2022年2022年金鹰天地商业街区运营管理服务方案 .pdf

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1、1 金鹰国际房产集团1 _ 南京金鹰国际房产集团南京仙林金鹰天地商业运营管理服务方案南京仙林金鹰置业有限公司2009-1 1-11 拟稿：RIKEY 电话：Email: 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 21 页 - - - - - - - - - 2 金鹰国际房产集团2 内 容 目 录前言南京仙林金鹰置业有限公司简介第一章商业地产项目成立专业管理公司的必要性第二章仙林金鹰项目运营时间节点安排及工作重点简述第三章项目商业环境规划设计优化建议第四章仙林金鹰天地

2、商业经营管理模式、理念及绩效目标第五章仙林金鹰天地项目运营管理财务分析第六章仙林金鹰天地商业运营管理涉及的相关法律文件结束语名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 21 页 - - - - - - - - - 3 金鹰国际房产集团3 前言仙林金鹰置业有限公司介绍仙林金鹰置业有限公司隶 属于金鹰国际房 产集团，是在二 00六年为集团下的仙林商业项 目- 【仙林金鹰天地】而成立的专业商业经营管 理公司，公司俊才汇聚，拥有众多优秀的商业管理 、物业管理和商业营销策划等专

3、 业人才，公司的核心骨干均来自于 金鹰国际集团内 部以及国内 、外较大的外资零售企业及商业运 营管理行业的优秀 企业，商业运营实操能力经验丰富 。公司优化定位，严 格执行“统一商业规划、统一商业招商 、统一市场营销、统一服务监督、统一物业管理”的运营管理理念。 以细致的商业服务， 全新的管理理念和严格的 工作规范标准，完善的绩效考核机制 为金鹰天地广场经营者和消费者营造一个 时尚、舒适、安 全的经营环境和体 验型消费场所。 公司凭借强大的集 团背景、人力资本、先进的营销理念及 “诚信、敬业、创新 、合作、比承诺做的更好”的企业文化，整合社会资源，创新现代商业多元盈利模式，以“ 思想创造财富 ”

4、 ，实行社会资本和知本 的有机结合，注重员工价值和社会责任， 致力于为广大消费者创造美好生活！第一章仙林金鹰天地商业运营管理的必要性分析商业地产项目开发已令众多专业开发公司都认为头等难题，在廿一世纪的中国各大城市，商业地产开发项 目已经正式进入商业运营管 理起步时代！ 将后期经营管理念贯穿 于项目运作中， 是商业地产成功开发的重要前提。自2001年商业地产开发热潮显 现至今，随着商业物业销售之后大量问题的涌现， 以及一些大型商业地 产开发项目的失利，商业地产开发者最终从感性认识走向理性，认识到商业地产开发 “始于建而终于管 ” ，开始审慎面对商业运营管理。这预示着商 业地产开发“商业运营时代

5、”的到来，对于商业运营的必要性，可行性，高难性，陌生性，行业专业希缺性，不得不慎重 对待风险与效益 大难题。但是，无论开发商采取何种 营销方式和经营方 式，要使商业营销具备市场可行性， 商业运营管理都是不 可缺少的。正如发展商无论开发 什么类型的住宅 ，物业管理都是不 可缺少一样。仙林金鹰天地项目作为南 京市仙林新城区 目前现代商业的风 向标，一直倍受各界 高度关注！我们必须明白，只有专业运营管理团队高质 量的经营管理服 务以及商业运营策 划推广吸引顾客 ，维持仙林金鹰天 地正面的形象和品牌，吸引更多商家以及消费者参 与经营、消费，把仙林金鹰天地做 旺、经营管理好， 才能真正达到商业项目的最终

6、升值目的，所以我们必须建 立支强大、有力、专业的商业运营管理 团队作为“仙林金鹰天地”发展的强有力后盾。作为房地产开发的衍生配 套，开发商提供 优质的物业管理服 务是很多开发商 都必须去做的事情 。这并不新鲜。而在中国商业经营运管理 服务是一个新生 行业，在中国专业人 才稀少，作为专业的商业运营管理职能，是仙林金鹰名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 21 页 - - - - - - - - - 4 金鹰国际房产集团4 天地项目介入市场的一大 卖点和特色， 也是

