2022房地产估价师考试真题精选及答案6篇.docx

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1、2022房地产估价师考试真题精选及答案6篇2022房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第1篇 零售商业物业的基础租金与该物业承租人的经营业绩有关。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有( )。A、 合法原则B、 最高最佳使用原则C、 估价时点原则D、 替代原则E 应急原则答案：A,B,C,D解析：在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则。 政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是（ ）。A转让利润B市场影响C产权是否清晰D被拆迁人的利益正确答案：D房地产开发企业项目转让之后能否保证被拆迁人

2、的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止项目在转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿，使被拆迁的权益受到损害。证券保证金比率是一般性货币政策工具。（）答案：错解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。证券保证金比率是选择性货币政策工具。空调系统按集中式空调系统处理的空气来源划分，不包括（）。A.混合式系统 B.分布式系统 C.封闭式系统 D.直流式系统答案：B解析：本题考查的是建筑通风与空调设备。按集中式空调系统处理的空气来源划分，包括封闭式系统、直流式系统和混合式系统。选项B，分布式属于按照空气处理的设置情况分类。根据

3、收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（）答案：错解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。；土地使用权无限年期的价格公式：；土地使用权有限年期的价格公式：；土地使用权价格接近无限年价格的程度为。2022房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第2篇 一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 银行可要求开发公司购买（ ）。A保证保险B信用保险C工程保险D责任保险正确答案：AC在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响，这一估价假设属于（）。A.未定事项假

4、设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设答案：B解析：本题考查的是撰写估价报告。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有（）。A人口数量和结构B家庭收入及其分布C家庭生命周期D传统观念及消费心理E基础设施状况答案：A,C,D解析：按照影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为以下八类：社会环境；政治环境；经济环境；金融环境；法律制度环境；技术环境

5、；资源环境；国际环境。其中，社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。房地产市场的运行环境中，由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素，如表1 所示。BE 两项属于经济环境的影响因素。表1房地产市场的运行环境及其影响因素建设工程符合城市规划要求的法律凭证是( )。A.选址意见书B.建设用地规划许可证C.建筑工程施工许可证D.建设工程规划许可证答案：D解析：建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。某宗可比实例房地产2022年1月3

6、0日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2022年1月30日为1美元 7.98元人民币，2022年9月30日为1美元7.95元人民币，则将该可比实例调整为2022年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。 ( )答案：对解析：2022房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第3篇 土地出让地价一般包含土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费。其中的城市基础设施建设费不同于房屋开发费中的基础设施建设费。房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 （ ）此题为判断题(对

7、，错)。正确答案：市东区庄1号的工业用途房地产，现自用主要生产汽车配件，房地产估价机构接受委托评估该工业厂房的市场价值，注册房地产估价师张某认为该工厂没有出租，所以不适宜选用收益法，工业房地产应选用成本法估价，说说你的看法？如果选用成本法对该工业房地产估价，选用房地分估路径，如何求取该工业房地产土地的价值？答案：解析：该工业房地产虽然自用但具有潜在收益，可以出租或自主经营，因此可以选用收益法进行估价，由于该工业房地产可预测土地取得成本、房屋重置价格和折旧，因此可选第二种方法成本法进行估价。如果用成本法进行土地估价，求取土地重置成本有两种思路，一是求取在价值时点重新购置土地的必要支出，二是求取在

8、价值时点重新开发土地的必要支出及应得利润，两种思路应该都是可以的。根据房地产估价理论与方法教材P304。 在2022年10月时，王某的权益价格为（ ）。A剩余3年租期、月租金为200元/条件下的净收益与2022年10月的现值之和B剩余3年租期、月租金为180元/条件下的净收益与2022年10月的现值之和C该店面在2022年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D剩余3年租期、正常市场租金与180元/条件下的差额在2022年10月的现值之和正确答案：D 合伙是依法设立的，由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙企业债务承担有限连带责任的组织

9、。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。当地2022年18月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、 1050、1051。比准价格计算如下。(一)交易日期修正系数：1KA=99.7%2KB=99.0%3KC=99.2%(二)求取比准价格如下：答案：解析： 下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（ ）A围墙工程费B电力设施工程费C居委会用房建设费D人防工程费正确答案：B2022房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第

