2022房地产经纪协理历年真题和解答9辑.docx
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1、2022房地产经纪协理历年真题和解答9辑2022房地产经纪协理历年真题和解答9辑 第1辑随着存量房信息发布的(),一些房地产专业网站和重要门户网站的房地产频道,为房地产经纪人员提供了开设网上房地产经纪门店的平台。A.合理化B.普遍化C.详细化D.网络化答案:D解析:随着存量房信息发布的网络化,一些房地产专业网站和重要门户网站的房地产频道,也为房地产经纪人员提供了开设网上房地产经纪门店的平台,房地产经纪人员可以在这些网站开设个性化的网上店铺,呈现自己的电子名片、房源信息,并通过店铺留言和网民实现沟通。涂料按照成膜物状的性质,可分为()。A.外墙涂料、内墙涂料B.油性涂料、水性涂料C.溶剂性涂料、
2、水溶性涂料D.乳液性涂料、亲水性涂料答案:B解析:涂料是一种胶体溶液,将其涂抹在物体表面,经过一定时间的物理、化学变化,能与基体材料很好地粘结并形成完整而坚韧的保护膜。根据施工部位,分为外墙涂料和内墙涂料;根据成膜物状的性质,分为油性涂料和水性涂料。房地产经纪业务风险通常来自两个层面,一是宏观社会经济环境层面中各种变量引发的风险,二是房地产经纪业务()中各种变量导致的风险。A.实际操作层面B.具体环境层面C.外部控制层面D.内部控制层面答案:B解析:房地产经纪业务风险通常包括的两个层面是指:宏观社会经济环境层面中各种变量引发的风险;房地产经纪业务具体环境层面中各种变量导致的风险,包括房地产客体
3、、参与房地产交易主体、房地产经纪行业和其他相关参与者。房地产经纪业务风险存在是客观的,重要的是要识别风险、规避风险、管理风险。公共租赁住房租金标准,实行()。A.市场价格B.政府指导价C.政府定价D.按成本定价答案:C解析:市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门,按照略低于同地段住房市场租金水平的原则,确定本地区的公共租赁住房租金标准,报本级人民政府批准后实施。公共租赁住房租金标准应当向社会公布,并定期调整。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。上下层楼面或楼面到上层楼板面之间的距离,称为()。A.净高B.层高C.房高D.室高答案:B解析:按照住宅设计
4、规范规定,层高是上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。层高实际上等于净高加上楼板厚度,由于中间夹着楼板,无法直接测得。楼板厚度可用厚度测量仪测出,再加上净高即可得出层高。下列属于建筑物基本要求中适用要求的有()。A.屋顶或楼板不漏水,外墙不渗雨B.冬季能保温,夏季能隔热、防热C.节约采暖、空调、照明的能耗等D.能够使室内与室外空气之间流通,保持室内空气新鲜E.没有严重污染答案:A,B,D解析:适用的要求主要包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好,功能齐全,空间布局合理。具体为:防水的基本要求是屋顶或楼板不漏水,外墙不渗雨。保温、隔热的基本要求是冬季能保温,夏季能隔热、防热。隔
5、声的基本要求是为了防止噪声和保护私密性。通风的基本要求是能够使室内与室外空气之间流通,保持室内空气新鲜。采光、日照的基本要求是室内在白天能通过窗口取得光线使其明亮,有一定的空间能够获得一定时间的太阳光照射。功能齐全的基本要求是具有该种用途所必要的设施设备,能满足使用要求。空间布局合理的基本要求是平面布置合理,交通联系方便,有利于使用。 对于材料齐全并且符合法定形式,可以出租的房屋,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在()个工作日内办理房屋租赁登记备案。A.3B.5C.15D.30 答案:A解析:对商品房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、出租人与房屋所有权证书或者其他合法
6、权属证明记载的主体一致、不属于商品房屋租赁管理办法规定不得出租的房屋的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案,向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。买方如果具备申请住房公积金贷款的条件,在同等条件下,三种个人住房贷款的优先顺序为()。A.商业贷款公积金贷款组合贷款B.公积金贷款商业贷款组合贷款C.组合贷款公积金贷款商业贷款D.公积金贷款组合贷款商业贷款答案:D解析:客户委托房地产经纪机构代办个人住房贷款时,房地产经纪人员应详细告知客户贷款办理流程和银行贷款政策,并充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况,提出合理的建议。例如,客户是否
