21年房地产估价师考试真题7篇.docx

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1、21年房地产估价师考试真题7篇21年房地产估价师考试真题7篇 第1篇(2022年真题) 风险型决策的具体方法有（）。A.决策树法B.最大可能法C.期望值法D.最小最大后悔值法E.蒙特卡洛模拟法答案：A,B,C解析：本题考查的是决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。季节指数是说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。（）答案：对解析：本题考查的是季节变动的测定。测定季节变动的方法主要是计算季节比率。季节比率，又称季节指数，它是说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。 契税的税率采用（ ）。A定额税率B超额累进税率C比例税率D各地适用

2、税率正确答案：D王某以总价150 万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60 万元，每年的还本付息额为7.8 万元，扣除运营费用的年租金收入为18 万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是（）。A11.33%B12.00%C17.00%D20.00%答案：A解析：现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于营业利润(净经营收入)扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。根据题意，税前现金回报率=（187.8）（15060）11.33%。房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A、 独一无二和供给有限B、 独一无二和价值量大C、 流动性大和价值量大

3、D、 不可移动和用途多样答案：B解析：一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。 我国有期限的出让土地使用权应计提（ ）。A利率B损失C升值空间D折旧正确答案：D我国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。 下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（ ）。A指数平滑法B市场因子推演法C德尔菲法D销售人员意见综合法正确答案：A时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。21年房地产估价师考试真题7篇 第2篇 某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年（自补办之日

4、算起）。在2022年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（ ）年。A 45 B 50 C 52 D 55正确答案：C 关于该项目，下列说法不正确的有（ ）。A竣工验收后即可以交付使用B提倡采用招标方式来选择物业管理公司C小区特约性物业管理服务费实行政府定价D业主委员会应由业主选举产生正确答案：AC(三)某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2022年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支

5、出为300万元。2022年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。8.该综合楼的抵押建筑面积为( ) m2。A.1500B.2000C.3500D.3800答案：C解析：抵押估价，建筑面积按照证载面积确定，也就是2000+1500=3500m2。 涉及房地产的人身保险，主要包括建筑工程团体人身意外伤害保险和安居定期保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：应该在估价技术报告中说明的内容包括（）。A、估价委托人B、估价对象的最高最佳利用分析C、估价方法适用性分析D、估价依据E、估价测算过程答案：B,C,E解析：本题考查的是估价报告的组成。选项AD属于估价结果

6、报告中的内容。参见教材P421422。房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据答案：错解析：土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是( )。A、 0.5%B、 6%C、 6.16%D、 6.19%答案：C解析：21年房地产估价师考试真题7篇 第3篇房屋所有权证的附图是（）。A地形图B房产分幅图C房产分丘图D房产分户图答案：D解析：分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证

7、的附图。 单位按照国家和地方政府规定的比例为职工缴付的住房公积金，免征个人所得税。（ ）正确答案：应是城镇土地使用税，而不是土地增值税。某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值2%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（）万元。A313B329C417D446答案：D解析：由=7.59%，i=6%，得到（1+i）n=1.7905；房地产的价格；解得：P=446（万元）。某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（）。A.市场分析B.财务评价C.国民经济评价D.规划设计及方案选择答案：C解析：本题考查的是可

8、行性研究的内容。国民经济评价是针对工业开发区等大型房地产开发项目进行的。延长闲置土地开发建设期限，最长时间为( )。A、 6个月B、 12个月C、 18个月D、 24个月答案：B解析：对于闲置土地的处置，可延长其开发建设期限，但最长不超过1年。下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是（）。A、区位选择异常重要B、适用于短期投资C、变现性好D、不易产生资本价值风险答案：A解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造投资；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效

9、益外溢和转移。参见教材P79。 下列有关各种弹性的表述中，正确的有（ ）。A奢侈品的需求价格弹性相对较大B占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小C商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品D商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品E商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性正确答案：ADE占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较大；商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为替代品。21年房地产估价师考试真题7篇 第4篇 股票和债券的相同之处表现在（ ）。A都是融资工具B都是流通证券C持有者享有相同权利D部具有偿还性E都可以为投资

10、者带来收益正确答案：ABE税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（）答案：对解析：本题考查的是税收制度政策。如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。参见教材P139。下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有（）。A、房地产的市场价格是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数B、在正常市场或正常经济发展下，市场价格围绕着理论价格而上下波动C、市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格

11、D、不同的估价师对同一宗房地产评估出的价值或价格不会完全相同E、比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场价格答案：B,C,D解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A，一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。房地产由于具有独一无二性，没有大量相同房地产的成交价格，所以房地产的市场价格应是以一些类似房地产的成交价格为基础测算的，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异；选项E，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。从本

12、质上看，法院主导拍卖程序原则是由（）决定的。A.法院强制拍卖的国家强制性 B.目的的利他性 C.目的的非利他性 D.强制拍卖标的的非自有性 E.强制拍卖标的的自有性答案：A,B解析： 本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。 房地产转让的实质是房地产权属发生变更。（ ）正确答案：答案：。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。城市房地产管理法规定。房地产转让时。房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。 保险活动所特有的内在功能是（ ）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B分散危险作为

