22年房地产估价师模拟试题9辑.docx

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1、22年房地产估价师模拟试题9辑22年房地产估价师模拟试题9辑 第1辑房租超出家庭工资收入规定的比例，职工可以提取住房公积金支付房租。（）答案：对解析：职工住房消费提取住房公积金的情形主要有：职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取；偿还购房贷款本息时的提取；房租超出家庭工资收入规定比例时的提取；职工享受城镇最低生活保障、与单位终止劳动关系未再就业、部分或者全部丧失劳动能力以及遇到其他突发事件，造成家庭生活困难的。厂商的均衡条件：花费单位货币所购买到的生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。（）答案：对解析：本题考查的是生产理论。厂商的均

2、衡条件：花费单位货币所购买到的生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。 房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。A产品调查B价格调查C市场需求质量调查D分销渠道调查E促销策略调查正确答案：ABDE答案 ABDE 市场营销因素调查，包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查。房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的含义。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务，还经常从事其他房地产价值或

3、价格评估相关业务和房地产咨询业务。相对于权益融资，债务融资的特点有（）。A、资金使用有时间限制 B、资金融入方须到期还本 C、资金融入方须按时支付利息 D、债券不可以在流通市场上转让 E、资金融出方要承担资金融入方的经营风险答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点：（1）短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。（2）可逆性。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。（3）负担性。企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。（4）流通性。债券可以在流通市场上依法转让。参见教材P289。乘数

4、只可以起正向作用，不可以起反向作用。（）答案：错解析：本题考查的是消费、投资与乘数理论。乘数既可以起正向作用，也可以起反向作用。即投资支出减少，也会引起国民收入成倍减少。具有历史性的重要建筑物的耐久年限是（）。A.120年以上 B.100年以上 C.50100年 D.4050年答案：B解析：本题考查的是建筑等级。具有历史性、纪念性、代表性的重要建筑物（如纪念馆、博物馆、国家会堂等）建筑物的耐久等级是1级，耐久年限是100年以上。在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。A、业主 B、承租人 C、物业服务企业 D、业主、承租人和物业服务企业共同答案：A解析： 本题考查的是写字楼租金的确

5、定。室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用，除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。22年房地产估价师模拟试题9辑 第2辑 政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，只有制定规则的权力，没有监督、管理的职能。（ ）正确答案：政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。股票和股单的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，但股单不属于证据证券。（）答案：错解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。两者都属于证据证券。 按

6、资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（ ）几种形式。A权益型B抵押型C负债型D资产型E混合型正确答案：ABEABE房地产投资信托公司(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。房产分户图的主要内容有( )。A.丘界 B.房屋边长C.房屋建筑面积 D.分户专有房屋权属界线E.四面墙体归属答案：B,C,D解析：房产分户图主要内容：1.宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。2.房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。3.电梯、楼梯等共有

7、部分应标注“电梯共有；“楼梯共有”等字样。4.不动产登记机构、绘制日期。 所谓“三通一平”，一般是指（ ）。A路通B水通C电通D场地平整E空域通正确答案：ABCD所谓“三通一平”一般是指路通、水通、电通和场地平整。 下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。A房地产上市公司发行公司债券B权益型REITsC房地产上市公司发行股票D商业银行贷款正确答案：B 物业甲为写字楼项目，2022年末价值为1000万元，预计2022年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2022年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2022年末价值为1000 万元，

8、2022年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2022年该物业的标准差为20%。由以上资料，（ ）投资风险更大。A物业甲B物业乙C一样大D无法判断正确答案：B 以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有（ ）。A建筑物的经济寿命短于其自然寿命B建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数C建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收人大于运营费用的持续年数D建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长E建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数正确答案：ACD建筑物的自然寿命

9、是指建筑物从竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。22年房地产估价师模拟试题9辑 第3辑 票据贴现的期限最长不得超过12个月，贴现期限为从贴现之日起到票据到期日止。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 甲公司实施房屋拆迁时，可对（ ）的房屋依法给予补偿。A产权人下落不明B报建未批准C被依法查封D产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决正确答案：ACD租售方案必须明确的问题包括（）。A、出租面积和出售

10、面积的数量及其与建筑物的对应关系B、租售收入C、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D、租售价格E、收款方式答案：A,C解析：考点:收入估算与资金筹措。租售物业的类型与数量，要结合项目可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。对于一个具体的项目而言，必须明确出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。 业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异

