21年房地产估价师考试历年真题精选7辑.docx

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1、21年房地产估价师考试历年真题精选7辑21年房地产估价师考试历年真题精选7辑 第1辑 某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2022年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2022年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。根据材料，回答第 96104 题。第 96 题

2、 根据国家有关法规，闲置土地满（ ）未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。A6个月B1年C2年D3年正确答案：C某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。 、请问上述观点是否正确？为什么？答案：解析：本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。1.上述观点是错误的。2.房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。3.应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。4.虽然造价稳定，但管理费用

3、、财务费用，税费水平可能有变化。下列建设用地中，法定出让最高年限为50 年的有( )。A.纺织厂B.普通商品住宅C.私立学校D.旅游度假村E.高尔夫球场答案：A,C解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：1.居住用地70 年；2.工业用地50 年；3.教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；4.商业、旅游、娱乐用地40 年；5.综合或其他用地50 年。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。房地产估价报告中，封面中不需要写明的内容是（）。A.估价委托人 B.房地产估价机构 C.估价报告编号 D.估价作业期答案：D解析：本题考查的是封面的写作

4、。房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期。（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较高水平。A、低价格政策B、高价格政策C、均价格政策D、最高价格政策答案：B解析：考点:制度政策因素。高价格政策一般是采取某些措施使房地产价格处在较高水平。下列各价值类型中，属于基本价值类型的有（）。A、市场价值B、评估价值C、投资价值D、抵押价值E、现状价值答案：A,C,E解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值，是按照评估价

5、值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。 按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（ ）。（已过时）A存量规模B租金水平C开发成本D资本化率正确答案：A21年房地产估价师考试历年真题精选7辑 第2辑物业服务定价成本审核的方法和标准中，固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。答案：对解析：物业服务定价成本审核的方法和标准(1)工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比

6、例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定。(2)固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。固定资产残值率按3%5%计算。个人住房贷款的风险，主要表现为（）。A.政策风险 B.操作风险 C.信用风险 D.市场风险 E.管理风险和法律风险答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产抵押贷款。个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回

7、报率是（）。A、5.00%B、7.50%C、18.36%D、28.85%答案：C解析： 本题考查的是现金回报率与投资回报率。房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A、房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人B、与房屋征收部门、房地产估价机构无利害关系的第三人C、公证机关和无利害关系的第三人D、人民法院答案：A解析：考点:实地查勘估价对象。被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。 下列关于住房置业

8、担保的表述中，不正确的是（ ）。A住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充B住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保C住房置业担保实行保证方式和反担保方式D住房置业担保机构不承担连带责任正确答案：D挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。（）答案：对解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。挂牌价格简称挂牌价，是出售房地产时公开标出的要价。它不是成交价格，且通常高于成交价格。挂牌价一般不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。参见教材P86。下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A、普通商品

9、住宅B、城市基础设施用地C、公立学校办公楼D、大型商场E、经济适用住房答案：B,C,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权建设用地包括：（1）国家机关用地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。21年房地产估价师考试历年真题精选7辑 第3辑 房地产开发项目策划的主要工作内容有（ ）。A开发内容和规模的分析与选择B评价方案构造C区位分析与选择D开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择正确答案：ACDEACDE房地产开发项目策划方案用以

10、指导后续开发投资活动，通常包括如下内容：(1)区位分析与选择；(2)开发内容和规模的分析与选择；(3)开发时机的分析与选择；(4)合作方式的分析与选择；(5)融资方式与资金结构的分析与选择；(6)产品经营方式的分析与选择。 可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 工程造价是指建设工程的市场价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建

11、设用地规模相同，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。2022年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房，H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2022年7月将已购公有

12、住房转让后，购买该小区中一套住宅，申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修质量问题，而施工单位已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。有关李某房屋装修质量保修下列说法正确的有（）。A、施工单位不负保修责任B、施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿C、维修费用应当由李某支付D、物业公司可从住宅专项维修基金中支维修费用答案：B解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。保修费用由质量缺陷的责任方承担。不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，保持资金可以随时投资。（

13、）答案：对解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，不选择备选方案中的任何项目，保持其资金可以随时投资到财务内部收益率大于最低可接受收益率的投资项目中去。法的分类中，按法设立和适用范围分为（）。A.国内法 B.国际法 C.实体法 D.程序法 E.普通法答案：A,B解析：本题考查的是法的分类。按法设立和适用范围，分为国内法和国际法。申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员，必须符合的条件有（）。A.取得大专学历，工作满5年，其中从事房地产经纪业务工作满3年 B.取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年 C.取得双学士学位或研究生班毕业，工作

14、满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年 D.取得硕士学历（学位），工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年 E.取得博士学历（学位)答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产经纪专业人员管理。申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员，必须符合下列条件之一：通过考试取得房地产经纪人协理职业资格证书后，从事房地产经纪业务工作满6年。取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年；取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年；取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；取得硕士学历（学位），工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1

15、年；取得博士学历（学位) 。21年房地产估价师考试历年真题精选7辑 第4辑指出并改正下面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅，于2022年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房，于2022年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2022年1月10日的市场价格。计算公式如下：房地产价格土地重新取得成本建筑物重置总价建筑物折旧1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/m2，则土地重新取得

16、成本为：土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=28093.88=26286.4（元）2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2022年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2，房产管理部门2022年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为3500元/m2，房产管理部门2022年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为4000元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=350093.88=328580（元）3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:建筑物折旧建筑物重置总价（1成新率

