22年房地产估价师答疑精华8篇.docx

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1、22年房地产估价师答疑精华8篇22年房地产估价师答疑精华8篇 第1篇根据国内生产总值的（）形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。A、价值B、收入C、产品D、货币答案：A解析： 本题考查的是需求指标。从价值形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常住单位的增加值之和。权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。（）答案：错解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金

2、占初始资本投资总额的比例。参见教材P216。代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果( )。A、 直接归于该他人B、 直接归于该行为人C、 由该他人和该行为人按约定分担D、 由行为人代该他人承担答案：A解析：本题主要考查的是代理的概念。某商店的土地使用期限为40年，自2022年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2022年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该

3、类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。若在某天，该商店被大火烧毁，需要进行保险估价，其估价方法宜采用（ ）。A.成本法 B.收益法 C.假设开发法D.基准地价修正法答案：A解析：保险可用资金最主要的来源是（ ）。A.资本金B.留存收益C.责任准备金D.经营利润答案：C解析：本题考查的是保险的可用资金的来源。责任准备金主要包括未到期责任准备金、赔款准备金等，是来自保险公司的负债，也是保险可用资金主要的来源。P335。以保险基金来源的不同为标准，可以将保险分为（）。A.商业保险 B.社会保险 C.政策保险 D.财产保险 E.责任保险答案：A,B,C解析：本题考查的是保险的种类。以保险基金来源的

4、不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险和政策保险。预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%则下列说法中正确的有（）。A.该房地产未来第30年的年净收益小于零B.该房地产的合理经营期限大于22年C.该房地产的收益价值小于1276.47万元D.该房地产的收益价值大于875万元E.该房地产的资本化率为18%答案：A,B,C,D解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。A-（n-1） b=0, 170 - 8 （n-1）=0, n=22.25。 V= （170/8%-8/8%2） 1-1/ （1+8%） 22.25 + 8/8%x22

5、.25/（1+8%）=1118.58 （万元）。参见教材P225。下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务 B.承接后出现很大执业风险的估价业务 C.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 D.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务答案：D解析： 本题考查的是受理估价委托。这些有利害关系的估价师回避就行了，选派其他没有利害关系的估价师进行评估。22年房地产估价师答疑精华8篇 第2篇某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设

6、备折旧答案：A解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。 某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在城市房屋征收估价中，当征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此价值时点应为未来。 （）答案：错解析：本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调

7、换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。 房地产开发用地，常规来讲应通过（ ）的方式取得。A出让B竞争C招标D申请正确答案：A除法律和国务院规定可采用划拨方式的情况外，房地产开发用地应以出让的方式取得。对房地产债务融资特点的表述中，错误的是（）。A、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，体现了债务融资的短期性B、企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务，体现了债务融资的负担性C、企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担，体现了债务融资的负担性

8、D、债券可以在市场上自由转让，体现了债务融资的流通性答案：B解析：考点:房地产债务融资。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务，体现了债务融资的可逆性。 如果拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的，拆迁人可以向人民法院提起民事诉讼。诉讼期间，拆迁人可以依法申请公安机关先予执行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（）的“倒算法”。A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.长期趋势法答案：C解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于

9、“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。（）答案：对解析：本题考查的是成本法概述。成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建成本”的来源方式。22年房地产估价师答疑精华8篇 第3篇城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是( )。A.紫线B.绿线C.蓝线D.黄线答案：C解析：编制各类城市规划，应当划定城市蓝线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。 国务院决定禁止（ ）。A商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让B商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租C商品房预购人购买未竣工的预售商品房D商品房

10、预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房正确答案：A 对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于物权的效力的说法有误的是（ ）。A同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存B同一标的物一般来说，物权优先于债权C私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效D物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利正确答案：C私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。 下列哪种房地产最适用成本法估价（

11、 ）。A学校B公园C商场D普通商品住宅E油田正确答案：ABE学校、油田和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。 债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往任低于票面价值。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案： 在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：个人拥有的用于体育活动的房产可免征房产税。（）答案：对解析：本题考查的是房产税减税、免税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的

