21年房地产经纪人考试试题及答案5卷.docx

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1、21年房地产经纪人考试试题及答案5卷21年房地产经纪人考试试题及答案5卷 第1卷共用题干2022年5月，李某在W省A市(非经济特区)天利花园购买商品房一套。2022年8月，李某委托A市C房地产中介服务公司，出租该住房，经C房地产中介服务公司联系，李某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2022年9月1日开始，为期两年，实际成交月租金800元。2022年3月，李某欲出售该房屋，又委托C房地产中介服务公司实行独家代理销售，经C房地产中介服务公司联系，李某与王某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为16万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产交易管理部门认为其成交价格明显低

2、于市场价格，通知交易双方进行房地产评估，或按房地产管理部门确认的评估价格18万元缴纳税费，于是李某与王某委托A市永胜房地产评估有限责任公司进行了评估，评估价值为19万元。按国家规定，本例中，李某委托C房地产中介服务公司实行独家代理销售，C房地产中介服务公司应收的房屋买卖代理费用最高为()元。A:480B:960C:2400D:4800答案：D解析：按规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起（ ）日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。A.7B.10C.12D.15答案：B解析：纳税环节是在纳税义务发生以后，办理不动产权证之前。按照契税暂行条例，由承受人（纳税人）自纳税义务发生之日起10

3、日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳税款。不动产登记资料的查询是实现（）重要作用表现。A、登记公示公信B、物权公用C、物权多变D、物权多途径答案：A解析：物权公示的目的，是为了方便第三人查阅和了解登记内容。第三人是否可以便捷的查阅登记内容，是实现登记公示公信的重要作用表现。作为物权公示的手段，登记资料的公开查询意义重大，主要包括：完善不动产登记制度的必然要求；保障不动产权利人或不动产权利变动当事人的合法权益，维护不动产市场秩序的必然要求；不动产登记机构依法办事的需要。1995年，甲按房改标准价800元/m2，购买了本单位A小区的一套60m2的住房

4、。2000年，甲退休。2022年1月，甲补齐了标准价与成本价的差价200元/m2。3月甲拟重新购买住房，在媒体上看到下列一则广告：“某小区即将全面开工建设，现火爆开盘，决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10min路程，房屋开盘售价每套20万元。”4月，甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型，并做了如下介绍：“该户型经实测，套内建筑面积为85m2，套内使用面积为71m2。阳台为全封闭，阳台底板水平投影面积为3m2，由于阳台围护物向外倾斜，增大了阳台的使用空间5%。该户型应分摊的共有建筑面积为16m2。”7月，甲以1500元/m2购买了B小区C户型的住房，并将A

5、小区的住房出售。甲按标准价购买住房后，甲为该房屋的( )。A、 质押权人B、 承典人C、 所有权人D、 抵押权人答案：C解析：知识点 房地产转让的条件某宗房地产的正常成交价格为2500元/，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。则卖方实际得到的价格为( )元/。A:2150B:2325C:2625D:2765答案：B解析：耕地占用税优惠政策的减税规定，铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米（ ）元的税额征收耕地占用税。A.2B.5C.8D.12答案：A解析：根据规定，可以减征耕地占用税的情形有：铁路线路、公路线路、飞机场跑

6、道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。规范物业管理行业的发展对全面建设小康社会积极的促进作用包括（ ）。A.有利于提高人民群众居住质量B.有利于增加就业C.有利于促进物业管理企业发展D.有利于维护社区稳定E.有利于促进财富增值答案：A,B,D,E解析：规范物业管理行业的发展，对于全面建设小康社会具有积极的促进作用，具体主要是：有利于提高人民群众居住质量，改善城市面貌；有利于增加就业，扩大居民消费；有利于维护社区稳定，推动精神文明建设；有利于促进财富增值，培育民主意识。21年房地产经纪人考试试题及答案5卷 第2卷企业所得税的征税对象不包括（）。A、在中国境内设立机

7、构、场所的非居民企业的境内所得B、在中国境内未设立机构、场所的非居民企业的境内所得C、在中国境内设立机构、场所的非居民企业与其机构、场所有实际联系的境外所得D、在中国境内未设立机构、场所的非居民企业的境外所得答案：D解析：企业所得税的征税对象包括：居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税；非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税；非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得

