中洲控股：2022年半年度报告.PDF

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1、 深圳市中洲投资控股股份有限公司深圳市中洲投资控股股份有限公司 20222022 年半年度报告年半年度报告 2 2022022 年年 8 8 月月 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。承担个别和连带的法律责任。 公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓

2、东及会计机构负责人( (会计会计主管人员主管人员) )黄薇声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。黄薇声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。诺，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义 . 2 第二节

3、 公司简介和主要财务指标 . 6 第三节 管理层讨论与分析 . 9 第四节 公司治理 . 22 第五节 环境和社会责任 . 23 第六节 重要事项 . 24 第七节 股份变动及股东情况 . 31 第八节 优先股相关情况 . 35 第九节 债券相关情况 . 36 第十节 财务报告 . 37 备查文件目录备查文件目录 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 2、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、本集团 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司 中洲置地 指 深圳市中洲

4、置地有限公司 中洲集团 指 深圳中洲集团有限公司 深交所 指 深圳证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 元 指 除特别说明外，金额单位为人民币元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司简介一、公司简介 股票简称 中洲控股 股票代码 000042 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司 公司的中文简称（如有） 中洲控股 公司的外文名称（如有） SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO.,LTD 公司的法定代表人 贾帅 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘

5、书 证券事务代表 姓名 叶晓东 黄光立 联系地址 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲大厦 38 楼 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲大厦 38 楼 电话 0755-88393609 0755-88393609 传真 0755-88393677 0755-88393677 电子信箱 三、其他情况三、其他情况 1 1、公司联系方式、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 适用 不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2021 年年报。 2 2、信息披露及备置地点、信息披露及备置地

6、点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 适用 不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具体可参见 2021 年年报。 3 3、其他有关资料、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 适用 不适用 四、主要会计数据和财务指标四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元） 4,675,363,787.53 3,956,478,523.12 18.17% 归属于上市公司股东的净利润（元） 258,389,548.42 277,553

7、,640.12 -6.90% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 234,841,355.49 257,550,154.36 -8.82% 经营活动产生的现金流量净额（元） -610,300,704.36 -128,535,872.59 -374.81% 基本每股收益（元/股） 0.3887 0.4175 -6.90% 稀释每股收益（元/股） 0.3887 0.4175 -6.90% 加权平均净资产收益率 3.16% 3.47% 下降 0.31 个百分点 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减 总资产（元） 38,643,437,321.83 41,438,074,44

8、1.46 -6.74% 归属于上市公司股东的净资产（元） 8,283,464,170.84 8,046,349,218.87 2.95% 五、境内外会计准则下会计数据差异五、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披

9、露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额六、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 427,719.41 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 1,405,758.63 委托他人投资或管理资产的损益 1,682,729.98 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 10,200.30 受托经营取得的托管费收

10、入 22,434,655.40 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,463,331.88 其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,064,639.65 减：所得税影响额 7,476,558.90 少数股东权益影响额（税后） -1,535,716.58 合计 23,548,192.93 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 适用 不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目系增值税加计抵减收益 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司不存在将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非

11、经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况一、报告期内公司所处的行业情况 今年受多地疫情反复等超预期因素影响，全国房地产市场不容乐观。16 月份，全国房地产开发投资 68,314 亿元，同比下降 5.4%；商品房销售面积 68,923 万平方米，同比下降 22.2%；商品房销售额 66,072 亿元，下降 28.9%。同时，我国经济运行面临的环境仍然严峻复杂，经济下行压力明显加大，今年上半年 GDP 同比增长 2.5%，其中二季度 GDP 同比增长 0.4%。“稳地产”对“稳经济”十分重要，今

12、年以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，上半年地方优化政策频出，行业政策环境进入宽松周期，但是行业未来发展走势仍存在不确定性。 二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司的经营业态及区域竞争优势 公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、成渝经济圈、大上海都市圈和青岛区域，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下： 1、以深圳

