2022年2022年解读广东省物业管理条例 .pdf

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1、业内人士解读广东省物业管理条例变化 1两成业主可联名申请成立业主大会新规：百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。符合前两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。现状：目前多数的物业管理小区尚未成立业委会，有的小区已经基本住满，不少小区的居民对成立业委会的心情也很急迫，但却碰到组织的难题，在没有发展商和物业管理公司支持的情况下，很难

2、召集一半以上的业主召开业主大会，也就造成了业委会的难产。解读：政府指导有利于解决纠纷由业主直接向街道办事处、乡镇人民政府提出书面要求，个人认为比较符合东莞市的实际情况。 由于基层政府对当地物业项目以及相关业主更加了解和熟悉，镇街一级政府对业主委员会事务进行第一步的指导，更有利于对相关矛盾和纠纷的协调处理。解决业主大会筹备难的问题可以说组织的门槛是降低了，业主如果能组织20% 的业主联名向有关部门申请，再由指导部门协助组织，召开业主大会成立业委会的可能性会更强。可以说该条款的目的主要在解决业主大会筹备难的问题。变化 2明确发展商也要交物业管理费新规：物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业

3、买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。现状：一般在新房交楼后，物业管理公司开始实施物业管理服务，业主也开始缴纳管理费， 这时有的物业发展商尚未售出，发展商为未售出物业的业主，这部分物业，有的发展商有向管理公司缴纳管理费，有的则没有， 不少小区的业主并不知道发展商是否有缴管理费。解读：禁止性规定规范建设单位减免行为有利行业发展对于建设单位承诺或约定减免物业服务费用的案例一直都有，个人认为这是 “ 父子兵 ”模式造成的， 虽然建设单位在对购房人承诺

4、或约定减免的同时，大多也会对物业服务企业进行相应的补贴， 但毕竟会影响物业服务企业的正常财务运转；从实际情况来看，少数建设单位并不能及时对物业服务企业进行补贴或转交。从行业发展的角度来看，物业服务企业作为独立法人， 其经营自主权应当得到保障，因此，以禁止性规定规范建设单位的减免行为，对行业的健康稳定发展有积极作用。规定发展商也交管理费更显公平该规定明确规定了发展商也要交管理费，应该说更加公平合理。当然这一条还有一点不够明确的地方，就是没有明确规定什么时间或什么条件下应开始缴费，是以物业管理公司进驻开始，还是以商品房交楼开始，尚需明确。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - -

5、 - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 9 页 - - - - - - - - - 变化 3 车位比例小于1 每户只能购买一个车位新规：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。现状：不少已建成入住的洋房社区车位的配比没有达到一比一，自物权法实施后，各个住宅小区基本上都执行车位优先给自己小区住户使用的要求，但对每户业主只能购买一个车位多数没有硬性要求，不少小区允许有多部小车的家庭购买多个车位。解读：新规

6、对大部分人更公平针对小区住户数和车位数的比例小于1，业主只能购买一个车位的情况，很多人自然会想到，如果有的家庭有两三部车，同时小车的车库还比较充足，也不能购买多的车位，这样是否会造成资源的浪费。应该说会有这种情况发生，但另一方面， 很多业主现在没有小车，不代表将来没有小车，如果在车位比例小于1 比 1 的小区，允许业主购买多个车位，这可能会造成将来业主有了小车，却不能正常停车的情况，而有了此规定， 就保证了每个业主都保持拥有自己的车位的可能性，应该说对大部分人而言是更加公平的。相对平衡了供需矛盾目前不少房地产商开发设计楼盘时对车位需求量的重视程度还不够，导致车位不足。在车位比例不足的情况下，这

