21年房地产估价师真题下载7卷.docx

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1、21年房地产估价师真题下载7卷21年房地产估价师真题下载7卷 第1卷对于出租的房产，房产税按照房产租金收入计征，税率为1.2答案：错解析：按房产租金收入计征的，税率为12%。生产要素一般分为三类，下列不属于生产要素常见类别的是（）。A.自然资源 B.劳动 C.社会资源 D.资本品答案：C解析： 本题考查的是生产要素的需求与供给。一般把生产要素划分为三类：自然资源、劳动和资本品。(2022真题) 向购房人承担房地产开发项目质量责任的是（）A.设计单位B.施工单位C.监理单位D.房地产开发企业答案：D解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应对其开发的建设项目的质量承担责任。

2、业主大会议事规则由（ ）制定并修改。A业主大会B业主委员会C政府物业管理部门D业主和物业管理企业共同正确答案：A相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A、投资利润率B、投资回报率C、资本金利润率D、资本金净利润率答案：B解析：考点:现金回报率与投资回报率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。对收益性房地产来说，增加房地产持有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。（）答案：对解析：本题考

3、查的是制度政策因素。房地产持有环节的税收，如房产税、城镇土地使用税。对收益性房地产来说，房产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。参见教材P139。21年房地产估价师真题下载7卷 第2卷在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（）。A、私人权益融资B、私人债务融资C、公开权益融资D、公开债务融资答案：C解析：考点:房地产市场与资本市场。上市融资渠道属于公开市场融资，同时也属于权益融资。下列选项中，属于电磁辐射污染中，光污染的有（）。A.机场的闪动信号灯B.城市杂乱摆放的货摊C.夜间迎面驶来汽车的灯光D.长时间开机的手机、笔记本E.原子能工业发展带来的“三废”答案：A,B,C解析：本题

4、考查的是辐射污染。选项AB属于光污染中的眩光污染；选项C属于光污染中的视觉污染。选项D电磁辐射污染；选项E属于放射性辐射污染。参见教材P6263。采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。A、3700B、4040C、4250D、5300答案：C解析：考点:总价格、单位价格和楼面地价。商品房的单价32002100/24250（元/m2）。某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50 元/人，看有多少业主参加；再将包

5、月费用降为30 元/人，看有多少业主参加。这种调查方法是（）。A观察法B访问法C问卷法D实验法答案：D解析：制定调查计划时的调查方法包括：问卷法；观察法；访问法；实验法。其中，实验法是用实验的方式，对调查的对象控制在特定的环境条件下，对其进行观察以获得相应信息的方法。实验法要求选择多个可比的主体组，分别赋予不同的实验方案，控制外部变量，并检查所观察的差异是否具有统计上的显著性。下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法正确的是（）。A.房地产业与建筑业是既合作又竞争的关系 B.建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方 C.建筑业是策划者.组织者和发包单位；

6、房地产业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务 D.房地产业是策划者.组织者和发包单位；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务答案：D解析： 本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是策划者、组织者和发包单位；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。 详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（ ）。A5%B10%C15%D20%正确答案：B详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达10%。21年房地产估价师真题下载7卷 第3卷(2022真题) 当事人签订的房屋抵押合同，未经登记，不产生法律效

7、力。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押登记。物权法规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不具有优先受偿权。某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%答案：B解析：本题考查的是开发利润的基本公式。先算开发利润。头饰，开发利润（土地成本建设成本管理费用销售费用）投资利润率（6009005060）20%322（万元）。金城武，成本利润率开发利润/（土地成本建

8、设成本管理费用销售费用投资利息）322/（6009005060150）18.30%。构造房地产开发项目评价方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（）答案：对解析：本题考查的是构造评价方案。构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40，该房地产的收益价格为（）万元。A.368 B.552 C.561 D.920答案：B解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为5

9、0-8=42（年）。房地产的收益价格为：V=A/Y1-1/（1+Y）n，A=80（1-40%）=48（万元），Y=6%（1+40%）=8.4%，V= 48/8.4%1-1/（1+8.4%）42=552.12（万元）。 下列关于房地产测绘特点的说法有误的是（ ）。A房地产测绘图一般比例尺很大B房地产测举的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素C房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算D房地产测绘的复测周期一般为1年正确答案：D城市基本地形图的复测周期一般为510年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，要随着各种变

10、化进行补测。 某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（ ）年。A37B40C43D50正确答案：B21年房地产估价师真题下载7卷 第4卷 反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为( )。A房地产平均价格B房地产中位数价格C房地产价格指数D房地产同质价格正确答案：C答案 C 房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要

11、取决于( )。A物业的易接近性B物业的临街状况C物业的周围环境D物业所处区域的繁华程度正确答案：A答案 A 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。由于大型商场的购物者越来越多地使用小汽车等私人交通工具，所以，汽车出入的方便性和有否足够的停车位，对大型商场来说至关重要。 从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是（）。A.必须采用公开方式招标B.必须采用工程量清单方式招标C.必须根据

12、项目特点编制标底D.必须向投标人发出投标邀请书E.应实行建设工程总承包答案：A,B,E解析：本题考查的是招标方式和招标机构。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。工程建设项目应实行建设工程总承包。(2022真题) 同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可