13、总部为核心，辐射粤港澳大湾区。 公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海商业中心、中洲滨海华府位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生态型”宜人城市环境，是集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”，项目 2021年获“最美人居-年度深圳综合体价值标杆楼盘”、“中国地产年鉴-城市更新典范奖”荣誉；中洲坊创意中心位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，旨在打造具有示范效应、以设计及创意为核心的产业公园，现已逐批入市销售；中洲控股金融中心位于

14、南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻。同时，公司也在深圳核心区域储备了多个优质项目，其中黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，区位优势明显，拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品；宝安 26 区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。 公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠州中央公园、惠州天御、惠州南麓院、博罗半岛城邦、惠阳河谷花园等多个项目在市场上积累了良好的口碑，进一步提升了中洲在惠州的品牌影响力。 公司积极布局东莞

15、、佛山、广州等区域。主要有东莞中央城邦花园、东莞大岭山项目、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经开放营销中心；东莞大岭山项目是位于松山湖片区的项目，也是公司在东莞区域的重要布局；广州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。 2、深耕成渝经济圈，稳步开拓西南市场。 公司在成渝区域深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。 3、稳固大上海都市圈，形成多盘联动发展态势。

16、 公司已在长三角多个城市有战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，已经开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。 4、夯实青岛区域，打造品牌形象。 公司青岛半岛城邦项目位于青岛胶州少海新城片区，靠近青岛胶东国际机场，生态环境优越。多年的开发建设已将项目打造为胶州湖区品质生态大城，同步带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。 （二）报告期内公司主要经营管理工作回顾 2022 年 1-6 月实现房地产销售面积 13.83 万平方米，销售金额 24.52 亿元， 营业收入 46.75 亿元，同比增长18.17% 。 全年主要经营及管

17、理工作如下： 1、多措并举，抢抓销售。公司及时研判市场变化，积极开展“抢销售、抢回款”行动。采取“一城一策、一案一策、一周一策”营销原则，多次召开专项会议，压实责任；公司上下积极动员，全力推行全民营销；重视长期库存物业去化工作，全面推行租售并举加大长期库存去化力度。 2、力保交付，树立品牌。行业进入下半场，竞争进入深水区，交付对房企而言意义重大。2022 年上半年，公司上下齐心排除万难，保交付保民生，顺利完成青岛、惠州、成都等多地项目的交付工作，总体交付率达 90%以上，为公司树立了良好的口碑。 3、全力回款，现金为王。2022 年上半年，公司严抓回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量

18、的销售；坚持以销定产、以收定支，严格执行“月度动态管控、季度滚动分析、年度总体控制”的三位一体的资金管控模式，保障公司整体现金流平稳。 4、规范运作，防控风险。2022 年上半年，公司进一步建立完善的公司治理结构，加强内部审计的法制建设，强化审计监督职能，营造公司廉洁从业氛围；力求做好事前防范、事中控制、事后应对等一系列法务工作，切实维护公司合法权益。 5、资产板块，稳定经营。2022 年，新冠疫情持续反复，对资产板块的经营活动影响明显，公司采取灵活措施积极应对，将负面影响降到最低，保证持续稳定的经营收入，同时不断提升服务，树立品牌，为公司资产实现保值、增值。 （三）累计土地储备情况 项目/区

19、域名称 总占地面积（万） 总建筑面积（万） 剩余可开发建筑面积（万） 成都三岔湖项目 54.75 84.43 84.43 惠州仲恺科研楼项目 3.79 12.56 12.56 深圳黄金台项目 9.01 44.95 44.95 深圳宝安 26 区项目 10.22 29.33 29.33 惠州迪亚项目 5.22 19.04 19.04 东莞大岭山项目 2.94 14.85 14.85 总计 85.93 205.16 205.16 （四）主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（） 规划计容建筑面积（） 本期竣工面积（） 累计竣工面

20、积（） 预计总投资金额（万元） 累计投资总金额（万元） 成都 锦城湖岸 武侯区 住宅 100.00% 2015年 07月 在建 一期100%， 二期95% 133,000 399,001 148,912 448,911 491,151 478,173 成都 中央公园 新都区 住宅 60.00% 2014年 07月 在建 二、三、四、五期100%， 283,459 409,787 117,240 539,778 363,209 346,376 一期85% 上海 珑湾/珑悦 浦东新区 商住 100.00% 2013年 03月 在建 住宅竣工 商业未动工 115,369 226,124 0 239,

