22年房地产估价师考试答案8篇.docx

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1、22年房地产估价师考试答案8篇22年房地产估价师考试答案8篇 第1篇 新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的( )。A一级市场B二级市场C三级市场D存量市场正确答案：B答案 B 房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场(一手房市场)和二级房屋市场(二手房市场)。办理住宅小区工程竣工验收备案时，应提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。（ ）答案：错解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。商品住宅竣工验收备案时，

2、应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A、乙土地价值低于甲土地价值 B、该建筑物价值小于其重置成本 C、该建筑物价值小于其拆除费用 D、该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值答案：C解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或

3、过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。甲乙土地价值应该大致相当，乙土地连同建筑物一起价值低于甲土地，说明建筑物价值为负值。某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元；净现值的标

4、准差分别为甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。A、乙丙甲B、甲乙丙C、丙甲乙D、乙甲丙答案：A解析：考点:概率分析中的期望值法。根据公式：V=E（NPV），V甲=8901500=0.59，V乙=9101800=0.51，V丙=12002200=0.55。在物业运营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费占较大比例，且分项较多，属于公共设施设备日常运行、维修及保养费的有（）。A、维修和保养费B、生活用水和污水排放C、杂项费用D、清洁卫生费E、保险费答案：A,B,C解析： 本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。公共设施设备日常运

5、行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，且分项较多，主要包括：维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。参见教材P371。已依法公告列入拆迁范围的房地产，可以设定抵押。（）答案：错解析：考点:按权益状况划分的种类。已依法公告列入拆迁范围的房地产，不得设定抵押。某家庭申请了50万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第6年开始该家庭的月还款额减少了（）元。A.984.37 B.1016.81 C.1159.97 D.2387.24答案：C解析： 本题考查的是复利计算。月还款的减少额，就是提前还款的

6、6万元转化为等价每月等额还款后的值。根据公式：P=A/i1-1/(1+i)n，得：A=600006%/121-1/(1+6%/12)60=1159.97（元）。下列房地产中，属于免征房产税的有（）。A监狱用房B高校招待所C部队营房D法院办公楼E房地产开发企业自用的房地产答案：A,C,D解析：下述房产免征房产税：国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。个人所有非营业用的房产。经财政部批准免税的其他房

7、产。学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。现甲对估价结果有异议，正确的做法是（）。A、向当地估价专家委员会申请鉴定B、向原房地产估价机构申请复核估价C、提起行政诉讼D、申请仲裁答案：B解析：本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当向原房地产估价机构申请复核估价，对房地产估价机构的复核结果有异议的，向被征收房屋所在地估价专家委员会申请鉴

8、定。22年房地产估价师考试答案8篇 第2篇 TN关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是( )。A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值正确答案：B在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。（）答案：错解析：决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。就利率而言，若存单原定利率高，转让价格就高，反之则低。转让时的市场利率与存单原定利率相比，若市场利率高于原定利率，转让价格就低；反之，市场利率低于原定利率，转让价格就高。某市拟拍卖一宗面积为13.33万、容积率为2.5

9、6的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万 的公共租赁住房，政府以6000元/ 的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/，营业税及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。答案：解析：假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税） （1）建筑面积13.332.5634.1248（万m2） （2）销售收入由两部分组成： 商品住房销售收入+

10、配套公租房回购收入 （34.1248-3）8500（1-5.5%）+36000 268009.956（万元） （3）总成本34.1248（1.04A+3800）+550035.48979A+135174.2 （4）利润销售收入-销售税费-总成本 8000268009.956-35.48979A-135174.2 A3517.512（元/平方米）在现金流量折现法中要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。( )答案：错解析：知识点 现金流量折现法与传统方法通常情况下，国库券距离到期日越近，转让价格越低。（）答案：错解析：本题考查的是短期资金市场。在通常情况下，贴现率越高，买卖价格越低；国

11、库券距到期日越近，转让价格越高。参见教材P261。城市用地分类中，工业用地包括（）。A.工矿企业的生产车间用地 B.工矿企业的库房用地 C.专用的铁路 D.专用的码头 E.露天矿用地答案：A,B,C,D解析：本题考查的是城市用地分类。工业用地包括工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地。为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2022年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2022年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2022年9月30日为1美元等于6

12、.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2022年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2022年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2022年9月30日用人民币计价的市场价格。答案：解析：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112万元3.5万元108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.6116.5万美元109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065万/（17%）117.274万元人民币可比实例C1