10、4篇在建设工程项目的划分上，排水、水泥土桩等分项工程是分部工程的组成部分。（）答案：对解析：本题考查的是工程项目的划分。分项工程是分部工程的组成部分。它是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来的，如有支护土方工程可分为排桩、降水、排水、地下连续墙、锚杆、土钉墙、水泥土桩、沉井与沉箱、钢及混凝土支撑等分项工程。参见教材P135。“三项预测值”分析方法是（）中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法答案：C解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。

11、对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。、从估价角度出发，下列属于运营费用的是（）。A、房地产抵押贷款还本付息额B、房地产折旧额C、房地产改扩建费用D、房屋保险费用答案：D解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。从估价角度出发，运营费用与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可以受聘于房地产机构，并向達设主管部门提出注册申请。（）答案：对解析：本题考查的是注册房地产

12、估价师管理办法。大专院校、科研院所从 事房地产教学、研究的人员取得执业资格的，经所在单位同意，可以注册，但不得担任房地产估 价机构法定代表人或者执行合伙人。参见教材P295。 某企业有一在建工程，于2022年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000，土地使用权年限为2022年10月1日2043年9月30日，规划容积率为5。14层规划为商业，建筑面积为20000；520层规划为写字楼，建筑面积为30000。项目总开发成本为3000元/，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下。(1)项目2022年6月动工，2022年10月1日已完

13、成了30%的工程量。实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投人。(2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年未时售出。(3)商业主体建成后，还需投入2000元/的装修费，装修期为一年。装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。(4)2022年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2022年10月1日以

14、后的剩余债务。(5)项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。(6)转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2022年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。正确答案： 建制镇既属于中华人民共和国宪法和中华人民共和国土地管理法所说的城市范畴，也属于其所说的农村和城市郊区的范畴。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第5篇 合法租赁合同一般以合同的自然终止为终止。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于数据表述正确的是（ ）。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 98 101 101 100 101

15、 99 102 97 102 99A上述数据的众数为100B上述数据的众数为101C上述数据的算术平均数为101D上述数据的中位数为101正确答案：B众数是分布数列中出现频率最大的标志值。在供给曲线中，商品供给量是横坐标，价格为纵坐标。（）答案：对解析：本题考查的是供给及其变动。在供给曲线中，商品供给量是横坐标，价格为纵坐标。 诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于525%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：股票是一种长期金融

16、工具，由于其具备较高的盈利性以及风险性，故股票并不具备稳定性特征。（）答案：错解析：本题考查的是股票的基本特征。股票的稳定性特征包括两个方面，一是指股东与股份有限公司之间稳定的经济关系；二是指通过发行股票所筹措到的资金在公司存续期间具有稳定性。参见教材P287。2022房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第6篇某类商品房20222022年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增减量法，该类商品房2022年的价格为（）元/m2。A.7974.00B.8023.00C.8056.25D.8078.00答案：C解析：本题考查的是

17、平均增减量法。2022年到2022年的各年增量为300、378、534、433，则其平均增量为（300378534433）/4411.25（元/m2），2022年预测价格6000411.2558056.25（元/m2）。加权平均增减量法计算d时，考虑了权重，越接近价值时点的增减量对估价越重要，予以较大的权重。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积。（）答案：对解析：考点:供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。对

18、相邻企业排污造成的环境污染提起损害赔偿的诉讼时效期间是（）年。A1B2C3D4答案：C解析：根据法律对诉讼时效期间的规定，诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间和长期诉讼时效期间。普通诉讼时效期间为2 年，长期诉讼时效期间为20 年。民法通则规定，法律对诉讼时效另有规定的，依照其规定。这为其他法律规定特别诉讼时效提供了立法依据。本题对应特别诉讼时效期间，按环境保护法规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3 年。查帐的原则包括( )等。 A.联合性原则 B.客观性原则 C.合法性原则 D.公正性原则 E.民主性原则答案：B,C,D解析：查账的原则(1)独立性原则。(2)客观性原则。(3)合法性原则。(4)公正性原则。(5)群众性原则。 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为( )万元。A100B42C63D77正确答案：A答案 A根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V12(8%-2%)-7(8%-1%)100(万元)。 房产图的测绘与地形图的测绘类似，也是按“先控制，后碎部”的原则进行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：