11、指标有( )。 A.全距 B.众数 C.标准差 D.平均差 E.变异系数答案：A,C,D,E解析：变异指标是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。 某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为O.8万元/m2。2022年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2022年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承

12、租人订了一份为期10年(2022年8月1日至2022年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2022年8月1日，不考虑装修时问和转售税费，计算结果精确到元)。正确答案：1)店面总价格：1.150=55(万元)(2)抵押贷款总额：55-5 11.5=38.5(万元)(3)i=6.5%，n=10年(4)出租租金：出租第一年租金：

13、1501250=9(万元)(5)自有资金现金流量表如下表所示：设最低转售单价为y元/m。名移年末自有资金抵押贷款还本付息经营费用装饰费租金转售收人0125311.545.363955.3639(1+2)65.3639(1+2)275.3639(1+2)385.3639(1+2)495.3639(1+2)5105.3639(1+2)6115.3639(1+2)7125.3639(1+2)8135.36369(1+2)950Y 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。A不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C

14、理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降正确答案：ACE答案 ACE有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在与时间有关的影响因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立刻引起房地产价格的变动，有的影响因素对房地产价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数

15、学公式或数学模型将其描述出来。22年房地产估价师模拟试题9辑 第4辑 在房地产转让登记中，向房地产管理部门应提交（ ）。A房屋所有权证B土地使用权证C乙某同意放弃购买的书面证明D房地产转让合同正确答案：ABCD(2022年真题) 从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.存款利率E.投资规模答案：A,B,C解析：本题考查的是资金时间价值的概念。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带

16、来的损失所应获得的补偿。 我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的货币补贴性住房制度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在评估投资价值时，折现率是（）。A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率答案：D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投资者所要求的收益率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定投资者所要求的最低

17、收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响。（）答案：错解析：本题考查的是房地产自身因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。参见教材P129。 属于房屋产权转移登记的情形有（ ）。A翻建B扩建C分割D抵押E裁决正确答案：CE在现代国家的金融机构体系中，居于主体地位的是( )。A.中央银行 B.商业银行 C.专业银行 D.政策性银行答案：B解析：商业银行在一国的金融体系

18、中居主体地位，是各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。 下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是（ ）。A中华人民共和国城市房地产管理法自1994年7月1日起施行B1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了房地产估价师执业资格制度暂行规定和房地产估价师执业资格考试实施办法C2022年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立D中华人民共和国行政许可法自2022年9月l 日薄西山正确答案：B22年房地产估价师模拟试题9辑 第5辑 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（ ）以下的土地闲置费。A10%B15%C20%D25%正确答案：C答案：C超过

19、出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（ ）。A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值答案：A,D,E解析：

20、本题考查的是开发完成后的价值。假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值是指在价值时点之后未来某时点市场状况下开发完成后的房地产状况的价值。选项B错误，在静态分析法中，未来开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值。选项C错误，动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；适宜预售的，预测预售时的房地产市场状况下的价值；延迟销售的，预测延迟销售时的房地产市场状况下的价值。选项E正确，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本

21、法估价。P349350。 管理规约是物业管理法律法规和政策的一种有益补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产估价方法的运用中，符合谨慎原则要求的有（）。A.比较法估价时，不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例为可比实例B.收贫法估价时，不高估收入和运营费用C.成本法估价时，不高估土地取得成本、建设成本、税费、利润和折旧D.假设开发法估价时，不高估未来开发完成后的价值或低估后续开发的必要支出及应得利润E.长期趋势法预测房地产未来价格时，不高估市场价格增长水平答案：A,D解析：本题考查的是谨慎原则。（

22、1）在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘；（2）在运用收贫法估价时， 不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低；（3）在运用成本法估价 时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧；（4）在运用假设开发 法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171。 房地产的( )特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。A静止B坚固C不可移动D永久正确答案：C答案 C房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只

23、能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失 B.征用造成的家具.物资等动产搬迁费用 C.征用期间租赁经营损失 D.征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值

24、的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A.小于 B.大于或等于 C.不等于 D.无法确定答案：B解析： 本题考查的是最高最佳利用原则。只有收入现值大于或等于支出现值的利用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。房地产估价机构受委托进行复核评估的，应另外收取评估费用。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收

25、部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。22年房地产估价师模拟试题9辑 第6辑 城市生活污水不是酚类污染物的来源（ ）。此题为判断题(对，错)。正确答案： 2022年3月，市民佟某租赁市民钟某的房屋用于居住。双方签订了租赁合同，依照国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策约定了租金标准，租赁期为一年。到2022年7月，佟某在所租房屋内进行文化交流中介代理的经营活动。钟某得知后，主张重新订立租赁合同，原租赁合同无效，租金与其他租赁条款项目由双方协商确定。请问：1什么是租赁合同?