7、具备申请住房公积金贷款的条件。如具备,在同等条件下,建议优先选择住房公积金贷款;卖方对资金时间的需求是否允许买方使用商业贷款和公积金贷款的组合贷款,如果允许,在公积金贷款不足的情况下,可以选用组合贷款方式;如果以上两种方式不可行,则只能选择商业贷款。2022房地产经纪协理历年真题和解答9辑 第2辑存量房经纪业务基本流程中,当事人()是房地产交易成交的标志。A.签订房地产交易合同B.签订房地产经纪合同C.引领买方(承租方)看房D.信息收集与传播答案:A解析:签订交易合同是成交的标志。房地产经纪人应协助(在采用居间方式的经纪业务中)或代理(在采用代理方式的经纪业务中)委托方与交易对象签订合同。甲房
8、地产中介公司发现某大型小区有大量的空置房,并有许多客户要求购买或租赁该小区物业。于是该中介公司决定在该小区附近设立分公司,主要从事该小区的房地产中介服务。该公司利用在小区内外的路口派发宣传单来获得房源和客源。为了提高公司的效率和经纪人的积极性,该公司采用计算机技术对所有房源进行了分类,并利用密码技术规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息。该分公司采用了()的客源开拓方法。A.广告法B.门店接待法C.客户介绍法D.人际关系法答案:A,B解析:门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面,客户主动上门咨询而获取客户的方法;广告法是指房地产经纪机构可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门
9、店橱窗或者单页广告宣传单等媒介上发布房源信息,通过发布的房源信息吸引潜在客户,从而获得客源信息的渠道。本案例,在小区附近设立分公司,可以利用门店接待;运用路牌广告发布信息,属于运用广告法揽客。属于抵押合同条款的有()。A.担保范围B.债务人履行债务的期限C.担保期限D.被担保债权的种类和数额E.抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属答案:A,B,D,E解析:房地产抵押是一种价值量很大的担保行为,法律规定房地产抵押人与抵押权人必须同签订书面抵押合同。城市房地产抵押管理办法规定,抵押合同一般包括下列条款:抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;被担保债权的种类、数额;
10、抵押房地产的坐落、名称、状况、建筑面积、建成年份、用地面积以及四至、所有权归属或者使用权归属等;抵押房地产的价值;抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;债务人履行债务的期限;担保的范围;违约责任;争议解决的方式;抵押合同订立的时间与地点;双方约定的其他事项。存量房市场上的经纪业务中,按交易方式可分为存量房买卖经纪业务和()。A.居间经纪业务B.代理经纪业务C.租赁经纪业务D.卖方代理业务答案:C解析:存量房市场上的房地产经纪业务涉及面更广,类型更为丰富。按交易方式可分为存量房买卖经纪业务和租赁经纪业务。按服务方式,存量房经纪业务既有采用居间方式进行的,也有
11、采用代理方式进行的。采用代理方式的存量房经纪业务中,既有卖方代理又有买方代理业务。从客户类型来看,存量房经纪业务既有面向分散的个体客户的,也有面向机构客户的。 签订房地产经纪服务合同重要意义有()。A.确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系B.明确委托人的委托目的C.明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务D.建立了房地产经纪机构和委托人之间纠纷和争议的解决机制E.提供房地产信息、实地看房、代拟合同 答案:A,C,D解析:正确选用适用的合同类型,签订房地产经纪服务合同,具有重要意义,包括:确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系。正是有了委托关系,房地产经纪机构和委托人的行为就受到合同法