7、对投资者的一种信 心承诺与实力体 现，是为维护经营户、金鹰国际企业几方利益而执行的一个最 强有力的保障措 施。同时，就企业文化而言，这也是金鹰国际企业“服务社会、回报社会”企业经营理念最有力的体 现！商业发展永远是处于不断 调整之中的。 商业经营管理必须 不断针对消费者 的需求与消费习惯 的变化，针对周边竞争形势的变化，动态地 调整项目经营定 位与业种结构，只 有这样，才能保 证项目的可持续经 营。在“运营为赢”的时代背景下，进行大规模的商业地 产开发，开发商不仅要整合各方面专业资源 ，同时更需要有专业的商业经营管理团 队，才能有效地 规避商业地产开发 风险，才能驾驭 和运营商业地产。第二章仙

8、林金鹰天地项目运营时间节点安排及工作重点简述按语根据项目目前的情 况和运营的初步诊断， 现做出如下的 项目运营时间节点安排及各阶段 的运营工作重点阐述以供讨论和领导决策 ！本章主要内容包括：2-1 项目运营时间节点安排2-2 相应节点段运营的工作重点任务- 2-1 项目运营时间节点安排1）项目试运营期节点时间：2009.12.-2010.05.共计 5个月工作重点：【仙林金鹰天地项 目运营管理 服务方案定稿】公司组织架构运营 部人员调整 、招聘到位配合完成项目首次 开街活动配合招商进程，对 已进驻的有 效商家针对性企划营销对运营管理部人员 职业岗位培 训进场营业租店户详 细档案建立建立各部规范

9、工作 流程、绩效 考核体系及岗位执行标准手册2）项目市场培育期节点时间： 2010.06.-2012.05. 共计 24个月工作重点：配合仙林金鹰天地 广场全面开 业活动策划、执行市场全面启动培育 方案名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 21 页 - - - - - - - - - 5 金鹰国际房产集团5 对进驻所有商家进 行全面经营 效益有效评估消费者信息有效反 馈和评估全面配合好市场培 育，不断改 进信息资讯系统的支持度 （全面评估购物广场 的人流组织 效

10、果，完成业态微调的预案对公司运营管理成 本及经营效 益的全面评估争取公司对市场培 育期的大力 支持到位全面完成市场从培 育期向维护 期的顺利过渡第三章项目商业环境规划设计优化建议按语作为一个具有代表 性的现代商业项目，其 各个时期所做的各类规划设计，都必须符合且需要迎合经营管理与服务的实际的需要。 同时，商业发展逐步趋 于多元化，且 积极推陈出新，汰换率相当高。所以，所有的商业 环境规划还必须具有时 代前瞻性！要 竭力确保项目在预定计划时期内不会 被市场提前汰换。本章主要内容包括：3-1 广告工程完善建议3-2 灯光照明工程完善建议3-3 商业景观工程完善建议3-4智能化管理系统完 善建议 3

11、-1 广 告（位）工程完善建议1）内、外街设置适当滚 动广告灯箱位2）内街公共区域适当位 置加装小型电视广告屏幕建议理由： 1、增添广场商业商业氛围；2、充分利用公共区域增 加运营收入，提高商业现金流及利润 ；3-2灯光工程完善建议1）加强项目外展示面及 内街的夜间灯光效果的布置，提升项 目晚间的商业氛围；建议理由： 树立广场夜间效果特色口碑，提升 广场夜间来客量，达到不断提升场气 和消费的目的；3-3 商业景观工程完善建 议1）景观雕塑商业内外街、广场 公共区域内需恰当点缀 时尚工艺景观 与概念型雕塑品，与商业规划的内外 街整体风格协调一致。要求：各商业组团 间导入有序，合理利用 空间，因地

12、制 宜。要求风格时尚但不虚华。2）移动盆栽：商业内外 公共区域布置增加适宜的移动植栽3）根据定稿的业态规划 方案尽快完成现有人流和车流的导购 标识系统景观设置4）休闲景观设置建议理由： 真正做到由传统型购物广场向体验 式购物广场 的转变；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 21 页 - - - - - - - - - 6 金鹰国际房产集团6 3-4 智能化管理系统完善 建议1.）重要商业公共区域 设置 IBM 公司产的 “anyplace kiosk”终端信息

