22年房地产经纪人考试试题及答案7辑.docx
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1、22年房地产经纪人考试试题及答案7辑22年房地产经纪人考试试题及答案7辑 第1辑(三)A房地产开发公司(以下简称A)在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40km2,其中5km2的土地在城市市区内,其余土地为基本农田。2022年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证,并委托B房地产经纪公司(以下简称B)代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同,并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时,按照商品房销售管理办法有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计,丁套房屋的建筑面积变更为105m2,并书面通知了C。该
2、小区综合验收合格后,经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2,套内阳台建筑面积为3m2,分摊的共有建筑面积为21m2。C收到A规划设计变更书面通知之日起()日内未作出书面同意的视为接受。A、5B、10C、15D、20答案:C解析:经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
3、下列关于合同违约的表述中,正确的有( )。(2022年真题)A.实际违约仅限于延迟履行、不适当履行和拒绝履行三种类型B.约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当增加当增加C.收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金D.合同约定的定金超过了合同法规定的定金比例的,整个定金条款无效E.在既有定金条款又有实际损失时,可以同时执行合同约定的定金责任和赔偿损失责任答案:B,C,E解析:A项,届期违约也称为实际违约,是指在合同履行期到来之后,当事人不履行或不完全履行合同义务。实际违约的类型有拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。B项,合同法第114条规定,约定
4、的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。CD两项,合同法第115条规定,当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20,这一比例为强制性规定,当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20,并非整个定金条款无效,仅是超过部分无效。E项,在既有定金条款又有实际损失时,应分别适用定
5、金责任和赔偿损失的责任,两者同时执行。某城市商品房市场需求大于供给,卖方掌握着市场主动权。这种房地产市场通常被称为()。A、 买方市场B、 完全垄断市场C、 垄断竞争市场D、 卖方市场答案:D解析:买方市场是房地产供大于求,买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求,卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下,成交价会偏向卖方最低要价;在卖方市场下,成交价会偏向买方最高出价。不动产登记资料的查询程序不包括( )。A.查询人提出查询申请B.查询机构提供查询C.查询结果的审核D.查询结果证明的出具答案:C解析:不动产登记资料的查询程序主要包括:查询人提出查询申请
6、。权利人和利害关系人需要查询和复制不动产登记资料的,应向不动产登记机构申请查询。查询机构提供查询。对符合规定的查询申请,不动产登记机构应当当场提供查询;因情况特殊,不能当场提供查询的,应当在5个工作日内提供查询。查询结果证明的出具。查询人要求出具查询结果证明的,不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期,并加盖不动产登记机构查询专用章。# 写字楼项目以()为主导的销售策略适用于同期市场可能存在有力竞争对手的情况。A、目标客户需求B、市场竞争优势C、竞争对手策略D、项目差异化特点 答案:B解析:写字楼项目的销售策略中,以市场竞争优势为主导的销售策略制定,适用于同期市场可
7、能存在有力竞争对手的情况。在制定项目的销售策略时,需针对自身与竞争对手进行更为细致的点对点比较分析,总结项目的优势以作为日后销售推广的重点。房地产服务业包括()。A、房地产开发经营业B、物业管理业C、房地产经纪业D、房地产咨询业E、房地产估价业答案:B,C,D,E解析:根据房地产业的行业细分,物业管理和房地产中介服务合称为房地产服务业,房地产中介服务又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。 # 购房投资者通过折价方式将其房屋转换为现金而导致资金损失风险,属于()。A.市场供求风险B.变现风险C.购买力风险D.资本价值风险 答案:B解析:变现风险是指投资者急于将房地产转换为现金时由于折
8、价而导致资金损失的风险。A项,市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险;C项,通货膨胀风险又称购买力风险,是指与初始投入的资金相比,投资完成后所收回资金的购买力降低给投资者带来的风险;D项,资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营成本水平,并导致投资收益率发生变化。这种变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异,即导致资本价值的风险。国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖以()为计税依据。A、约定价格B、成交价格C、定金价格D、交换的价格差额答案:B解析:契税的计税依据包括:国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖,以成交价格为计税依