26、2根据法律规定，不同用途房屋租赁价格的管理规定有哪些?正确答案：1租赁合同是出租人与承租人签订的用于规范租赁行为的协议。在租赁合同中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。租赁价格，即租金标准的确定是租赁合同的核心。租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外，不得收取其他费用。2不同用途房屋租赁价格管理规定：城市房地产管理法第五十四条：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策，租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”本条规定了住宅用房和生产经营性用房的不同的租

27、赁价格政策。对于租用房屋从事生产、经营活动的，由于其用途与住宅用房不同，因此，可以由租赁双方协商议定租金标准和其他租赁条款。随着社会主义市场经济的建立，第二产业用房和第三产业用房日益增多，此类非住宅用房用途、结构、装修标准等与住宅用房有明显区别和差异，其租金标准应依靠市场调节，由租赁双方协商议定。非住宅租赁价格评估时应以市场租金、协议租金确定。 政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。A加大城市基础设施建设投入B调整银行贷款利率C调整公共住房政策D调整房地产税收政策E加快城市化进程正确答案：BCDE答案 BCDE 政府对房地产市场进行宏观调控时，手段主要有：(1)调整银行贷款

28、利率；(2)调整公共住房政策；(3)调整房地产税收政策；(4)加快城市化进程。2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年12月将该套住宅转让给他人，售

29、房收入44万元。该项目土地使用权出让合同由（）与甲公司签订。A.该市人民政府土地管理部门B.该区人民政府土地管理部门C.该区人民政府D.该市人民政府答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。城市房地产管理法第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。参见教材P35。取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工

30、开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。（）答案：错解析：本题考查的是路线价法概述。路线价法不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行房地产状况调整，临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，都是房地产状况修正。 某建筑物耐用年限为50年，在估价时点时已使用8年，预计尚可使用35年，其残值率为2%。则该建筑物的成新率为81.4%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时

31、，应考虑的影响因素主要包括（）。A.项目选址不当B.建设成本偏高C.运营费用是否客观D.工程施工质量优劣E.该类房地产市场供求状况答案：A,D,E解析：本题考查的是适用于新幵发建设的房地产的基本公式。新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。参见教材P286。22年房地产估价师模拟试题9辑 第7辑 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是( )模式。A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖正确答案：B答案

32、B 选择专业化。在这种情况下，企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。某厂房的建设用地使用权于2022年9月30日以出让方式取得，不可续期，土地到期无偿收回建筑物及土地使用权；建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2022年9月3

33、0日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/ m2，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2，建筑物重置成本是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2022年9月30日的市场价值。（10分）答案：解析：价值时点是2022年9月30日，此时土地剩余使用时间为41年。成本法计算公式：该厂房2022年9月30日的市场价值土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑

34、物折旧（1）土地重新购建价格（2）建筑物重新购建价格18001.3212376（万元）；（3）建筑物折旧1）物质折旧房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元空调以外的其他设备折旧费808/1064万元土地到期，建筑物及土地使用权无偿收回，建筑物使用年限为49年，长寿命项目折旧费（23763080）8/49369.96（万元）物质折旧小计：463.96万元2）功能折旧（功能过剩引起的折旧）在用建筑物重置成本情况下，功能过剩折旧超额持有成本建筑物折旧小计：463.96+5.98=469.94（万元）建筑物市场价值1643.022376-469.94=3549.08（万元）。市场调查计划一般要包括（）。A

35、.资料来源 B.调查方法 C.调查手段 D.抽样方案 E.调查内容答案：A,B,C,D解析：本题考查的是市场调查的步骤。调查计划一般要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样方案和联系方法几个方面。 某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分SU为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。A195B210C213D217正确答案：B证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。答案：对解析：证券可分为商品证券、货币证券及资本证券三类。房产税暂行条例规定，房产税在（）征收。A.城市 B.县城 C.建制镇 D.工

36、矿区 E.农村答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是房产税。房产税的课税对象是房产。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。A合法原则B最高最佳使用原则C替代原则D公平原则正确答案：C22年房地产估价师模拟试题9辑 第8辑某市2022年房地产投资统计的总体单位应是该市2022年全年累计的房地产投资

