成员之间收入分配均等化程度（或收入差距）的一种分析工具。某物业未来10 年租金收入的终值为2

2、0 万元，年租金增长率为6%，租金在每年年末支付。若年利率为6%，则第5 年年末的租金是（）元。A14945.16B15841.87C26764.51D28370.38答案：A解析：我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A、12.45% B、10.26% C、11.98% D、9.68%答案：B解析：本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率无风险资产收益率风险系数（平均收益率-无风险资产收益率）9%0.14（18%9%）10.26%。房地产抵押价值不包括( )。A、 划拨土地使

3、用权应缴纳的土地使用权出让金B、 发包人拖欠承包人的工程款C、 已担保债权数额D、 强制执行费用E 土地出让金答案：A,B,C解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。抵押价值的实质是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖时，该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权时的价值。本题中在选择时依据其实质即可得出结论。 机械消耗定额是指完成一定的合格产品规定的施工机械消耗的数量标准，其只可以衡量定额表现。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试题免费下载8节 第2节下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地

4、产定价方法有（）。A、目标定价法B、挑战定价法C、领导定价法D、认知价值定价法E、随行就市定价法答案：B,C,E解析： 本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定价法、领导定价法和随行就市定价法。 某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。A8.0B5.6C5.0D0.7正确答案：C电气施工图主要有系统图和接线原理图，各系统的绘图通常用大样图来表示。（）答案：错解析：本题考查的是建筑识图基础。电气施工图主要有系统图和接线原理图，各系统一般根据建筑物的建造标准按各个系统单独成图或按

5、强电、弱电等归类绘图，通常用平面图配合大样图来表示。按照物业类型划分，房地产投资分为（）。A.酒店与休闲娱乐设施投资 B.房地产开发投资 C.政府投资 D.商用物业投资 E.特殊物业投资答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产投资概述。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。估价对象由委托人和价值类型双重决定。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价对象由委托人和估价目的双重决定。（）是以扩大分项工程或扩大结构构件作为对象编制的，计算和确定该工程项目的劳动、机械台班、材料消耗量所使用的定额，也是一种计价

6、性定额。A.概算指标 B.概算定额 C.预算定额 D.施工定额答案：B解析：本题考查的是工程建设定额计价法。概算定额是以扩大分项工程或扩大结构构件作为对象编制的，计算和确定该工程项目的劳动、机械台班、材料消耗量所使用的定额，也是一种计价性定额。2022房地产估价师考试题免费下载8节 第3节 抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 程某在办理住房公积金贷款时，工作人员作了如下解释，正确的为（ ）。A住房公积金贷款实行低利率政策B使用住房公积金贷款的职工在还贷期间，不能提取住房公积金C程某未还清贷款前

7、，不得再次申请住房公积金贷款D住房公积金贷款按法定利率调整时间分段计息正确答案：AC 若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于（ ）元。A605B600C650D550正确答案：A500(1+10)2=605(元)某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.28.73 B.29.11 C.344.74 D.349.31答案：B解析：本题考查的是偿债备付率。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息资金，当期应还本付息

8、资金=可用于还本付息的资金/偿债备付率=5/1.3=3.846（万元），月还本付息资金=3.846/1210000=3205（元），已知A=3205，i=12%/12=1%，n=2012=240，求P，P=A/i1-1/（1+i）n= 3205/1%1-1/（1+1%）240=291076（元）。 土地使用者向国家支付75%土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗熟地的原生地取得费为540元/，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/和60元/，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（ ）元/。A55.2

9、0B103.22C109.63D114.82正确答案：B2022房地产估价师考试题免费下载8节 第4节 一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是( )。A14%B10%C33%D15%正确答案：D答案 D 15+100100%=15%在房地产开发中，虽然开发商所投入的资金大部分以同定资产形式存在于房地产商品中，但对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均属于流动资金的性质。( )答案：对解析：王某打算承租某

10、写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为( )m2。A、 48.5B、 49C、 51D、 45.5答案：A解析：根据房产测量规范(GB/T179862000)，“成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有

11、墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积”。套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积，其中套内墙体面积=各套之间的分隔墙水平投影面积的一半+套与公共建筑空间的分隔墙水平投影面积的一半+外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。对此题而言，套内建筑面积=(35+7/2+10/2)m2=43.5m2，可出租面积：套内建筑面积+分摊公用建筑面积=(43.5+5)m2=48.5m2。传统城镇住房制度的特点包括（）A.无偿 B.低租金 C.无期限 D.有期限 E.有偿答案：A,B,C解析：本题考查的是城镇住房制度改革。我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特

12、点的实物福利性住房制度。下列各项中，不属于住房保障制度相关配套政策的是（）。A.财政政策 B.金融政策 C.住房政策 D.土地政策答案：C解析：本题考查的是住房保障制度。住房保障制度的相关配套政策包括财政政策、金融政策和土地政策。对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A需求B供给C竞争D市场占有率答案：A解析：房地产市场状况需求分析的内容包括：需求影响因素分析；需求预测；吸纳率分析；市场购买者的产品功能需求。其中，吸纳率分析是指就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量，其具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时

13、间周期内的需求。2022房地产估价师考试题免费下载8节 第5节 房地产开发的主要阶段有( )。A可行性研究阶段B投资机会选择与决策分析阶段C前期工作阶段D建设阶段E租售阶段正确答案：BCDE答案 BCDE 房地产开发可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。房地产抵押贷款不包括( )。A、 个人住房抵押贷款B、 商业房地产抵押贷款C、 维修基金D、 在建工程抵押贷款答案：C解析：因为维修基金是业主交给物业管理公司用于维修房屋的资金。 工程量清单中的工程量是结算时的工程量。