12、、民法通则、民法总则、房地产经纪管理办法等法律法规的约束。明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务。签订房地产经纪服务合同以后,当事人应当按照合同的约定履行自己的义务,非依法律规定或者取得对方同意,不得擅自变更或者解除合同。建立了房地产经纪机构和委托人之间纠纷和争议的解决机制。在房地产经纪活动中,房地产经纪机构和委托人可能产生纠纷和争议。签订了房地产经纪服务合同,使得双方可以依照合同处理纠纷和争议,避免产生更大的矛盾。按政府有关规定,不能出租的房屋有()。A.违法建筑B.不符合防灾等强制性标准C.违反规定改变房屋使用性质D.不符合使用安全标准E.房改房答案:A,B,C,D解析:按政府有关规定,
13、禁止将不符合条件的房屋出租:违法建筑;不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;违反规定改变房屋使用性质的房屋;法律、法规规定禁止出租的其他房屋。下列业务中,()主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上。A.房地产卖方代理业务B.房地产买方代理业务C.房地产居间业务D.房地产行纪业务答案:B解析:房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托,以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。房地产买方代理的委托人是需要购买或承租房屋的机构或个人。受消费习惯、交易成本等因素的影响,目前房地产买方代理业务的发展还不是很成熟,这方面的业务主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上。下列
14、关于房地产经纪服务合同委托期限的说法,错误的是()。A.委托期限的界定,有利于督促房地产经纪机构增强紧迫感B.若需要变更合同条款的,经双方协商一致,可达成补充协议C.合同履行期间,一方如有确凿证据证明对方的行为严重影响自己的利益,必须终止合同的,可于委托期限届满前,书面通知对方解除本协议D.合同履行期间,任何一方变更合同条款的,应口头通知对方答案:D解析:A项,委托期限指房地产经纪服务委托方委托房地产经纪机构提供房地产经纪服务的具体时间期限。委托期限实质上规定了房地产经纪机构完成某项经纪服务工作的时间界限,有利于督促房地产经纪机构增强紧迫感,提高工作效率。BD两项,合同履行期间,任何一方要求变
15、更合同条款,应书面通知对方。经双方协商一致,可达成补充协议。C项,合同履行期间,任何一方如有确凿证据证明对方的行为严重影响自己的利益,必须终止合同的,可于委托期限届满前,书面通知对方解除本协议,并结清相关费用,或追偿违约金。2022房地产经纪协理历年真题和解答9辑 第3辑不动产统一登记的“四统一”包括()。A.登记机构B.登记簿册C.登记依据D.登记人员E.信息平台答案:A,B,C,E解析:根据国务院建立不动产统一登记的要求,将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住
16、房城乡建设(房地产)部门承担。房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案,应当提交的材料包括()。A.房屋租赁合同B.房屋租赁当事人身份证明C.房屋所有权证D.押金收据E.房屋所在地街道居委会证明答案:A,B,C解析:房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案,应当提交的材料包括:房屋租赁合同;房屋租赁当事人身份证明;合法拥有房屋所有权的证明;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。房源信息的()非常强,因此必须不断对房源信息进行更新,以保证其有效性。A.系统性B.完整性C.时效性D.准确性答案:C解析:房源信息的时效性非常强,因此必须不断对房源信息进行更新,以保证其有效性。对房源信息的更
17、新包括:周期性回访;回访信息的累积;房源信息状态的及时更新。房地产经纪人员约看客户,提问更明确的是()。A.“您什么时候有时间看房”B.“您今天下午是否方便去看房”C.“您下午3点至5点有时间去看房吗”D.“您下午3点或者5点有时间去看房吗”答案:D解析:客户购房时,通常是比较犹豫和谨慎的,这就需要房地产经纪人员去推动。约客看房时,房地产经纪人员应适当强势,直接给出具体的可供选择的时间点。对于一些好的房源,更应将抢购的氛围直接向客户说明。与客户约定看房时间时,房地产经纪人员可以设定两个时间让客户选,成功的概率比较大。房地产经纪人员需要检查新建商品房户内的()。A.采光情况B.入户门C.结构D.
