21年房地产估价师经典例题7节.docx

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1、21年房地产估价师经典例题7节21年房地产估价师经典例题7节 第1节某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。A、3.09 B、3.48 C、3.83 D、3.92答案：D解析：本题考查的是动态投资回收期。该项目各年年初的累计净现值分别为：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50，动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（4-1）+588.74/640

2、.67=3.92。住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值。（）答案：对解析：本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值，购买决策受预期租金收入、增值收益、利率水平以及其他类型投资收益水平的影响。参见教材P135。下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。A、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业答案：D解析：考点:保值增值。外部经

3、济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。 政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是（ ）。A转让利润B市场影响C产权是否清晰D被拆迁人的利益正确答案：D房地产开发企业项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止项目在转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿，使被拆迁人的权益受到损害。下列各项中，一般不适用收益法估价的是（）。A、学校B、写字楼C、影剧院D、游乐场答案：A解析： 本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、

4、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。某商品住宅项目开发利润为300万元，土地成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A、15.96%B、17.05%C、23.44%D、25.86%答案：B解析： 本题考查的是开发利润。该商品住宅项目的成本利润率300/（6009005060150）17.05%。商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原

5、则为：有规定按规定，无规定按约定。（）答案：错解析：本题考查的是商品房买卖合同。有约定的按约定，无约定的按规定。参见教材P133。 一国政府通过中央银行确定的各种利率是固定利率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师经典例题7节 第2节因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。A该房屋占用范围内的建设地使用权价值的补偿B搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿答案：B解析：房屋征收补偿费用一般由下列5项费用组成：被

6、征收房屋补偿费；搬迁费；临时安置费；停产停业损失补偿费；补助和奖励，一般包括房屋征收评估费，房屋征收服务费，政府规定的其他有关费用。划拨用地也有价值，也需要进行补偿。可继续使用的机器设备价值不应补偿。 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）定价法。A目标B价值C挑战D成本加成正确答案：A目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（）答案：错解析：本题考查的是土地储备与土地开发。土地开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施两种模式。随着土地储备事业的发展，政府土地储备机构的开发管理能力不断提升，北京等部分城市新增土地储备开发项目的

7、实施模式，已经逐渐由授权开发商实施为主发展为土地储备机构实施为主。 从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后对房地产的升值作用一般会停止。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市用地评价内容包括三个方面，即社会条件评价、建设条件评价和经济评价。（ ）答案：错解析：本题考查的是城市用地评价。城市用地评价内容包括三个方面，即自然条件评价、建设条件评价和经济评价，不包括社会条件评价。P24。关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（）。A任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C实地查勘的内

8、容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可答案：D解析：实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，对于伪造房地产权属证书或虚构估价对象的情况，只要通过认真的实地查勘，与被查勘房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。实地查勘的工作内容包括：感受估价对象的区位优劣；核对之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；观察估价对象的内外部状况，如土地形状、建筑结构、设施设备、装饰装修、维修养护等；拍摄反映估价对象内外部状况以及周围环境或临路状况的照片等影

9、像资料；调查估价对象的历史使用状况(例如是否存放过污染物)、周边以及当地同类房地产的市场行情；补充搜集估价所需要的其他资料。甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2022年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2022年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2022年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。该在建工程抵押估价，原则上应由（）委托。A.甲企业B.乙银行C.甲企业和乙银行共同D.甲企业和乙锒行协商答案：B解析：本题考查的是房地产抵押估价。通过委托估价方式确

10、定房地产抵押价值的，原则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估。参见教材P125。 写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和( )来确定。A.市场租金水平的预测值B.业主可接受的最低租金水平C.市场租金的变化趋势D.同类写字楼的平均租金水平正确答案：B租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额。写字楼的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况(即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段)。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金

11、。21年房地产估价师经典例题7节 第3节某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A.6.75%B.8.05%C.7.93%D.7.52%答案：D解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。第一步，求出借款还本付息P70万，i5%，n15年国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2022年5月24日国办发202237号）规定，对空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A、1年B、