13、自助查询机；建议理由： 为客户提供现代商业保姆式服务， 让客户感觉“时尚和服务无处 不在” ；第四章项目运营管理规划按语后期运营管理决 定着商业地产的 成败！先进的管理理念、 创新的思维、专业的团 队、科学执行 管理这些都是确保仙林金鹰天地 能持续发展，确保具备行业竞争优势的主 要因素。本章主要内容4-1 运营管理模式规划4-2 运营管理的经营理 念（MI）与发展目标（PB ）4-3 运营管理组织架构 的规划（架构图示意）4-4 主要管理职能部门 的规划4-5 运营管理人力规划4-6 主要管理人员岗位 职责 4-1 仙林金鹰天地运营管理模式规 划执行“五个统一” 管理模式（建立 BI 识别系统

14、）1 统一规划招商 2 统一市场营销：3 统一形象推广 4 统一服务监督 5 统一物业管理：诠释如下：统一规划招商指的是由总公司进 行统一业态功能布局规 划，统一进行 招商执行与管理。确保所有品项布局符合市场需求，避免业态间无序经营与同 区位出现不良竞争。统一市场营销对所有商家提供统 一的员工销售技能提升 培训及营销人 员形象管理等服务。统一形象推广提供定期的项目整 体宣传支持与服务，推 动仙林金鹰天 地项目形象深入人心，竭力为商家营 造良好的经营氛围与平台。统一服务监督名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整

15、理 - - - - - - - 第 6 页，共 21 页 - - - - - - - - - 7 金鹰国际房产集团7 确保仙林金鹰天地 公共形象以及所有商家 的共同利益， 将对所有商家的商品销售方式、商品 质量以及所公开售卖的服务等进行统一规 范的品质监督。统一物业管理除特定对象外， 将对所有商家统一执行“统一开市、 统一收市、统一员工管理（考勤、形象、业绩等） ” 、保安服务、清洁服务、停车管理服务 、绿化服务 等的系统的管理服务。4-2 运营管理理念与管理目标管理目标全程导入 CIS企业形象管理识 别系统，并依照相关运作与管理流程，建立科学的规范的商业运营机制，争取在 2 年培育期内把“仙

16、林金鹰天地”打造成为能引导仙林商业发展 潮流的明星项目，使之成为瞩目仙林地区的商业标志。经营理念 MI系统经过综合评估与实 际论证，为仙林金鹰天 地确立的经营 理念是：“科学运营管理，服务全 面创新”经营理念诠释“科学运营管理 ”仙林金鹰天地将引 入当今国际科学的商业 地产运营管理 理念与机制。用规范且切实可行的协调管理机制平衡发展商、租户与管理 公司几方攸关利益，确 保任何方的利 益都能获取应得的保障，谋求“共同发展，多方共赢 ” ！“服务全面创新 ”提供全方位优 质的 VIP经营服务。商业管理公司 将为所有租店户提供贴 心的“星级管 家”式理财与经营管理服务；将为所有租店 户提供规范的营销

17、技术 支持与卖场营 业管理服务，竭力塑造良好的经营平 台，营造热闹的商业氛围，最大化确保商 家经营能力与利益得到 实质提升；将为所有来仙 林金鹰天地消费的顾客 提供“保姆式 ”贴心服务，确保消费公平透明，确 保商品品质优良，确保顾客能享受优质的 各项服务，让顾客在仙 林金鹰天地成 为真正的上帝！4-3 运营管理组织架构规划示意 （按运营维护期设 置，另外附表）4-4 商业管理公司主要管理部门的 职能规划与绩效考 核目标一.商业运营管 理部的工 作职能规划与 绩效考核目标其主要工作内容：商 铺 招 商、 营销 宣 传推 广 、经 营业 态 调整 、 形象 定位 推 广、 经 营绩 效 评估 等各

18、 类 商业 资 产的 经营 与管 理。1 .营运部名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 21 页 - - - - - - - - - 8 金鹰国际房产集团8 部门工作职能(1) 商业经营状况定期 的预测评估与分析；(2) 各类客户商业服务 ,项目运营竞争管理；(3) 商业业态规划和租 户配比；(4) 商业人流动线规划 ；(5) 广告位、停车位、 公用场地的规划和使用 管理；(6) 各商业组团经营形 象与经营秩序的维护与 管理;(7) 商家相关各项档案 资料等的保