37、总额。（）答案：错解析：本题考查的是统计的基本概念。总体单位是构成总体的个体。该市2022年全年累计的房地产投资总额是总体而不是总体单位。 某市w房地产开发公司(以下简称w公司)拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。w公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设不足；在商场投入使用时，w公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业1年，w公司为了还贷，将商场整体出售给S公司。请根

38、据材料回答下列问题：第 108 题 w公司按照调整后的方案进行开发，应办理（ ）手续。A向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请B向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请C签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金D报原批准用地的人民政府批准正确答案：ABD因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率( )。A、 提高B、 降低C、 无变化D、 为零答案：A解析：因为折现率的提高会抵消通货膨胀的影响。距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单定指标，其中相对科学的距离指标是（）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离答案：D解析：本题

39、考查的是房地产区位因索。经济距离是更科字但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通赛用统一用货币来衡量，以反映距离。参见敦材P132。某住宅开发项目土地使用年限为2022年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2022年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2022年3月1日的价格。采用

40、假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2022年3月1日的价格为户，估算如下。计算开发完成后的价值200015000/(1+1.6%)2元=2906.256万元计算建筑费10001500030%/(1+1.6%)0.5+10001500030%/(1+1.6%)1.5元=(446.443+439.412)万元=885.855万元计算管理费885.855 5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元计算销售税费2906.256(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元计算利润(P+885.855+43.251+253.39

41、0)20%万元=0.2P+236.499计算项目价格P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元答案：解析：计算管理费错，应为885.8555%万元44.293万元 计算销售税费错，应为2906.256(6%+3%)万元261.563万元 计算利润错，应为(P+885.855+44.293)20%万元(0.2P+186.030)万元您可能感兴趣的试题 拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，应当将经双方签名认可的书面协商结果提供给估价人员。( )此题为判断题(对

42、，错)。正确答案： 利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有( )。A期望值相同、标准差小的方案B期望值相同、标准差大的方案C标准差系数小的方案D标准差系数大的方案E标准差相同、期望值大的方案正确答案：ACE答案 ACE 判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。 转让房地产时应缴纳的税费有（ ）。A营业税B城市维护建设税C印花税D个人所得税正确答案：ABCD22年房地产估价师模拟试题9辑 第9辑(2022真题) 陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2022年2月开始对该区进行改造。甲房地产

43、估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10%配建公共租赁住房。2022年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022年10月20日该项目取得商品房预售许可证。关于对陈某住房征收补偿的说法，正确的为（）。A.陈某应与乙房地产开发公司订立补偿协议B.陈某可以要求在改建地段进行房屋产权调换C.陈某对评估结果有异议，可向甲房地产估价机构申请复核评估D.陈某因住房已过设计使用年限而得不到货币补偿，应按低保户标准安置答案：B,C解析：本题

44、考查的是国有土地上房屋征收的补偿。选项A错误，陈某应与征收部门订立补偿协议；选项D错误，不能因为陈某房屋的设计使用年限过期而不予补偿。大型体育馆一般采取框架筒体结构。（ ）答案：错解析：本题考查的是建筑结构。框架筒体结构一般适用于高层和超高层建筑。大型体育馆会采取大空间结构。P70。下列关于征收集体土地的政策规定中，表述正确的有（）。A.建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于建设单位 B.征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大 C.基本农田未超过150亩的，由省级人民政府审批并报国务院备案 D.征收土地，由用地单位支付土地补偿费.安置补助费.地上附着物和青苗补偿费 E.临时使用土地的

45、期限，最多不得超过两年答案：D,E解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。选项A错误，对于征收的集体土地，土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权；选项B错误，征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；选项C错误，征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。 廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。A维修费B折旧费C税金D投资利息E管理费正确答案：AE廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。 下列可能导致普通商品住宅的价格下降的因素是（ ）。A消费者对普通商品住宅未来价格的预期B普通商品住宅的造价降低C大量高档商品住宅投放市场D生产技术水平的提高正确答案：ABD在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。（）答案：对解析：房地产开发项目策划方案，通常包括如下内容：区位分析与选择；开发内容和规模的分析与选择；开发时机的分析与选择；合作方式的分析与选择；融资方式与资金结构的分析与选择；产品经营方式的分析与选择。 零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ ）。A核心区域B影响区域C主要区域D次要区域E边界区域正确答案：CDE关于估价方法的适用性，下列选项中错误的有（ ）。A.商品住宅同时适用比较法、收益法和成本法估价B