21、429 209,406 177,144 惠州 央筑花园 惠城区 商住 100.00% 2012年 02月 在建 一期、二期100% 三期未动工 249,705 589,140 0 549,282 534,871 350,896 惠州 半岛城邦 博罗县 商住 90.00% 2017年 11月 在建 三期B100% 四期100% 五期A100% 五期B50%、六期 3% 323,494 915,078 238850 831,250 750,208 536,651 惠州 河谷花园 惠阳区 商住 100.00% 2017年 11月 在建 一期100%、 二期80%、三期24%、四期未动工 211,65

22、6 648,157 0 186,995 633,070 425,631 惠州 圣廷峰汇 惠城区 商住 100.00% 2018年 05月 在建 11.00% 52,297 130,750 0 0 96,974 23,765 惠州 南麓院 惠城区 商住 83.15% 2018年 04月 在建 一期30%、 二期5% 91,221 273,663 0 0 311,801 199,061 惠州 云睿府 惠城区 商住 100.00% 2020年 01月 在建 85.00% 25,397 88,747 0 0 54,211 51,564 惠州 云悦府 惠城区 商住 100.00% 2020年 04月 在

23、建 65.00% 41,870 146,516 0 0 162,417 134,977 青岛 半岛城邦（南区） 胶州少海 住宅 100.00% 2016年 03月 在建 1期、2期、3.1期100% 3.2期95% 309,936 371,923 90,310 383,408 217,100 197,676 青岛 半岛城邦胶州少海 住宅 100.00% 2017年 11在建 4.1期275,801 326,052 0 304,801 199,861 150,181 （北区） 月 100% 4.2期100% 5 期未动工 广州 国际风险投资中心 南沙区 写字楼 51.00% 2021年 01月

24、在建 5.00% 18,531 156,166 0 0 292,935 117,418 深圳 中洲坊创意中心 罗湖区 物流商业 100.00% 2014年 11月 在建 38.20% 56,486 391,000 0 0 890,975 575,650 （五）主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（） 累计预售（销售）面积（） 本期预售（销售）面积（） 本期预售（销售）金额（万元） 累计结算面积（） 本期结算面积（） 本期结算金额（万元） 成都 中央城邦 锦江区 住宅、商业、车位 100.00% 112,431 164,001 144,07

25、7 306 90 135,989 306 90 成都 锦城湖岸 武侯区 住宅、商业、车位 100.00% 398,221 517,782 319,415 19,713 57,480 299,816 60,135 165,307 成都 中央公园 新都区 住宅、商业、车位 60.00% 367,329 505,635 390,668 9,935 15,423 372,124 62,604 79,671 成都 天府珑悦 新津县 住宅、商业、车位 100.00% 59,463 80,494 54,031 1,817 1,758 53,360 4,740 4,502 重庆 半岛城邦 大渡口区 住宅、商业

26、、车位 100.00% 180,692 240,676 155,411 407 425 155,138 1,402 1,415 佛山 璞悦花园 顺德区 住宅、商业、车位 100.00% 146,682 119,912 116,661 9,413 7,862 101,658 7,048 9,803 惠州 央筑花园 惠城区 住宅、商业、100.00% 201,772 662,627 455,568 742 724 454,804 6,194 5,368 车位 惠州 湾上花园 惠城区 住宅、商业、车位 100.00% 172,751 222,829 201,049 434 95 199,038 1,

27、605 323 惠州 天御花园 惠城区 住宅、商业、车位 100.00% 584,469 712,004 654,693 2,653 3,864 651,767 2,877 573 惠州 御郡华府 惠城区 住宅、商业、车位 100.00% 96,688 123,266 107,025 0 0 106,913 147 35 惠州 云悦府 惠城区 住宅、商业、车位 100.00% 146,516 178,829 146,021 21,013 30,608 0 0 0 惠州 云睿府 惠城区 住宅、商业、车位 100.00% 88,747 68,497 47,952 69 109 0 0 0 惠州 华

