21年房地产估价师考试真题精选及答案5节.docx

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1、21年房地产估价师考试真题精选及答案5节21年房地产估价师考试真题精选及答案5节 第1节 写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（ ）确定。A消费价格指数B商业零售价格指数C上证价格指数D建安工程价格指数E中房价格指数正确答案：AB主要考虑以上两种因素。 前期工程费用主要包括（ ）。A拆迁安置补偿费B规划费用C设计费用D可行性研究费用E“三通一平”费用正确答案：BCDE前期工程费包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用。拆迁安置补偿费属于土地费用范畴。 建筑本身的自重指的是偶然荷载。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市房屋征收评估价值的确定

2、不考虑被征收房屋的（）。A.区位 B.用途 C.搬迁补助费 D.建筑面积答案：C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。搬迁补偿另行给予，不在房屋征收评估价值范围之内。 房地产具有保值、增值的特性，真正的房地产自然增值是由于装饰装修改造和通货膨胀所引起的房地产价格上升。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：加成只对特定的纳税人征收，附加是对所有纳税人征收。（）答案：对解析：加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某

3、些纳税人的收入，附加则不一定。不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的商品房可以降低租金水平出租。（）答案：错解析：本题考查的是商品房屋租赁的条件。不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的商品房不得出租。21年房地产估价师考试真题精选及答案5节 第2节关于控制性详细规划的控制体系的规定性指标，下列说法错误的是（）。A.建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制 B.建筑红线后退距离即建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制 C.绿地率即规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，通常以下限控制 D.停车泊位即地块内应配置的停车车位数，通常以上限控制答案：

4、D解析：本题考查的是控制性详细规划。选项D错误，停车泊位数即地块内应配置的停车车位数，通常以下限控制。运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。A、项目选址不当B、建设成本偏高C、运营费用是否客观D、工程施工质量优劣E、该类房地产市场供求状况答案：A,D,E解析：本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣、产权是否有瑕疵，在建工程是否停工、烂尾，以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。参见

5、教材P302。中央银行的职能之一是国家的银行。下列各项中不属于这一职能具体表现的是（）。A.代理国家债券的发行 B.保管国家的外汇和黄金储备 C.集中存款准备金 D.代理国库答案：C解析：本题考查的是中央银行。中央银行经理国库及为国家提供各种金融服务，代表国家制定和执行货币金融政策。这一职能具体表现在：（1）代理国库；（2）代理国家债券的发行；（3）对国家给予信贷支持；（4）保管国家的外汇和黄金储备；（5）制订并监督执行有关金融管理法规；（6）代表政府与外国金融机构和国际金融机构建立业务往来关系，参与国际金融活动等。 该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。A20B2CO.133DO.05正确答

6、案：B 房租超出家庭工资收入规定的比例，职工可以提取住房公积金支付房租。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：工程造价控制的主要方法有( )。A.价值工程 B.协议发包C.合同管理 D.非限额设计E.可行性研究答案：A,C,E解析：(4)招标投标。(5)合同管理。合同管理是工程项目管理的核心。建筑平面设计常见的组合方式包括（）。A.走廊式组合 B.套间式组合 C.单间式组合 D.大厅式组合 E.整体式组合答案：A,B,D解析：本题考查的是建筑设计。建筑平面设计常见的组合方式包括走廊式组合、套间式组合、大厅式组合。21年房地产估价师考试真题精选及答案5节 第3节 某宗房地产的总建筑面积为600

7、0m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。A5.00%B5.25%C5.42%D5.75%正确答案：D答案 D此人应占有的土地份额126-(2400800)6000300800 100%5.75% 某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（ ）。A2.4%B3.0%C3.8%D7.2%正确答案

8、：C对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出。A规划意见书（选址）B设计方案审查意见C建设工程规划许可证D建设用地规划许可证答案：A解析：规划意见书（选址）中，规划设计要求包括三个方面的内容：规划土地使用要求；居住建筑（含居住区、居住小区、居住组团）的公共服务设施配套建设指标；建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。房地产开发投资企业所得税税率为25%。（）答案：对解析：考点:营业收入、利润和税金。房地产开发投资企业所得税税率为25%。通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比。（）答案：错解析：本题考查的是绝对指标。通