19、管。(8) 配合财务部执行租 金、管理服务费用、水 电费、公共能 耗费用的定期收取；（9）绩效管理目标各项管理的实施 与执行必须按照既定管 理流程规范地 执行；任何管理人员必 须具备良好的业务技能 。将执行定期 上岗考核制度。定期评估部门工 作进度与绩效，并予以 总结提升。确保每个员工的 服务素质，公平、慎重 处理各类抱怨 和投诉。层次化标准管理 。讲求时效。权责明确 、合理监督。 绩效与待遇挂钩。2 .招商部部门工作职能负责商铺、广告 位的招商谈判工作，并 按规定为客户 签订或办理有关手续。收集招商客户的 信息资料，作出市场预 测分析，参与 设计方案的评审选定。拟订各商业组团 空置商铺的招商

20、方案并 予以执行。商铺招商工作进 度与绩效定期的综合评 估。参与商铺装修工 程的竣工验收。收集、整理分析 竞争对手、客户等市场 反馈信息。绩效管理目标各项招商工作的 实施与执行必须按照既 定管理流程规 范地执行；招商部所有人员 必须具备良好的专业技 能，并定期进 行上岗资格考核。定期评估部门工 作进度与绩效，并予以 总结提升。必须及时完成公 司下达的各项任务指标 。层次化标准管理 。讲求时效。权责明确 、合理监督。 绩效与待遇挂钩3.企划部部门工作职能物业市场租赁推 广策划工作；招商宣传策划和 执行；各类商业营销推 广活动的策划和执行；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - -

21、- - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 21 页 - - - - - - - - - 9 金鹰国际房产集团9 为经营商家提供 各类商业广告宣传活动 的策划、执行 ；绩效管理目标各项策划与宣传 推广的实施与执行必须 按照既定管理 流程规范地执行；所提方案主题鲜 明，具有对抗竞争对手 效果，具有操 作可行性。定期评估部门工 作进度与绩效，并予以 总结提升。必须及时完成公 司下达的各项任务指标 。4.客户服务部部门工作职能(1)经营商家、消费者等的客户咨询、接 待及有关商务活动的执行；(2)对经营商家及消费者提供有偿的特邀 支

22、持服务；（3）商业经营区域 及公共区域的售后服务事 项管理（含：商家的内部保洁、维修以及货物搬运，临时泊车等综合性有偿服务） 。绩效管理目标各项客户服务工 作的实施与执行必须按 照既定流程规 范地执行；所有人员必须具 备良好的礼仪、形象与 专业技能，并 定期进行上岗资格考核。定期评估部门工 作进度与绩效，并予以 总结提升。必须及时完成公 司下达的各项任务指标 。服务标准化执行 ，争取做到零投诉。二. 物业管理部的职能规划 与绩效管理目标主 要内 容 现场卫生、绿化的 环境管理，治安和交通 秩序的管理， 综合设备设施的维护保养与管理，服务宗旨依 照 “ 客 户 至上 、 用心 服 务、 科 学管

23、 理 、优 质高 效 、 ” 的管理 理 念， 使本 广 场达 到 ： “ 房屋 设 备运 行 良 好、 区域 安 全有 序 优美 ， 管理 无 盲点 、服 务 无挑 剔 、商 户 无怨 言” 之 标准 。竭 力 打造 贴心 服 务的 品 牌， 呵 护经 营商 家 ，吸 引 消费 顾客 ， 维持 仙林 金 鹰天 地 正面 形象 ，一 切 为 商业 运 营和 经 营商 家提 供有 力保 障服 务、 提 升项 目形 象和 价值 ， 促进仙 林金 鹰天 地的 繁荣 兴旺 。1 秩序维护部部门工作职能 ：1.公共秩序、公共安 全的维护和 管理；2.区域内交通和车辆 管理；3.对经营商家的装修 进行管理

24、和 监督。绩效管理目标各项安全保卫与 防损工作的实施与执行 ，必须按照既 定工作流程规范地执行；定期做好公司资 产维护与盘查督导工作 ，必须保证公 司资产无责任损耗。定期评估部门工 作进度与绩效，并予以 总结、考核和 提升。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 21 页 - - - - - - - - - 10 金鹰国际房产集团10 服从上级指挥， 必须及时完成公司下达 的各项任务指 标。层次化标准管理 。讲求时效。权责明确 、合理监督。 绩效与待遇挂钩2 工程

25、技术部部门工作职能 ：1.各项公共设施、设 备运行和维 保管理与技术支持；2.及时处理业主报修 和特约服务 ；3.对经营商家的装修 设计进行审 核及监督管理；绩效管理目标各项工作的实施 与执行必须按照既定流 程规范地执行 ；所有工程人员必 须具备良好的专业技能 ，需定期进行 上岗资格考核。定期评估部门工 作进度与绩效，并予以 总结提升。必须及时完成公 司下达的各项任务指标 。层次化标准管理 。讲求时效。权责明确 。绩效与待遇 挂钩确保所辖管理的 各项设备设施无任何责 任故障或损耗 。3 综合管理部部门工作职能 ：公共场地环境卫生 的清洁保持；绿地、花木等绿化 物的定期养护；员工餐厅的日常管 理