13、）统一计价单位115万元港币 1.295.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）2）统一付款方式95.83330%95.83370%/（16%）92.036（万元人民币）（2）进行交易情况修正比较价值（1.24080.31.37650.31.24350.4）7596.19万元卖方市场是房地产供大于求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。（）答案：错解析： 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市

14、场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查答案：B解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和想法；选项C检验因果关系，假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。参见教材P107。22年房地产估价师考试答案8篇 第3篇 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（ ）下的做人结果具

15、有近似性。A 同一估价原则、同一估价时点B 同一估价目的、同一估价方法C 同一估价目的、同一估价时点D 同一估价原则、同一估价目的正确答案：C某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税答案：C,D,E解析：本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。 在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）。A未知、需要求取的待开

16、发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用正确答案：C估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。（）答案：错解析：估价假设是指针对估价对象状况等估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。A、商用房地产风险更高 B、商用房地产的收益更高 C、商用房地产的价值更高 D、商用房地产的增值潜力更大答案：A解析：本题考查的是房地产抵押贷款。由于商用房地产抵押贷款的

17、还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（）答案：对解析：经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适

18、用住房建设成本。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（），以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为基础编绘，也是不动产产权证书和房产档案的附图。A、地形图B、房产分户图C、房产分丘图D、房产分幅图答案：B解析：本题考查的是房产分户图。房产分户图，以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为基础编绘房产分户图，也是不动产产权证书和房产档案的附图。参见教材P171。根据城市房地产装让管理规定，下列房地产中，不得转让的有( )。A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋权属证书的D.土地是划拨方式取得的E.未取得土地使用权证书的答案：B,C,E解析：城市房地产管

19、理法及城市房地产转让管理规定规定，下列房地产不得转让：(1)达不到下列条件的房地产不得转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。(2)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。司法机关、行政机关依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该房地产。(3)依法收回土地使用权的。(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意

20、的。(5)权属有争议的。(6)未依法进行登记领取权属证书的。产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。（）答案：对解析： 本题考查的是股票的基本特征。股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。22年房地产估价师考试答案8篇 第4篇用益物权包括( )。A、 承包经营权B、 建设用地使用权C、 债权D、 典权E 所有权答案：A,B,D解析：知识点 用益物权直接融

21、资不利于筹集长期投资资金。答案：错解析：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为。直接融资的优点在于：(1)资金供求双方直接联系，通过协商实现融资，以满足各自的需要。(2)债权人支持债务人的经营活动；债务人促进资金使用效益的提高。(3)有利于筹集长期投资资金。生产要素一般分为三类，下列不属于生产要素常见类别的是（）。A.自然资源 B.劳动 C.社会资源 D.资本品答案：C解析： 本题考查的是生产要素的需求与供给。一般把生产要素划分为三类：自然资源、劳动和资本品。 某商铺建筑面积为5000，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑

22、面积计的月租金为120元/；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。A521B533C695D711正确答案：A房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是（）。A按套销售B返本销售C按房间销售D售后包租答案：A解析：商品房销售管理办法规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是( )。A.转租赁 B.杠杆租赁C.综合租赁 D.直接租赁答案：

23、C解析：综合租赁。是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 ( )答案：对解析： 下列不确定性因素中，属于开发-销售模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（ ）。A土地费用B权益投资比率C运营费用D开发期E贷款利率正确答案：ADE 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。A可比实例房地产B估价对象房地产C标准房地产D类似房地产正确答案：C22年房地产估价师考试答案8篇 第5篇李某首付50万，贷款100万购置了一

24、套商品住宅，他的杠杆率是（ ）倍。A.1B.2C.3D.4答案：C解析：本题考查的是金融杠杆、回报与风险。LR1/1（L/V）1/（1100/150）3。P266。从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费所应得到的补偿。（）答案：对解析：资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（ ）。A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样答案：D解析：市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估

25、计抽样、定额抽样。契税的税率采用( )。A、 定额税率B、 超额累进税率C、 比例税率D、 各地适用税率答案：D解析：契税的税率为3%5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。 某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和 14万元，概率分别为0.2、0.6：和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为( )万元。A25B35C40D45正确答案：B答案 B E(N

26、PV1)=220.2+180.6140.2=18(万元)E(NPV2)280.15+220.7+160.15=22(万元)E(NPV)=E(NPV1)(1+i)+E(NPV2)(1+i)2=18(1+10%)+22(1+10%)2=35(万元) 无人主张权利的房屋，直接由房地产行政主管部川代为登记并颁布发房屋所有权征。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立，可将合同分为（）。A、典型合同与非典型合同 B、主合同与从合同 C、诺成合同与实践合同 D、要式合同与不要式合同答案：D解析： 本题考查的是合同法概述。根据法律是否要求合同必须符合一定的形式才

