21年房地产估价师考试真题及答案7篇.docx

《21年房地产估价师考试真题及答案7篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产估价师考试真题及答案7篇.docx（30页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、21年房地产估价师考试真题及答案7篇21年房地产估价师考试真题及答案7篇 第1篇王某取得房地产估价师执业资格超过3 年申请初始注册，需要接受继续教育（）学时。A30B60C120D150答案：C解析：注册房地产估价师继续教育，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3 年内，接受继续教育的时间为120 学时。其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60 学时。此外，取得执业资格超过3 年申请初始注册的房地产估价师，也需经继续教育达到合格后，方准予初始注册。 （ ）是指在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。A投资机会研究B初步

2、可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策正确答案：B防水层较厚的房屋，使用的年限就越短。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。（）答案：对解析：本题考查的是房地产业的细分。房地产业分为房地产开发经营业和房地产服务业。房地产服务业包括房地产中介服务业和物业管理业。房地产中介服务业包括房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。 下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（ ）。A净现值B投资利润率C现金回报率D静态投资回收期E内部收益率正确答案：BCD土地使用权出让合同由( )与土地使用者签订。A.市人民政府B.县人民政府C.省人民政府

3、土地管理部门D.市、县人民政府土地管理部门答案：D解析：建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 房地产需求的交叉价格弹性是指（ ）。A房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比B房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比C一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比D在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度正确答案：C一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，24个月内不得变更。（）答案：

4、错解析：本题考查的是营业税改征增值税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为( )。A工业用途B商业用途C工业用途，且不考虑补地价因素的影响D商业用途，并考虑补地价因素的影响正确答案：D21年房地产估价师考试真题及答案7篇 第2篇 下列关于商品房销售的表述中，正确的是（ ）A商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过13%B按何种面积计价，就按何种面积登记发证C按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注

5、明建筑面积和分摊的共有建筑面积D商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款正确答案：C按建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。 下列关于诉讼时效的说法不正确的是（ ）。A诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利B诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利C民法通则规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制D履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还E诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效正确答案：AD工程造价控制的主要方法有( )。A.价值工程 B.协议发包C.合同管理 D.非

6、限额设计E.可行性研究答案：A,C,E解析：(4)招标投标。(5)合同管理。合同管理是工程项目管理的核心。通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环境中流通，用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式一般不包括（）。A、局部排风 B、局部送风 C、全面通风 D、局部通风答案：D解析：本题考查的是建筑识图基础。通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环境中流通，用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式可以分为：局部排风，局部送风和全面通风。（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较高水平。A、低价格政策B、高价格政策C、均价格政策D、最高价格政策答案：B解析：考点:制度政策因素。高价格政策一般是采取某些

7、措施使房地产价格处在较高水平。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有 3000 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。开发建设该项目，甲公司应依法取得（）。A.建设项目选址意见书B.建筑工程施工许可证C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证答案：B,C解析：房地产开发企业申

8、请办理商品房预售许可证应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：商品房预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资 25以上的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。AD 两项属于建设用地的条件。下列划拨用地不可以拍卖的有（）。A、国家机关用地和军事用地B、城市基础设施用地和公益事业用地C、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地D、法律、行政法规规定的其他用地E、集体所有土地答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产拍卖的条件。划拨用地不可以拍卖的有：（1）国家机关用地和军事用地；

9、（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。参见教材P447。砖混结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 ( )答案：错解析：钢筋混凝土结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）。A居住物业投资B商用物业投资C土地开发投资D房地产经营投资E酒店投资答案：A,B,E解析：按物业用途类型划分，房地产投资可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。21年房地产估价师考试真题及答案7篇 第3篇下列关于房地产估价

10、师执业资格考试报名条件，说法不正确的是（）。A.取得房地产估价相关学科（包括房地产经营.房地产经济.土地管理.城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历 B.取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历 C.取得房地产估价相关学科学士学位，具有2年以上相关专业工作经历 D.取得房地产估价相关学科博士学位的答案：C解析：本题考查的是房地产估价师执业资格考试。取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历。下列关于合同的履行，表述错误的是（）。A、价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行 B、质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准

11、履行 C、履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行 D、履行地点不明确，给付货币的，在交付货币一方所在地履行答案：D解析：本题考查的是合同的履行。选项D错误，履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行。下列关于建设监理制度，表示正确的为（ ）。A.利用亚洲投资银行贷款资金的工程，必须实施监理B.建设工程项目监理单位，不得与建设单位存在隶属关系C.未经监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收D.在“三控、两管、一协调”中，“两管”包括合同管理、安全管理答案：A解析：本题考查的是建设监理制度。实行监理的建设工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理

