2010年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题及答案.docx

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1、2019年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题及答案一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）2019年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用处为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后全部装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构承受托付对该房屋进展拆迁估价。请问：1拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2拆迁估价中如何确定该房屋的用处、面积？3拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？（二）近期，某城市房地产市场发生较大变更，房地产成交量明显萎缩，住宅

2、市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，承受假设开发法评估该在建工程的抵押价值应留意哪些问题？（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地运用权性质为划拨的国有建立用地运用权，用处为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进展收买贮存，托付某房地产估价机构进展有关估价。请问：1评估该宗房地产收买价格时，如何界定土地用处？相宜选用哪些估价方法？2政府收买该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用处？相宜选用哪些估价方法？二、单项选择题（共3大题，10小题，

3、每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲公司于2019年以出让方式获得一宗商业用地运用权，开发建立商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000、69000.总层数为地上4层，地下1层，2019年6月该商业楼通过开工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（D）；地上一四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（D）；B座总建筑面积为67500，办理了销售容许证，其中8000已售出，该工程工程款总金额为40500万元，施工

4、方按合同约定支付了工程款5的质量保证金，截至目前已付工程款93。现因融资须要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。1A座、B座合计抵押建筑面积为（ ）。A124500B127000C132500D1350002.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金程度为2.0形（D），地上一四层的客观租金程度为3.0元/（D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。A租约期内和租约期外都取客观租金B根据慎重原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C根据慎重原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D租约期内取租约租金，租约期外取客观租金3该商

5、业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。A810B132025C2835D4860（二）甲公司开发建立的某工业工程，土地面积为20000，2019年11月获得建立工程规划容许证，规划建立厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000。2019年6月甲公司获得了其中的办公楼和3幢厂房的建立工程施工容许证，总建筑面积为16500，至2019年12月办公楼已完成主体构造。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后工程停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建立了2间宿舍，共计500。因经营不善，甲公司现拟转让该工程以归还债务，托付乙房地产估价机构评估该工程于2019年6月30日的市场价值

6、。4承受假设开发法估价时，应根据（ ）前提进展估价。A自己开发B溢价转让C被迫转让D自愿转让5承受本钱法估价，求取土地重新获得价格时，容积率应承受（ ）。A0.03B0.83C0.85D1.256承受本钱法估价时，可计入开发本钱的是（ ）。A办公楼开发费用B食堂开发费用C宿舍开发费用D浴室开发费用7 承受本钱法估价时，应（ ）。A根据预算额测算在建工程价值B按工程已结算额测算在建工程价值C按综合完成的形象进度测算在建工程价值 D结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸

7、上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面（略）书目（略）致托付人函（略）：受贵公司托付，我们对贵公司拥有的位于市街号一层（房屋全部权证号：字第号，建筑面积为339.29）商业用房的抵押价值进展评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度供应价值参考根据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进展实地查看和市场调查，估价人员在结合有关资料的根底上，遵循估价原则，根据估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员阅历，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满意本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下（见

8、表1）：表1估价对象估价结果一览表房屋坐落房屋全部权证号用处面积/评估单价/（元/）评估总价/万元假定未设立法定优先受偿权下的价值市街号字第号商业339.2914478.96491.26工程款优先受偿权价值-O0房地产估价师知悉已抵押担保债权价值-00的法定优先受偿款其他-O0合计-O0抵押小写14478.96491.26价值大写人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整注：估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。房地产估价（盖章）法人代表：二O 0九年五月二十二日注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价托付人（略

9、）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2019年建成并投入运用，为钢筋混凝土构造，共5层，其中一二层为商铺和酒楼，三层为茶楼，四五层为客房及办公用房。大楼外墙粉色墙砖，一三层为大面积玻璃窗，四五层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、一部电梯、二部消防楼梯。估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。经估价人员实地查看，估价对象房屋主体构造完好，根底设施完备，维护保养较好，处于正常运用状态。（二）权益状况估价对象为拥

10、有的位于市街号一层的商业用房。估价托付人供应的房屋全部权证记载内容为：房屋全部权证号：字第号；房屋全部权人：；房屋坐落：略；产别：私产；幢号：；房号：；构造：框架；房屋总层数：5层；所在层数：一层；建筑面积：339.29；设计用处：商业；登记日期：2019年6月6日。估价托付人供应的整栋商业楼国有土地运用证记载内容为：土地证号：第号；土地运用者：；坐落：略；地号：略；地类（用处）：商业用地；运用权类型：出让；运用权面积：3065.30；终止日期：2046年4月20日；登记日期：2019年4月21日。至估价时点估价对象土地运用权剩余年限为37年。根据估价对象托付人供应的资料及估价人员实地查看状况

11、，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。四、区位状况（略）五、估价目的为确定房地产抵押贷款额度供应参考根据而评估房地产抵押价值。六、估价时点2009年4月21日。七、价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。八、估价根据（略）九、估价原则（略）十、估价方法（略）十一、估价结果经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96 元/.十二、估价对象变现实力分析（略）十三、估价人员（略）十四、估价作业日期2009年4月21日至2009年5月22日十五、估价报告应用

