21年房地产估价师考试试题题库5卷.docx

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1、21年房地产估价师考试试题题库5卷21年房地产估价师考试试题题库5卷 第1卷差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。（）答案：对解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。评估被征收房屋的价值时不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（ ）答案：对解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征

2、收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ）。A房屋出租B房地产抵押C土地使用权出让D土地使用权转让正确答案：C房地产一级市场为土地使用权出让市场。在房地产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。（）答案：对解析：本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。在实际房地产估价中，估价对象的范围如果包含房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。参见教材P50。 物业服务成本的构成一般包括（ ）。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；物业共

3、用部位、共用设施设备的更新、改造费用；物业管理区域清浩卫生费用；办公费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理区的绿化养护费；物业管理企业的酬金；物业管理企业固定资产折旧费；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。ABCD正确答案：D(2022年真题) 关于房地产空间市场的说法，正确的有（）。A.存在的目的是为获取房地产投资收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者可以通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和

4、企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。 估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ）(2022年试题)此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试试题题库5卷 第2卷下列( )情况的房地产，不得发布广告。A、 在已经依法取得建设用地使用权的土地上开发建设的B、 司法机关依法决定查封的房地产C、 预售房地产，未取得该项目预售许可证的D、 权

5、属有争议的E 在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的答案：B,C,D,E解析：知识点 房地产广告评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（ ）。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项B、E属于位置因素；选项C属于周围环境。某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2022年底， 2022年底至2022年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2022年底起可以稳定获得年净收

6、益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2022年1月1日该房地产价值为886万元。 ( )答案：对解析： 农民集体所有的地依法属于村农民集体所有的，由村民委员会负责经营管理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括（ ）。A分散风险职能B资金职能C组织经济补偿职能D防灾防损职能E分配职能正确答案：AC 提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ）。A导致房地产实际价值下降B导致房地产实际价值上升C加大投资者债务负担D抑制房地产市场需求E增加房地产市场需求正确答案：ACD 对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是( )。A服务市场B合格有效

7、市场C有效市场D潜在市场正确答案：D答案 D潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。 房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。( )正确答案：答案 房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。21年房地产估价师考试试题题库5卷 第3卷某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为（）万元。A.450B.525C.600D.900答案：B解析：本题考查的是土地增值税税率和应

8、纳税额的计算。（1）土地增值额3000万元1500万元1500万元。（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额40%扣除项目5%150040%15005%525万元。 关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是( )。A在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出B以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本C以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本D以出租为经

9、营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本正确答案：B答案 B 以出租为经营方式的房地产开发投资中，其投资成本含建设成本和出租成本。 住房抵押贷款属于（ ）。A银行信用B商业信用C国家信用D消费信用正确答案：AD折现率应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率。（）答案：对解析：本题考查的是折现率。折现率应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率。参见教材P351。拍卖国有资产为房地产的，确走保留价的基础是（）。A.房地产估价结果B.人民法院的决走C.国有资产管理部门做出的决策意见D.国有资产占有部门意见答

10、案：A解析：本题考查的是保留价规则。若拍卖囯有资产是房地产的估价结果确走保留价。参见教材P401。#权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。（）答案：对解析：本题考查的是政府规范房地产市场行为的措施。权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。 张某出资为其叔父投了人身和财产保险，因此可以指定自己为受益人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列交易实例中，不得选作可比实例的是（）。A.成交日期与价值时点相差1.5年B.成交价格为非正常价格，但可修正为正常价格C.与估价对象类似的交易实例D.成交日期晚于价值时点答案：D解析：本题考查的是选取可比实例的要求。选项D，可比实例的成交日期不得晚于价值

11、时点。参见教材P182183。21年房地产估价师考试试题题库5卷 第4卷 廉租住房租金由（ ）构成。A维修费和管理费B维修费和利润C维修费、管理费和利润D维修费、利润和税金正确答案：A 建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一般人通常对土地最直观的认识是( )。A、 建筑物B、 水域C、 田地D、 大气层E 地面答案：C,E解析：土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。某宗房地产2022年6月1日的价格为7100元/m2，现需要将其调整到2022年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2022年4月1

12、日至10月1日的价格指数分别为79.2、74.5、76.5、85.0、89.1、92.7、98.0（以2022年1月1日为100）。该宗房地产2022年10月1日的价格为9095.42元/m2。 （）答案：对解析：考点:市场状况调整的方法。该宗房地产2022年10月1日的价格计算如下：710098.076.59095.42（元/m2）。某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A、78.40%B、82.00%C、82.70%D、85.60%答案：B解析： 本题考查的

13、是年限法。q1dt12%982%。 民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。A、 系统风险B、 资本价值风险C、 个别风险D、 比较风险答案：C解析：解析 投资组合理论以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与缴纳的地价款之和占全部开发投资总额的 25以上，可以转让。（）答案：错解析：以出让方式取得建设用地使用权的房屋开发项目，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25以上，才可转让。21年房地产

14、估价师考试试题题库5卷 第5卷 某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为( )万元。A102B46C98D103正确答案：C答案 C2500400-200(150-50)1000000-20000980000(元)98(万元) 在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性

15、综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100 B.-50 C.50 D.100答案：B解析：本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均值为：68000.367000.563000.26650（元/m2）。中位数为：6700。差值为：66506700-50（元/m2）一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）答案：对解析：本题考查的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。下列因素中，属于房地产置业投资项目主

16、要不确定因素的是（）。A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用答案：B解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。房地产置业投资项目的主要不确定性因素包括：购买价格；权益投资比率；空置率；运营费用。参见教材P216。建筑材料是重要的室内环境污染源，既有辐射污染源，也有致敏源，甚至还有一些有毒物质。（）答案：对解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人在它们的长期综合作用下，会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。 价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且（ ）的一种分配方式。A应急物品B一般物品C特殊商品D稀缺物品正确答案：D价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。下列有关均衡价格的表述中，错误的是（）。A.均衡是市场价格运行的必然趋势 B.均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格 C.市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等 D.偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平答案：C解析：本题考查的是房地产均衡价格。市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。