13、处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。(2022真题) 开放经济中社会总需求由（）构成。A.居民消费B.投资C.政府支出D.净出口E.居民储蓄答案：A,B,C,D解析：本题考查的是总需求与总供给。在开放经济中，总需求等于封闭经济的总需求（居民消费、投资、政府支出）加上净出口。21年房地产估价师考试真题7篇 第5篇下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（）。A.消费者的收入水平堉加B.该种房地产的价格水平下降C.该种房地产的开发成本上升D.消费者预期该种房地产价格上涨答案：C解析：本题考查的是房地产需求。一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会

14、减少。参见教材P86。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10%以内计算扣除。（）答案：对解析：本题考查的是土地增值税-扣除项目。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10%以内计算扣除。城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是( )时期。A、 19491955年B、 19561965年C、 19661978年D、 1978年之后答案：B解析

15、：在这一时期： (1)对资本主义工商业的社会主义改造； (2)对出租私有住房的社会主义改造； (3)将私有企业占有的土地以赎买的方式收归国有。反映总体单位的属性或特征的统计术语称为（）。A.指标 B.统计总体 C.标志 D.总体单位答案：C解析：本题考查的是统计的基本概念。反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。 新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。A政府政策性资金B国内外企业入股的资金C个人入股的资金D资产变现的资金正确答案：D下列关于等产量线的特点，表述正确的是（）。A.等产量曲线的斜率为正值B.等产量曲线凸向原点，任意两条可以相交C.等产量曲线是一条从上方向右下方倾斜的曲线D.距

16、离远点越近的等产量曲线，所代表的产量越大答案：C解析：本题考查的是生产理论。选项A错误，等产量曲线的斜率为负值；选项B错误，等产量曲线凸向原点，任意两条等产量曲线不能相交；选项D错误，距离远点越近的等产量曲线，所代表的产量越小。参见教材P195196。 中介服务机构出示（ ）材料才可以合法预售住宅。AW公司与商品房预购人签订的预售合同B集体土地所有权证和国有土地使用权证C商品房预售许可证及w公司出具的商品房销售委托书D商品房预售许可证，房屋所有权证及w公司出具的销售代理委托合同、商品房预售合同正确答案：D21年房地产估价师考试真题7篇 第6篇某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2

17、的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（）。A.目前住宅市场价格 B.未来住宅市场价格，折现至价值时点 C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点 D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现

18、至价值时点答案：D解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。房地产损害赔偿的估价，即为价值时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 （）答案：错解析：考点:价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。 该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为（ ）。A甲房地产公司B乙建筑公司C甲房地产公司和乙建筑公司D甲房地产公司或乙建筑公司正确答案：A 房地产业作为国民经济中的重要产业，其发展规模结构和速度必须与整个国民经济与社会

19、发展计划相适应。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记。（）答案：对解析：国有建设用地使用权出让合同第十一条规定，受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。房地产投资项目经济评价指标中，流动比率属于房地产开发投资的清偿能力指标。（）答案：错解析： 本题考查的是经济评价指标体系。流动比率属于房地产置业投资的清偿能力指标。保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。（）答案：对解析：

20、本题考查的是保险合同。保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。参见教材P322。21年房地产估价师考试真题7篇 第7篇功能过剩引起的无效成本可以通过使用( )而自动得到消除。A、 超额持有成本B、 重新购建价格C、 重置成本D、 重建成本答案：C解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的求取方法。功能过剩引起的折旧包括无效成本和超额持有成本。其中，功能过剩造成的无效成本可以通过使用重置成本而自动得到消除，但如果使用重建成本则不能消除。解决此题的关键在于分清重置成本和重建成本。 土地一级开发项目的操作模式不包括（ ）。A纯政府模式B纯企业

21、模式C政府与企业合作模式D受政府授权委托的企业模式正确答案：B土地一级开发项目的操作模式，有纯政府模式、政府与企业合作模式和受政府授权委托的企业模式三种。房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括（）。A、消费者的收入水平B、消费者对未来的预期C、该种房地产的开发技术水平D、相关物品的价格水平答案：C解析：本题考查的是房地产需求。房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平，（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平；（5）消费者对未来的预期。参见教材P113。 在房地产开发中，开发商所投

22、入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产转让的实质是房地产权属发生转移。答案：对解析：房地产转让的实质是房地产权属发生转移。城市房地产管理法规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让 下列有关税收的表述中，正确的有（ ）。A财政局对外出租的经营用房免征房产税B集体土地使用人无须缴纳土地使用税C用耕地建乡政府办公楼应缴纳耕地占用税D土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产E因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税正确答案：CE财政局对外出租的经营用房属营业用房，应征房产税；土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人，土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税；土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。（）答案：对解析： 本题考查的是勘察设计的发包与承包。经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包的是：采用特定的专利或者专有技术的；建筑艺术造型有特殊要求的；国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。