21年房地产估价师考试答案5卷.docx

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1、21年房地产估价师考试答案5卷21年房地产估价师考试答案5卷 第1卷某建筑物的土建工程直接费为780元/（其中人工费为130元/），安装工程直接费为450元/（其中人工费为50元/），装饰装修工程直接费为900元/（其中人工费为45元/），又知该地区土建工程综合费率为直接费的15，安装工程综合费率为人工费的75，装饰装修工程综合费率为人工费的72，税金为3.5。该建筑物的建筑安装工程费为（）元/。A2204.55B2397.99C3123.19D3345.64答案：B解析：建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。依题意有：土建工程费780（

2、115）（13.5）928.40（元）；安装工程费（4505075）（13.5）504.56（元）；装饰装修工程费（9004572）（13.5）965.03（元）；单位建筑安装工程费928.40504.56965.032397.99（元）。 1314 卖房者甲与购房者乙于2022年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下简称合同1）和房屋装修合同（以下简称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同2开始进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%

3、装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确答案。第 13 题 估价时点应是（ ）。A2022年4月25日B2022年5月25日C2022年7月25日D2022年7月25日以后的某一天正确答案：A某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A、不可移动B、用途多样C、相互影响D、易受限制答案：C解析：本题考查的是相互影响。房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围房地产状况密切相关，参见教材P64。注册房地产估价

4、师变更执业单位，办理变更注册后延续原注册有效期。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。变更注册后的注册有效期，仍未元注册有效期。 地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。A.223.13 B.246.18 C.230.81 D.253.86答案：B解析：本题考查

5、的是不同收益类型房地产净收益的测算。每年需留出的重置提拨款：1500004%/（14%）10112493.64（元）；考虑重置提拨款的年净收益25000012493.64237506.36（元）；考虑重置提拨款下房地产价值V=237506.36/10%1-1/（1+10%）10+2600000/（1+10%）10=2461786.32（元）=246.18（万元）。21年房地产估价师考试答案5卷 第2卷商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资概述。商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值，且收益水平与投资者管

6、理商用物业的能力密切相关。 城市房地产管理法规定国家实行（ ）登记发证制度。A土地所有权B土地使用权C房屋所有权D房地产他项权利E继承权正确答案：BC某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。A500B750C800D1000答案：C解析：该写字楼用地的价格=（108400540/10000）/10.8%=800（万元）。求取房地重新购建成本时，通常有“房地分估”路径和“房地合估”路径，应该优先选择“房地分估”路径。（）答案：错解析：本题考查的是重新购建成本的

7、求取思路。求取房地重新购建成本有两大路径：（1）“房地合估”路径，不将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，而是模拟房地产开发建设过程，采取成本法求取。（2）“房地分估”路径，将房地分解为土地和建筑物两个组成部分，分别求取土地重新购建成本、建筑物重新购建成本，然后将两者相加。房地合估路径应该优先选择使用。参见教材P303304。 人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（ )确定。A.房地产估价机构B.人民法院C.抵押权人D.人民法院和房地产估价机构共同正确答案：B某房地产50年限的价格为5000元/m2，对应的为10%。若其年期为30年，对应报酬率为9%的房地产价格为( )元/m2。A、

8、 3860B、 4145C、 5181D、 5000答案：C解析：知识点 房地产价格的特征21年房地产估价师考试答案5卷 第3卷房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。（）答案：对解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。 （4）2022年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2022年10月1日以后的剩余债务。正确答案： 图解法量算土地面积，可选用( )。A、求积仪法B、

9、几何图形法C、代数法D、实地丈量法E、坐标解析法正确答案：AB某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73%答案：B解析：本题考查的是房地产价格构成。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000（110%

10、）1.511200（110%）0.751242.61（万元），销售费用30002%60（万元），销售税费30005.5%165（万元），销售利润300010001200242.6160165332.39（万元），销售利润率332.39/300011.08%。 房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，并表明出处。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。A、 单独深度价格修正率B、 累计深度价格修正率C、 平均深度价格修正率D、 加权深度价格修正率答案：B解析：临

11、街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。21年房地产估价师考试答案5卷 第4卷某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位

12、的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为（ ）。A.按市场租金评估该广告收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本答案：B解析：评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采用市场租金。 目前，我国的住房公积金缴存比例一般不得低于12%，原则上不高于30%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：

13、甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。答案：对解析：建筑工程一切险是保险公司专门针对各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外毁损或灭失，以及对第三者伤害、死亡或财物损害所致法定赔偿责任而设置的综合性保险。(3)保险责任。除地震、海啸、雷电、飓风、台风、龙卷风、风暴、暴雨、洪水、水灾、冻灾、冰雹、地崩、山崩、雪崩、火山爆发、地面下陷下沉及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然灾害导致的损失外，还包括不可预料的、被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件，如火灾和爆炸。2022 年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业（）。A获得了正

14、常利润B获得了经济利润C获得了超额利润D年净利润为零答案：A解析：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。 物业管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。 （ ）正确答案：设施管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。 根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括（ ）。A措施费B规费C利润D企业管理费E税金正确答案：BD建筑工

15、程安装工程间接费由规费、企业管理费组成。21年房地产估价师考试答案5卷 第5卷在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（） 元/m2。A、-100B、-50C、50D、100答案：B解析：考点:计算最终的比较价值。加权平均值为：68000.367000.563000.26650（元/m2）。中位数为：6700。差值为：66506700-50（元/m2）。 根据宪法

16、，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有（ ）。A矿藏、森林、草原B水流、山岭、滩涂C森林、山岭、荒地D森林、水流、荒地E草原、滩涂、荒地正确答案：CE在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由 ( )引起的。A、 特质性B、 有用性C、 稀缺性D、 有效需求E 应急性答案：B,C,D解析：房地价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。房地产保值增值中，属于自然增值的有（ ）。A.改进物业管理B.重新装修投资C

17、.增加容积率D.调整城市规划E.通货膨胀答案：C,D解析：本题考查的是保值增值特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。P67。财务内部收益率表明了项目初始投资的收益率。（ ）答案：错解析：本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目内部未收回投资的收益率，不是项目初始投资的收益率。P182。 某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于525%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：