26、。绩效管理目标所有人员必须培 训上岗。责任人工，定 岗定位。严格按照有关管 理标准执行，确保卖场 干净清洁，餐 厅经营有序，维护经营形象。定期评估部门工 作进度与绩效，并予以 总结提升。讲求时效。必须 及时完成公司下达的各 项任务指标。4-5 项目运营维护期 管理人力规划与薪资 执行标准 （按照南京本地工资平均执 行标准制定另外附表）4-6 主要管理人员岗位职 责序号岗位主要工作职责1 运营副总经理对总经理负责，协助总经理管理公司各项事务。2 商业运营总监对运营副总经理负责，全面负责运营管理部工作。3 企划部经理对运营总监负责，全面负责企划部各项管理事务。4 企划专员对企划部经理负责，协助开展

27、企划部各项日常事务。5 策划及外联专员对企划部经理负责，执行市场调研，营销方案及相关外部联系工作6 平面及三维美陈设计对企划部经理负责，创作完成各类平面设计及三维空间设计7 美术陈列专员对企划部经理负责，负责商品陈列，广告装饰物料的制作安装8 咨询采编及网站维护专员对企划部经理负责，建立商家信息系统及完成企业电子商务系统的工作名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 21 页 - - - - - - - - - 11 金鹰国际房产集团11 9 营运部副经理对运营总

28、监负责，全面负责营运管理工作。10 营运主管对营运部经理负责，协助管理处理各项营运事务。11 营运管理员对营运主管负责，负责所辖商家的经营管理工作。12 客服主管对营运经理负责，协助管理处理各项客服事务。13 客服部专员对客服主管负责，执行各项具体客户服务工作。14 财务经理对总公司财务总监及项目总经理负责，全面负责财务部各项管理事务。15 会计对财务经理负责，执行财务会计的各项具体工作及项目各项收费的信息维护处理。16 出纳对财务经理负责，执行财务出纳的各项具体工作。17 仓管对财务经理负责，执行仓管的各项具体工作。18 行政部副经理对总公司行政总监及项目总经理负责，全面负责项目人事行政部各

29、项管理事务。19 人事行政主管对项目人事行政部经理负责，协助处理公司人事管理20 人事行政专员对项目人事行政部经理负责，协助处理公司行政管理。21 招商经理对运营总监负责，全面负责项目后续招商、租赁工作；22 招商专员对招商经理负责，负责项目后续商铺的招商和业态的调整；主要管理人员岗位职责序号岗位主要工作职责20 物业管理副总监对项目总经理负责，全面负责项目公司商业物业项目的各项物业管理事务21 工程部副经理对物业管理副总监负责，全面负责工程部各项管理事务。22 水暖主管对工程部副经理负责，负责空调、给排水部门的管理工作；23 电气主管对工程部副经理负责，负责强弱电、气部门的管理工作；24 暖

30、通班长负责商业中央空调设备的运行、维修保养工作25 强电工负责高压电力设备的运行、维护保养工作。26 弱电工负责低压电力设备的运行、维护保养工作。27 设备维护工负责公司所辖电梯消防设备等的运行、维护保养工作。28 综合班长负责所辖项目的整体工程维修维护。29 管道与给排水工负责项目所辖各类管道布局、设计与安装工作。30 综合管理经理对项目物业副总监负责，全面负责项目安全、保洁、绿化维护及员工餐厅的管理工作31 现场秩序主管对综合管理经理经理负责，全面负责现场的安全管理事务。32 秩序维护员负责所辖项目的安全与资产保护。33 安防监控员负责监控中心的的各项具体工作。34 洁绿、餐厅管理员对综合

31、管理经理负责，全面负责洁绿、餐厅的各项管理事务。35 商贸物业经理对项目物业管理副总监负责，全面负责金鹰购物中心的专场物业管理工作。第五章项目商业运营管理期财务分析名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 21 页 - - - - - - - - - 12 金鹰国际房产集团12 按语：商业地产业已步入 “运营管理时代 ” ！主要内容 5-1 项目运营管理收费标 准细目规划5-2 商业运营时间节点说 明及解释5-3 项目市场试运营期 及培育期运营管理财务分析5-4