7、一条规定可以相对平衡供需矛盾，一定程度上也有利于小区公共秩序的管理，从根源上减少矛盾和纠纷的产生。变化 4 房屋改动不能损害楼下权益新规：在物业管理区域内，业主不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方，给其他相关业主带来危害。现状：业主的装修活动中，改动房屋结构的情况经常存在，由于改动卫生间、厨房而给相关业主带来危害的情况也偶有发生，由于缺乏相关规定，管理公司对此情况比较难进行协调。解读：邻里纠纷的协调处理更加有法可依这一条款从规范装修、处理好邻里关系上来说无疑是起到很大作用的，一是物业服务企业有明确的法律依据可以进一步规

8、范业主的装修活动，保护全体业主的公共利益；二是相邻关系能更加引起单个业主的重视，从而积极遵守公共道德或相关行为规范，更加注意个人行为对他人或公共利益的影响，减少邻里纠纷的发生；三是关于邻里纠纷的协调处理更加有法可依， 单个业主的行为只要给其他相关业主带来危害，则依法应当承担相应责任，包括停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。规范房屋使用安全更有依据我非常赞赏这一条款，解决了我们物业公司的一个大难题。其实业主将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、客厅的上方，以往也知道不好，但管理公司很难管理到业主，跟业主说明， 业主往往会认为这是他们自家内部的事情，物业管理公司管不了，要

9、跟业主讲理找不到法律依据，现在有了这个条款，就有法可依了，如果再有业主要这样做，就可以名正言顺地拿出条例的条款给他看，更好地规范房屋使用和维护楼上楼下的关系和谐。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 9 页 - - - - - - - - - 条例第五条 : “ 街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。 ”解读 : 按照条

10、例的规定 ,基层组织介入小区事务主要是对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,协调处理物业管理中的纠纷。业主大会成立后 ,则以业主自行管理为主,基层政府只有在业主委员会不按规定组织召开业主大会会议 ,业主委员会委员集体辞职、 业主委员会换届选举的特殊情况下,经业主要求才给予协助。条例第七条 : “ 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围 ,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。 物业的配套设施设备共用的 ,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的 ,可以划定为不同的物业管理区域。”解读 : 条例对物管区域划分的细化体现在多个方面,比如对于旧城区、

11、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,规定 “ 由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后,确定物业管理区域。” 如果相关主体对物业管理区域的划定有争议,则“ 由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。”名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 9 页 - - - - - - - - - 条例第十条 : “ 房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆

12、迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。 ”解读 : 条例在这里明确了那些“ 准业主 ” 的范围 ,包括已经合法占有该房屋的房屋买受人、 受赠人、 拆迁补偿人 ,但不包括承租人、 借用人等不以转移所有权为目的占有房屋的人。至于婚姻、 继承等取得房屋所有权的人,由于涉及另外的法律关系 ,且在条例中难以列举完全,而未作专门规定。条例第十二条 :“ 百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。”“ 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的 ,业主可以向街道办事处

13、、 乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。 ”“ 符合前两款情形之一的,街道办事处、 乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。”解读 : 条例的多项规定旨在解决业主大会筹备难的问题。进一步明确了基层组织在业主大会筹备中的指导、协调作用;规定了产生业主大会筹备组的名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 9 页 - - - - - - - - - 条件 :或者是百分之二十以上业主联名,或者是已交

14、付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上。一般情况下 ,成立业主大会需要有百分之二十以上的业主联名,这主要是考虑到筹备业主大会需要有一定的民意基础。而规定在物业交付比例达到百分之五十以上的情况下,业主也可以要求成立业主大会,不再有 “ 百分之二十以上的业主联名” 的限制条件 ,则主要是为了防止小区大部分业主入住后 ,仍然迟迟未能成立业主大会。条例第二十二条 : “ 面积和业主人数按照下列方式确定:(一)专有部分面积,按照建筑面积计算;建筑物总面积 ,按专有部分面积之和计算。(二)建设单位已经出售的专有部分的业主人数,一户按一人计算 ;建设单位未出售的专有部分按一人计算;总人数