18、建筑物外饰面答案:C解析:户外部分属于业主共有财产,应由物业服务企业负责查验。但有些部位直接影响房屋使用,房地产经纪人员也要重点关注。户外检查主要包括:建筑物外饰面;入户门;采光情况等。户内查验是房屋查验的重点,包括:空间大小;结构;装修;设备等。关于房源外部营销中平面媒体广告,下列说法错误的是()。A.选择发行量大、知名度高的平媒广告载体B.广告投入应持续不断,每周67次,持续才能效果才更明显C.最好与房地产机构里其他经纪人集体投放D.房源广告撰写上标题鲜明、楼盘及房源信息简洁清晰、卖点突出答案:B解析:平媒广告投放应该注意以下五点:选择发行量大、知名度高的平媒广告载体,如地方权威的生活报、
19、党政报等。广告投入应持续不断,每周12次,持续才能效果才更明显。最好与房地产机构里其他经纪人集体投放,结合企业形象或品牌宣传一起推广效果更佳,一些大中型的房地产经纪企业通常也会指定合作的平媒广告,定期定版面投放广告,经纪人最好与所在企业统一投放活动同步。房源广告撰写上标题鲜明、楼盘及房源信息简洁清晰、卖点突出,此外应放上房地产经纪人全名(避免小王、小李之类笼统的称呼方式),准确的联系方式(最好是选择一个容易记忆的号码作为长期的业务号码)。每次投放广告应注意统计和登记客户来电,收集相关数据,为后期分析渠道效果、选择投放平面媒体渠道和撰写房源广告等提供依据。B项,广告投入应持续不断,每周12次,持
20、续才能效果才更明显。根据客户的性质,将客户分为()。A.机构团体客户B.买房客户C.租房客户D.卖房客户E.个人客户答案:A,E解析:根据客户的性质,将客户分类为:机构团体客户;个人客户。BC两项是根据客户的需求或交易类型对客户进行的分类。从中介服务的角度来说,()是保证产权真实性、准确性的主要手段,是房屋交易前必不可少的环节。A.产权调查B.现场查验C.环境状况调查D.房屋缺陷查验答案:A解析:房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中,产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段,因而是房屋交易前必不可少的环节。2022房地产经纪协理历年真题和解答9辑 第4辑某业主委托某房地产经纪公司
21、将自己暂不居住的房屋转让,则房源应当是指()。A.业主B.业主自己居住的房屋C.业主委托转让的房屋D.出售意向答案:C解析:在房地产经纪业务中,房源就是房屋权利人委托房地产经纪机构交易的房地产。从房源的含义看,一宗房地产要成为房源,必须具备下列两个条件:依法在市场上进行交易,即能够出租、转让或抵押。不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。房屋权利人有交易的意愿,并采取了委托行动。2022年3月,张某预购建筑面积为45m2的普通用房,总价50万元,契税税率为1%。张某购买普通用房,应缴纳契税()元。A.0B.500C.4500D.5000答案:D解析:新建商品房的买受人需要缴纳契税,契税以成交价
22、格为计税依据,采用比例税率,适用税率为3%5%,具体税率由地方规定。自2022年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90m2及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90m2以上的,减按1.5%的税率征收契税。本题中,张某购买的普通用房,且其建筑面积为45m2,总价50万元,契税税率为1%,则应缴纳的契税为:500000新建商品房的买受人需要缴纳契税,契税以成交价格为计税依据,采用比例税率,适用税率为3%5%,具体税率由地方规定。自2022年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为
23、90m2及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90m2以上的,减按1.5%的税率征收契税。本题中,张某购买的普通用房,且其建筑面积为45m2,总价50万元,契税税率为1%,则应缴纳的契税为:5000001%5000(元)。评价装饰效果主要考虑()。A.质感B.耐久性C.经济性D.环保性答案:A解析:一个建筑物的室内外装饰装修是通过建筑装饰材料的质感、线条和色彩来表现的。室内墙面材料及其色彩是集中体现室内装饰装修特点和风格的主要因素。选用不同的装饰材料或对同一种装饰材料采用不同的施工方法,可使建筑物的内外表面异彩纷呈,产生不同的审美效果。室内墙面属于近距离观看范畴,甚至和人体直接接触,选用质感
24、、触感较好的装饰材料,可使其与室内整体环境相协调。房地产分支机构承接业务时,应当以()的名义承接业务。A.设立该分支机构的房地产经纪机构B.该分支机构C.承接完成业务的房地产经纪人本人D.房地产经纪行业学会答案:A解析:房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构的名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。房地产经纪机构承接业务和房地产经纪人员承办业务,必须符合其所从事业务的执业标准和能力。房地产经纪机构承接经纪业务,应当与当事人签订书面房地产经纪服务合同,并应尊重委托人的选择,优先选用房地产管理部门或房地产经纪行业制定的或者推荐
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