12、的有效期（略）房地产估价2009年5月22日附件（略）一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳利用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程1.收益法收益法是基于预期原理，选用适当的酬劳率将预期的估价对象房地产将来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其根本计算公式为：式中 V-收益价格；Ai-相对于估价时点而言的将来第i期末的净收益；Y-房地产的酬劳率（折现率）。（1）确定房地产收益1）租约期内房地产收益估价对象已出租，租约期至2019年4月20日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有

13、效毛收入见表2.表2租约期内年有效毛收入一览表 （单位：元/）时间有效毛收入2009.4.212019.4.2050 12=6002019.4.212019.4.205512=6602019.4.212019.4.206012=7202019.4.212019.4.2060 12=720往：租金按建筑面积计算，收入均为年末获得。2）租约期外房地产收益根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为7075元/（月）（计算过程略），且租金程度呈逐年递增趋势，递增比率为每年25，由此，意料估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/（月），且按每年3的比率递增。根据当地市场一般状况，

14、空置率取2，假设上述收益变更趋势在将来运用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为10012（1-2）=1176（元/）。（2）确定年运营费用运营费用包括：管理费、修理费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。（3）确定年净收益计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用则估价对象年净收益见表3.表3估价对象年净收益计算一览表（单位：元/）时间年有效毛收入管理费用修理费保险费税金年运营费用=+年收益=-2009.4.212019.4.2060018181.2105.6142.8457.22019.4.212019.4.2066019.8181.2116.16155.1650

15、4.842019.4.212019.4.2072021.6181.2126.72167.52552.482019.4.21-2019.4.2072021.6181.2126.72167.52552.48（4）确定酬劳率综合考虑，确定酬劳率为7（计算过程略）。（5）确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：=16740.50（元/）。2市场法市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进展比照比拟，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其根本计算公式为：比准价格=可比实例房地产的价格交易状况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数（1）可

16、比实例相关状况可比实例比拟因素一览表见表4.（2）建立可比价格根底（略）（3）选取比拟因素及因素条件说明根据房地产估价标准（GB./T 50291-2019）及工程特点，本次比拟因素选择交易状况、交易日期、区域因素和个别因素。1）交易状况交易状况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。2）交易日期交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。3）区域因素和个别因素估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心间隔 、距公交站点间隔 、层

17、高、面积、形态、开间、成新率等。4）估价对象与可比实例比拟因素状况见表5.表5估价对象与可比实例比拟因素状况影响因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3交易状况正常正常正常正常交易日期2009.4.212009.3.152019.12.302009.2.22繁华商业区域小区级小区级小区级小区级程度商业设施聚集状况小区级综合专业商场小区级综合专业商场小区级综合专业商场小区级综合专业商场区域因素交通条件公交便捷程度1-2路公交线12路公交线12路公交线12路公交线交统统达程度双向二车道双向二车道双向二车道双向二车道城市规划限制功能分区商业、住宅商业、住宅商业、住宅商业、住宅环境区域环境环境欠整齐

18、，但经营气氛良好环境欠整齐，但经营气氛良好环境欠整齐，但经营气氛良好环境欠整齐，但经营气氛良好临街临街道路类型城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道状况临街位置城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道距区域商业中心间隔 1005001i1100500m100500m100一500m个别因素距公交站点间隔 小于50m小于50m小于50m小于50m层高5.4m5.4m4.5m4.5m面积面积适中，对现好用处无影响，同时也利于将来用处变更形态形态规则形态规则形态规则形态规则开间（宽度与进深比）1：1.21：11：0.81：0.8成新率八至九成新七至八成新七至八成新七

19、至八成新根据估价对象与可比实例比拟因素状况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数，见表6.表6估价对象与可比实例因素修正系数影响因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3商业区级别OOO0繁华程度商业设施聚集度OO0O区公交便捷程度OOOO域因素交通条件交统统达程度O0OO城市规划限制功能分区O0OO环境区域环境00O0小计000O临街道路类型0O00临街状况临街位置OOOO个距区域商业中心间隔 0OO+1.5别距公交站点间隔 OOOO因素层高-1-1面积OOOO开间（宽度与进深比）+1+2+2成新率-1-1-1小计00O1.55）建立可比实例体系上述修正因素比拟为间接修正，现将可比实例的交易

20、状况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比拟，建立干脆比拟关系，见表7.表7比拟因素修正工程可比实例1可比实例2可比实例3单价/（元/）12461.5412272.7312096.77交易状况修正系数100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/1oo100/100区域因素100/100100/100100/100个别因素100/100100/100100/101.5比准价格/（元/）12461.5412272.7311918.00取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：（12461.54+12272.73+11918.00

21、）/3=12217.42（元/）。3.估价结果确定综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员阅历，确定承受两种方法测算结果的简洁算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：评估单价=（16740.50+12217.42）/2=14478.96（元/）。评估总价=14478.96339.29=491.26（万元）。总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。二O O九年五月二十二日四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试