28、昕家园 惠城区 住宅、商业、车位 51.00% 70,168 87,398 85,630 194 375 65,232 2,576 4,662 惠州 半岛城邦 博罗县 住宅、商业、车位 90.00% 770,155 970,940 519,846 19,388 16,245 486,246 142,772 144,784 惠州 河谷花园 惠阳区 住宅、商业、车位 100.00% 648,157 707,167 188,952 5,856 7,771 128,511 473 438 惠州 南麓院 惠城区 住宅、商业、车位 83.15% 273,663 266,366 20,605 10,694

29、14,522 0 0 0 青岛 半岛城邦南区 胶州少海 住宅、商业、车位 100.00% 358,112 386,884 331,214 14,489 10,155 297,872 27,456 22,348 青岛 半岛城邦北区 胶州少海 住宅、商业、车位 100.00% 315,127 349,304 241,546 5,941 5,507 230,391 12,159 11,326 上海 澜溪岸城 浦东新区 多业态 100.00% 186,061 228,613 181,739 319 490 145,024 0 0 无锡 崇悦府 梁溪区 住宅、商业、100.00% 75,934 83,8

30、54 76,280 933 1,347 75,698 1,114 1,790 车位 无锡 花溪樾院 锡山区 住宅、商业、车位 100.00% 98,137 105,679 97,285 226 200 96,216 1,827 2,747 深圳 中洲坊创意中心 罗湖区 公寓、办公 100.00% 391,000 147,133 12,125 1,883 9,845 0 0 0 （六）主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（） 累计已出租面积（） 平均出租率 中洲控股中心 深圳 商业 100.00% 4526 4087 90.30% 中洲控股中心 深圳 写字楼 10

31、0.00% 70173 56339 80.29% 中洲控股中心 深圳 酒店 100.00% 40631 40631 100.00% 长盛大厦、长兴大厦 深圳 酒店 100.00% 46482 46482 100.00% 长盛大厦、长兴大厦 深圳 写字楼 100.00% 61459 51934 84.50% 永勤社区 深圳 产业 100.00% 56590 56590 100.00% 社区物业 深圳、成都、惠州、上海 商业 100.00% 94666 89413 94.45% （七）土地一级开发情况 适用 不适用 （八）融资途径 单位：万元 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期

32、限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 1,113,710.00 4.65%-7.6% 120,450.00 367,760.00 140,600.00 484,900.00 信托融资 200,000.00 11.8% 0.00 0.00 200,000.00 0.00 其他 159,836.11 8.11%-10.5% 39,475.11 120,361.00 0.00 0.00 合计 1,473,546.11 4.65%-11.8% 159,925.11 488,121.00 340,600.00 484,900.00 （九）发展战略和未来一年经营计划 1、行业格

33、局与趋势 2022 年，中央将继续坚持房住不炒总基调，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制。行业或将出现以下发展趋势： （1）政策调控整体以“稳”为主。 2022 年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，继续落实房地产调控长效机制。 （2）行业将继续“去杠杆化”。未来去杠杆仍是行业主旋律，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”预计还将继续落实，但去杠杆节奏预计将适度控制，以保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。 （3）行业规模或将有所缩量。2021 年商品房

34、销售面积、金额仍实现了正增长，但增速下滑，居民购买力透支效应的影响已经展现，未来商品房销售规模将有所缩量，但是房地产行业作为国民经济的支柱性行业的地位没有变，行业仍有可为。 2、公司 2022 年经营计划和重点工作 2022 年，中洲控股将坚持“规模稳健，资产增值，品牌优良，有所突破”的经营策略，进一步提质增效，确保公司稳健经营，重点完成以下工作： （1）聚力攻坚抢抓销售。 2022 年，公司将继续全力营销，以销售业绩为导向，继续坚持“一城一策、一案一策、一周一策”，不断思变求进；全力推行全民营销，线上线下有效结合，提升项目流量，提高成交转化率；加快重点项目及长期库存的销售去化。 （2）全力以