12、2年C、3年D、5年答案：C解析： 本题考查的是合法原则。根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2022年5月24日国办发202237号）规定，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 已经停工的房地产开发项目不属于在建工程。 （ ）正确答案：在建工程是指建筑物已经开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可以停工多年。登记机构予以异议登记的，申请人需要在异议登记之日起的三十日内起诉，否则异议登记失效。（ ）答案：错解析：本题考查的是不动产登记的类型。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起

13、诉，异议登记失效。P156。关于拍卖保留价的说法中，正确的有（ ）。.A.保留价可以低于起拍价B.保留价可以高于起拍价C.保留价可以等于起拍价D.保留价完全等目前市场价E.保留价一般低于目前市场上的交易价答案：A,B,C,E解析：本题考查的是拍卖委托。保留价一般低于目前市场上的交易价。保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。 某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000mz的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。A100B300C600D900正确答案：D根据容积率一总建筑面积土地总面积，可以求出土地总面积

14、，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合产业政策B.项目主要产品质量符合国家的规定C.是否合理开发并有效利用资源D.是否对重大公共利益产生有利影响E.是否危害经济安全、社会安全答案：A,C,E解析：本题考查的是项目核准和备案。选项B没有质量规定；选项D，不要求必须有有利影响，只要没有不利影响就行。在现代国家的金融机构体系中，居于主体地位的是( )。A.中央银行 B.商业银行 C.专业银行 D.政策性银行答案：B解析：商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。21年房地产估价师经典例

15、题7节 第4节开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的( )。A、 20%B、 30%C、 40%D、 50%答案：D解析：资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（）答案：对解析：本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度。 收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济债务的总流入。（

16、）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价方法的有（ ）。A认知价值定价法B价值定价法C领导定价法D挑战定价法E随行就市定价法正确答案：CDECDE竞争导向定价方法主要有领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员可以根据实际情况自行作出决策。（）答案：错解析：本题考查的是物业的维修养护。对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意。中国目前的房地产权利主要包括（）。A.所有权 B.建设用地使用权 C.地役权 D.抵押权 E.永租权答案：A,B,C,D解析：本

17、题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。 目标定价法和领导定价法一样，都属于竞争导向定价。 （ ）正确答案：日标定价法属于成本导向定价；领导定价法属于竞争导向定价的方法。整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的（ ）注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。A.一名以上B.两名以上C.三名以上D.五名以上答案：B解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。房屋征

18、收部门应向被征收人转交分户评估报告。P62。21年房地产估价师经典例题7节 第5节下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的有（）。A.会计报表是根据账簿上所记录的资料，经过整理.归类.汇总而编制的表式报告 B.会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的 C.企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策 D.会计报表是会计核算工作的一种专门方法 E.会计报表提供的信息是依法征收利税的主要依据答案：A,C,D,E解析：本题考查的是会计报表的意义和作用。选项B错误，会计核算中的报账，主要是通过编制会计报表来进行的。二级资质的房地产估价机构不得从事以（ ）为估价目的的房地产评估。A

19、.企业清算B.房地产课税C.公司上市D.房地产抵押E.房屋征收补偿答案：A,C解析：本题考查的是房地产估价机构监管。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。 ( )答案：错解析：房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。环比增长速度加1（或100%）等于环比发展速度。（）答案：对解析： 本题考查的是速度指标。环比增长速度上加1（或100%）等于环比发展速度。下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A、用途专业的房地产B、开发程度低的房地产C、独立使用的房地产D、不景气市场环境下的房地产答案：C解析：

20、考点:难以变现。独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。用途越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。下列税收中，采用定额税率的是（）。A耕地占用税B房产税C契税D个人所得税答案：A解析：本题考查的是耕地占用税。耕地占用税实行定额税率。参见教材P210。#赵某1999年7月按房改政策以3万元的成本价购买了一套1996年7月建成的砖混结构公房，房屋的耐用年限为50年，残值率为2%，套内建筑面积为80m2，当时建筑物的引置价为500元/m2，2022年7月的重置价为550元/m2，当时市场上1996年7月建成的相同结构的建筑物的客观、合理价格为400元/m2，结构

