22年房地产估价师模拟试题7篇.docx

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1、22年房地产估价师模拟试题7篇22年房地产估价师模拟试题7篇 第1篇 中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中点位次的标志值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列经济活动中，不属于房地产业的是（）。A.物业管理 B.房屋勘察设计 C.房地产开发经营 D.房地产中介服务答案：B解析： 本题考查的是房地产业的细分。房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。 在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用正确

2、答案：C答案 C销售费用和销售税费一般不计息。房地产估价业是劳动密集型行业。（）答案：错解析：本题考查的是房地产业的细分。房地产估价业是知识密集型行业。 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2，建筑总面积4500m2，建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下：(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示. 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2022年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2022年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2022年5月30日 比估价对象优5%从2022年1

3、1月2022年10月地价每月上升0.5%。(2)当地征用农地的费用等资料如下：在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示. 级别 1 2 3 4 6 7 8 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1_4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的

4、重置价格为1100元/m2。(4)建筑物耐用年限为60年，无残值。试用成本法评估该办公楼2022年9月30日的价值。(土地重置价要求分别用市场法和成本法求取，如需计算平均值，请采用简单算术平均法)正确答案：(1)成本法公式如下：房地产价格土地重置价+建筑物重置(或重建)价建筑物折旧(2)求取土地的重置价：1)用市场法求取：A修正后的单价2200(100100)(1+O.5%)6(10097)2336.94(元/m2)B修正后的单价2050(100100)(1+0.5%)9(10092)2330.56(元/m2)C修正后的单价2380(100103)(1+O.5%)4(100105)244.99

5、(元/m2)再用简单算术平均法求得土地价格为：(2336.94+2330.56+2244.99)32304.16(元/m2)2)用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地价格为：(100000666.67)+150+1205.382259.60(元/m2)3)再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为：(2304.16+2259.60)22281.88(元/m2)土地总价2281.8810002281900(元)228.19(万元)(3)求建筑物的重置价值为：110045004950000(元)495(万元)(4)求建筑物折旧总额为：495(2060

6、)165(万元)(5)计算估价额： 该房地产价格(总价)228.19+495165558.19(万元)该房地产价格(单价)558190045001240.42(元/m2)下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（）。A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B.房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C.房地产估价师职业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册，需达到继续教育合格标准E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产估价师注册。注册房地产估价师管理办法第九

7、条规定，注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为3年。受到刑事处罚的注册房地产估价师应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院建设主管部门应当办理注销手续，公告其注册证书作废。参见教材P193。22年房地产估价师模拟试题7篇 第2篇在实际估价中，可以就其中某一种估价前提的可行，来判断该种估价前提为最高最佳利用。 （）答案：错解析：考点:最高最佳利用原则。在实际估价中，不能以其中某一种估价前提的可行，就来判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。在国有土地上房屋证收评估中，对已出租的房地产不考

8、虑租赁因索的影响。这一估价假设属于（）。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设答案：B解析：本题考查的是估价报告的组成。背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P413, 商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。某

9、人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为100万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（ ）。A2.5%B3.5%C2.4%D3.4%正确答案：B该人占有的土地份额为： 对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来租赁，这是由居住物业的商业特性所决定的。( )正确答案：答案 对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。 最小二乘法的基本原理是（ ）。A要求实际值与估计值的离差平方和为零B要求实际值与估计值的离差平方和为最小C要求实际值与趋势值的离差平方和为零D要求实际值与趋势值的离差平

10、方和为最小正确答案：D22年房地产估价师模拟试题7篇 第3篇 在可比实例的成交日期至估价时点期间无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（ ）m2。A700B600C500D200正确答案：B财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最低贷款利率。（）答案：错解析：本题考查的是财务内部收益

11、率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高的贷款利率。参见教材P182。投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。下列建筑施工图中，简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的图样是（ ）。A.建筑详图B.建筑剖面图C.建筑立面图D.建筑平面图答案：B解析：本题考查的是建筑施工图

12、。建筑剖面图主要用以筒要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。某房地产项目建设期2 年，第一年计划投资额2000 万元，第二年计划投资额3000 万元，年均价格上涨率为5，则该项目建设期间涨价预备费是（）万元。A150.00B250.00C400.00D407.50答案：D解析：22年房地产估价师模拟试题7篇 第4篇 某人于1996年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押