22、卷上改错）本次估价背景状况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度供应参考根据而评估房地产抵押价值。估价托付人为房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方建筑安装公司获得了相关本钱等资料。以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：（一）估价的假设条件1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公允、同等、自愿的交易市场。2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用处运用可以产生最高最佳效益，并在将来可持续经营。3.本次估价以建筑安装公司供应的资料及数据真实、合法、完好、精确为前提，若供应资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不担当

23、责任。4.估价对象土地用处为商贸综合用地，证载土地运用权终止日期为2053年6月19日，剩余运用年限为44年。遵循合法原则和慎重原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地运用权年限自估价时点起为40年。5.估价对象与其他消费要素相结合，能满意其剩余运用年限内的正常运用要求，并得到有效运用。6.估价托付人拥有估价对象完全权益，包括房屋全部权和国有土地运用权。7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进展了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一样，提示估价托

24、付人运用估价报告时留意。9注册房地产估价师在进展实地查看时，视察到估价对象外部完好正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的运用寿命。（二）估价的限制条件1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度供应参考根据，不对其他目的负责任，超出此范同运用报告，本估价机构不担当相应法律责任。2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。3.根据 市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，假设房地产市场发生重大变更，并对房地产价值产生明显影响，应重新进展估价。4.本报告仅供托付人运用，未经本

25、公司同意，不得向估价托付人和估价报告审查部门之外的单位和个人供应。本报告的全部或局部内容不得发表于任何公开媒体上。参考答案一、问答题（一）答：1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。（3分）2.根据城市房屋拆迁估价结果指导意见规定：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（1分）（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特殊规定的，从其规定。（1分）（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一样的，可以根据协商结果进展评估。（1分）（4）若对房屋性质不能协商一样的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。（1

26、分）（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一样的，可以向根据房产测绘管理方法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以托付具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。（1分）3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以托付评估确定。（2分）或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。（2分）或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的剩余价值。（2分）（二）答：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特殊留意：（1）意料开发完成后的价值宜慎重。（2分）（2）开发费用可能发生变更。（2分）（3）开发周

27、期可能延长。（2分）（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变更。（2分）（5）折现率或利润率程度可能发生变更。（2分）（三）答：1.政府收买该宗房地产时进展评估，土地用处应界定为工业用处，相宜选用本钱法、市场法、基准地价修正法。（2分）2.收买房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：（1）建筑物撤除费用。（2分）（2）土地开发费用（如七通一平费用）。（2分）（3）其他本钱费用（如财务本钱、管理费用）。（2分）3.出让时对该宗熟地运用权价格进展评估，用处应界定为商业，相宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。（2分）二、单项选择题1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D

28、8.B 9.A 10.D三、指错题1.致托付方函缺估价报告应用的有效期（或致托付方函缺估价报告运用期限）。2.估价对象实物状况描绘不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未详细到月；或缺估价对象四至；或缺各估价对象分摊的土地面积。3.估价对象权益状况描绘不全；或缺他项权利限制状况；或缺租赁权状况；或缺是否优先受偿款状况。4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。5.结果报告的估价结果没有大写。6.缺少风险提示（或说明）。7.附件应放在技术报告之后。8.客观毛租金收益（100元/月）确定有误。9.租约期外租金构成内涵不清。10.租约期外租金面积内涵不清。11.租约期外收益变更趋

29、势在将来运用年限相对稳定的假设缺乏根据（或不符合慎重原则）。12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。14.空置率取2的理由不充分。15.等比递增计算中租约期外的折现期错误。（不应为5年，应为4年）16.表4中的可比实例成交价未说明付款方式。17.可比实例1与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。18.可比实例与估价对象构造不同未作修正。19.比拟、修正工程不全：或缺少状况的修正；或缺少租赁期的比拟和修正；或缺剩余收益年限（土地运用年限）的修正；或缺用处的比拟修正；或缺交易日期（市场状况）的修正

30、（或不修正的理由）。20.距区域商业中心间隔 和距公交站点的间隔 应为区域因素。21.表6中修正系数的表述形式错误。22.表6中修正系数确实定缺乏理由或（详细指出）某个因素的取值缺乏理由。23.表6中修正系数确实定未考虑各子因素权数的差异。24.技术报告结果中未计算抵押价值；或未考虑法定优先受偿款。25.比准结果取三个可比实例价格的简洁算术平均值缺乏理由。26.估价结果取两种估价方法测算结果的简洁算术平均值缺乏理由。四、改错题错误：本次估价以建筑安装公司供应的资料及数据真实、合法、完好、精确为前提。改为：本次估价以托付人（或房地产开发公司）供应的资料及数据真实、合法、完好、精确为前提。错误：设定其土地运用权年限自估价时点算起为40年。改为：设定其土地运用权年限自估价时点算起为44年。错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一样。改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一样。第 23 页