12、生产、经营用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4）个人所有非营业用的房产。参见教材P235。22年房地产估价师答疑精华8篇 第4篇对被执行人所有的禁止流通物，人民法院可以查封、扣押、冻结或公开拍卖。（）答案：错解析：本题考查的是强制拍卖的主体、标的和依据。对被执行人所有的禁止流通物，人民法院可以查封、扣押或冻结，但不得进行公开拍卖，而应交由法律规定的有关单位按照国家规定的价格收购。在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A挂

13、牌底价B正常市场价格C竞买人可承受的最高价D最可能的成交价答案：C解析：国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，主要有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中，当采用挂牌出让方式时，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价，即此时为竞买人确定报价提供参考依据的估价是评估竞买人可承受的最高价。(2022真题) 房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。（）答案：错解析：本题考查的是房地产测绘的内

14、涵。房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。 必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）。A本票B商业汇票C银行券D支票正确答案：B商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。根据物权法，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。( )答案：错解析：物权法规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。最高额抵押担保的债权

15、确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。 房地产开发用地，常规来讲应通过（ ）的方式取得。A出让B竞争C招标D申请正确答案：A甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（）。A.估价委托书载明的房屋坐落地址 B.房屋权属证书记载的坐落地址 C.实地查勘显示的

16、房屋门牌号地址 D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。估价对象的坐落应该表述为房屋权属证书记载的坐落位置，并说明现房屋门牌号及变动原因。2022年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2022年6月1日，甲企业将在建的13号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2022年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。乙银行委托丙估价机构进行抵押价值评估，关于抵押价值评估的表述错误的

17、为（ ）。A.抵押价值估价报告应包括风险提示B.房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘C.估价报告中应披露房地产估价师知悉的优先受偿款情况D.房地产抵押估价报告应用有效期从价值时点起，不得超过一年答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。P146。22年房地产估价师答疑精华8篇 第5篇 假设某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2500元/m2，其需求量从800套减少为500套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为( )。A0.22B0.46C2.10D2.45正确答案：C甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业

18、，注册资本为3亿元。2022年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2022年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2022年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。甲公司在股息红利分配时，符合公司法规

19、定的财务处理为（）。A、提取法定公积金0万元 B、按股东持股比例分配2850万元 C、提取法定公积金380万元 D、按股东持股比例分配3800万元答案：A,B解析：本题考查的是股票的基本分类。税后利润=3800（1-25%）=2850万元，法定公积金16000万元，超过注册资本的百分之五十，可以不再提取法定公积金。参见教材P283。张某以6000元/m2的价格购买了一套面积为114m2的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%，15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为（ ）万元。A.18.94B.19.2

20、0C.19.33D.22.87答案：C解析：复利系数的应用。 月利率7.8%/12=0.65%，n1512180。AP（A/P，i，n）600011460%0.65%（1+0.65%）180/（1+0.65%）180-13874.76。第121期一次性偿还，故PA+A（P/A，i，n）3874.76+3874.76/0.65%1-1/（1+0.65%）5919.325（万元）。 对于市场调查拟采用的模型要仔细考虑，并在选定的模型下，确定要收集的信息类型。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的

21、数额大致相同。（）答案：错解析： 本题考查的是平均发展速度法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。关于价值时点的说法，错误的是（）。A、价值时点可以是过去、现在或将来B、价值时点是由估价目的决定的C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D、价值时点与实地查勘日期可以不一致答案：C解析：考点:价值时点原则。选项C，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。按照（），环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。A.污染物发生的时间 B.污染源存在的时间 C.污染物排放的形式 D.污染物排放的时间答

22、案：D解析：本题考查的是环境质量和环境污染概述。按照污染物排放的时间，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。影响供给价格弹性的主要因素有（）。A.商品耐用程度 B.时间长短 C.产品的成本状况 D.用途的多样性 E.可替代数目答案：B,C解析： 本题考查的是供给弹性。影响供给价格弹性的主要因素：与需求弹性有所不同，影响供给价格弹性大小的因素主要表现在两个方面：一是从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素；二是从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小。22年房地产估价师答疑精