35、赴加速回款。 2022 年，公司将继续加强销售回款管理，倡导“微创新”、“微加速”，不断缩短回款周期，有效提升项目回款率。 （3）齐心协力保障交付。 2022 年，公司有多个重大项目需要交付，将全力确保运营节点如期达成，坚守品质质量关，力争完美交付，用优质的产品和服务，全力打造中洲品牌。 （4）量入为出平衡现金流。 2022 年，公司将继续加强现金储备，坚持“以收定支、以销定产”，不断提高风险应对能力，保障现金流安全。一方面狠抓销售及回款，另一方面争取已批复授信项目融资投放，以及推动重点项目融资落地。 （5）效益改进注重落实。 2022 年，公司将坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，开源节

36、流，提质增效，提高精细化管理水平，坚决向管理要红利。 （6）资产板块稳中求进。 2022 年，公司将继续实行租售并举，充分发挥资产板块穿越地产调控周期的作用。商置公司将加大商办物业招商力度，稳固商办租赁基本盘；提升自主招商运营能力，确保中洲滨海商业中心一期按期开业。酒管公司将继续做好疫情常态防控工作，确保酒店稳定经营；不断丰富经营手段，提升酒店整体经营业绩。物管公司将继续做好日常物业服务，提升客户满意度；积极外拓优质项目，增加物业经营收入。 （十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止 2022 年 06 月 3

37、0 日尚未结清的担保金额计人民币 94.20 亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。 （十一）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 适用 不适用 二、核心竞争力分析二、核心竞争力分析 公司在房地产业务领域历经 30 多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。 1、战略发展规划 公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和

38、资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。 2、运营管理团队 公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司 根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创

39、造性。 3、品牌实力支撑 作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和良好的企业文化，在行业获得颇多荣誉。 公司在 2018 年荣膺中国房地产百强企业；在 2019-2020 年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；在 2021 年复查中继续被评为深圳市 27 个文明单位之一并获颁荣誉证书；在 2021 年荣获“福田慈善企业社会责任楷模奖”荣誉称号；连续多年在联合深圳市血液中心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动中被授予爱心贡献企业奖。2022 年 7 月荣获“2022 年深圳市房地产开发行业综合实力二十强”奖项。 公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中

40、洲万豪酒店荣获好订网及安可达网“好评住宿奖”、美团酒店 2020必住榜深圳必住酒店、第五届“2020-2021 年度网友甄选必住酒店”、猫途鹰网“2021 旅行者之选”等荣誉。中洲圣廷苑酒店获深圳知名复审委员会认证的“知名酒店品牌”、中国文旅全球论坛“第 21 届金马奖中国最佳会议会展酒店至尊大奖”、“第 16 届中外酒店白金奖最佳商务会议酒店”、携程旅行网“2021 年度最受欢迎酒店奖”等荣誉。 公司旗下中洲物业连续多年获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力百强”，获广东省物业管理行业协会颁发 “广东省物业管理服务企业综合实力测评 TOP100”，获中国物业管理协会颁发

41、“物业服务企业综合实力 500 强”。获广东省物业管理行业发展 40 周年“品牌企业”、2020 年度深圳物业管理行业的“公益慈善热心企业”、易居房地产研究院颁发的“2021 物业服务力大湾区 TOP100 企业”等荣誉。 三、主营业务分析三、主营业务分析 概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元 本报告期 上年同期 同比增减 变动原因 营业收入 4,675,363,787.53 3,956,478,523.12 18.17% 营业成本 2,954,024,077.90 2,696,676,249.81 9.54% 销售费用 126,818,1

42、55.89 96,408,818.99 31.54% 主要是本期结算的房地产项目佣金增加所致 管理费用 119,295,194.39 152,529,021.84 -21.79% 财务费用 198,194,158.15 178,797,466.61 10.85% 所得税费用 324,492,878.63 172,480,577.97 88.13% 本期利润总额增加，所得税费用同步增加 研发投入 4,549,962.05 0.00 0.00% 经营活动产生的现金流量净额 -610,300,704.36 -128,535,872.59 -374.81% 主要是房地产销售回减少所致 投资活动产生的现