9、常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比。申请房地产估价师初始注册的，申请人应向（）提交申请材料。A人力资源和社会保障部B住房和城乡建设部C所在地省级人事行政主管部门D所在地省级房地产行政主管部门答案：D解析：房地产估价师申请注册的，由本人向聘用单位即拟执业所在的房地产估价机构工商注册所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门提出注册申请。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门应当自受理申请之日起 20 日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起 20 日内作出决定。房地产市场供需平衡中“平衡是绝对的，不平衡是相对的和暂时的”。（）答案

10、：错解析：考点:房地产市场的功能。房地产市场中，“不平衡是绝对的，平衡是相对的和暂时的”。21年房地产估价师考试真题精选及答案5节 第4节根据资产评估法，评估机构应当自领取营业执照之日起60日内向有关评估行政管理部门备案。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的要素。评估机构应当自领取营业执照之日起30日内向有关评估行政管理部门备案。开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。（）答案：对解析：考点:投资与成本。开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。（）答案：对解析：考点:直接资本化法概述。资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值

11、或价格的百分比。 资产负债率越低，企业偿还债务的能力越差；反之，企业偿还债务的能力越强。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而地产增值则导致折现率下降。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房产分户图的主要内容有( )。A.房屋轮廓线 B.房屋建筑面积C.用地面积 D.比例尺E.房屋边长答案：A,B,D,E解析：房产分户图主要内容：1.宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。2.房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。3.电梯、楼

12、梯等共有部分应标注“电梯共有；“楼梯共有”等字样。4.不动产登记机构、绘制日期。某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/m2。A2025B2250C2700D3000答案：B解析：“四三二一法则（fourthreetwoonerule）”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图1所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40、30、20和10。故可设路线价为a，则根据题意有2450（40%+30%+20%）a=

13、24310000，解得a=2250（元/m2）。图121年房地产估价师考试真题精选及答案5节 第5节对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，如果选用收益法和成本法，分别需要搜集哪些资料？答案：解析：（1）两种估价方法都需要搜集的资料有：1）明确估价目的资料。如委托方提出的估价用途和要求等。2）明确估价对象的资料。应包括估价对象实物状况、区位状况和权属状况三大部分。实物状况如坐落位置、面积、四至、基础设施完备程度、建筑结构、平面布置、装修、设施设备、工程质量、建成时间、维护保养情况、公共配套设施完备程度、使用情况和利用现状等；区位状况如周围环境、景观等；权属状况如房屋所有权、土地使用权、他项权利情

14、况，规划限制条件、土地使用年限等。3）明确价值时点的资料。如委托方提出的某个特定时间，但价值时点是由房地产估价师根据估价目的，在征求委托方同意后确定的。（2）收益法还需要搜集的资料有：1）该住宅是否已出租、租金水平等资料。2）该地区同类型住宅的租金平均水平、空置率平均水平、押金比例、平均经营成本、税费等资料，以确定出租净收益。3）该地区出租净收益的趋势预测分析资料。4）该地区银行一年期贷款利率、国债利率、通货膨胀率、物价指数、当地住宅类房地产价格指数、同类型住宅的租金与售价比率、具有同样风险的投资回报率，以确定报酬率或资本化率。（3）成本法还需要搜集的资料有：1）该地区地价构成情况、基准地价标

15、准，如土地使用权出让金、税费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费等资料；2）该地区建设成本构成情况，如建筑安装工程费用、公共服务设施建设费、其他工程费等；3）该地区同类房地产开发的正常客观的管理费、投资利息、销售费用、销售税费等资料；4）该地区同类房地产开发的正常合理开发经营期的资料；5）该地区同类房地产开发正常客观的开发利润、开发利润率等资料。当市场利率低于债券票面利率，则债券折价发行。（ ）答案：错解析：本题考查的是债券的发行价格。债券发行时，若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。P291。关于房地产开发企业所得税的说

16、法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为25%答案：A,C,E解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率减免税额抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。 在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：旅

17、馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。下列关于星级饭店净收益测算的表述中，正确的是（）。A.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润和非不动产部分所带来的收益 B.当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中只需考虑扣除商业利润 C.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除非不动产部分所带来的收益 D.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润答案：D解析：本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线

18、及难点处理。当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。A.开发强度系数 B.土地转化率 C.住房可支付性指数 D.住房市场指数答案：A解析： 本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。 收益乘数有（ ）。A毛租金乘数B利润乘数C净收益乘数D销售收入乘数E潜在毛收入乘数正确答案：ACE