17、）其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：建筑物折旧=328580（1-70%）=98574（元）4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：房地产总价=26286.4+32858098574=256292.4（元）房地产单价=256292.4/93.88=2730（元/m2）答案：解析：1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=26093.88=24408.8（元）；2.建筑物重置总价计算错误，应使用16年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建

18、筑面积=400093.88=375220（元）；3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。某市 2022 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。关

19、于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为（）。A.应缴纳房屋所有权登记费80 元B.免征营业税C.免征契税D.无须交纳土地增值税答案：A解析：B 项，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，刘某取得安置房不需要缴纳营业税，也就不存在营业税的免征不免征。C 项，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。D 项，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。刘某取得的安置房比被拆迁房屋面积大，应缴纳土地增值税。房地产市场分析中，根据投资者参与

20、房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A.区域结构分心 B.租买结构分析 C.供求结构分析 D.投资结构分析答案：D解析：本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。根据资产评估师和房地产估价规范，估价资料的保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于（）年。A、5B、10C、15D、20答案：C解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，根据资产评估师和房地产估价规范，估价资料的保存期限不少于15年。参见教材P424。 某开

21、发谷司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：第102题：按照城市用地的适用性评价，该用地属于（ ）。A一类用地B二类用地C三类用地D四类用地正确答案：B在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（）。A.用作公共休憩的架空层B.本幢公共

22、使用的电梯井C.本幢的公共门厅D.本幢的公共过道答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。参见教材P173。 土地一级开发的范围包括（ ）。A已确定的存量国有土地B拟征用土地C农转用地D城市土地正确答案：ABC21年房地产估价师考试历年真题精选7辑 第5辑关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确

23、的是（）.A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率答案：C解析：本题考查的是后续开发的应得利润。选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查、估计，不应扣除所得税。参见教材P281、333。

24、估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A建筑密度B土地使用期限C基础设施完备程度D容积率E周边道路交通管制状况答案：A,B,D解析：权益状况调整是将可比实例在其自身权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况比较、调整的内容主要有：规划条件（如容积率）；土地使用期限；共有情况；用益物权设立情况；担保物权设立情况；租赁或占用情况；拖欠税费情况；查封等形式限制权利情况；权属清晰情况；交通状况等影响房地产价格的因素。CE两项属于区位状况。按( )分类，债券可分为公债券、金融债券、

25、公司债券等几大类。A、 偿还期限的长短B、 发行主体的不同C、 期限长短D、 利息支付方式答案：B解析：知识点 债券的分类 获取房地产估价业务的措施有（ ）。A突破专业能力限制，接受各种估价要求B提高服务质量C恰当的宣传D低收费E最大限度压缩估价作业期正确答案：BC 对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按（ ）的税率征收所得税。A10%B15%C18%D27%正确答案：A(2022真题) 电磁辐射对人体的危害程度随电磁波波长的缩短而减少。（）答案：错解析：本题考查的是辐射污染。电磁福射对人体的危害程度随着电磁

26、波波长的缩短而增加。也就是，波长越短，危害越大。进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。A、债务融资成本分析B、资金占用费分析C、资本金与债务资金的比例分析D、担保费分析答案：C解析： 本题考查的是房地产项目融资方案。融资结构分析，主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。参见教材P329。21年房地产估价师考试历年真题精选7辑 第6辑 划定城市规划紫线的作用是确定（ ）。A绿地控制范围B历史建筑保护范围C地表水保护范围D城市基础设施用地控制界线正确答案：B 在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况。A有效经过年数B实际经过年数C剩余

27、经过年数D自然经过年数正确答案：A在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A.拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债权数额C.房地产变卖处置费用D.诉讼费用E.其他法定优先受偿款答案：A,B,E解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值

28、税及附加等费用和税金。 下列有关地籍图的阐述有误的是（ ）。A地籍测量绘制的图件称为地籍图B地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素C地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料D地籍要素指土地产权、地界和分区，及各部分的说明、注解和识别资料正确答案：D地籍要素是指土地的编号、利用类别、等级、面积及权属界限，界地点及其编号，各级行政区划界线及房产情况。 房地产估价机构不得转让受托的城市房屋拆迁估价业务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有（ ）。

29、A抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行B住房公积金管理中心可能是抵押权人C贷款年限不得超过20年D担保公司也有可能是抵押权人正确答案：AD某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。A.挑战定价法 B.价值定价法 C.成本加成定价发 D.认知价值定价法答案：A解析： 本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。21年房地产估价师考试历年真题精选7辑 第7辑房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。A.地理环境

30、 B.经济政策 C.项目投资估算 D.市场情况 E.市场需求与供给情况答案：A,B,D解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制等4种。答案：错解析：选择性货币政策工具是中央银行从调控信贷结构入手，通过对某些部门、某些业务活动进行调控以达到调整经济结构目的而采用的工具，包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。 下列关于抵押的说法不正确的是（ ）。A以具有土地使用年限的房地产抵押

31、的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限B以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意C预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证D订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容正确答案：D订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押人所有的内容。 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。A噪声和污染程度发生变化B土地形状发生变化C人口密度发生变化D出行便

32、捷程度发生变化正确答案：D(2022年真题) 在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（）。A.基本不变B.开始下滑C.缓慢上升D.快速上升答案：B解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。 假设在2022年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2022年3月1日的公开市场价值增3DT 500万元。下列表述中正确的是（ ）。A原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权B原抵押权人认为该商业楼已全部

33、抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D该500万元可再次抵押正确答案：B已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。答案：错解析：一是购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。交付使用之后是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。