32、项目正式运营前期 29个月收支数据统筹 5-1仙林金鹰天地项目运营管理 收费标准细目规 划序号收费内容标准备注1 商业运营管理费（商业营销费用+商业管理费）(2元/平米/ 月+11元/平米/ 月)=13元/平米/月13元/平米/ 月服务范围包括包括但不限于商业营销费用和商业管理费用即：商业营销推广服务、商业经营管理服务、公共秩序维护，公共机电设备维护，公共清洁及绿化维护服务。含在签定租赁合同约定的费用里，每月一起交纳。其中，金鹰购物中心的运营管理费用按合同约定的时间和金额准时收取。2 空调使用费另计按实际空调使用水、电用量进行建筑面积公摊3 公用水电能耗费另计按照租户承租建筑面积进行分摊4 垃

33、圾处理及排污费按照政府有关标准，每月统一收取。5 定期杀蚊及灭鼠费按照实际费用，每月按照租户承租建筑面积进行分摊。6 装修垃圾清运费5元/平米一次性收取（按照建筑面积）7 装修押金30元/平米装修验收合格后退还8 物业移交文件制作费5 元/铺9 物业共用维修基金按照政府相关要求执行10 租户水电费、税费代收、代缴5 元/月11 店铺招牌统一制作费首次由开发商出资 （二次店招装修由经营户自行负责）12 店铺遮阳棚统一制作费首次由开发商出资13 店铺租金每月收取。按租赁合同约定的执行14 停车费车型过夜不过夜按照南京市物价局核定标准执行。（仙林金鹰天地停车费_ 年免费）大巴中巴小车15 消防器材租

34、用费10元/只/月16 广告位使用/租用费另议17 宣传活动场地使用费另议18 临时促销摊位另议5-2 商业运营时间节点说明及解释序号分项期限预计解 释 说 明1 商业运营1、 商业试营运期运营5 个月自 2009年 12月-2010年 05月即项目开街至完成全部商业可招商面积的 95%并全面开业，此阶段需公司在招商优惠条件上给予有力支持。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 21 页 - - - - - - - - - 13 金鹰国际房产集团13 2、 商业

35、培育期运营暂计 24个月指项目完成商业面积 95% 的招商并全部开业后的 24个月。（2010 、 06 、-2012 、05、 ） ，此阶段需公司在市场培育上投入较大支持力度与商户一起共同培育市场即“放水养鱼” 。3、 商业正常维护期运营2012年 06月-（正常维护运营） ，此阶段经营管理费已可正常收取到位，商家的优惠政策已基本执行完毕，公司可不用再投入资金支持运营管理，整个商业运营管理已经步入正轨。备注商业总培育期实为 29个月。其中，试运营期为 05个月，正式培育期为 24个月，从 2009年 12月至 2012年 05月。5-3 项目商业试运营期运营管理财务分析 （2009.12-2

36、010.05. 计 05个月）按语：此阶段重点为项目首次开 街活动 及完成既定可招商面积的 95%的招商工作，对前期已经进入的商家进行有效调整，运营工作以对项目形象的整体推广及进驻的有效 商家有针对性的企划促销为主 ，此阶段要求在运营管理成本的控制上做好人力资源的调整，精简人员，随着招商工作的深入和商家的进驻再逐渐增加岗位人员成本投入！1. 试运营期运营管 理财务成本分析（ 2009.12. 2010.05. ）序号分 项月计（万元）5个月累计（万元）备注一商业管理费用主要支出74 370 1 人力资源费用支出56 280 管理公司人员可控制在 200人以下，具体见分解附表 1所示2 行政办公

37、杂费7 35 具体见分解附表 2所示3 洁绿外包费用4 20 以签定洁绿外包合同约定的费用为准4 保险费用3 15 公共设备财产险、公共安全险5 其它+企业税费4 20 5.5% 营业税，7% 企业城建税， 25% 企业所得税。二商业管理物料支出4 20 1 物业设备、设施维护维修2 10 机电设施设备零件及维护、保养材料的购置（厂家保修除外）2 商业管理物料购置2 10 用于宣传物料如 POP.PVC 板、灯具设备更换、线材、管材、清洁用品等购置。三商业管理支出基本成本合计78 390 基本商业管理成本即平均为 78万元/100000平米/月=8 元平米/ 月四商业营销推广投入费用75 37