9、据;土地使用权赠与、房屋赠与,参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;土地使用权交换、房屋交换,以交换的价格差额为计税依据;以划拨方式取得土地使用权的,经批准转让房地产时,由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。22年房地产经纪人考试试题及答案7辑 第2辑下列不属于不动产登记原始资料的是( )。A.不动产登记申请书B.不动产权属来源C.不动产登记簿D.不动产权籍调查成果答案:C解析:不动产登记资料,是指不动产登记机构在登记过程中形成和收集的一系列文字和图件等资料,包括不动产登记簿等不动产登记结果资料和不动产登记原始资料。其中,不动产登记原始资料包括不动产登记
10、申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。售楼处设置工作的第一个步骤是( )。(2022年真题)A.售楼处选址B.确定售楼处的功能C.组建售楼处工作团队D.制定售楼处管理制度答案:B解析:售楼处设置一般应按照以下程序依次进行:售楼处功能确定;售楼处的选址;售楼处的布置;售楼处管理制度的制定;售楼处工作团队的组建。关于房地产抵押贷款主体相关关系说法,正确的有( )。A.贷款人是债权人B.借款人是保证人C.抵押人是产权人D.借款人是债务人E.抵押权人是贷款人答案:A,D,E解析:房地产抵押贷款;房地产抵押贷款是指贷款人以借款人或第三人的房
11、地产作为抵押物发放的贷款。在房地产抵押贷款中,借款人为债务人,贷款人为债权人;债权人同时也是抵押权人,但债务人不一定是抵押人。未取得商品房预售许可证的房地产开发项目,不得以( )等名目发布房地产广告。A.内部认购B.内部认定C.内部登记D.内部预定E.房地产项目名称答案:A,B,C解析:发布房地产广告,应当遵守广告法城市房地产管理法土地管理法及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。未取得商品房预售许可的房地产开发项目,不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)接受客户杨某委托,代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同
12、约定:对办公房出售者所提供的证件,甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后,甲机构按成交价格的2%收取佣金,若代理不成功,甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)寻找到了张某的房源,并与乙机构签订了房屋买卖合同,将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某,余下10万元中2万元作为甲机构的佣金,8万元归乙机构。在房屋过户过程中,甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记,担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。关于“若代理不成功,甲机构只收取费用500元”的说法,正确的为()。A.500元是甲机构的部分佣金B.5
13、00元是甲机构支出的必要费用C.500元是王某的辛苦费D.500元是王某的业务提成答案:B解析:对于规模大、开发周期长的房地产项目,应选择的广告形式是()。A、广播电台、电视台B、车身、路牌C、网络、报纸D、杂志、信函答案:B解析:各种媒体发布广告各有优势,在选择媒体时,房地产企业规模大,开发周期长,应选择车身、路牌等固定广告位以长期被人认知。关于二次来访客户人流动线设计,正确的是( )。A.停车入/出口模型展示区示范单位入/出口B.停车入/出口展览入/出口C.停车入/出口接待台休息区影音展示区洽谈区休息区入/出口D.停车入/出口接待台洽谈区入/出口答案:D解析:为了保证各类信息的充分展示,应
14、对售楼处内的客户人流动线进行合理设计,并据此安排不同功能区域的具体位置。来访客户的流动线设计具体包括:首次来访客户。停车入/出口接待台休息区影音展示区模型展示区样板房建材展示开发商品牌展示洽谈区休息区入/出口。二次来访客户。停车入/出口接待台洽谈区入/出口。李某在某二手房信息咨询事务所获得了两条符合其意愿的二手房出租信息,并为此支付了一定的费用。这家二手房信息咨询事务所提供信息的行为是()。A.房地产代理行为B.房地产指示居间行为C.房地产媒介居间行为D.房地产信息咨询行为答案:B解析:从理论上讲,居间可分为指示居间和媒介居间,指示居间即居间人向委托人报告订约的机会,媒介居间则是居间人根据委托
15、人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。在房地产经纪活动的实际运作中,这两种方式并不是完全独立的,而是相互结合。22年房地产经纪人考试试题及答案7辑 第3辑1978年到现在,我国房地产经纪业发展的阶段,正确的表述包括()。A.第一阶段:复苏阶段(19781992年)B.第二阶段:初步发展阶段(19922022年)C.第三阶段:快速发展阶段(2022年至今)D.第四阶段:盘整阶段(20002022年)E.第五阶段:扩张阶段(20222022年)答案:A,B,C解析:改革开放为中国大陆的房地产经纪业提供了孕育、生长的土壤。随着房地产市场的恢复、活跃和发展壮大,以及境外房地
16、产经纪机构和运作经验的植入,房地产经纪业也开始复兴,并取得了快速发展。这一时期中国大陆房地产经纪业的发展可以分为以下几个阶段:复苏阶段,19781992年;初步发展阶段,19922022年;快速发展阶段,2022年至今。“少数卖方,少数买方”的市场竞争状态是指()。A、寡头卖方垄断B、寡头买方垄断C、双边寡头垄断D、卖方垄断答案:C解析:根据市场中卖方和买方的数量来划分的市场竞争状态有:完全竞争很多卖方,很多买方;寡头卖方垄断少数卖方,很多买方;寡头买方垄断很多卖方,少数买方;双边寡头垄断少数卖方,少数买方;双寡头卖方垄断两个卖方,很多买方;双寡头买方垄断很多卖方,两个买方;卖方垄断个卖方,很