23、华8篇 第6篇如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A、领导定价法B、挑战定价法C、随行就市定价法D、渗透定价法答案：B解析：考点:制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2022年5月24日国办发202237号）规定，对闲置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A、1年B、2年C、3年D、5年答案：C解析：本题考查的是合法原则。根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结

24、构稳定住房价格意见的通知（2022年5月24日国办发202237号）规定，对闲置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。参见教材P158159。 拆除代管房屋、产权不明确的房屋、已设定抵押权的房屋，依法均需办理公证手续。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某估价事务所在2022年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2022年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。A2022年5月30日B现在C重新估价的作业日期D要求重新估价的委托方指定的日期正确答案：A答案 A估价时点是所要评估房

25、地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。某房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、委托方某房地产开发有限公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。二、受托方某房地产评估公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括(见估价技术报告）四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点2022年6月7日。六、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法。2.中华人民共和国土地管理法。3.房地产估价规范(GB/T 5029119

26、99)。4.城市房地产抵押管理办法。5.委托单位提供的房权证X X字第XX号房屋所有权证和XX国用（XX)字第XX号“国有土地使用权证”等资料。6.估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;最高最佳使用原则是指以估价对象的最髙最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证;估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。估价方法根据实地

27、勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。九、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，车站的评估价格为人民币13647万元（大写：壹亿畚仟陆佰肆拾柒万元整）。十、估价人员（略）十一、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。某房地产估价技术报告一、个别因素分析1.工程概况某市某车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施为一体的综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031

28、.53m2，建筑高度地上三层（局部四层），屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。2.工程结构情况（略）3.估价对象位置（略）4.估价对象权属状况委托估价方某公司持有X国用（XX)字第XX号国有土地使用权证，X国用（XX)字第XX号国有土地使用权证，土地使用权性质为国有出让。二、市场背景分析(略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用（略）五、估价测算过程(一)估价思路1.听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。2.搜集整理有关资料。3.进行现场查勘。4.选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。5.征求

29、有关人员的意见。6.最终确定评估结果。(二)本次估价采用的方法原理收益法估价原理:运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格。六、估价测算过程第一部分：以收益法求取XXXX评估价格一、车站部分(一）总收入的确定车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、行李寄托等其他业务收入。现分别求取四部分的总收入：1.屋顶停车场经营收入顶层停车场的建筑面积6339.20m2,停车位150个。根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为

30、400元，其余车位按每天收入25元、利用率60%计，则：屋顶停车场的年总收入=150个X30%X400元/(月.个）X12月+150个X70%X60%父25元/(天*个）365天=79.09万元 2.车站代售客票收入该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及XX省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132022.75元（以每班车35人计）。随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，某车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会

31、达到一种平衡，使某车站的经营状况达到较高水平。因此，在计算某车站每日营业额时，以每日班次500次计。每日营业额=132022.75元X（1+53.37%)=202478.69元根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运的票价上浮20%,上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此，XX车站每年的营业额=202478.69元X325+202478.69元X(1+20%)X(1+40%)X40=79412142.22元。该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据某市交通局某交局财XXXX号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的1

32、2%计。因此，车站代售客票收入为P2=79412142.22元X12%=9529457.07元=952.95万元。3.底层车库收入底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则：P3=100个X10元/(天*个）X70%X365天=25.55万元4.车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%,则：P4=952.95万元X12%=114.35万元5.合计P收=P1+P2+P3+P4=1171.94万元(二）总费用的确定1.