38、5 面积 1000007.5 元/月=75万元/ 月（即 7.5 元/平米/ 月的营销推广费） ，375万元营销推广费用见后附分解表所示五商业运营管理总成本合计153 765 运营管理总成本(含营销推广费)即为15元/ 平米/ 月2. 项目试运营期 运营管理可收款项分析序号应收款分项预计月可收（万元）5 个月总计（万元）备注一商业管理服务费11元/平米/月*8 万平米*95%*2/3=56280 按 11元/平米/月由租店户缴纳7.1 35.5 商贸缴纳二营销推广费免两年三停车费免四公共场地租赁费0 五物业有偿服务费免六总计63 315 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - -

39、 - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 21 页 - - - - - - - - - 14 金鹰国际房产集团14 3. 项目试运营期 运营管理收支平衡分析序号分项月预计（万元）5个月总预计（万元）备注一运营管理总成本-153 -765 二运营管理可收款项总计63 315 试运营期运营管理收支平衡分析-90 -450 试运营期需要集团投入运营管理支持费用为 90万/ 月分析说明试运营扶持5 个月集团需要扶持仙林金鹰置业公司 450 万元附表 1：试运营期 人力资源费用分解明细序号明细分类预计金额（万元/ 月）其中商贸物

40、业（万元/ 月）备注1 工资34.67 4.15 2 社会保险10.92 1.37 3 住房公积金1.43 0.08 4 夜班费0.65 0.15 5 员工福利5.10 0.59 工作餐、庆生会等6 通讯费0.10 0.01 7 工会费0.47 0.06 合计53.34 6.41 序号明细分类预计金额（万元 /5 个月）其中商贸物业备注1 奖金16 2 年底奖金等2 加班费1.5 0.5 元旦、春节、清明3 培训费3 0.5 4 其它2 0.5 （服装、劳保用品等）合计22.5 3.5 5个月合计费用附表 2：试运营期 公司行政办公开支分解明细序号明细分类预计金额（万元/月）备注1 办公商务电

41、话费用1.4 2 办公耗材费用0.7 4 办公水电费用0.3 5 行政与商务费用1.6 6 办公设备维护保养0.2 7 车辆使用耗费2 公司电瓶车 4部车8 差旅补助费用0.6 9 其它0.2 合计7 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 21 页 - - - - - - - - - 15 金鹰国际房产集团15 5-5. 项目商业 培育期运营管理财务分析 （2010.06.-2012.05. 计 24个月）按语：此阶段重点为对已经招商 成功的有效商家 进行市场

42、消费者的 人气培育，加大项目整体形 象的宣传力度，不断提升项目商业的知名度和消费者 的忠诚度，加强进入商家的 各种宣传推广和有 效促销活动，置业公司各部的人力资源应配备到位，加强内部规范运营管理，最大程度的服务 好消费者和商家，树立起项目的品牌形象，顺利完成市场 的培育，成功实现正式运营的过渡 阶段！1. 商业培育期 运营管理财务成本 分析序号分 项月计（万元）24个月累计（万元）备注一商业管理费用主要支出80 1920 1 人力资源费用支出60 1440 仙林金鹰置业培育期定编人员为 207人2 行政办公杂费7 168 3 洁绿外包费用4 96 以签定洁绿外包合同约定的费用为准4 保险费用3

43、 72 公共设备财产险、公共安全险5 其它+企业税费6 144 5.5% 营业税，7% 企业城建税， 25% 企业所得税。二商业管理物料支出8 192 1 设备、设施维护维修4 96 机电设施设备零件及维护、保养材料的购置（厂家保修除外）2 商业管理物料购置4 96 用于宣传物料如 POP.PVC 板、灯具设备更换、线材、管材、清洁用品等购置。三商业管理支出基本成本合计88 2112 基本运营成本即平均为 88万元/100000 平米=9元/ 平米/月四商业营销推广投入费用45 1080 面积 1000004.5 元/月=45万元/ 月（即 4.5 元/ 平米/ 月的营销推广费）五商业运营管理

