21年房地产估价师考试真题精选及答案5辑.docx

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1、21年房地产估价师考试真题精选及答案5辑21年房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第1辑以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是（）。A.最佳使用原理 B.适合原理 C.均衡原理 D.收益递减原理答案：B解析：本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A需求B供给C竞争D市场占有率答案：A解析：房地产市场状况需求分析的内容包括：需求影响因素分析；需求预测；吸纳率分析；市场购买者的产品功能需求。其中，

2、吸纳率分析是指就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量，其具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。 对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。 （ ）正确答案：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。若该项目可行，则其财务内部收益率肯定大于银行贷款利率。 一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列法规中，规定了房地产项目转让条件的是（）。A.中华人民共和国城乡规划法 B.中华人民共和国土地管理法 C.中华人民共和国城市房

3、地产管理法 D.中华人民共和国城市商品房预售管理办法答案：C解析： 本题考查的是房地产开发项目转让。城市房地产管理法第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。21年房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第2辑二、三级资质房地产估价机构可以设立分支机构。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。涉及房地产的保证保险主要包括买方信用保险和住宅抵押贷款保险。（）答案：错解析：本题考查的是信用保证保险。涉及房地产的保证保险主要包括建筑工程承包合同保险和贷款购房保证保险。会计是

4、在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统包括( )四个层次。A.会计信息流通系统 B.会计信息处理系统 C.会计信息解释系统 D.会计信息调节系统 E.会计核算处理系统答案：A,B,C,D解析：会计是指在企事业范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统包括四个层次：会计信息流通系统；会计信息处理系统；会计信息解释系统；会计信息调节系统。商品房现房销售应具备的条件有( ABCD )。A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B.持有建设工程规划许可证C.已通过竣工验收D.物业管理方案已落实E.取得商品房销售许可证答案：A,B,C,D解析：商品房

5、销售管理办法(原建设部令第88 号)规定，商品房现售，必须符合以下条件：四证(现售：房地产开发企业资质证书；预售：商品房预售许可证)(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；(7)物业管理方案已经落实。 某商 铺的收益年限为印年，年有效毛收人为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率

6、为10%，则该商铺目前的价值为（ ）。A14140元/m2B42421元/m2C56561元/m2D60000元/m2正确答案：B21年房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第3辑房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起15日内，书面通知买受人。（）答案：错解析：本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 长期趋势法的含义是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析来推

7、测判断房地产未来价格的方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。A83.51B85.26C85.36D87.16答案：C解析：全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台，按其围护结构外围水平面积的一半计算建筑面积。本题中，若该阳台封闭，其建筑面积应该为95+2=97m2，以该可比实例为基

8、础估算估价对象的市场价格为：929097=85.36（万元）。下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。A.150.8B.160.8C.170.8D.180.8答案：B解析：本题考查的是计算临街土地的价值。前街影响深度总深度前街路线价（前街路线价后街路线价）175320（320240）100（英尺）。后街影响深度总深度后街路线价（前街路线价后街路线价）（或用：总深度-前街影响深度）175240（320240）75（英尺）（175-100）。总价前

9、街路线价前街临街深度价格修正率临街宽度前街影响深度后街路线价后街临街深度价格修正率临街宽度后街影响深度320100%30100240120%3075160.8（万元）。21年房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第4辑(2022年真题) 某市2022年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2022年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0答案：D解析：本题考查的是供给指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（600+200）/400=2。按建筑物的层数分类，中高层建筑指（）层的建筑

10、。A、13 B、46 C、79 D、10层以上答案：C解析：本题考查的是建筑分类。按建筑物的层数分类，中高层建筑指79层的建筑。由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A、规划意见书（选址）B、建设工程规划许可证C、建设用地规划许可证D、国有建设用地使用权出让成交确认书答案：C解析： 本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。参见教材P73。 房地产图的测绘顺序为（ ）。A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图D先测绘分幅图，再测

11、绘分户图，最后测绘分丘图正确答案：B下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有 ( )。 A.宇宙线 B.电焊眩光C.核辐射 D.玻璃幕墙反射光 E.微波炉产生的微波答案：B,D,E解析：人为电磁辐射污染源主要有广播、电视辐射系统的发射塔，人造卫星通讯系统的地面站，雷达系统的雷达站，高压输电线路、变压器和变电站，各种高频设备，如高频热合机、高频淬火机、高频焊接机、高频烘干机、高频和微波理疗机以及微波炉等。21年房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第5辑商业辐射区域分析的内容主要有（）。A.可能的顾客流量 B.消费者行为.喜好和偏爱 C.购买能力分析 D.区域优势 E.消费导向答案：A,B,C解析： 本

12、题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。 按照工程费用的不同，可以把工程建设定额划分为( )。A、建设工程定额B、设备安装工程定额C、建筑安装工程费用定额D、工器具定额E、其他直接费定额正确答案：ABCD取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工幵发而闲置的，可以无偿收回。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工幵发曰期满一年未动工幵发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲S 费；满二年未动工幵发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部 门的行为，或者动

13、工幵发必需的前期工作造成动工幵发迟延的除外。参见教材P33。古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：关于业主甲是否可以解除购房合同，下列说法正确的是( )。A、 可以单方解除B、 无法定单方解除权利C、 须古桥公司同意D、 须符合合同中有关解除条款的要求答案：B,D解析： 建设该经济适用住房小区应当符合（ ）要求。A土地利用总体规划B年度建设用地计划C年度土地使用权出让计划D城市详细规划正确答案：ABD