21年房地产估价师考试题目下载8节.docx

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1、21年房地产估价师考试题目下载8节21年房地产估价师考试题目下载8节 第1节登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（ ）内不起诉，异议登记失效。A.5日B.7日C.15日D.30日答案：C解析：本题考查的是不动产登记的类型。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。 （）答案：对解析： 本题考查的是房地产区位因素。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规

2、划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。A、高档公寓 B、标准厂房 C、房地产开发用地 D、行政办公楼 E、在建工程答案：A,B,C解析：本题考查的是比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。写字楼。商铺。标准厂房。房地产开发用地。参见教材P176。在财务评价中，将（）与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。A、成本利润率B、销售利润率C、资本金利润率D、投资利润率答案：D解析： 本题考查的是投资利

3、润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。 担保物权包括（ ）。A地役权B典权C抵押权D留置权E质权正确答案：CDE用益物权包括承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权、典权等。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。21年房地产估价师考试题目下载8节 第2节 防范估价风险的最后一道防线是（ ）。A撰写估价报告B审核估价报告C出具估价报告D估价资料归档正确答案：B资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。（）答案：错解析：本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率

4、。资本金利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人（）。A.有权退房B.有权要求开发公司承担违约责任C.有权要求开发公司赔偿损失D.无权退房答案：D解析：本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通

5、知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，在此期间内，未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商如果没有在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。参见教材P134。国有土地上房屋征收评估费一般由（）支付。A被征收人B房屋征收部门C建设单位D房屋征收实施单位答案：B解析：委托房屋征收评估、鉴定，应当按照政府规定的收费标准收取费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。某建筑物外墙

6、面的防渗漏，其保修期应当至少为（）年。A.1 B.2 C.5 D.10答案：C解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程的最低保修期限中和水有关的是5年。21年房地产估价师考试题目下载8节 第3节下列不确定性因素中，对“开发销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（）A、土地费用 B、建筑安装工程费 C、开发期 D、运营费用 E、财务费用答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务

7、评价的结果影响很大。参见教材P212。李某的月均收入为4500 元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800 元，住房抵押贷款月偿还款为1440 元，每月支出的物业管理费用为120 元。李某的所有债务与收入比是（）。A32.00B34.67C49.78D52.44答案：D解析：所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额月物业管理费其他债务月偿付额）月均收入。本题中，李某的所有债务与收入比=（8001440120）4500=52.44。XX健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估

8、机构对其进行估价。此健身中心处于商业区中主道上比出租距近数米远的侧道上的价值要（ ）。A.高 B.低C.同等 D.视情况而定答案：A解析：建筑企业资质分为（）。A.施工总承包、行业分包和施工劳务B.施工总承包、专业承包和施工劳务C.上级主管机关批准D.企业职工代表大会通过答案：B解析：本题考查的是建筑施工企业的资质管理。建筑业企业资质分为施工总承包资质、专业承包资质和施工劳务资质三个序列。存货周转率越高，则流动性越强，存货转变为现金和应收账款的速度也越快。因此，应尽可能提高存货周转率。（）答案：错解析：本题考查的是财务分析。一般来讲，存货周转率越高，则流动性越强，存货转变为现金和应收账款的速度

9、也越快。因此，提高存货周转率可以提高企业的变现能力。但是，如果存货周转率过高，也可能是企业在存货管理方面存在一些问题。参见教材P393。21年房地产估价师考试题目下载8节 第4节进行概率分析时，首先需要做的是（）。A、计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率B、选择概率分析使用的财务评价指标C、列出需要进行概率分析的不确定性因素D、分析确定每个不确定性因素发生的概率答案：C解析：考点:概率分析的步骤与概率确定方法。概率分析的一般步骤为：（1）列出需要进行概率分析的不确定性因素；（2）选择概率分析使用的财务评价指标；（3）分析确定每个不确定性因素发生的概率；（4）计算

10、在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率。 证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 关于估价机构服务款项在会计核算方面的描述中，正确的有（ ）。A当期获得的部分款项在会计要素中属收入类B当期获得的部分款项在会计要素中属损益类C下期应获得的余款在会计科目中属损益类D下期应获得的余款在会计科目中属资产类正确答案：BD某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是（）。A月B季度C半年D年答案：B解析：实际利率i 与名义利率r 的关系式为：根据题意，（16.6%m）m16.77%，m4。故该笔贷款的