13、以由两家以上房地产估价机构共同承担。下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A、完全产权价值B、出租人权益价值C、快速变现价值D、承租人权益价值E、残余价值答案：C,E解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额

14、，属于非市场价值。21年房地产估价师真题下载7卷 第5卷甲公司于2022年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2022年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(m2*d);地上14层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程

15、款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。A. 810 B.132025C. 2835 D.4860答案：C解析：下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有( )。A.经济适用住房建设用地 B.商品住宅用地C.公办学校用地 D.高速公路服务区非经营性用地E.国家重点扶持的能源项目用地答案：A,C,D,E解析：采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：1.城市房地产管理法规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其

16、他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。2.国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知规定：“经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。”(2022真题) 为加强规划控制线的管理，原建设部先后就（）出台了部门规章。A.规划红线B.城市绿线C.城市紫线D.城市蓝线E.城市黄线答案：B,C,D,E解析：本题考查的是城乡规划控制线。为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：城市绿线管理办法（自2022年11月1日起施行）、城市紫线管理办法（自2022年2月1日起施行）、城市蓝线管理办法（自2022年3月1日起施行）

17、和城市黄线管理办法（自2022年3月1日起施行）。（）要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。A、差异原则B、类似原则C、替代原则D、可比原则答案：C解析：考点:替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。 根据净收益求取的不同，收益法可分为( )。A直接资本化法B投资法C收益乘数法D利润法E现金流量折现法正确答案：AE答案 AE根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，报酬资本化法也称为现金流量折现法。甲房地产公司2022年12月10日，竞拍获得某市莲

18、花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2022年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。本次估价的价值类型为（）。A.快速变现价值B.投资价值C.拍卖底价D.现状价值答案：B解析：政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。本题是

19、委托丙房地产估价机构评估竞买价格，属于投资价值评估。21年房地产估价师真题下载7卷 第6卷 估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。A最佳用途B最佳位置C最佳规模D最佳环境E最佳集约度正确答案：ACE甲公司承租了一栋建筑面积为 10000的旧商业大楼，承租期为 20 年，前 3 年租金保持不变，每年为 600 元/，以后每年递增 3。该公司用 1 年时间，将该商业大楼装修改造成共有 400 个摊位的专业市场，装修改造费用共 1000 万元。装修改造完成后，公司计划将摊位出租，按年收取租金，前 2 年租金保持不变，以后每年递增 5。如果专业市场的运营费用为摊位年租金的 40，甲公司目标收益率为 1

20、0，装修改造费用在第 1 年年初一次性投入，其他收支均发生在年末（不考虑空置损失），请计算该公司达到目标收益率时，前2 年平均每个摊位的最低年租金。答案：解析：（1）前三年每年承租旧商业大楼的租金为 60010000600（万元），设甲公司前2 年平均每个摊位的最低年租金为?元，则甲公司前 2 年的最低年净收益400（140）x/100000.024 （万元）。（2）甲公司达到目标收益率且满足最低年租金情况下，甲公司的财务净现值为 0。（）是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。A.资产 B.负债 C.所有者权益 D.收入答案：A解析：本题考查的是资产。

21、资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。（）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其参见教材P90。下列噪声属于工业噪声中机械动源的是（）。A、风机 B、高炉排气 C、铆枪 D、风扇答案：C解析：本题考查的是环境噪声污染

22、源。机械动源如纺织机、凿岩机、大型球磨机、电锯、柳枪和锻捶等。选项ABD是属于气动源。房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到（）时的极限值。A利润为零B财务净现值为零C基准收益率D财务内部收益率答案：A解析：房地产项目的盈亏平衡分析有：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。21年房地产估价师真题下载7卷 第7卷某收益性物业的潜在毛

23、租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A、22.0B、24.0C、25.6D、26.0答案：D解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入3080%226（万元）。 光化学烟雾还能引发哮喘、诱发肺癌，中毒严重者呼吸困难、视力减退、头晕目眩、手足抽搐。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税应纳税额的速算公式是（）。A.应纳税额=土地增值额30% B.应纳税额=土地增值额40%-扣除

24、项目5% C.应纳税额=土地增值额50%-扣除项目金额15% D.应纳税额=土地增值额60%-扣除项目金额35%答案：C解析：本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额50%-扣除项目15%。工程建设监理基本工作中的“三控”指的是监理工程师在工程建设全过程中的( )。A.工程进度控制B.工程质量控制C.工程人员控制D.工程投资控制E.工程物资控制答案：A,B,D解析：监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“

25、两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。在建立比较基础时，对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。（）答案：对解析：本题考查的是建立比较基础。统一付款方式是将可比实例不是在成交日期一次性付清的价格，调整为在成交日期一次性付清的价格。具体方法是通过折现计算。 房地产估价中，估价方法的选择，是由( )综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量正确答案：ABE答案 ABE具体选用哪些估价方法进行测算，主要是由下列三个方面综合决定的：估价对象的房地产类型；估价方法适用的对象和条件；所搜集到的资料的数量和质量。