27、能成立，可将合同分为要式合同与不要式合同。甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A、70B、80C、90D、100答案：C解析： 本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：7070/（70+50）（150-70-50）87.5（万元）。 某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。A27.6B28.2C29.0D29.9

28、正确答案：B22年房地产估价师考试答案8篇 第6篇 住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。A住房公积金管理中心动作B银行专户C低存低贷D财政监督正确答案：C报建审批管理主要包括审批核发( )。A、 项目选址意见书B、 建设用地规划许可证C、 建设工程规划许可证D、 国有土地使用证E 施工开工证答案：A,B,C解析：城市规划的实施中，报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。（）答案：错解析

29、：本题考查的是房地产状况调整的含义。房地产状况调整是使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点的状况，也不一定是在成交日期的状况。一经选择，36个月内不得变更答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请延期。 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就越低，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 求取报酬率的方法有( )。A累加法B市场提取法C投资报酬率排序插入法D实际观

30、察法E分解法正确答案：ABC答案 ABCD、E项是求建筑物折旧的方法。 成本法估价的操作步骤有( )。A市场调查B搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料C测算重新购建价格D测算折旧E求取积算价格正确答案：BCDE答案 BCDE运用成本法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格。 房地产开发项目策划的主要工作内容有（ ）A开发内同和规模的分析与选择B评价方案构造C区位分析与选择D开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择正确答案：ACDE 材料的脆性是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质，如

31、钢材、木材等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试答案8篇 第7篇(2022真题) 房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（）。A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆除E.房屋所有权人改变名称答案：A,B,C解析：本题考查的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。 资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿

32、。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 根据不动产登记暂行条例，可以由当事人单方申请登记的情形有（）。A.继承取得不动产B.购买新建商品住房C.依据人民法院判决取得不动产D.抵押不动产E.农村居民新建住宅答案：A,C,E解析：本题考查的是不动产登记程序。根据不动产登记暂行条例属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利

33、人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 如果刘某办理抵押贷款时房屋已经封顶，则应当（ ）。A与有关部门签订抵押合同B办理预购商品房抵押贷款抵押登记C办理商品房现房抵押贷款抵押登记D领取房屋他项权证正确答案：AB 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么，其资本金的内部收益率就大于全投资内部收益率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日90日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。（ ）此题为判断题(对，错)

34、。正确答案：某房地产估价机构于 2022 年 7 月 1 日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为 2022 年 7 月 10 日。注册房地产估价师于 2022 年 7 月 3 日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自 2022 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?答案：解析：（1）用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整的影响。理由：价值时点在利率调整之后。在成本法估价中，投资利息应该按照新调整的贷款利率计算。（2）假设开发

35、法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，如采用动态分析法估价，折现率体现了资金的利率和开发利润率两部分。其中，利率应为新调整的贷款利率。 按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（ ）。（过时）A同质偏好市场B分散偏好市场C个别偏好市场D集群偏好市场E弥隙市场正确答案：ABD以下对房地产赠与的理解正确的有（）。A.是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 B.属于双务行为 C.即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务 D.属于单务行为

36、E.其受让人不需承担任何义务答案：A,D,E解析： 本题考查的是房地产转让概述。房地产赠与是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。属于单务行为，受让人不需承担任何义务。22年房地产估价师考试答案8篇 第8篇 房地产测量可分为房产测量和地籍测量两种。( )参考答案：正确某房地产开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善，该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。答案：错解析：应返还30

37、00202+(700-300020)1300万元。 下列关于预备费的说法不正确的是（ ）。A基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用B基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和C涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用D若某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为1270.975万元正确答案：B基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费和工程建设其他费用之和。 完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价

38、程序中的工作步骤和工作内容。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，位在15天内没有反馈意见时即在网上公示投诉情况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于（）。A.物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率 C.通货膨胀率 D.物业本身的状况及其所处的位置答案：D解析：本题考查的是写字楼租金的确定。在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m

39、2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。A、 9375B、 115C、 293.75D、 315答案：D解析：依题意，可根据公式：补地价(单价)?(现容积率-原容积率)，代入数值即得。无论在何种条件下，共有人处分共有的房屋，都必须经过全体共有人同意。（）答案：错解析：本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意。参见教材P126。 城市规划部门列出的规划设计条件中属于控制性指标的是（ ）。A容积率B人口容量C停车位D绿地率正确答案：ACD