21年房地产估价师历年真题解析8辑.docx

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1、21年房地产估价师历年真题解析8辑21年房地产估价师历年真题解析8辑 第1辑(2022真题) 国家发展和改革委员会发布的长江三角洲城市群发展规划属于（）。A.城镇体系规划B.城市规划C.区域规划D.国土规划答案：C解析：本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。长江三角洲城市群，属于区域概念。城镇体系规划有点干扰。城镇体系讲大中小城市之间的关系。房地产开发项目财务评价的基本报表包括( )。A、 总投资估算表B、 现金流量表C、 资金来源与运用表D、 开发建设投资估算表E 资产负债表答案：B,C,E解析：资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上

2、近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。（）答案：对解析：考点:资本化率和收益乘数的求取方法。资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（）答案：错解析：物业的有效毛收入是指从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入。在统计中反映总体相对程度，体现事物深度内涵指标的是（）。A.数量指标 B.质量指标 C.品质指标 D.变量指标答案：B解析：本题考查的是

3、统计的基本概念。质量指标是指反映总体相对程度，体现事物深度的内涵指标。 房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先专 注于某一类型的房地产。（ ）正确答案：为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先将房地产分为不同的类型。21年房地产估价师历年真题解析8辑 第2辑各级别房地产经纪人资格证书实行登记服务制度，具体工作由（）负责。A、住房和城乡建设部 B、人力资源和社会保障部 C、各省级房地产

4、行政主管部门 D、中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：D解析：本题考查的是房地产经纪专业人员管理。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责登记服务的具体工作，定期向社会公布房地产经纪人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，为用人单位提供信息查询服务。参见教材P203。开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是（）。A.随行就市定价法 B.认知价值定价法 C.领导定价法 D.目标定价法答案：A解析： 本题考查的是制定租售方案。随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其

5、2022年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后；向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（）答案：错解析：本题考查的是营业税改征增值税。房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2022年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后；向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。平等是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法律关系的重要标志。 ( )答案：对解析：企业未来发生的交易或者事项形成的义务

6、可以作为负债。（）答案：错解析： 本题考查的是负债。企业未来发生的交易或者事项形成的义务，不属于现时义务，不应当作为负债。(2022年真题) 某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A.形象B.产品C.人员D.服务答案：D解析：本题考查的是市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。（）答案：错解析：对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用成本法来求取。21年房地产估价师历

7、年真题解析8辑 第3辑 房地产拍卖登记需提交的资料不包括( )。A.申请书B.登记表C.房地产权证D.拍卖公告正确答案：B房地产拍卖登记需提交的资料有：申请书;当事人身份证明或单位合法资格证明;委托书及代理人身份证明;房地产权证;拍卖成交确认书;房屋平面图及地籍图;出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据;契税完税证及契税完税贴花;拍卖公告;其他有关文件。其中，自愿委托拍卖的，除需提交上述资料外，还需提交委托拍卖合同;人民法院等强制拍卖的，除需提交上述项资料外，还需提交拍卖委托公函、生效的判决、裁定和调解书以及协助执行通知书。 根据标准临街宗地单价求得一宗

8、临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/m2。A、2000B、2100C、2400D、2520答案：D解析：考点:制作价格修正率表。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280V（40%30%），解得V400万元，V7520V（40%30%20%）360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（7520）2400（元/m2），据题意，临街

9、深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400（15%）2520（元/m2）。(2022真题) 优先股股东享有的权利有（）。A.要求赎回权B.分配股息优先权C.有限表决权D.重大决策表决权E.分配剩余资产优先权答案：A,B,C,E解析：本题考查的是股票的基本分类。优先股股东的权利主要有：（1）分配股息的优先权；（2）分配剩余资产的优先权；（3）有限的表决权；（4）要求赎回权。某房地产投资项目的总投资为l000 万元，其中60来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10。若项目全部投资的收益率为l6，则其资本金的投资收益率为（）。A16B25C26D40答案：B解析：具体计算过程如下：

10、资本金=100040=400（万元）；资本金收益=40016=64（万元）；投资者收益=100060l6l00060l0=36（万元）；资本金总收益=6436=100（万元）；资本金的投资收益率=100400=25。甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可以使用的动态盈利能力指标不包括（）。A、销售利润率B、投资利润率C、资产负债率D、财务净现值E、动态投资回收期答案：A,B,C解析：考点:经济评价指标体系。选项AB为静态指标，选项C为清偿能力指标。从持有房地产作为长期投资的角度出发，投资者需要适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化，这体现了房地产

11、投资具有（）特性。A、适于进行长期投资B、需要适时的更新改造C、存在效益外溢和转移D、易产生资本价值风险答案：B解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性之一是需要适时的更新改造，从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位。这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。 某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为（ ）万元

12、。A 3758.57 B 3942.03 C 3966.10 D 4769.85正确答案：D21年房地产估价师历年真题解析8辑 第4辑李某将其在某建制镇的营业用房以l00 万元出售，应缴纳城市维护建设税（）元。A500B2500C3500D6000答案：B解析：城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税（简称“三税”）税额为计税依据。“三税”税额仅指“三税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7、5、1三个档次，具体是纳税人所在地在城市市区的，税率为7；在县城、建制镇的，税率为5；不在城市市区、县城、建