17、多买方;买方垄断很多卖方,一个买方;双边垄断个卖方,一个买方。( )是税收区别于其他财政收入的重要特征。A.强制性B.无偿性C.固定性D.义务性答案:C解析:税收的固定性又称确定性,是指国家征税必须通过法律形式,事先规定纳税人、征税对象、税率、征税额度等。这些标准一经确定,在一定时间内是相对稳定的。这是税收区别于其他财政收入的重要特征。土地用途管制的核心是( )。A.确保各类型用地最大化利用B.不能随意改变农用地的用途C.监督土地的合理使用D.控制建设用地总量答案:B解析:根据土地利用总体规划,将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用
18、须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量,严格限制农用地转为建设用地。国有建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的,应当向登记机构申请( )。A.变更登记B.预告登记C.注销登记D.转移登记答案:A解析:国有建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的,应当向登记机构申请变更登记。变更登记,是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。共用题干某六层写字楼建造20世纪80年代,为钢筋混凝土框架结构,设楼梯间两个,内外墙体由普通砖砌成,外墙黏轴面砖。采暖是由锅炉产生的热水,经输热管送到房间散热器中,放出热量后,经回水管道流回重新加热,循环使用。为适应现代化办公要求方便出租,20
19、22年末对该写字楼以综合线系统为基础,利用现代技术手段进行楼宇智能化改造。经由专业技术人员对该写字楼在建筑结构、装饰、房屋设备等方面的现场观察与分析认为,该写字楼主体结构装修完好,少数部件、设备虽然有破损,但不严重,经维修后就能恢复。按照房屋完损等级划分,该写字楼属于( )。A:完好房B:基本完好房C:九成新房屋D:一般损坏房答案:B解析:房地产经纪人受理委托业务后,主要应当收集( )及相关的市场信息和委托方信息。A:股价信息B:本公司信息C:发展信息D:标的物业信息答案:D解析:新建房屋租赁活动的经纪服务一般采用的形式是()。A、居间B、包租转租C、行纪D、代理答案:D解析:新建商品房市场上
20、的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理,且大多为卖方代理,即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。22年房地产经纪人考试试题及答案7辑 第4辑我国()的颁布实施,对完善和建立城乡统筹管理体制,实行城乡一体化的房屋登记创造了积极的条件。A:物权法B:土地管理法C:城乡规划法D:建筑法E:城市房地产管理法答案:A,C,E解析:具体来看,目前我国房地产经纪行业管理的法律依据主要包括()A、经纪人管理办法B、城市房地产中介服务管理规定C、合同法D、民法通则E、城市房地产管理法答案:C,D,E解析:目前我国房地产经纪行业管理可依据或者能参照的法律法规主要有:法律,有城市房地产管理法
21、、民法通则、合同法等;部门规章,有房地产经纪管理办法、经纪人管理办法等;地方性法规和地方性规章,指各省市、自治区人大及其常委会、地方政府在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下结合当地实际制定了一些规范房地产经纪行为的地方性法规和规章;政府行政主管部门出台的规范性文件,有国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知、人力资源社会保障部住房城乡建设部关于印发(房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定)和(房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法)的通知等共用题干甲、乙、丙三人拟发起设立一家合伙制的房地产经纪机构。甲、乙二人均为考试合格取得房地产经纪人执业资格证书人员,丙仅取得房地产经纪人协理从业资格
22、证书,但甲、乙二人考虑到丙的业务开拓能力极强,还是准备将丙吸收为合伙人共同发起设立合伙制的房地产经纪机构。该机构的出资总额为人民币50万元,其中,甲以现金出资10万元;乙以房屋出资作价15万元;丙出资25万元,其中现金出资10万元,以成立该机构办理手续的劳务、装修办公用房的劳务以及丙第一年的业务开拓的劳务作价15万元。该机构成立后,丙将担任业务拓展部经理,具体负责经纪业务的开拓和合同的审查、签订工作。关于该房地产经纪机构的出资,下列说法中正确的有( )。A:必须达到10万元以上的出资B:丙可以用劳务作为出资,但应委托法定评估机构进行评估C:丙不能以劳务作为出资,其现金出资合法D:甲、乙以个人财
23、产对该房地产经纪机构承担无限连带责任答案:D解析:存量房居间业务和代理业务流程中都有的环节是( )。(2022年真题)A.房源和资源信息的收集发布B.代办产权过户手续C.办理交易资金监管手续D.代办抵押贷款手续答案:A解析:存量住房买卖、租赁经纪业务流程为:客户开拓;客户接待与业务洽谈;物业查验;签订房地产经纪服务合同;信息收集与传播;引领买方(承租方)看房;协助交易达成;产权过户与登记;物业交接;佣金结算;售后服务。其中,信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。无论是存量房居间业务,还是代理业务,信息的收集与传播都必不可少。B项,在采用代理方式的房地产经纪业务中,房地产经纪人应代理
24、客户办理各类产权登记手续。在采用居间方式的房地产经纪业务中,房地产经纪人应协助客户办理各类产权登记手续,如告知登记部门的工作地点、办公时间及必须准备的资料,陪同客户前往登记。CD两项属于房地产经纪业务中的延伸服务。共用题干某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设,总地价8000万元,拟建设高层住宅。该用地土质较差,地下水位较高,在住宅建设时,需采取排水措施,并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中,因资金缺乏,开发公司以在建工程抵押贷款,银行为避免贷款风险,不仅自己购买了保险,还要求开发公司购买保险。该住宅建成后,销售情况良好,其中90%的住宅全部销售完毕,剩余10%用作出租用房,并
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- 22 房地产经纪人 考试 试题 答案
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