14、（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（ ）。A生活方式B受教育程度C购买动机D自我形象正确答案：C建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A.经济寿命 B.自然寿命 C.实际年龄 D.有效年龄答案：A解析： 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。经济寿命指建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式。A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖正确答案：B2022房地产

15、估价师考试题免费下载8节 第6节根据资产评估法，评估机构应当自领取营业执照之日起60日内向有关评估行政管理部门备案。（）答案：错解析：本题考查的是估价当事人。评估机构应当自领取营业执照之日起30日内向有关评估行政管理部门备案。参见教材P29。我国城市土地使用制度改革突出表现在（）。A.征收土地使用费 B.开展土地使用权有偿出让和转让 C.制定地方性土地使用权有偿出让.转让法规 D.制定宪法和土地管理法 E.允许农村耕地使用权流转答案：A,B,C解析：本题考查的是城镇土地使用制度改革。我国城市土地使用制度改革有一个发展过程，这个过程突出表现在下列五个方面：（1）征收土地使用费；（2）开展土地使用

16、权有偿出让和转让；（3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；（4）修改宪法和土地管理法；（5）制定全国性的土地使用权出让和转让条例。 （三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2022年，现状用于商业，于2022年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。 第 11 题 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（ ）。A估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商

17、业C该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题正确答案：B 住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：有些估价对象因其所在的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些理论上适用的估价方法的实际运用。（）答案：对解析：考点:选用估价方法进行测算。有些估价对象因其所在的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些理论上适用的估价方法的实际运用。 某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二

18、层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的是( )。A按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3%B按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0%C按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0%D按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0%E按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9%正确答案：ABDE答案 ABDE因为建筑物共三层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，即每层建筑面积均为200m2。房地总价值为600万元，其中土地价值为480万元，建筑物价值为120万元。根据题意，一层房地价值是二层的1.5倍，二层房地价值是三层的1.2倍。设三层房地价

19、值为x，二层为1.2x，一层是1.51.2x1.8x，则x+1.2x+1.8x4x600万元，x150万元，即三层房地价值为150万元，二层房地价值为180万元，一层房地价值为270万元。2022房地产估价师考试题免费下载8节 第7节国家制定房地产价格评估、房地产经纪收费的最高标准，但是各地可以根据实际情况进行调整，制定相应的收费标准。但对经济特区的收费标准最高不得超过国家限定标准的40%。 ( )答案：错解析：经济特区的收费标准最高不得超过国家限定标准的30%。预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。该宗房地产第14年的净收

20、益为( )。A、 1万元B、 2万元C、 -1万元D、 14万元答案：C解析：评估确定被征收房屋价值的主要依据有（）。A.权属 B.区位 C.用途 D.建筑面积 E.户主的地位答案：A,B,C,D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。 在物业管理区域内，水、电供应单位应当向（ ）收取有关费用。A物业管理企业B社区服务中心C业主委员会D最终用尸正确答案：D当有权代表国家投资的机构或部门直接设立的国有企业以其部分资产（连同部分负债）改制为股份公司时，当进入股份公司的净资产低于（），其净

21、资产折成的股份界定为国有法人股。A.50% B.60% C.70% D.80%答案：A解析： 本题考查的是股票的基本分类。当有权代表国家投资的机构或部门直接设立的国有企业以其部分资产（连同部分负债）改制为股份公司时，如进入股份公司的净资产累计高于原国有企业净资产的50%，或主营生产部分的全部或大部分资产进入股份制公司，其净资产所折成的股份界定为国家股；当进入股份公司的净资产低于50%，其净资产折成的股份界定为国有法人股。下列房地产中，不得抵押的有（）。A共有的房地产B人民法院查封的房地产C出租的房地产D设有地役权的房地产E尚未注销异议登记的房地产答案：B,E解析：城市房地产抵押管理办法规定下列

22、房地产不得设定抵押权：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。2022房地产估价师考试题免费下载8节 第8节债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。A.项目投资形成的可分配利润 B.协议中所规定的贷款利息 C.协议中规定的有关费用 D.租售收益 E.股息答案：B,C解析：本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。 房地产市场结构包括（ ）。A总量结构B区域结构C产品

23、结构D供求结构E资金结构正确答案：ABCD股票的内容应当完备，如果股票记载的内容欠缺或不真实，股票有可能仍有效。（）答案：错解析： 本题考查的是股票应载明的内容。股票的内容应当完备，如果股票记载的内容欠缺或不真实，则股票无效。下列各项中，不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。A、购买价格B、空置率C、运营费用D、资本化率答案：D解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。置业投资的主要不确定性因素包括购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。参见教材P216。2022年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块

24、面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。2022年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲企业签订房地产买

25、卖合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅。该规划地块的容积率为（）。A.3.8B.4.8C.5.2D.6.4答案：B解析：本题考查的是控制性详细规划。规划地块容积率总建筑面积/规划地块用地面积（2000004180050000）/500004.856。参见教材P34。关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（）。A资本化率应用在直接资本化法中B资本化率是有效毛收入乘数的倒数C资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D资本化率能明确表示房地产的获利能力E资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算答案：A,E解析：资本化率（R）和报酬率（y）都是将房地产的预期收益转换为价值的比率，但两者有很大区别。资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的。是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常用未来第一年的净收益除以价格来计算），仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力；报酬率是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益的现值的比率。资本化率是净收益乘数的倒数。