8、缴纳企业所得税。在办理住房公积金贷款时，贷款最长期限是（）年。A.20B.30C.40D.50答案：B解析：全国施行统一的住房公积金贷款利率，贷款利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。公积金贷款期限最长不超过30年。关于房地产经纪服务合同的权利义务不等的具体表现，下列表述中不正确的是（）。A、 因委托人愿意支付的佣金数额不能满足自己的期望目标，订立合同时要求减少自己的义务B、 房地产经纪人为了避免自己发生违约影响佣金的收取，有意加大委托人的义务，以减少自己的风险C、 房地产经纪人因自己的履约能力不够，利用委托人对交易过程和成交方式的不熟悉，故意减少自己的义

9、务以逃避责任D、 逃避责任，唯恐发生违约行为被人追究答案：D解析：“权利和义务对等”是指房地产经纪机构和人员享有权利，同时就应承担义务，对房地产经纪业务委托人来说也是如此，而且，房地产经纪业务委托人和受托人的权利、义务是相应的。这就要求，房地产经纪机构按照合同尽职尽责地为委托人提供经纪服务，同时享有收取服务费用的权利；委托人享受房地产经纪机构提供经纪服务的权利，同时承担支付服务费用的义务。按城市平面几何形状，可将城市分为（）。A.棋盘形城市B.放射形城市C.星状城市D.块状城市E.带状城市答案：C,D,E解析：按照城市的平面几何形状，城市分为块状城市、带状城市、星状城市。AB两项，根据城市的道

10、路形态，分为棋盘形城市、放射形城市和不规则形城市等。下列选项中，（ ）通常是影响房地产交易成败的关键因素，同时又是房地产市场营销组合中最难以确定的因素。A.战略B.计划C.价格D.目标答案：C解析：价格策略是房地产市场营销组合中非常重要并且独具特色的组成部分。价格通常是影响房地产交易成败的关键因素，同时又是房地产市场营销组合中最难以确定的因素。在房地产查验过程中，可以不必查验的是（ ）。(2022年真题)A.房地产所处地块的具体位置和形状B.房屋建筑的结构、设备、成新、装修情况C.房屋产权人的身世D.房地产周边的交通、自然景观答案：C解析：房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带

11、领下，亲临现场，实地查勘房屋状况，通过现场观察房屋的具体位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况，房屋成新、出入口及通道情况，以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。某房地产开发公司拟到某城市开发一大型居住区项目，以中高层和高层为主。该项目所在城市位于两条铁路汇合处，有四条高速公路经过，市区和近郊区非农业人口70万，其中城市市区人口45万。该城市为历史文化名城，为加强历史街区保护，相关部门发布了街区保护界线。拟建项目所在地区市政设施齐全，环境较好，为搞好该项目的开发建设，需要编制详细规划。该项目按照市政设施齐全程度和环境质量，属于（）。A.一类居住用地

12、B.二类居住用地C.三类居住用地D.四类居住用地答案：B解析：根据市政公用设施齐全程度和环境质量等，居住用地进一步分为：一类居住用地，即设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。二类居住用地，即设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。三类居住用地，即设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地。21年房地产经纪人考试试题及答案5卷 第3卷房地产经纪机构对合作完成的经纪业务承担（）责任。A、赔偿B、连带C、无限D、有限答案：B解析：房地产经纪机构之间，有时共同承接某些业务，发生业务上的合作关系是不可避免的。经委托人书面同意，房地产经纪机构之间可以合作完成一项房地产经纪业务

13、。合作的机构之间应当合理分工、明确职责、密切协作，意见不一致时应当及时通报委托人协商决定。房地产经纪机构对合作完成的经纪业务承担连带责任，禁止以转让业务为名规避对委托人应当承担的责任。建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利( )。A、 不转让B、 视为一并转让C、 可以不转让D、 由建筑物区分所有权人决定是否转让答案：B解析：知识点 所有权 预售商品房、抵押商品房凭（）界定产权状态。A.登记B.购买合同C.抵押合同D.书面字据正确答案：A一般情况下，房地产经纪机构的公司总部业务部门，可以根据（）进行不同的设置。A.物业类别

14、B.物业水平C.业务类型D.业务区域范围E.业务规模答案：A,C,D解析：一般情况下，公司总部的业务部门可以根据需要进行不同的设置：根据物业类别不同进行设置。可以根据房地产类型来设置房地产经纪机构的业务部门，如住宅部、办公楼部、商铺部等。根据业务类型不同进行设置。如根据业务类型不同可以划分为买卖业务部、租赁部等部门。根据业务区域范围进行设置。如根据业务覆盖区域不同划分为东区业务部、西区业务部、南区业务部、北区业务部等。房屋产权证书上的登记面积是（）。A、房产测绘单位测算的面积B、建筑工程图标示尺寸确定的面积C、房屋合同约定的面积D、房屋当事人共同测定的面积答案：A解析：房屋面积主要有建筑面积、