15、 ,按照两者之和计算。”解读 : 物权法对业主表决采取了双过三分之二和双过半的计算规则。物业管理区域内业主对筹集和使用专项维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施作出决定的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。对制定和修改业主大会议事规则、管理规约等其他有关共有和共同管理权利的重大事项作出决定的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但在实施过程中 ,人们对于 “ 专有部分面积 ” 、“ 建筑物总面积 ” 、“ 业主人数” 怎么计算产生了不同的理解,一些小区还因此产生纠纷。为解决实践当中遇到的问题 ,省条例对此作了细化。名

16、师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 9 页 - - - - - - - - - 条例第三十八条 : “ 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例 ,在物业管理区域内配置物业服务用房,最低不少于五十平方米 ,最高不超过三百平方米;其中 ,业主委员会办公用房最低不少于十平方米 ,最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。 物业服务用房应当为地面以上的独立成套装

17、修房屋,具备水、电使用功能 ;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于四层。”“ 物业服务用房的所有权依法属于全体业主,专用于物业管理服务工作,不得挪作他用。解读 : 条例在这方面的规定,主要目的在于解决现实生活中存在的部分物业管理用房权属不明的情况。 此外 ,为了从制度上保障业主对物业管理用房及物业其他共有部分的合法权益,条例还明确了政府部门、建设单位的法律义务。根据条例的规定,有关部门应当在审批建设工程规划许可证时,按前述规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当在商品房预售时予以公布。在办理所有权初始登记时,房地产登记簿中应注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。业

18、主有权查询。条例相关规定 : “ 物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 9 页 - - - - - - - - - “ 建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用,由建设单位承担。”“ 物业服务企业应当明码标价,将服务内容、 服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显着位

19、置进行公示。”“ 物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额 ,按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”“ 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况 ,以及共用场地、 共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时 ,物业服务企业应当及时答复。”解读 : 条例在这方面的详细规定,目的在于防止建设单位随意承诺减免物业服务费用给其他业主、物业服务企业造成损害,同时维护业主的知情权,条例第五十四条 : “ 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先出租

20、给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后 ,建设单位将车位、 车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的 ,其租赁合同期限不得超过六个月。”“ 建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前,以书面形式告知本区域全体业主,并在物业管理区域的显着位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 9 页 - - - - - - - - - 价格。拟出售车位、 车库数

21、量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位、车库。 ”解读 : 物权法规定了 “ 建筑区划内 ,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要” 的原则 ,条例对如何 “ 首先满足业主的需要” 给予进一步明确。条例相关规定 :在物业管理区域内,不得违反法律法规以及管理规约,改变房屋用途 ,将住宅改变为经营性用房。解读 : 根据该项规定 ,业主不得随意改变房屋的用途(既包括 “ 住改商 ”, 也包括“ 商改住 ”), 这是业主应当遵守的一个基本准则,也是业主必须承担的一项基本义务。但同时,对于 “ 住改商 ” 、“ 商改住 ”,条例也未一刀切地给予禁止,如果业主确实需要改变房屋用途,例

22、如因下岗再就业需要将住房改为商铺的,应当遵守法律、法规以及管理规约的规定,要办理相应的审批手续,要符合国家卫生、 环境保护要求等。 在遵守法律、 法规以及管理规约的前提下,根据物权法的规定,还要征得有利害关系的业主的同意。条例相关规定 :在物业管理区域内,业主不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、 厨房 ,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室 (厅)、书房和厨房的上方,给其他相关业主带来危害。解读 : 条例对此专设一项禁止性规定,旨在遏制不断引发纠纷的此类现象。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理

23、 - - - - - - - 第 8 页，共 9 页 - - - - - - - - - 同时 ,为了解决 “ 房中房 ” 执法难的问题 ,规定在发生上述违法行为时,由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期拆除,并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款,对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款 ;逾期未拆除的 ,县级以上人民政府建设行政主管部门可以申请人民法院强制执行。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 9 页 - - - - - - - - -