33、税金（按总收入的5. 75%计）P税=1171.94万元X5.75%=67.39万元2.管理费（按总收入的12%计）P管=1171.94万元X12%=140.63万元3.维修、保养费(按总收入的2%计）P维=1171.94万元X2%=23.43万元4.保险费(按总收入的0.2%计）P保=1171.94万元X0.2%=2.34万元5.不可预见费（按总收入的0.1%计）P预=1171.94万元0.1%=1.17万元P费=P税+P管+P维+P保+P预=235.50万元(三）年纯收入A的确定A=P收P费=(1171.94235.50)万元=936.44万元(四）资本化率的确定资本化率以复合投资收益率法

34、确定。据了解XX车站的建设资金中30%来源于银行信贷，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营车站理想的自有资金收益率为12%，因此，资本化率=5.94%X70%+12%X30%=7.758%(五)求取车站的评估价格将上述数据代入计算公式得二、商场部分商场以收益还原法评估价格。(一)求取年总收益估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。某地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量到达10万次,是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知:某路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，XX街的商业

35、门面的月平均租赁价格是220元/m2，某水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%,因此，年总收益=70元/m21260%3600m2=181.44万元(二)求取总费用1.年管理费= 181.44万元X4%=7.26万元。2.年税费= 181.44万元X17.75%=32.21万元。3.维修费= 181.44万元X2%=3.62万元。4.保险费= 181.44万元X0.2%=0.36万元。(三）求取年纯收益年纯收益为137.99

36、万元。(四）资本化率的计取资本化率以复合投资收益率法确定。据了解XX车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，因此，资本化率取车站的资本化率，即7.758%。(五)求取收益价格第二部分:以成本法求取评估价格(一）土地取得及开发费：928. 29元/m2。土地取得费：401.92元/m2；土地开发费：526.37元/m2。注:该部分费用指楼面地价。(二）建筑工程前期工程费：234. 16元/m2。前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人

37、防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费。(三）建安工程费：建安工程造价3 088.84元/m2。(四）建设单位管理费：172. 98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费）。(五）利息：262. 80元/m2。土地费用：928.29X(1+5.94%1元/m2=55.14元/m2工程费用：3495.98X(1+5.94X)11元/m2=207.66元/m2(土地费用以1年计,工程费用按1年计,利率以5.94%计）(六）利润=468. 71元/m2(按行业平均利润10%计算）。(一）+(二）+(三）+(四）+(五）

38、X10%=468.71元/m2(七)估价对象价值：估价对象评估价格=(一）+(二）+(三）+(四）+(五）+(六）=5155.78元/m2(八)估价对象的评估价值：评估价值=5155.78元/m2X24031.53m2=123901281.70元=12390.13万元七、估价对象的评估价格的确定在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13518.99万元，以成本法求取的积算价格为12390.13万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，某车站的评估价格为13518.99万元。八、估价结果确

39、定由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：评估值：13518.99万元（大写：人民币壹亿畚仟伍佰壹拾捌万玖仟玖佰元整）。附件（略）答案：解析：(1)缺少封面及目录。(2)委托方、受托方缺少法人代表。(3)缺少估价日期。(4) 一次评估只能有一个估价目的。(5)缺少抵押目的的法律依据。(6)估价原则不全，缺少替代原则。(7)估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。(8)估价对象描述不全。(9)估价对象描述中房屋产权状况缺少描述。(10)收益法中各种费用计算无依据。(11)收益法中资本化率计算有错误。(12)收益法求商场收益时空置率应用有错误。(13)成本法中各项费用计算无依据。(1

40、4)估价对象最终取值无依据。(15)估价结果无单价。(16)估价采用的方法中缺成本法估价的原理。(17)商场部分的资本化率取值不妥。 某临街深度3048m（即100f1），临街宽度20m的矩形土地，总价为12192万元。按四三二一法则，其相邻临街深度1524m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（ ）万元。A5334B8534C10668D21336正确答案：C构造房地产开发项目评价方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（）答案：对解析：本题考查的是构造评价方案。构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 某建筑