13、贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，该人希望估价值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：（1）该人与开发商于1997年7月30签订的正式合同原件；（2）该人的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：（1）上述资料用于抵押估价是否齐全?（2）估价人员可否承诺按170万元进行估价?（3）可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?正确答案：(1)上述资料用于抵押估价尚不齐全。(2)房地产估价人

14、员不能承诺按170万元进行估价，这是房地产估价报告的客观性原则和估价师职业道德要求所决定的。(3)不能按1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会客观平均成本进行估价才是科学合理的。房地产开发项目的进度计划管理通常采用( )。A、 资金流动计划图B、 网络图C、 直方图D、 控制图E 横道图答案：B,E解析：此题属于熟悉范畴。根据进度计划管理方法的内容。 业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半

15、数的业主同意。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（）答案：对解析：本题考查的是房地产权益融资。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。供给规律反映了商品本身价格与其质量优劣之间变化的依存关系。答案：错解析：供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系。 对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师模拟试题7篇 第5篇 注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为

16、120号时。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：关于建筑物实物因素说法错误的是（）。A、某些“糟糕”的装饰装修不仅不能提高房地产价值，还会降低房地产价值B、建筑物规模过大，才会降低其单价C、对建筑物最重要、最基本的要求是安全D、建筑物的设施设备是否齐全、完好对房地产价值有很大的影响答案：B解析：本题考查的是建筑物实物因素。选项B，建筑物规模过小或过大，都会降低其单价。参见教材P125。某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少80万元，运营费用减少50万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益

17、水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（ ）万元。A.135.3B.186.4C.196.8D.213.8答案：C解析：本题考查的是价值减损额的评估法。年净收益减少805030（万元）。价值减损额（8050）/8.5%11/（18.5%）10196.84（万元）。P221。 （二）甲房地产开发公司。（以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定

18、，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。10.乙公司通过市场分析，制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期（ ）。A.能保本而接受的最高地价B.能保本而接受的最低地价C.能取得正常利润而接受的最高地价D.能取得正常利润而接受的最低地价正确答案：D保障性住房不包括（ ）。A.商品住房B.公共租赁住房C.限价商品住房D.经济适用住房答案：A解析：本题考查的是住房保障制度。保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住

19、房。 标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师模拟试题7篇 第6篇 某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（ ）。A应采用客观成本而不是实际成本B应采用实际成本而不是客观成本C应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整正确答案：ACD 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款

20、利率为6%，月还款额为( )元。A1655.33B1719.43C1743.69D2149.29正确答案：B答案 B APi(1+i)n)(1+i)n-1)30000080%1+0.5%(1+0.5%)240(1+0.5%)240-1)1719.43(元) 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。A估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额E建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧正确答案：ACDE某城市规划将火车站由该

21、城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。A、 位置固定性B、 各异性C、 适应性D、 相互影响性答案：D解析：知识点 房地产及房地产投资的特性企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有( )。A.资产报酬率 B.销售净利率C.资产负债率 D.存货周转率E.股东权益报酬率答案：A,B,E解析：盈利能力分析指标主要包括：资产报酣率、股东权益报酬率、销售毛利率、销售净利率和成本费用净利率。 最低收入家庭住房保障原则上以（ ）为辅。A实物配租B租金核减C发放租赁补贴D实物配租和租金核减正确答案：D对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭住房保障原

22、则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。22年房地产估价师模拟试题7篇 第7篇转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持转让合同到（）主管部门备案。A规划B土地C房地产开发D建设答案：C解析：城市房地产开发经营管理条例第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。对未竣工的预售商品房，商品房预购人( )。A.可以转让，但须缴纳个人所得税B.可以转让，但转让价格不得超过预购价的20C.可以转让，但须获得房地产主管部门同意D.不得转让

23、答案：D解析：国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知规定：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上及时备案，防范私下交易行为。 某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙,临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（ ）万元。A234B286C334D46

24、8正确答案：C设标准临街宗地总价为x万元 40万元2=x（40%+30%） x=2857万元 乙地块的总价=2857万元+2857万元（9%+8%）=334万元 下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有（ ）A交通便捷程度B朝向、楼层C周围环境和景观D建筑规模E外部配套设施正确答案：ABCE路线价法主要适用于（）的估价。A.乡村临街商业用地 B.乡村临街居住用地 C.城镇临街商业用地 D.城镇临街居住用地答案：C解析：本题考查的是路线价法。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于( )的内容。A.城市总体规划 B.控制性详细规划 C.修建性详细规划 D.住宅区规划答案：B解析：控制性详细规划的内容包括：确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；制定相应的土地使用及建筑管理规定。