11、计息周期是季度。根据保险的近因原则，保险赔偿责任的确定应根据( )之间的因果关系来判断。A、 投保人与保险标的B、 被保险人与保险标的C、 保险事故与保险标的的损失D、 保险人与保险标的的损失答案：C解析：近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。21年房地产估价师考试题目下载8节 第5节房地产估价机构的不良行为也作为该机构( )的不良行为记入其信用档案。A.法定代表人或者执行合伙人B.全体股东或全体合伙人C.全体注册房地产估价师D.全体董事答案：A解析：房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记人其信用档案。为了防范

12、房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。A、 公开市场价值B、 谨慎价值C、 快速变现值D、 投资价值答案：B解析：知识点 市场价值、快速变现价值、投资价值 在2022年10月时，王某的权益价格为( )。A剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下净收益于2022年10月的现值之和B剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下净收益于2022年10月的现值之和C该店面在2022年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2022年10月的现值之和正确答案：D以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投

13、入开发建设的资金额与缴纳的地价款之和占全部开发投资总额的25以上，可以转让。答案：错解析：城市房地产管理法规定，以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；(2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是( )。A

14、.告知评估价 B.公布保留价 C.给出起拍价 D.竞买人报价答案：D解析：无论是增价拍卖还是减价拍卖，都遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立。但是，在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竟买人报出的价格才是要约表示。21年房地产估价师考试题目下载8节 第6节1994年7月18日发布的关于深化城镇住房制度改革的决定的基本内容不包括（）。A.改变计划经济体制下的福利性的旧体制 B.建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度 C.停止住房实物分配，实行住房分配货币化 D.发展住房金融 E.加强住房物业管理答案：C,D,E解析：本题考查的是城镇住房制度改

15、革。关于深化城镇住房制度改革的决定的基本内容包括：改变计划经济体制下的福利性的旧体制、建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度。禁止发布房地产广告的是（）。A.尚未竣工的房地产B.已设定抵押的房地产C.未取得商品房预售许可证的房地产D.没有选聘物业管理企业的房地产答案：C解析：本题考查的是房地产广告。禁止发布房地产广告的情形主要有：（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（2）在未经国家征收的集体所有的土地上建设的；（3）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（4）未取得该项目预售许可证的房地产；（5）权属有争议的；（6）违反国家有关规定建设的

16、；（7）不符合工程质量标准，验收不合格的；（8）法律规定禁止的其他情形。参见教材P116。对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值和投资价值的关系是不一定的。投资价值大于市场价值，投资者会投资。投资价值小于市场价值，投资者放弃投资。 该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。A20B2CO.133DO.05正确答案：B 在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程

17、费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。A1067元/m2B1070元/m2C1084元/m2D1141元/m2正确答案：C答案 C280(1+4%+2%+3%)+2030001084(元/m2)21年房地产估价师考试题目下载8节 第7节根据消费者( )的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。A、 购买习惯B、 购买心理C、 购买动机D、 购买行为答案：D解析：知识点 消费者市场的购买对象

18、 根据下列内容，回答 811 题：省第二轻工业有限公司名下拥有厂房若干。其中A、B两厂房为新建厂房，公司将为此两厂房投保火灾险，于是委托某房地产估价公司对此两厂房进行估价。其中，A厂房已投人生产使用；而由于该公司业务量萎缩，B厂房已没必要投入生产。于是公司自行将B厂房改造成住宅并出租。此两幢厂房的土地使用权是由公司以有偿出让的方式取得的，A、B两厂房的房屋所有权证上记载着该两幢厂房的用途为工业。第 8 题 估价人员应（ ）。A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D根据该两幢房屋可以获利最多的用途

19、进行估价正确答案：A 房地产经纪业是知识密集的行业，不是劳动密集的行业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 通过划拨方式取得建设用地使用权作为取地单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以（）作为取得建设用地使用权所支付的金额。A.使用土地期间投入的基础设施费B.使用土地期间投入的公共配套设施费C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用答案：C解析：本题考查的是土地增值税扣除项目。土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行

20、政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的土地出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税答案：C,D,E解析：本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。21年房地产估价师考试题目下载8节 第8节从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）

21、答案：对解析： 本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有（）。A、洪水、地震等灾害不用单独投保B、利率的调升会导致房地产实际价值的折损C、政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险D、周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险E、房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。选项A错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单；选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。参见教材P20。根据平等原则，一般情况下的普通股股东表决权为一股多票制，这也是股东参与公司经营的重要内容。（）答案：错解析：本题考查的是股票的基本分类。根据平等原则，一般情况下的普通股股东表决权为一股一票制，这也是股东参与公司经营的重要内容。 减价拍卖皆为买方报价拍卖。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：制定租金收取办法的目的，是杜绝由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。（）答案：错解析：考点:制定租金收取办法。制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。