41、物的建筑面积1OO，单位建筑面积的重置价格为500元/，判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2%，用直线法计算该房屋的现值为4万元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师答疑精华8篇 第7篇 土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 随着房地产市场体系的不断完善，人们关心的三大问题是：房价、质量、售后服务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：物业服务企业接受业主委托，代收租金的，其租金数额应计入物业服务企业的服务收入中计算并缴纳增值税。（）答案：错解析：本题考查的是收益性物业管理服务费

42、用。物业服务企业代收款项部分，不缴纳增值税。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。（）答案：对解析：考点:写字楼租金的确定。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。 拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起（ ）日内，向原估价机构书面申请复核估价。A5B7C10D15正确答案：A已知某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价70% 的住房抵押贷款，期限为20年、年利率为6%、按月等额还本付息。2022年1月1日，该家庭由于 某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款(又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发 放

43、）。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时,最多能得到多少抵押贷款？(1)2022年1月1日住房市场价值V=500 000 元X（1+ 5%)6=670 047. 82 元(2)第一次抵押贷款月还款额答案：解析：改错如下：下面( )引起的房地产价格上升是房地产的保值，不是真正的房地产自然增值。A、 更新或添加设施、设备，重新进行装饰装修，改进物业管理B、 政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等C、 经济发展和人口增长带动房地产需求增加D、 将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率E 通货膨胀答案：A,E

44、解析：知识点 房地产的特性(2022真题) 关于不同权属状况房地产拍卖的审查与前期处理的说法，错误的是（）。A.有共有人的房地产拍卖须有共有人的书面同意意见B.有租赁登记的房地产拍卖须将拍卖行为告知承租人C.产权人为国有单位的房地产拍卖只需取得产权人的许可意见D.房屋的附属设施、公用设备与房屋同时拍卖应在公告中说明答案：C解析：本题考查的是房地产拍卖的注意事项。产权人为国有单位或者集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可。22年房地产估价师答疑精华8篇 第8篇无差异曲线的特点不包括（）。A、无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线B、图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，

45、不同曲线代表不同的总效用C、图中任意两条无差异曲线不能相交D、无差异曲线凹向原点答案：D解析： 本题考查的是无差异曲线分析。无差异曲线的主要特点：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；图中任意两条无差异曲线不能相交；无差异曲线凸向原点。 工程造价的计算与控制是工程造价管理的两个并行的、各有侧重而又相互联系和相互重叠的工作过程。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于基准地价修正法的说法中，正确的有（）。A.本质上是比较法 B.需要做交易情况修正 C.需要做市场状况调整 D.需要做土地状况调

46、整 E.估价结果的准确性取决于基准地价的准确性和调整系数体系的完整和合理性答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数体系的完整性和合理性。运用基准地价修正法进行宗地估价，一般分为5个步骤：（1）收集有关基准地价资料；（2）查找估价对象宗地所在位置的基准地价；（3）对基准地价进行市场状况调整；（4）对基准地价进行土地状况调整；（5）计算估价对象宗地价值或价格。 下列计算公式正确的有（ ）。A有形长期资产=固定资产净值待处理固定资产净损失未弥补亏损+长期投资B实有资产净值=资产总计负债总计待处理经资产损失未弥补亏

47、损潜亏C资产负债率=（负债总额/资产总额）100%D流动比率=（流动资产/流动负债） 100%正确答案：AB 会计核算的可比性原则世指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法？分别需要搜集哪些资料？答案：解析：该私人的出租住宅进行交易价格评估时应优先选择市场法、收益法和成本法三种估价方法。(1)市场法需要搜集房地产交易展示会资料、房地产中介租售行情、交易实际价格及房地产状况等资料；(2)收益法需要搜集租赁收入和各项税费的资料；(3)成本法需要搜集政府公布的房屋重置价格标准。 城市用地评价中，下列（ ）属于适于修建的用地。A一类用地B二类用地C三类用地D已征用的土地正确答案：A往往以中型百货公司为主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等为次要租户的零售商业物业为（）。A.市级购物商场 B.地区购物商场 C.居住区商场 D.邻里服务性商店答案：B解析：本题考查的是零