12、，也可以委托具有工程监理相应资质等级并与被监理工程的施工承包单位没有隶属关系或者其他利害关系的该工程的设计单位进行监理；未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理。P8990。城镇土地使用税的计税依据是（）。A.纳税人实际占用的土地面积 B.纳税人实际建设的房屋使用面积 C.纳税人实际建设的房屋建筑面积 D.纳税人自己测定的土地面积答案：A解析：本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。投资项目可行性研究的根本目的包括（）。A、减少或避免投资决策的失误 B、提高项目的经济效益 C、为项目决策提供依

13、据 D、提高项目的社会和环境效益 E、为项目后期的经营决策提供依据答案：A,B,D解析： 本题考查的是可行性研究的含义和目的。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算（）。A、余地价B、减少地价C、补地价D、增加地价答案：C解析： 本题考查的是价差法。价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算补地价。 编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（ ）。A现金流量表B损益表C资金使用计划D资金筹措计划E资金来源与运用表正确答案：CD居住区规划必须根据城市总体规划和近期建设的要求，对居住区内各项建设作

14、好综合的全面安排。（）答案：对解析：本题考查的是居住区规划的任务和内容。居住区规划必须根据城市总体规划和近期建设的要求，对居住区内各项建设作好综合的全面安排。 开发公司应支付的安置补助费为（ ）万元。A132B660C2.93D4950正确答案：B21年房地产估价师考试真题及答案7篇 第4篇假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。( )答案：错解析：知识点 假设开发法基本论述贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。（）答

15、案：对解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。控制性详细规划的作用是( )。A.规定城市规划区范围 B.确定用地面积和用地界限C.引导建设 D.对当前拟建的项目和地区进行空间布置答案：C解析：1.控制性详细规划起着承上启下的作用控制性详细规划是城市总体规划或分区规划与修建性详细规划之间有效的过渡与衔接，起到深化前者和控制后者的作用。2.控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导3.控制性详细规划是城市政策的载体下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有（）。A、房

16、地产的市场价格是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数B、在正常市场或正常经济发展下，市场价格围绕着理论价格而上下波动C、市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格D、不同的估价师对同一宗房地产评估出的价值或价格不会完全相同E、比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场价格答案：B,C,D解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A，一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。房地产由于具有独一无二性，没有大量相同房地产的成交价格，所以房地产的市场价格应是以一些类似房地产的成交价格为基础测算的，但不能对这些成交价格直接采

17、用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异；选项E，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（）。A.与财务报表中的成本完全不一样 B.应根据实际发生费用记录来确定 C.与财务报表中的成本一样 D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算答案：D解析：本题考查的是投资与成本。选项A、C应该是不完全一样，而非完全不一样；选项B，投资分析中使用的成本有很多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算。某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿

18、地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法答案：D解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。摩擦失业是指工人愿意接受现在的工作条件，仍然找不到工作的失业。（ ）答案：错解析：本题考查的是失业。题目中是非自愿失业。摩擦失业是指在生产过程中由于暂时的、局部的、或难以避免的技术性原因引起的失业，如生产技术发生变化、生产季节变化、机器故障等造成一部分工人暂时失去工作。P224。 某家庭拟购买一套住宅，单价为3000元

19、/m2，该家庭月收入为6000元，其中30%可用来支 付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为 80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅?正确答案：第一种解法：(1)设该家庭每月能支付的房款为A：A=600030%=1800(元)(2)n=1512=180(月)i=6%/12=O.5%(3)设该家庭能承受的抵押贷款额为P：P=A/i1-1/(1+in)-1800/0.5%1-1/(1+0.5%)180=213306(元)(4)设该家庭能承受的购房总价值为v：V=213306/80%=266633(元)(5)设对该家庭比较合适的房型

20、面积为S：S=266633/300=88.88(m2)第二种解法：设可购买的面积为X(或S)：总房价为3000X(元)月还款额：600030%=1800(元)n=1512-180(月)i=6%/12=0.5%P=A/i1=1/(1+i)n抵押贷款价值比例为80%，P=3000XX80%=2400X(元)2400X=1800/0.5 9/61-1/(1+O.5%)180X=88.88(m2)第三种解法：直接采用综合性公式计算S=A/i1-1/(1+i)n/M/C=600030%/O.5%1-1/(1+O.5%)180/80%/3000=88.88(m2)说明：M-抵押贷款价值比例：80%；C-房

21、屋单价：3000元/m2。 也可以用其他符号表示，只要概念清楚即可。 在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象1区位状况(略)2实物状况(略)3权益状况(略)四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2022年4月18。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据(略)八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用