43、金流量净额 21,389,302.95 -20,312,750.08 205.30% 主要是本期收到联营公司现金分红所致 筹资活动产生的现金流量净额 -198,781,278.83 -1,771,227,494.98 88.78% 主要是本期收回保函保证金所致 现金及现金等价物净增加额 -787,706,734.48 -1,920,096,506.56 58.98% 以上经营、投资、筹资活动综合所致 公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动 适用 不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成 单位：元 本报告期 上年同期 同比增减 这是文本内容 金额 占营业收入比重 金

44、额 占营业收入比重 这是文本内容 营业收入合计 4,675,363,787.53 100% 3,956,478,523.12 100% 18.17% 分行业 房地产 4,473,068,267.79 95.67% 3,708,963,111.39 93.74% 20.60% 服务 188,361,139.28 4.03% 181,107,280.41 4.58% 4.01% 酒店 78,609,822.39 1.68% 128,854,918.38 3.26% -38.99% 施工 116,700,669.98 2.50% 190,182,162.02 4.81% -38.64% 内部抵消 -

45、181,376,111.91 -3.88% -252,628,949.08 -6.39% 28.20% 分产品 房地产 4,473,068,267.79 95.67% 3,708,963,111.39 93.74% 20.60% 服务 188,361,139.28 4.03% 181,107,280.41 4.58% 4.01% 酒店 78,609,822.39 1.68% 128,854,918.38 3.26% -38.99% 施工 116,700,669.98 2.50% 190,182,162.02 4.81% -38.64% 内部抵消 -181,376,111.91 -3.88% -

46、252,628,949.08 -6.39% 28.20% 分地区 四川地区 2,306,085,933.65 49.32% 407,314,726.90 10.29% 466.17% 广东地区 2,197,842,885.48 47.01% 3,023,424,423.59 76.42% -27.31% 山东地区 308,931,662.40 6.61% 32,500,585.34 0.82% 850.54% 上海地区 43,879,417.91 0.94% 745,867,736.37 18.85% -94.12% 内部抵消 -181,376,111.91 -3.88% -252,628,9

47、49.08 -6.39% 28.20% 占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产 4,473,068,267.79 2,767,155,933.82 38.14% 20.60% 10.59% 5.60% 分产品 房地产 4,473,068,267.79 2,767,155,933.82 38.14% 20.60% 10.59% 5.60% 分地区 四川地区 2,306,085,933.65 1,257,839,789.12 45.46% 4

48、66.17% 246.21% 34.66% 广东地区 2,197,842,885.48 1,571,790,022.04 28.48% -27.31% -13.43% -11.46% 山东地区 308,931,662.40 204,396,850.91 33.84% 850.54% 1,333.43% -22.29% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 1、酒店收入同比下降 38.99%，主要系受新冠疫情冲击，酒店业务收入进一步下降。 2、施工收入同比下降

49、38.64%，主要系本期集团内部施工项目减少。 四、非主营业务分析四、非主营业务分析 适用 不适用 单位：元 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性 投资收益 -1,589,253.94 -0.27% 对联合营单位权益法核算的投资收益以及理财产品收益 否 公允价值变动损益 0.00 0.00% 否 资产减值 -2,525,984.73 -0.43% 计提房地产项目合同取得成本减值准备 否 营业外收入 7,999,327.71 1.38% 主要为违约金收入 否 营业外支出 5,535,995.83 0.95% 主要为违约金支出 否 五、资产及负债状况分析五、资产及负债状况分析 1

50、1、资产构成重大变动情况、资产构成重大变动情况 单位：元 本报告期末 上年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 货币资金 1,721,104,544.94 4.45% 3,607,930,215.59 8.71% -4.26% 主要原因是本期销售回款减少和归还项目融资款本息所致 应收账款 247,357,155.18 0.64% 183,828,329.59 0.44% 0.20% 无重大变化 合同资产 1,304,510.71 0.00% 1,304,510.71 0.00% 0.00% 无重大变化 存货 26,865,034,455.51 69.52% 28,