21、相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格是10万元，请问：赵某的房子在2022年7月最可能实现的售价( )。A、 小于3万元B、 等于3万元C、 等于10万元D、 大于3万元，小于10万元答案：D解析： 房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（ ）A变现风险B时间风险C自然损失风险D通货膨胀风险正确答案：B21年房地产估价师经典例题7节 第6节我国土地用途管制的核心是（）。A实行土地有偿有限期使用制度B经营土地有偿使用C不能随意改变农用地的用途D不能随意改变建设用地的用途答案：C解析：根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地

22、。我国土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。 一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即（ ）。A封面；目录B致委托人函；估价师声明C估价结果审核D估价技术报告及附件E估价结果报告正确答案：ABDE一个完整的估价报告通常由如下七个部分组成：封面；目录；致委托人函；估价师声明；估价结果报告；估价技术报告；附件。李某自用的地下工业厂房，应税房屋原价为100 万元，2022 年应缴纳房产税最多为( )元。A.4200B.5040C.5400D.6480答案：D解析：自用的地下建筑中，工业用途房产，以房屋原价

23、的5060作为应税房产原值。应纳房产税的税额应税房产原值1-(1030)1.2。2022 年应缴纳房产税最多=10060%(1-10)1.2=6480 元。2022年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行

24、项目经济分析。2022年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅。以各类住宅物业为分类，各自每层建筑面积均相等，下列关于该项目住宅建筑的表述，正确的是（）。A.高层住宅建筑宜采用框架结构B.洋房住宅建筑应采用混合结构C.洋房住宅建筑可采用剪力墙结构D.高层住宅建筑宜采用剪力墙结构答案：C,D解析：本题考查的是建筑分类。高层住宅平均层数高层住宅总建筑面积/高层住宅基底面积（20

25、0000/41800）/180026.8（层）；故高层住宅建筑适宜采用剪力墙结构体系。洋房住宅每栋6层，为多层建筑，可以采用剪力墙结构，但并非一定要采用混合结构。参见教材P70。 （二）某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。正确答案：1（

26、1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）。（2）净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）。（3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1分）、财务费用（含利息收益）（1分）及所得税等（1分），包含了正常的商业利润（1分）。 2收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（2分）。（或者：土地使用终止年限短于建筑物寿命终止年限）（2分）。 3估价采用的成本应为估价时点的（1分）社会平均（客观）成本（1分）。或者：实际成本是历史成本（1分）也不一定是社会平均（客观）成本（1分）。不动产登记信息应当是公开的。（）答案：对解析：本题考查的是不动

27、产登记的基本规定。不动产登记信息应当是公开的。 外国投资企业和外国企业所得税实行309/5的比例税率，不再另外征收其他所得税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（ ）。A建筑师B结构工程师C设备工程师D监理工程师正确答案：A建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。21年房地产估价师经典例题7节 第7节 税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：长期趋势法的理论依据是事物的

28、过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。（）答案：对解析：本题考查的是长期趋势法。长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，阳台、地下储藏室、厨房和卫生间不得出租供人员居住。（）答案：对解析：公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。 房产项目测绘是指

29、在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房产的平面控制网，测绘房产的基础图纸房产分幅平面图。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 如果想熟悉建筑物“各层建筑标高、层数”，应查找平面图。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产投资项目敏感性分析的目的是找出对投资项目影响最大的敏感性因素。（ ）答案：错解析：敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案，而不是选出某一方案有哪些敏感因素。(2022真题) 单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的（）。A.5%B.8%C.10%D.1

30、2%答案：D解析：本题考查的是住房公积金制度。住房公积金制度单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法错误的是( )。A.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知B.保修费用由施工单位承担C.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案D.保修费用由质量缺陷的责任方承担E.因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任答案：B,E解析：1.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单

31、位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。2.发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。3.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。4.施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。5.保修费用由质量缺陷的责任方承担。6.在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。