13、制镇的，税率为1。本案例，李某将其在某建制镇的营业用房以l00 万元出售，则应按照5%缴纳城市维护建设税。李某应缴营业税=1005%=5（万元）；李某是出售营业用房，不需缴纳消费税和增值税。因此，李某应缴纳的城市维护建设税=500005%=2500（元）。房地产市场划分为三级市场，下列市场类型属于二级市场的包括（）。A.国有土地使用权出让市场 B.土地转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 E.一手房市场答案：B,C解析：本题考查的是房地产市场细分。通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（国有土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地

14、产交易市场），更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。 与居住生活有关的水污染物中，氰化物是剧毒物质，一般人误服0019左右的氰化钾或氰化钠便立即死亡，敏感的人甚至服0006g就可致死。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。（）答案：错解析：土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40 年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。下列房地

15、产开发项目土地使用权的取得，不可采取行政划拨方式的有（）。A.国家机关用地.军事用地 B.国家重点扶持的能源.交通.水利等项目用地 C.娱乐设施建设用地 D.经济适用住房建设用地答案：C解析：本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：城市房地产管理法规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨；经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用

16、地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。拍卖国有资产为房地产的，确定保留价的基础是( )。A.房地产估价结果 B.人民法院的决定C.国有资产管理部门作出的决策意见 D.国有资产占有部门意见答案：A解析：委托人拥有保留价的确定权。拍卖国有资产，依法需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的保留价。若拍卖国有资产是房地产的，则应当根据房地产估价机构的估价结果确定保留价。(2022真题) 房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的，应以（）作为缴纳税费的依据。A.重置价格B.实际价格C.评估价格D.挂牌价格答案：C解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地

17、产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。21年房地产估价师历年真题解析8辑 第5辑押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析：(2022真题) 材料的密度是指材料单位体积的质量。（）答案：错解析：本题考查的是建筑材料的性质。材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。下列选项中，不属于年度土地储备计划的是（）。A、年初土地储备规模B、年末土地储备规模C、年度中期开发规模D、年度供应规模答案：C解析：考点:土地储备与土地开发。年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期

18、开发规模、年度供应规模和年度土地储备临时利用计划，由地方人民政府相关部门依据当地经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供求状况等联合编制。 下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（ ）。A风险产生的原因分析B风险发生的概率大小分析C风险因素检验D风险变量间的相关性分析E风险概率分布情况分析正确答案：BE国家可以提前收回建设用地使用权的情形有（）。A、受让方逾期未支付全部地价款 B、拆除地上建筑物 C、自然灾害造成地上附着物变化 D、因公共利益需要 E、人民法院判决生效答案：A,D,E解析： 本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。选项B、

19、C均不构成建设用地使用权的变化。采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）A.若IRRic，则投资大的方案为优B.若IRRic，则投资小的方案为优C.若IRRic，则投资大的方案为优D.若IRRic，则方案间无法直接比较答案：A解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。如果大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分应当认定为建筑物的专有部分。（）答案：错解析：本题考查的是业主的建筑物区分

20、所有权。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分应当认定为建筑物的共有部分。参见教材P222。21年房地产估价师历年真题解析8辑 第6辑金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。（）答案：对解析：考点:房地产抵押贷款。金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。医疗照射不会对人体产生辐射污染。（）答案：错解析： 本题考查的是辐射污染。医疗照射已经成为主要的人工污染源。房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）。A、接受委托B、投资机会研究C、初步可行性研究D、详细可行性研究E、项目评估与决策答案：B,C,D,E解析：考点:可

21、行性研究的工作阶段。可行性研究分为四个阶段：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策。敏感性分析的三项预测值是指( )预测值。A、 最合理B、 最乐观C、 最可能D、 最悲观E 最公平答案：B,C,D解析：根据敏感性分析的三项预测值法的内容。(2022年真题) 若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。A.1.50%B.3.57%C.3.70%D.3.94%答案：D解析：本题考查的是名义利率与实际利率。商业性住房抵押贷款的实际年利率=（1+8.7%/

22、12）12-1=9.055%，住房公积金贷款的年实际利率=（1+5%/12）12-1=5.116%，两者的差额为：9.055%-5.116%=3.939%。一级房地产估价机构至少从事房地产估价活动连续（）年以上。A、6B、5C、4D、3答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构等级。一级房地产估价机构从事房地产估价活动连续6年以上。（）是指因土地权利的消灭等而进行的登记。A、土地变更登记B、土地初始登记C、土地总登记D、土地注销登记答案：D解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的效力分类。注销登记，是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的

23、一种登记。21年房地产估价师历年真题解析8辑 第7辑在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A、开发商B、承包商C、监理工程师D、使用单位答案：C解析：考点:竣工验收。在正式办理竣工验收之前，开发商需要进行初步检查，根据初步检查情况，由项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有纳税人加征。（）答案：对解析：本题考查的是税收制度及构成要素。加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征

24、。 在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（ ）正确答案：建筑物的经济寿命具体可根据建筑物的结构、建筑质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出的。 “甲经有关部门批准调整了原规划设计”中的“部门”指（ ）。A城市规划行政主管部门B土地行政主管部门C建设行政主管部门D房产行政主管部门正确答案：AB关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（ ）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.