15、使用面积，套内建筑面积、共有公用建筑面积、分摊的共有公用建筑面积，预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。其中，产权登记面积是指不动产权属证书和不动产登记簿记载的房屋面积。共用题干A房地产公司(以下简称A公司)申请征用B乡基本农田以外的耕地50hm2，建高档住宅小区.支付征用耕地的补偿费用共计4500万元.开发建设过程中，A公司将此项目整体转给C公司，C公司通过市场分析后，拟将其中5hm2土地建商业用房，此项目调整方案经规划部门批准.在建设过程中，C公司将该项圈抵押给D银行取得建设贷款.C公司经批准预售该住宅.C公司要合法预售在建项目的住宅，必须给购房者提供().A:建设用地规划许可证

16、B:项目转让合同C:房屋所有权证D:商品房预售许可证答案：D解析：由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房是指（）。A.解困房B.房改房C.商品房D.集资房答案：D解析：集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资房通常也不可上市交易。21年房地产经纪人考试试题及答案5卷 第4卷张某委托甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）购买一套住房。张某对拟购住房的要求是：位置在其单位附近，面积为7090m2，价格合适，装修比较精致。甲机构指派本机构的房地产经纪

17、人王某为张某提供经纪服务。经过王某带张某多次看房，张某最终购买了一套比较满意的住房。王某带张某第一次看房时，张某对所看住房不满意，王某应（）。A.王某说服张某购买该套住房B.承诺尽力压低该套住房的成交价格C.询问张某对该套住房的不满意之处D.进一步明确张某的购房需求答案：C,D解析：作为买方独家代理人，房地产经纪人要站在购房人的立场上，协助或代理购房人与业主合理磋商价格，力争使买卖双方达成一致。如果购房人最终对此房源不满意或因为价格等原因无法实现成交，经纪人要重新为其寻找或推荐新的房源。一方面可以从房地产经纪人掌握的房源信息中进行匹配，满足客户的房屋需求。另一方面如果客户对所看房源犹豫或不确定

18、，经纪人要分析房源的优势和劣势，为什么客户对所看房源不满意，再从更大的范围内为客户寻找适合的房源。A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国城市房地产管理法、A省人民代表大会出台的A省城镇房地产开发经营管理条例及A省政府颁布实施的A省商品房销售管理办法等法律、法规，出台了B县城镇职工住房补贴管理暂行办法、B县城镇商品房预售管理办法、B县城镇商品房销售管理办法等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2022年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每

19、平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。1.A省人大出台的A省城镇房地产开发经营管理条例属于（）。A、 法律B、 地方性政府规章C、 地方性法规D、 规范性文件答案：C解析：地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效。关于担保合同的说法中，正确的是()。A:担保合同是主债权债务合同的从合同B:担保合同是无偿合同C:担保合同被确认无效后，应由担保人承担全部民事

20、责任D:主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外E:担保合同被确认无效，债务人、债权人有过错的，应根据其过错各自承担责任答案：A,D,E解析：房地产经纪机构在接受承购或者承租委托时，应书面告知委托人的事项有（ ）。(2022年真题)A.法律、法规、政策对房地产交易的限制性、禁止性规定B.住房贷款的政策及有关规定C.经纪业务完成的标准及收费标准D.发票的样式和内容E.合同的履行期限答案：A,B,C解析：房地产经纪机构承接业务时，在签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：是否与委托房屋有利害关系；应当由

21、委托人协助的事宜、提供的资料；委托房屋的市场参考价格；房屋交易的一般程序及可能存在的风险；房屋交易涉及的税费；经纪服务的内容及完成标准；经纪服务收费标准和支付时间；其他需要告知的事项，如法律、法规和政策对房地产交易的限制性、禁止性规定等。下列关于夫妻财产制度的表述中，不正确的是（）。A、婚姻法规定了夫妻约定财产制和夫妻法定财产制两种夫妻财产制度B、夫妻约定财产制和夫妻法定财产制可以同时并用C、在对夫妻财产制有约定的情况下，仍可以适用夫妻法定财产制的规定D、夫妻法定财产制包括夫妻个人财产制和夫妻共同财产制答案：C解析：婚姻法较为明确地规范了夫妻约定财产制、夫妻个人财产制和夫妻共同财产制三类财产关