44、总成本合计133 3192 运营管理成本(含营销推广费)即为14元/ 平米/ 月2. 项目商业培育期运营管理可收 款项分析序号应收款分项预计月可收（万元）24个月总计（万元）备注一商业管理服务费11元/ 平米/ 月*8 万平米*95%=842016 按 11元/平米/月由租店户缴纳7.1 170.4 商贸缴纳二营销推广费免两年三停车费1 24 四公共场地租赁费0.8 19.2 五物业有偿服务费0.2 4.8 总计93 2232 3. 项目商业培育期运营管理财务 收支平衡分 析序号分项月预计（万元）24个月总预计（万元）备注一运营管理总成本-133-3192 名师资料总结 - - -精品资料欢迎

45、下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 21 页 - - - - - - - - - 16 金鹰国际房产集团16 二可收款项总计93 2232 培育期运营管理收支平衡分析-40 -960 需要集团投入培育期 运营管理支持费用为 40万/月分析说明培育期运营管理扶持24个月集团需要扶持仙林置业公司960万元5-5. 项目商业维护期运营管理财务分析 （2012.06.-）按语：此阶段重点为对培育好的 市场进行有效维 护并使之不断提升！ 公司各部步入正 轨，各商户管理费正常缴纳，公司运营成本及营销费用由

46、商户 自行维护，开发 商费用支持有效撤 出！1. 商业维护期 运营管理成本分析序号分 项月计（万元）24个月累计（万元）备注一商业管理费用主要支出80 1920 1 人力资源费用支出60 1440 仙林金鹰置业培育期定编人员为 207人2 行政办公杂费7 168 与培育期相同3 洁绿外包费用4 96 以签定洁绿外包合同约定的费用为准4 保险费用3 72 公共设备财产险、公共安全险5 其它+企业税费6 144 5.5% 营业税，7% 企业城建税， 25% 企业所得税。二商业管理物料支出8 192 1 设备、设施维护维修4 96 机电设施设备零件及维护、保养材料的购置（厂家保修除外）2 商业管理物

47、料购置4 96 用于宣传物料如 POP.PVC 板、灯具设备更换、线材、管材、清洁用品等购置。三商业管理支出基本成本合计88 2112 基本运营成本即平均为 88万元/100000 平米=9元/ 平米/月四商业营销推广投入费用20 480 面积 1000002 元/月=20万元/月 （即已经制定的 2 元/ 平米/月的营销推广费，两年后由商家缴纳）五商业运营管理总成本合计108 2592 运营管理成本(含营销推广费)即为11元/ 平米/ 月2. 项目商业维护期可收款项分析序号应收款分项预计月可收（万元）24个月总计（万元）备注一商业管理服务费11 元/平米/月*8 万平米*95%=84 201

48、6 按 11元/ 平米/ 月由租店户缴纳7.1 1704 商贸缴纳二营销推广费2元/平米/ 月*8 万平米*95%=15 360 三停车费1 24 四公共场地租赁费0.8 19.2 五物业有偿服务费0.2 4.8 总计108 2952 3. 项目商业运营维护期收支平衡分析序号分项月预计（万元）24个月总计（万元）备注名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 16 页，共 21 页 - - - - - - - - - 17 金鹰国际房产集团17 一运营管理总成本-108 -259

49、2 二可收款项总计108 2592 维护期运营管理收支平衡分析0 0 分析说明运营维护期集团支持平稳撤出，仙林金鹰置业公司步入正常维护！集团对仙林金鹰天 地项目市场正式运营前期 总投入费用平衡序号分项月计（万）合计（万）总计（万）备注1 项目正式运营前期（29个月）集团需投入支持费用市场试运营期 （05个月）90 450 1410 集团对仙林金鹰天地项目市场 正式运营前期总投入费用为 1410万元市场培育期（24个月）40 960 市场运营维护期备注第六章项目29个月内企划营销节点规划专案本章内容包括：6-1. 项目首次开街至 完成可招商面积 95% 以上并全面开业前 阶段营销节点规划 （试运

50、营期 5个月， 2009年 1月至 2009年 5月）6-2. 完成可招商面积 95% 并全面开业后的 24个月，项目市 场培育阶段营销节点规划（运营培育期 24个月，2009年6月至 2011年 5月）_ 6-1. 项目首次开街至 完成 95% 的可招商面积并全面开业 前阶段营销推广规划（商业试运营期 ）1.前提设置：本项目完成首次 开街至完成可招商面积 95% 以上并全面开业前阶 段营销节点规划，指的是 ，仙林金鹰天地项目在商业全面开业前， 为开街后已经进驻的有 效商家扩大知 名度和提升消费人气，针对目标消费群体和目标市场拟执行的各项营销推广宣 传。随着招商不断的 推进，逐渐加大力度。借助