25、收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率答案：A,B,C解析：本题考查的是后续开发的必要支出。选项D错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等。特别是未来开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产的，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，包含着建筑物内的家具、设备等房地产以外的财产。在这种情形下，后续开发的必要支出通常还应该包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出；选项E错误，

26、评估投资价值时，所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率。担保物权包括（）。A、地役权 B、典权 C、抵押权 D、留置权 E、质权答案：C,D,E解析：本题考查的是担保物权。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。新建商品住房转让手续费由（）承担。A转让方B销售代理人C受让方D转让方和受让方合同答案：A解析：关于规范住房交易手续费有关问题的通知规定了住房转让手续费和住房租赁手续费标准。住房转让手续费，按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平方米3 元，存量住房每平方米6 元。新建商品住房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让手续费由转让双方各承担50。21年房地

27、产估价师历年真题解析8辑 第8辑所有股份制企业都可以发行股票。答案：错解析：并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。混凝土的和易性是一项综合性能，下列不属于和易性指标的是（）。A.流动性 B.吸湿性 C.黏聚性 D.保水性答案：B解析：本题考查的是混凝土。和易性是一项综合性能，包括流动性、黏聚性和保水性。 邻近快速交通主干道的商业物业具有良好的易接近性。 （ ）正确答案：邻近快速交通主干道并不一定能保证方便地进人物业，尤其是禁止左转弯或虽允许左转弯但没有信号灯控制使路口通行条件很差时。 （ ）是指以公开竞

28、价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。A招标B转让C拍卖D出售正确答案：C本题主要考查的是拍卖的概念。 某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第年 1土地取得 2工程建设 1）住宅楼建设 2）写字楼建设 3经营 1）住宅楼销售 2）写字楼出租根

29、据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为 销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。（4）目前，此类

30、项目折现率为10%。（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。正确答案：答案：5279.78万元或5279.70万元第一种答案：一、项目总建筑面积1.2100002.530000(m2) 其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2 二、房地产开发项目总价值及折现值(一)住宅楼价值：500015000=7500(万元)住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：7500/(1+10%)3=5634.86(万元)(二)写字楼价值字楼年租金收入=1201500070%(120%)12=1209

31、.6(万元)写字楼押金：1209.630%=362.88(万元)写字楼押金运用年收益：362.883%=10.89(万元)有关税费和经营管理费用：1209.630%=362.88(万元)租赁净收入：1209.6+10.89362.88=857.61(万元)写字楼价值：写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%)=6370.29(万元)(三)项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12022.15(万元)三、项目开发成本、管理费用及其折现值住宅楼部分：180015000(1+5%)=2835(万元)写字楼部分：280015000(1+5%)=410(万元)住宅楼开发成本及

32、管理费折现值：28350.5/(1+10%)0.5 +O.5/(1+10%)1.5=2580.13(万元)写字楼开发成本及管理费用折现值：44100.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5=3648.76(万元)项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89(万元)四、住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费：75006%=450(万元)住宅楼销售税费折现值：450/(1+10%)3=338.09(万元)五、所能支付的最高土地价格=总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用)(1+3%)=(12022.15338.096228.89)(1+3%)=52

33、79.78(万元)第二种答案：一、项目总建筑面积2100002.5=30000(m2)其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2 二、房地产开发项目总价值及折现值(一)住宅楼价值：500015000=7500(万元)(二)写字楼价值字楼年租金收入=1201500070%(120%)12=1209.6(万元)写字楼押金：1209.630%=362.88(万元)写字楼押金运用年收益：362.883%=10.89(万元)有关税费和经营管理费用：1209.63%=362.88(万元)租赁净收入：1209.6+10.89362.88=857.61(万元)(三)项目总价值折现值：

34、7500+8478.86=15978.86(万元)三、项目开发成本、管理费用及其折现值 住宅楼部分：180015000(1+5%)=2835(万元)写字楼部分：280015000(1+5%)=4410(万元)住宅楼开发成本及管理费折现值： 28350.5(1+10%)2.5+0.5(1+10%)0.5=3434.25(万元)写字楼开发成本及管理费用折现值： 44100.5(1+10%)1.5+0.5(1+10%)0.5=4856.51(万元)项目开发成本及管理费用折现值： 3434.25+4856.51=8290.76(万元)四、住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费75006%=450(万元)

35、五、所能支付的最高土地价格第4年末地价=(总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用)=15978.864508290.76=7238.1(万元)贴现：7238.1(1+10%)3=5438.09(万元)地价款=5438.09(1+3%)=5279.70(万元) 税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(一)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2022年10月18日起至2022年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2022年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集

36、了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问:1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?答案：解析：1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?答案有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入;租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?答案对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面:(1)租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期租赁期限长短?与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。(2)租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限-次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。