22、系，其中夫妻个人财产制和夫妻共同财产制为夫妻法定财产制。夫妻约定财产制和法定财产制可以同时并用，但只有在对夫妻财产制没有约定或约定不明确的情况下，才适用夫妻法定财产制的规定。房地产经纪人员知识结构的核心是( )。A:经济知识B:社会心理知识C:哲学方面的知识D:房地产经纪专业知识答案：D解析：（三）某一房地产开发公司甲拟获得某城市规划区内一地块建设大型酒店。该地块的拆迁范围中包括了丙厂的职工住宅楼以及一座社会福利院。某职工乙的房屋产权单位为丙厂，职工乙为公有住房承租户，其房屋位于该地块的拆迁范围内。在拆迁过程中，职工乙因为补偿标准问题与开发公司甲产生矛盾。若丙厂与职工乙继续保持租赁关系，请回答

23、下列问题若开发公司甲开发完成，欲进行商品房现售应符合（）条件。A、持有建设工程规划许可证B、持有施工许可证C、已通过竣工验收D、拆迁安置正在进行答案：A,B,C解析：商品房销售管理办法规定，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。应当符合以下条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度

24、和交付日期；物业管理方案已经落实。21年房地产经纪人考试试题及答案5卷 第5卷某套住房以每月2500元的价格对外出租，该价格在经济学上称为（ ）。A.交换代价的价格B.源泉价格C.租赁价格D.买卖价格答案：C解析：房地产由于价值较大、寿命长久，所以同时存在买卖和租赁两种交易方式、两个市场。因此，房地产同时有两种价格：其本身有一个价格，即买卖价格，又称交换代价的价格，简称价房地产由于价值较大、寿命长久，所以同时存在买卖和租赁两种交易方式、两个市场。因此，房地产同时有两种价格：其本身有一个价格，即买卖价格，又称交换代价的价格，简称价格；使用其一定时间的价格，即租赁价格，又称使用代价的租金，简称租金

25、。商品房产权登记按()登记。A:使用面积B:套内建筑面积C:建筑面积D:套(单元)答案：C解析：按客户（ ）等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。A.购买时间的确定B.购买意向的强弱C.经济承受能力的大小D.对物业品质要求程度的高低E.购房区域范围答案：B,C,D,E解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。2022年，张某为了加快发展，注销了其原有的房地产经纪事务所，新成立了甲房地产经纪公司（以下简称甲公司），甲公司共有5家全资门店，5家门

26、店具有统一的识别系统。2022年8月，甲公司在业务迅猛发展的态势下，确定了如下发展战略：1）业务聚焦于高端住宅租赁市场；2）业务向附近的另外两个城市拓展；3）客户分级，实行客户集中管理；4）每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人，让房地产经纪人为公司的发展出谋划策。(2022年真题)甲公司确定的发展战略类型为（ ）。A.低成本战略B.聚焦战略C.跨地域市场扩张战略D.跨专业市场扩张战略答案：B,C解析：房地产经纪机构的经营战略有：低成本战略；聚焦战略；一体化成长战略；多样化战略。其中，聚焦战略是房地产经纪机构指把经营战略的重点集中在在一个特定的目标市场上，为特定的地区或特定的客户提供特殊的产品

27、或服务。即指企业集中使用资源，以快速增加某种产品的销售额和市场占有率。本案例中，甲公司将业务聚焦于高端住宅市场，采用的是聚焦战略。房地产经纪机构的扩张战略选择有：跨地域市场扩张战略；跨专业市场扩张战略；跨行业市场扩张战略；综合性扩张战略。其中，跨地域市场扩张战略是指从其公司注册地城市向其他城市扩张的战略。本案例中，甲机构将业务向附近的另外两个城市拓展属于跨地域扩张战略。房地产经纪机构的组织结构形式中，（）的缺点是将某些基本职能外包，必然会增加控制上的困难，对外包业务缺乏强有力的控制。A.矩阵制组织结构形式B.网络制组织结构形式C.分部制组织结构形式D.直线参谋制组织结构形式答案：B解析：网络制

28、的缺点是，将某些基本职能外包，必然会增加控制上的困难，使得对外包业务完成的质量和水平缺乏强有力和有效的控制。因此，采用这种组织形式的机构中，管理人员的大部分时间将会用于协调和控制外部关系上。可以通过分析（）来进一步确定房地产经纪人在本商圈的市场占有率情况。A.楼盘交易量B.楼盘市场占有率C.商圈交易量D.房产经纪人数量E.楼盘市场走向答案：A,B,C解析：为进一步确定房地产经纪人在本商圈的市场占有率情况，可以通过分析楼盘交易量、楼盘市场占有率、商圈交易量、商圈市场占有率、门店市场占有率等数据进一步确认。下列影响房屋租金的因素中，属于权益状况的是（）。A.房屋位置好坏B.房屋得房率高低C.房屋是否为精装修D.房屋是否抵押答案：D解析：出租房屋的权益状况包括：规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。