22、假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2022年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2022年4月16日至2022年4月22日。十二、估价报告应用的有效期(略)房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如

23、下：1根据房地产估价规范，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象

24、的总价值和单位价值。五、估价测算过程(一)设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1采用的公式估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2估价对象开发完成后房地产价值的测算运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.1采用的公式估价对象比准价格=可比实例成交价格(作图)2.2所选可比实例(见表4-6)2.3交

25、易情况修正可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。2.4交易日期调整近期市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。25房地产状况调整因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。2.5.1区域因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表二)。2.5.2个别因素调整根据可比实例的具体情况，可比实

26、例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表4-7)：2.6比较修正计算(见表4-8)从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：(3009+2980+2963)/3=2984(元/m2)2.7预计开发完成后的总价值估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2故估价对象预

27、计建成后的总价值为：298439820.80=11882.53(万元)3续建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积 3998.00m2，第21，22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。3.1续建建筑安装工程费根据市造价管理站关于发布市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知(建价字202210号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩

28、基础增加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：24578.00(900.00+30+10+50)+23221.80(900+80+30+10+50)=4917.953.2室外道路管网及绿化等工程费根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为 23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：3023667.00=71.00(万元)3.3估价对象的续建成本合计4917.95+71.00=4988.95(万元)4管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支

29、出，按市场平均水平取续建成本的 3%。4988.953%=149.67(万元)5销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的 8%。11882.538%=950.60(万元)6开发利润置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：4988.9515%=748.34(万元)7投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值4.1%8运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元)(二

30、)成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.1823667.00=4064.05(万元)2开发成本2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元(计算过程略)2.2基础设施配套费基础设

31、施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计318. 57万元。2.3建筑安装工程费估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元)则估价对象开发成本为：39.82+318.57+196.62=555.01(万元)3管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的 2%4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。555.013%=16.65(万元)4投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取

32、一年期贷款利率5.76%。555.01(1+5.76%)1.5/2-1)=23.81(万元)5销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6开发利润经调查，市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率 15%。555.0115%=83.25(万元)7运用成本法的估价结果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元)六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：4

33、846.2750%+4727.7750%=4792.52(万元)则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。答案：解析：结果报告中缺估价原则。结果报告中缺少估价方法定义。技术报告中缺少市场背景分析。技术报告中假设开发法采用公式错误，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正(应加以修正)。开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入(或答地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也一样。或开发完成后总价计算

34、有错误。应用总建筑面积乘以单价。或缺地下建筑部分价值)。续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明(或续建工程费取值900/m2缺具体说明；或续建工程费900/m2是否减了完工部分桩基、基础的价值，应作说明)。假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费。假设开发法中未扣减利息(未计算利息)。(11)假设开发法中利润率选取错误，不应选取置业公司的利润率(或应选行业的平均 (客观)利润率)。(12)假设开发法中开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润(或未计算土地部分利润)。(13)成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对(或应按总建筑面积4779.9m2计算

35、；或应为38.24万元)。(14)成本法中管理费计算基数错，其中未计土地取得成本。(15)成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。(16)成本法中开发成本投资利息计算周期；不应取整个项目开发周期1.5年。(17)成本法中未考虑(应计算)销售税费。(18)成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本。(19)估价结果的确定理由不充分(或权重取值各50%理由不清)(说权重各50%不对，不给分)。(20)估价结果缺少单价。(21)缺附件。 答案解析：试题分析 在建工程的估价一般选用假设开发法和成本法，而在使用假设开发法估算建设完成后的价值时又经常会采用市场法和收益法，本题中使用的是比较法

36、。对于这种较为复杂的估价报告，估价方法的使用和计算时检查的重点，当然也是错误比较集中的地方。21年房地产估价师考试真题及答案7篇 第5篇下列取得房地产的行为中，属于免征契税的是（）。A接受遗赠房地产B购买经济适用住房C城镇职工第一次购买公有住房D购买90m2 以下且属于该家庭唯一住房答案：C解析：有下列行为之一的，减征、免征契税：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施；城镇职工，按规定第一次购买公有住房的；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的；土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否

37、减征或者免征；纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产；依照我国有关法律规定、以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属并经外交部确认的，可以免征。关于市场调查步骤的排序中，正确的是（）。A、确定问题和调查目标、收集信息、制定调查计划、分析信息、报告结果B、确定问题和调查目标、制定调查计划、收集信息、分析信息、报告结果C、制定调查计划、分析信息、收集信息、确定问题和调查目标、报告结果D、制定调查计划、确定问题和调查目标、收集信息、分析信息、报告结果答案：B解析

38、：本题考查的是市场调查的步骤。市场调查步骤顺序为：确定问题和调查目标、制定调查计划、收集信息、分析信息、报告结果。参见教材P107。对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为12%。（ ）答案：错解析：本题考查的是房产税的计税依据、税率。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%30%后的余值为计税依据。税率为12%。具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。（）答案：错解析：根据房屋征收条例，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据房地产估价机构管理办法，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。当公司股本总额超

39、过（）亿元时，其社会公众股的面额至少要达到6000万元以上。A.2 B.3 C.4 D.5答案：C解析： 本题考查的是股票的基本分类。当公司股本总额超过4亿元时，其社会公众股的面额至少要达到6000万元以上。 民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 防范估价风险的最后一道防线是（ ）。A撰写估价报告B审核估价报告C出具估价报告D估价资料归档正确答案：B房地产的部门规章是以（）颁布的。A.中华人民共和国主席令 B.国务院令 C.省政府书记令 D.国务院房地产行政主管部门部长令答案：D解析：本题考查的是房地产部门规章。房地产的部门规

40、章是以国务院房地产行政主管部门部长令颁布的。在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A、折旧费B、审计费C、金融机构手续费D、无形资产摊销费答案：C解析：本题考查的是投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。21年房地产估价师考试真题及答案7篇 第6篇评估被征收房屋价值时，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响答案：对解析：被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情

41、况的交易双方以公平交易方式在评估时点(房屋征收决定公告之日)自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。房地产估价机构资质等级分为一、二、三、四级。答案：错解析：房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级，设1 年的暂定期。在一般情况下，下列有关房地产价格的描述中，不正确的是（）。A、成交价格围绕着市场价格上下波动B、市场价格围绕着理论价格上下波动C、在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大的偏离理论价格D、大波动围绕着小波动上下波动答案：D解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项D错误，小波动围绕着大波动上

42、下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有（）。A工业厂房B公益设施C娱乐场所D城市基础设施E高档酒店答案：A,C,E解析：物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让，进一步明确将工业用地纳入招拍挂范围。 成本法是根据估价对象购建价格来求取估价对象价值的方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 间接融资的优点在于（ ）。A筹资上可以积少成多B安全性比直接融资高C有利于筹集长期投资资金D由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规

43、模经济水平E减少了对筹资者使用资金的压力和约束。正确答案：ABDC选项为直接融资的优点，E选项为问接融资的局限性。 对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（ ）。A放弃这个项目B努力学习，边学边干C埋头苦干，克服困难完成项目D找别人完成项目，签自己的名E对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助正确答案：AE关于房地产“购买更新改造出租出售”模式现金流量图的说法，正确的有（）。A横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点C发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内D各期运营费用的垂直箭线全部向

44、下E转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上答案：A,C,D解析：购买更新改造出租出售模式是指将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去。此模式下的典型现金流量图如图3 所示。 根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。A 直接资本化法B 投资法C 收益乘数法D 利润法E 现金流量折现法正确答案：AE21年房地产估价师考试真题及答案7篇 第7篇我国现行的税率形式有（）。A.比例税率B.定额税率C.加成税率D.累进税率E.附加税率答案：A,B,D解析：本题考查的是税收制度及构成要素。我国现行的税率形式有比例税率、累进

45、税率、定额税率三种。不动产登记暂行条例规定，不动产登记机构保存不动产登记簿的期限是( )。A.30 年B.50 年C.70 年D.永久答案：D解析：不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。被征收房屋价值的补偿，包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，以及房屋室内装饰装修的价值。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收中的评估工作。室内装修可以通过评估确定，而是否补偿，要经过协商确定。房屋征收当事人对房屋室内装饰装修、机器设备、物资搬迁费用以及停产

46、停业损失等补偿协商不成时，可以通过委托评估机构确定。(2022年真题) 下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。A.持有期风险B.时间风险C.周期风险D.机会成本风险答案：C解析：本题考查的是投资组合理论。该题转换为，哪些是系统风险，哪些是个别风险。通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险无法规避。 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/。A2427B7500C2575D2632正确答案

47、：D在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房屋售价。（ ）答案：对解析：房地产开发项目盈亏平衡分析。最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。中央银行活动的主要特征有（）。A.以盈利为目的 B.不以盈利为目的 C.不经营普通商业银行的业务 D.只与政府和金融机构发生业务关系 E.为实现国家政策服务答案：B,C,D,E解析：本题考查的是中央银行。中央银行活动的主要特征是：第一，不以盈利为目的；第二，不经营普通商业银行的业务，即不直接面向企业单位和个人经办存、放、汇业务，而只与政府和金融机构发生业务关系；第三，为实现国家政策服务。房地产估价原则可以使不同的注册房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。（）答